Buenos días y bienvenidos a la presentación de resultados semestrales de Rural Funds Group correspondientes al semestre finalizado el 31 de diciembre de 2025. [Instrucciones del operador] Les informamos de que la conferencia de hoy está siendo grabada. A continuación, cedo la palabra a James Powell, Gerente General de Relaciones con Inversores. Adelante, señor.

Buenos días y bienvenidos a la presentación de resultados financieros de Rural Funds Group para el semestre finalizado el 31 de diciembre de 2025. Hoy presentan David Bryant, Director General; Tim Sheridan, Director de Operaciones; y Daniel Yap, Director Financiero.

Tras la presentación, hemos reservado un tiempo para responder a las preguntas de los asistentes, quienes pueden enviarlas escribiendo en el cuadro de preguntas y haciendo clic en enviar. Para quienes nos escuchan por teléfono, para realizar una pregunta, marquen la tecla estrella seguido del 1 cuando se les indique. Ahora cedo la palabra a nuestro primer ponente. ¿Tim?

Buenos días a todos. Presentaré los resultados financieros del semestre antes de ceder la palabra a David Bryant. El primer semestre del FY '26 ha sido un periodo positivo para el grupo. Los ingresos netos por propiedades han subido un 7% y el apalancamiento (Gearing) se ha reducido sobre una base pro forma, mientras que el CapEx para el FY '27 es significativamente inferior en comparación con los últimos años. Las valoraciones independientes y las ventas de activos siguen confirmando el valor de los activos de RFF, y tanto los fondos ajustados de operaciones, AFFO, como las distribuciones van encaminados a cumplir con el guidance anual.

Pasamos ahora a analizar los resultados financieros con más detalle. La primera diapositiva de esta sección detalla los principales impulsores de los beneficios de RFF durante el periodo. Los ingresos netos por propiedades de activos arrendados aumentaron $3 million hasta alcanzar los $49 million. El incremento del 7% se debe principalmente al cobro de rentas adicionales derivadas del desarrollo de los huertos de macadamia arrendados, así como a los mecanismos de indexación anual que se aplican en todos nuestros contratos de arrendamiento. Los ingresos netos por explotación agrícola representaron $1.1 million, derivados principalmente de los resultados favorables en cultivos de secano y ganadería en Kaiuroo. Si bien este resultado supone una mejora respecto al mismo periodo del año anterior, se prevé que la contribución de este segmento en el segundo semestre sea significativamente mayor tras la cosecha de macadamia y algodón.

Desde la perspectiva de gastos, los gastos del fondo se mantuvieron en línea con el periodo anterior. Sin embargo, los intereses de la deuda aumentaron en $4 million. Esto se debió principalmente a una disminución de los intereses capitalizables, lo que refleja la finalización de diversos programas de desarrollo de activos. Estos resultados proporcionaron ingresos netos de caja o fondos ajustados de operaciones de $21.5 million o $0.55 por unidad. Es importante destacar que el AFFO sigue la trayectoria para alcanzar la previsión de todo el año, teniendo en cuenta el sesgo esperado en los ingresos agrícolas durante el segundo semestre. Tras añadir los elementos no monetarios, en el primer semestre de '26 se generaron unos beneficios de $44 million o $0.113 por unidad. Esto se compara con los $13 million del periodo anterior. El resultado favorable fue impulsado por las revalorizaciones positivas de los swaps de tipos de interés, así como por la plusvalía en la venta de derechos de agua. Por último, en esta página, RFF pagó 2 distribuciones durante el semestre por un total de $0.0587 por unidad, lo cual está en línea con la previsión.

