Buenas tardes. Mi nombre es Pia y seré su operadora de la conferencia hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Rexford Industrial, Inc. [Instrucciones del operador] Ahora cedo la palabra a Mikayla Lynch, Directora de Relaciones con Inversores y Mercados de Capitales de Rexford Industrial. Mikayla, adelante.

Gracias y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Rexford Industrial. Además del comunicado de resultados de ayer, hemos publicado un paquete complementario y una presentación de resultados en la sección de Investor Relations de nuestro sitio web para apoyar las intervenciones de hoy.

Como recordatorio, las intervenciones de la dirección y las respuestas a sus preguntas pueden contener declaraciones prospectivas según la definición de las leyes federales de valores, las cuales se basan en ciertas hipótesis y están sujetas a los riesgos e incertidumbres detallados en nuestro 10-K y otros informes de la SEC. Por lo tanto, los resultados reales pueden diferir y no asumimos obligación alguna de actualizar ninguna declaración prospectiva en el futuro.

También analizaremos medidas financieras no GAAP en la llamada de hoy. Nuestra presentación de resultados y el paquete complementario proporcionan conciliaciones GAAP, así como una explicación de por qué estas medidas son útiles para los inversores.

Me acompañan hoy la CEO de Rexford, Laura Clark, junto con nuestro COO, John Mehas, y nuestro CFO, Mike Fitzmaurice. Es un placer presentar ahora a Laura Clark. ¿Laura?

Gracias, Mikayla, y gracias a todos por acompañarnos hoy. El equipo de Rexford obtuvo resultados sólidos este trimestre. Establecimos un récord en actividad de arrendamiento, ejecutando 4.1 million square feet de contratos que reflejan el aumento de la actividad de los inquilinos y la demanda de nuestra cartera de mayor calidad. Las acciones decisivas que estamos tomando para avanzar en nuestras prioridades estratégicas están impulsando el crecimiento de los ingresos y de la línea superior, respaldando nuestro desempeño superior y las mayores expectativas para el año completo.

Hoy, presentaré una actualización sobre nuestras áreas de enfoque estratégico y el entorno general. Después, John analizará nuestro desempeño operativo y compartirá una visión más profunda de las tendencias del mercado. Finalmente, Fitz detallará nuestros resultados financieros y el aumento en las perspectivas para el año completo. Iniciamos el año con objetivos claramente definidos para impulsar el valor para el accionista a largo plazo. En el primer trimestre, logramos avances significativos en nuestras tres áreas estratégicas de enfoque: desinversiones oportunistas, reciclaje de capital con efecto acrecentador y rigor operativo.

Comenzaré con nuestra estrategia de desinversión programada, la cual se centra en fortalecer los flujos de caja futuros y reducir la exposición al desarrollo. Hasta la fecha, hemos cerrado desinversiones por $144 million, con otros $170 million bajo contrato u ofertas aceptadas, lo que nos mantiene firmemente en camino para alcanzar nuestro objetivo anual. Mediante estas desinversiones estratégicas, estamos reduciendo el riesgo de los flujos de caja, capturando valoraciones premium y evitando futuros gastos de capital dilutivos, todo ello mientras apoyamos directamente nuestra siguiente prioridad: el reciclaje de capital con efecto acrecentador.

A medida que reasignamos el capital proveniente de las desinversiones, nuestras decisiones de inversión permanecen ancladas en nuestro compromiso de ofrecer rendimientos superiores ajustados al riesgo. Dada la dislocación entre la valoración de Rexford en el mercado público y el valor intrínseco de nuestra plataforma, la recompra de acciones sigue siendo un motor convincente para el crecimiento del FFO y del NAV por acción. En el primer trimestre, ejecutamos $200 million en recompra de acciones. De cara al futuro, seguiremos evaluando oportunidades en toda nuestra cartera para aumentar la calidad y la durabilidad del crecimiento de nuestros flujos de caja futuros y desbloquear un valor significativo mediante el reciclaje de capital con efecto acrecentador.

También logramos avances materiales en nuestro compromiso de mejorar el rigor operativo. El trimestre pasado, compartimos nuestro enfoque en priorizar la ocupación ante unos fundamentos de mercado más débiles. La capacidad de ejecución de nuestro equipo —al interactuar proactivamente con los inquilinos, atender los requisitos del mercado final e impulsar la demanda de nuestros activos— se tradujo en un mayor arrendamiento y un menor tiempo de inactividad. Nuestros resultados del primer trimestre y el aumento en las expectativas de guidance para el año completo reflejan directamente nuestros esfuerzos por preservar los flujos de caja y reducir el coste de capital, un enfoque que mantendremos de ahora en adelante.

En cuanto a la eficiencia operativa, nuestras acciones hasta la fecha nos han posicionado para lograr ahorros significativos en G&A, situando los G&A como porcentaje de los ingresos por debajo de la media de sus pares, y esperamos seguir reduciendo este nivel con el tiempo.

Pasando al mercado industrial de infill en el sur de California, donde el posicionamiento único de Rexford proporciona una visibilidad sin precedentes de las condiciones sobre el terreno. El infill del sur de California alberga a más de 24 millones de personas, representa la 12ª economía más grande del mundo e incluye el cuarto mercado industrial más grande a nivel mundial. Un conjunto diverso de factores macro y microeconómicos moldea la oferta y la demanda en todo el mercado final del segmento, lo que significa que ningún submercado, tamaño de edificio o nivel de calidad se comporta de la misma manera. Cabe destacar que esta diversidad sustenta unos sólidos fundamentos de oferta y demanda a largo plazo.