Pasando ahora al balance general. Los activos aumentaron marginalmente durante el periodo como consecuencia del CapEx de desarrollo. El NAV ajustado por unidad al 31 de diciembre fue de $3.10 por unidad, un ligero incremento de $0.02 por unidad, que refleja la valoración a precios de mercado (mark-to-market) de los swaps de tipos de interés. El apalancamiento pro forma se mantuvo prácticamente sin cambios en el 39.1%, a pesar de que se desplegaron $70 million de CapEx de desarrollo durante el periodo. Este CapEx se financió mediante la venta de 2 propiedades de caña de azúcar excedentes y derechos de agua sobrantes. Estas transacciones demuestran el compromiso de RFM de financiar el gasto de capital con la venta de activos y, en última instancia, devolver el apalancamiento de RFS hacia el rango objetivo del 30% al 35%. Además de esto, se esperan ventas de activos adicionales durante el resto de este ejercicio financiero.

La siguiente página proporciona detalles adicionales sobre los movimientos de valoración de activos que han ocurrido en RFF durante los últimos 6 meses. Se realizaron valoraciones independientes para el 25% de los activos, las cuales estuvieron en línea con los valores contables y fueron consistentes con nuestra política de revalorizar independientemente todos los activos al menos cada 2 años. Para el resto de la cartera, se aplicaron valoraciones de los consejeros. El movimiento en este segmento refleja principalmente la depreciación de las plantas productoras de acuerdo con las normas contables. Otra evidencia que respalda las valoraciones de los activos es la desinversión de explotaciones agrícolas, que se han realizado al valor contable o por encima de este. 2 explotaciones de caña de azúcar se vendieron un 10% por encima de su valor contable y los derechos de agua se vendieron a su valor contable ajustado. El agua se mantiene al coste en las cuentas estatutarias de acuerdo con las normas contables. Por lo tanto, esta venta proporcionó una plusvalía sustancial, ya que se vendieron aproximadamente a 2.5x su precio de compra.

Observando ahora el aspecto de la gestión de capital del grupo. Durante el periodo, la principal línea de deuda sindicada de RFF pasó por una refinanciación programada, lo que proporcionó una extensión del plazo y una mejora en el margen bancario. La línea principal se mantiene holgadamente dentro de todos los covenants, incluyendo el ratio préstamo-valor (LTV) y el ICR. A pesar de nuestra intención de financiar el programa de gasto de capital de desarrollo con ventas de activos, observamos que la línea de crédito dispone de margen suficiente para financiar el CapEx comprometido para FY '26 y '27, si fuera necesario.

En esta página se detalla el CapEx comprometido previsto para FY '27 en comparación con los 3 años anteriores. Destaca que RFF ha superado ya su pico de necesidad de CapEx para los programas intensivos de desarrollo de activos, con un CapEx previsto significativamente menor para FY '27. La línea de deuda cuenta con una cobertura (hedging) del 60%, con un nivel razonable de cobertura asegurado hasta FY '29. La proporción de cobertura también podría aumentar a medida que se completen las ventas de activos y se reduzca la deuda, posicionando bien al fondo ante cualquier aumento futuro de los tipos de interés. Cedo la palabra a David. Gracias.

Buenos días, señoras y señores. Voy a presentar una actualización de la cartera y la estrategia de Rural Funds Group. Iniciamos esta sección con una fotografía de la propiedad Kaiuroo en Queensland, que se muestra en la imagen, correspondiente a la primera fase de los desarrollos, los cuales se detallaron en la presentación de resultados anterior y ya están completados, incluyendo la infraestructura de bombeo, un almacenamiento de agua y un área de cultivos de regadío. Se implementarán desarrollos similares en diferentes ubicaciones de Kaiuroo durante los próximos 18 meses. Una vez que esté totalmente desarrollada, esta propiedad será más rentable y más atractiva para posibles arrendatarios.

Kaiuroo sirve como un ejemplo útil de la estrategia más amplia de Rural Funds Group para generar mayores rendimientos mediante el desarrollo de activos, utilizando la experiencia en desarrollo agrícola de RFM, al tiempo que mantiene la mayoría de los ingresos por arrendamiento de una cartera diversificada de activos agrícolas. Las diversas métricas de esta página evidencian este enfoque.

Analizando más de cerca los ingresos por arrendamiento del grupo al 31 de diciembre, el 83% de los activos de RFF estaban arrendados con un vencimiento medio ponderado de los contratos de 13.2 años. Los mayores arrendatarios se muestran a la izquierda de esta página e incluyen contrapartes de alta calidad de nivel institucional. Los ingresos también están diversificados por sector agrícola y mecanismos de indexación.

Como se señaló al principio de esta sección, Rural Funds Group busca mayores rendimientos a través de oportunidades de desarrollo de activos. Los activos de esta categoría se presentan en esta página e incluyen aquellos que se mantienen para un posible desarrollo futuro, los que están actualmente en desarrollo y las propiedades en las que los desarrollos ya se han completado. En conjunto, estos activos representan $342 million o el 17% de la cartera. Cabe destacar que la mayoría de estos activos pueden ser operados por RFF y contribuyen a los ingresos agrícolas. Dos sectores que aportan una contribución material a los ingresos agrícolas en FY '26 son la macadamia y los cultivos. Los huertos de macadamia en 2 agregaciones se cosecharán en los próximos meses, y la cosecha de los campos de algodón de regadío se llevará a cabo durante abril y mayo en Kaiuroo y en Lynora Downs.

Pasando a otras oportunidades de generación de ingresos para Rural Funds Group. RFM presentará próximamente la documentación para que los tenedores de participaciones aprueben un nuevo incremento de la garantía J&F. La garantía es un acuerdo de seguridad que respalda la línea de financiación ganadera para el arrendatario de Rural Funds Group, JBS, y está vigente desde 2018. Como resultado del crecimiento del negocio de JBS, los incrementos de la garantía J&F han sido aprobados previamente por los tenedores de participaciones en 2020 y 2022, como se muestra en el gráfico de la parte superior izquierda. Se pedirá a los tenedores de participaciones que voten sobre 2 incrementos, siendo el segundo contingente a la venta de activos, lo que garantiza que el LVR pro forma de RFF no aumente. Es importante destacar que los incrementos de la garantía J&F son accretivos para RFF, aportando hasta un $0.01 adicional por unidad de AFFO en términos anuales, asumiendo que los incrementos aprobados se utilicen en su totalidad. Se espera que la documentación se entregue a los tenedores de participaciones en marzo '26, y se llevará a cabo un webinar independiente para inversores para proporcionar más detalles sobre las resoluciones.

Por último, la última página de esta sección resume las actualizaciones de sostenibilidad, que se detallan en el informe anual del FY '25, incluyendo las emisiones, que el grupo ha venido comunicando desde hace varios años.

Pasamos ahora a las perspectivas y la conclusión. En resumen, los resultados presentados hoy representan una serie de comunicaciones de actividad ordinaria. Hemos avanzado en la venta de activos, pero tenemos la intención de hacer más, como lo demuestran nuestras declaraciones explícitas de que los programas de CapEx se financiarán mediante la venta de activos. La gestión del capital continúa con un margen de deuda adecuado y coberturas implementadas. Y, por último, se reafirman las guidance tanto para el AFFO como para las distribuciones.

Tras la presentación para inversores minoristas (road show) que RFM realizó el año pasado, ofrecemos a nuestros inversores minoristas la oportunidad de participar en una visita de activos a un viñedo de Victoria a finales de 2026. Si esto es de su interés, les animo a registrarse mediante el código QR o directamente con nuestro equipo de Atención al Inversor. Gracias por su atención; ahora cedo la palabra a los asistentes para las preguntas.

[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta será de Cody Shield, de UBS.

En primer lugar, sobre los $80 million de ventas de activos que pretenden realizar como parte de la garantía de J&F. ¿Qué tipo de activos buscarían desinvertir en ese caso? ¿Y en qué plazo estiman lograrlo?

Cody, habla Tim. Se trata de ventas de agua adicionales. Todavía tenemos algunos derechos de agua de alta seguridad que no se han vendido, además de un par de propiedades ganaderas de bajo rendimiento.

Por tanto, las ventas de activos, ventas de activos adicionales, están muy avanzadas. Nuestro objetivo es vender aproximadamente $200 million en activos durante los próximos, digamos, 12 meses, y todos los procesos para ello están en marcha.

De acuerdo, está claro. Y respecto a la refinanciación programada, ¿podría darnos algún detalle sobre cómo estaban los márgenes generales antes de esto y dónde se sitúan ahora?

Cody, aquí Daniel. Realizamos la refinanciación en noviembre y diciembre del año pasado. Vimos algunos ahorros en los márgenes en comparación con los tramos anteriores. Probablemente estemos viendo descensos de entre 5 y 10 puntos básicos en esos márgenes respectivos.

Bien. Daniel, quizás solo una última pregunta para mí sobre dónde se sitúa el rendimiento en toda la cartera y qué evidencia de transacciones está observando.

Hemos desinvertido unos $65 million en activos en los últimos 6 meses. Todas las operaciones se han realizado al valor contable o por encima de este. Por ejemplo, vendimos algunas plantaciones de caña de azúcar con una prima de aproximadamente el 10% sobre el valor contable; toda el agua se transacciona al valor contable, concretamente al valor contable ajustado, ya que el agua se mantiene al coste. Además, en cuanto al proceso que estamos llevando a cabo para vender algunos activos ganaderos, confiamos en que alcanzaremos el valor contable en ellos. Por tanto, creo que... no estamos viendo incrementos significativos en el valor de los activos, sino más bien una especie de estancamiento, pero realmente está respaldando nuestra base de activos.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de James Ferrier, de Canaccord Genuity.

Solo una pregunta de seguimiento a la primera sobre las desinversiones de activos asociadas al aumento de la garantía de J&F. Tienen esos $34 million de derechos de agua del río de New South Wales contratados para desinvertir en la segunda mitad del año. ¿Están incluidos en los $80 million? Y supongo que se podría añadir Cobungra, que ya está en el mercado, lo que probablemente alcanzaría el 80% si esos dos activos califican.

Gracias, James. Soy Tim. En los resultados del cierre del ejercicio, ya habíamos señalado que íbamos a vender $200 million en activos. Ahora nuestro objetivo es vender $260 million. Lo hemos incrementado porque seguimos queriendo devolver nuestro apalancamiento al rango objetivo del 30% al 35%.

Y dado que hemos vendido $60 million durante el periodo, todavía tenemos unos $20 million, digamos $22 million, de agua de alta seguridad que aún no se ha vendido. Buscaremos vender eso. Y más allá de eso, tenemos Cobungra, que está en el mercado, y otros activos ganaderos que estamos analizando.

Sí, entendido. De acuerdo. Y basándonos en esos planes, ¿el apalancamiento se reduciría a ese rango del 30%, 35%?

Sí, seguiría situándose en la parte alta sobre una base pro forma, así que digamos un 35%; ciertamente no llegaremos al 30%. Eso es partiendo de la base de que realicemos el aumento de J&F. Inicialmente, con ese aumento de J&F que estamos proponiendo, solo pretendemos llevarlo a $160 million. Estamos solicitando aprobación para llegar a $200 million, pero eso ocurrirá con el tiempo.

De acuerdo. En la diapositiva 15, con respecto a la cartera de desarrollo, ¿cuál es la rentabilidad implícita de esos activos tal como se presentan en el guidance para el FY '26? Me refiero a si algunos de esos activos no generarían ingresos.

Es correcto. Si observamos los que estamos operando, nuestros ingresos agrícolas en el primer semestre fueron de aproximadamente $1 million. Sobre una base anual, esperamos que crezcan hasta superar los $5 million. Por tanto, en los que estamos operando, prevemos generar $5 million de ingresos agrícolas. Y luego se puede dividir esa cifra por el activo utilizado para obtener la rentabilidad.

Pero estamos pronosticando unos $4 million de ingresos agrícolas en el segundo semestre. Así que $1 million en el primero y luego $4 million en el segundo semestre.

De acuerdo. Eso es útil. ¿Y cuáles son las perspectivas actuales? ¿Qué perspectivas hay en cuanto al arrendamiento o la desinversión de algunos de esos activos?

Sí. En cuanto a Kaiuroo, la Fase 1 ya se ha completado. Todavía tenemos que realizar la Fase 2 de los desarrollos. Eso ocurrirá en los próximos, digamos, 18 meses, entre 12 y 18 meses dependiendo de la temporada de lluvias. Por lo tanto, Kaiuroo estará totalmente desarrollado al final de ese periodo.

En cuanto a Macadamia, esos 670 hectáreas que estamos planificando estarán totalmente planificadas para el final de este ejercicio fiscal. Entonces se desarrollarán y estarán listas para ser arrendadas. Probablemente sean los dos más significativos en cuanto al momento en que se arrienden realmente. Depende de cuándo podamos encontrar a la contraparte adecuada a la tasa adecuada. Así que eso podría llevar más tiempo.

Sí. Entendido. Y mi última pregunta es sobre el aumento propuesto en la garantía, que ya se incrementó anteriormente en ese instrumento. Lo que me resulta interesante desde mi perspectiva es que hemos tenido una volatilidad bastante extrema en los precios del ganado en los últimos 5 años aproximadamente. Y me interesa saber qué variabilidad han tenido en el flujo de ingresos para RFF durante ese periodo. ¿Qué tipo de variabilidad han observado en JBS como operador durante ese periodo de volatilidad de precios?

Sí. Es una buena pregunta. Debido a la estructura de esa transacción, no hemos visto ninguna... no hemos visto variabilidad en los rendimientos. Por lo tanto, esa garantía está proporcionando un cash yield de aproximadamente un 10.5%, sin variabilidad. Simplemente pagamos una comisión basada en el earnout garantizado.

Debido al incremento que estamos observando en los precios del ganado y a la demanda de carne de vacuno australiana, JBS simplemente desea alimentar a más ganado y la compra de este les está costando más. Por eso están solicitando un importe de garantía adicional.

En cuanto a la contraparte, JBS, han sido fantásticos. Es una transacción altamente adquisitiva para RFF con una contraparte sólida.

Nuestra siguiente pregunta es de Thomas Ryan, de Moelis Australia.

Una pregunta sobre los rendimientos en general en cada uno de los segmentos. ¿Podría explicarnos en qué áreas siguen considerando que son demasiado bajos? Y, tomando sus palabras, ¿cómo los presentó en sus informes en relación con aquellos activos que podrían considerar desinvertir, aparte de los $80 million?

Sí. La diapositiva 29 es probablemente la que mejor ilustra esto. En nuestra división de recursos naturales, tenemos propiedades ganaderas o propiedades de cultivo de secano. Tienen rendimientos relativamente bajos; digamos un 5%, podemos obtener una tasa de arrendamiento de aproximadamente un 5%. Eso sugiere un entorno de tipos de interés de, digamos, un 5.8%. Por tanto, ese tipo de activos, en este momento y sobre una base de apalancamiento total, son acreditativos para los beneficios.

Pero debido a que el incremento en la base de tierras ganaderas ha sido tan significativo durante los últimos 4 años, es difícil prever que ese cap rate de, digamos, un 5%, aumente. Y es difícil que el crecimiento de capital sea tan relevante como lo ha sido. Por tanto, son el tipo de activos que pretendemos desinvertir.

A la izquierda —en cuestiones como la garantía de J&F o la planificación permanente—, todos presentan cap rates mucho más altos y contratos de arrendamiento de mayor duración. No prevemos variabilidad en esas rentas de arrendamiento y todos esos activos son accretive según los tipos de interés actuales.

Y solo una pregunta más sobre su perfil de cobertura. No ha cambiado realmente respecto al cierre del ejercicio. ¿Podría aclararme cómo prevé que evolucione hacia los años finales y cuál es el estado de sus líneas de crédito actuales y qué margen de maniobra (headroom) contemplan?

Sí. Habla Daniel. Seguimos monitorizando el mercado de coberturas de forma regular. En esta etapa, tenemos una cobertura de aproximadamente el 60% al 70%. Especialmente con las ventas de activos en proceso, esto podría aumentar potencialmente.

Pero estamos buscando oportunidades en el medio y largo plazo, en un periodo donde los tipos vuelvan a —o esperemos que vuelvan a— los niveles que dijimos que serían nuestro objetivo. Así que es algo que seguiremos monitorizando mientras buscamos ampliar nuestro perfil de cobertura.

Y solo una última pregunta, si me permite. Solo quería mencionar el resultado de TWA de la otra semana. ¿Qué opinión tienen sobre ellos en general?

No pensamos en ellos en absoluto porque no estamos invirtiendo más dinero en ellos. Me refiero a que es un sector que probablemente tiene un exceso de capacidad del 25% a nivel mundial, y será necesaria una destrucción de capacidad para reducir el exceso de oferta, y el consumo tardará tiempo en aumentar, de forma muy lenta. Por tanto, ese sector está atravesando un ciclo muy profundo.

Nuestros viñedos están funcionando muy bien. Hemos renovado los arrendamientos el año pasado, de modo que ahora creo que nos quedan 13 años hasta el vencimiento de los contratos.

Los activos están funcionando muy bien para treasury. Forman parte de sus marcas principales, especialmente las marcas de gama alta. Así que estamos muy tranquilos con respecto a seguir siendo propietarios de esos activos. Incluyen cláusulas de indexación. Y dentro de 13 años, espero, por el bien de todos en la industria del vino, que ya se haya superado el ciclo.

Y solo añadiría que esos activos representan el 5% de nuestros ingresos previstos. Así que es un segmento bastante pequeño.

Nuestra siguiente pregunta es de James Druce, de CLSA.

Perdone si esto ya se ha abordado, pero en todo el sector inmobiliario hemos visto que los márgenes bancarios han subido considerablemente en los últimos 6 a 12 meses; hemos visto una mejora de unos 20 a 30 puntos básicos. Tengo entendido que no tienen vencimientos en un par de años, pero —y es probable que también hayan realizado algunas operaciones recientemente—, ¿podría hablarnos de cómo están evolucionando sus márgenes y de cualquier oportunidad que vean en ello?

Habla Daniel. Hemos estado atravesando un ciclo de refinanciación anual para cada uno de nuestros tramos. De hecho, acabamos de refinanciar uno de ellos.

Como parte de ese proceso, vimos que los márgenes volvieron a subir. Pero ya mencioné anteriormente que los márgenes subieron unos 5 a 10 puntos básicos respecto al margen anterior de hace 2 años. Por tanto, lo que esperamos ver al refinanciar a finales de este año natural es, con suerte, una continuación de la tendencia a la baja en los márgenes.

De acuerdo. ¿Y tiene una idea de cuánto sería en comparación con la situación actual? Es decir, ¿están buscando otros 10 puntos básicos o qué es lo que prevén?

Tras sus comentarios, James, intentaremos buscar otros 30 puntos básicos. Con esto quiero decir que prevemos otros 10, al menos sobre otros 35, pero eso es a 12 meses vista.

Gracias. Me gustaría ceder la palabra a James Powell para la sesión de preguntas y respuestas.

Gracias. Un recordatorio para nuestros tenedores de participaciones que se han conectado a la presentación esta mañana: les animamos a enviar sus preguntas a través del cuadro de preguntas que deberían ver en la parte inferior de la pantalla; hay un botón de 'Enviar', ya que a veces las preguntas quedan fuera del encuadre. Así que desplácense hacia abajo y pulsen 'Enviar' para que vayamos respondiendo a sus preguntas a medida que lleguen.

Ya hemos recibido algunas, de hecho, ya nos están llegando. Así que, en primer lugar, le daré la palabra a David para que responda a ellas.

Gracias, James. Hay algunas preguntas... de hecho, hay preguntas muy buenas aquí. Pero bueno, empezaré con la primera: ¿por qué el dividendo es el mismo cada año a pesar de que el beneficio neto varía cada año? Nuestro dividendo está impulsado por nuestro FFO, es decir, la cantidad de efectivo que generamos cada año, a diferencia del beneficio. Y la distinción —si van a la página 7 de la presentación— se explica mejor observando los beneficios del semestre, que fueron de $44 million, mientras que el FFO del semestre fue de $21 million. Por tanto, existe una gran disparidad.

Si revisan los últimos años, verán que el FFO se ha mantenido mayoritariamente constante pero estancado, mientras que el beneficio ha sido, por lo general, significativamente superior al FFO. La diferencia se explica por partidas no monetarias y, en el 90% de los casos, se debe a las valoraciones de los inmuebles, a las revalorizaciones de la propiedad, y hemos experimentado un crecimiento de capital muy sólido en los últimos, supongo, 5 o 6 años. Por eso el beneficio ha sido elevado, pero ha ido fluctuando porque depende del ciclo de valoración, del crecimiento de capital, etcétera. Sin embargo, el FFO es realmente el efectivo que recaudamos menos los gastos. Y eso se ha mantenido bastante constante, aunque mayoritariamente estancado. Esa es la distinción.

Y esto me lleva a la siguiente pregunta, que es una pregunta muy buena; de hecho, tan buena que ya la hemos recibido de 3 personas distintas esta mañana: ¿cuándo vamos a aumentar las distribuciones? La respuesta es... una de las preguntas ha planteado un punto muy acertado: si estamos cerrando la brecha entre el precio de nuestra acción y el NTA, ¿por qué existe esa brecha y quizás aumentar las distribuciones la cerraría? Entonces, ¿cuándo vamos a aumentar las distribuciones? La respuesta es cuando el FFO aumente.

¿Cuándo va a aumentar el FFO? Ha empezado a aumentar. Hemos llegado al punto en el que nuestro FFO y nuestras distribuciones son aproximadamente iguales, por lo que tenemos un payout ratio de alrededor del 100%. Estamos logrando un crecimiento de los ingresos gracias a las cláusulas de indexación y a una serie de otros factores. Estamos logrando un crecimiento de los ingresos, o mejor dicho, un crecimiento del FFO. Por tanto, esperamos que el crecimiento del FFO continúe. Una vez que lleguemos a un payout ratio del 95% o inferior —en otras palabras, una vez que nuestro FFO sea superior a nuestras distribuciones—, entonces tendremos margen para aumentar las distribuciones.

Miren, estimo que eso tardará más de 12 meses. Espero que así sea, pero no puedo... es imposible estar seguro porque hay muchos factores en juego; será a más de 12 meses, pero a menos de 2 años. Y los factores que quizás les resulten obvios, aunque no voy a profundizar en ello, son, por supuesto, los tipos de interés en particular. Y también la volatilidad general que se produce al alquilar activos; por lo general, se percibe el alquiler, y esperaríamos que ese fuera siempre el caso, y también recibiríamos la indexación. Es una respuesta larga para 4 preguntas. Así que gracias por su paciencia.

Un momento, vamos a procesar otra pregunta: si el desarrollo de activos impulsa el crecimiento, ¿cómo se reconcilia eso con una reducción marcada del CapEx? Sí, ha habido una reducción marcada, o se prevé que la haya, en el CapEx porque no hemos estado adquiriendo más activos para desarrollo, ya que hemos utilizado plenamente la capacidad del balance general. En otras palabras, tenemos un nivel de apalancamiento suficiente. No queremos más apalancamiento ni más deuda, especialmente con los tipos de interés más altos, simplemente por prudencia. Eso es lo que ha limitado la cartera de desarrollo.

Sin embargo, lo que verán es que estamos vendiendo algunos activos para buscar el crecimiento, con el objetivo de financiar más ganado en corrales de engorde. Hay muchas formas de alcanzar un mismo objetivo. Por tanto, vamos a impulsar el crecimiento mediante una estrategia diferente en este entorno de tipos de interés más altos, y consiste en aumentar nuestra asignación de capital al negocio ganadero. Creo que eso es todo por nuestra parte. Muchas gracias por su asistencia y por su interés en Rural Funds Group; esperamos continuar este camino durante el próximo año. Gracias.

Con esto concluye la conferencia de resultados de hoy. Gracias por su participación, ya pueden desconectarse. Que tengan todos un excelente día.