En ese contexto, el primer trimestre reflejó un cambio en todo el mercado; el aumento de la actividad de los inquilinos se tradujo en mayores volúmenes de arrendamiento. Específicamente, la actividad de arrendamiento del primer trimestre para la cartera de Rexford fue más de un 70% superior interanual. Además, el interés de arrendamiento actual por nuestros espacios vacantes aumentó a aproximadamente un 90%, frente al 75% del trimestre pasado y de hace un año. Cabe señalar que el impulso se aceleró a lo largo del trimestre, con la mayoría de nuestros contratos ejecutados en la segunda mitad del mismo. Si bien la demanda en ciertos submercados y tipos de producto sigue siendo débil y los fundamentos del mercado aún están bajo presión, nos alientan las primeras señales positivas que estamos viendo en nuestra cartera y en el mercado. Consideramos esta mejora incremental como un precursor necesario para una estabilización más amplia, preparando el terreno para una eventual reducción de la disponibilidad y una menor tasa de desocupación en todo el mercado.

Es importante destacar que nuestros activos funcionales de alta calidad y las ubicaciones con restricciones de oferta refuerzan nuestra confianza en la capacidad de Rexford para generar un crecimiento extraordinario. La oferta en construcción se mantiene cerca de mínimos históricos y las barreras estructurales para la nueva oferta que han surgido en los últimos años, incluidas las restricciones regulatorias significativamente mayores, han alterado fundamentalmente la capacidad del mercado para añadir oferta. Creemos que estas limitaciones a largo plazo profundizarán la ventaja competitiva de Rexford y reforzarán el valor de nuestra irreemplazable cartera.

Estas dinámicas favorables se ven amplificadas en edificios de menos de 50,000 square feet y se alinean con el enfoque principal de Rexford en el sector industrial de formato pequeño impulsado por el consumo. La oferta en construcción en este rango de tamaño es inmaterial, y aproximadamente el 80% del inventario existente se construyó hace más de 50 años, lo que refleja la dificultad de larga data para añadir producto de formato pequeño y posiciona nuestra plataforma de creación de valor para ofrecer un crecimiento extraordinario por acción con el tiempo.

Para concluir, nos alienta la mejora incremental que estamos observando en el mercado. Confiamos en que Rexford seguirá capitalizando a medida que el mercado se acerque al fondo y las condiciones de la demanda mejoren, y seguimos bien posicionados para generar una creación de valor significativa y sostenible para nuestros accionistas. Antes de ceder la palabra a John, me gustaría felicitarlo por su merecido ascenso a COO, reconociendo su liderazgo excepcional y sus sustanciales contribuciones en todas las operaciones de Rexford. ¿John?

Gracias, Laura, y buenos días a todos. Antes de empezar, me gustaría expresar mi gratitud por la oportunidad de asumir el cargo de COO. Estoy orgulloso de formar parte de un tremendo equipo en Rexford y me entusiasma ayudar a liderar la compañía mientras ejecutamos nuestra estrategia para impulsar el rendimiento.

En general, obtuvimos un primer trimestre sólido con resultados que superan nuestras expectativas y refuerzan la resiliencia de nuestra plataforma. La actividad de arrendamiento ganó impulso durante todo el trimestre y nuestro enfoque en priorizar la ocupación ha dado como resultado más de 4.1 million square feet en transacciones de arrendamiento. El volumen se compone de 144 operaciones, con un promedio de 29,000 square feet y aproximadamente un 70% proveniente de renovaciones. Esto incluye la renovación de Tyco en nuestro edificio de 1.1 million square feet en Production Avenue, en el Inland Empire West.

Los diferenciales de re-arrendamiento de efectivo (cash re-leasing spreads) para el trimestre fueron de -15.4%, incluyendo la renovación de Tireco, y de -1.8% excluyendo la renovación de Tireco, lo cual está en línea con nuestras expectativas. Me gustaría dedicar un momento a describir más detalladamente la renovación de Tireco, dado su tamaño e impacto relativo. La renovación fue estratégica por varios factores. Primero, al momento de la negociación, teníamos visibilidad sobre la próxima vacante de un edificio inmediatamente adyacente, de tamaño y funcionalidad similares, lo que habría representado una opción de reubicación eficiente y de bajo coste para el inquilino. Segundo, considerando la significativa inversión de capital y el tiempo de inactividad asociados con la posible vacante del próximo año, era financieramente ventajoso preservar la ocupación. Finalmente, optamos oportunamente por limitar el plazo extendido a 3 años y convertir la estructura del contrato a bruto (gross), permitiéndonos así capturar una reducción material en las tasaciones de impuestos sobre la propiedad que se prevé que ocurra durante el plazo. Si bien esta renovación generó un diferencial negativo de aproximadamente un 30%, este se vio amplificado por el alquiler vigente por encima del mercado que se estableció durante la última extensión del contrato y no es indicativo de los diferenciales de arrendamiento futuros en la cartera.

Pasando al mercado. Como mencionó Laura, estamos viendo niveles más altos de actividad de arrendamiento. Los impulsores de la demanda siguen proviniendo de sectores relacionados con el consumo, tales como usos vinculados a la construcción, alimentación y bebidas, y negocios automotrices. Y, notablemente, no hemos visto un impacto negativo en la demanda relacionado con el conflicto geopolítico actual. Es importante destacar que el nivel de actividad y la tasa de conversión a contratos ejecutados siguen dependiendo del tamaño, la clase y el submercado del producto; la demanda de espacios de menos de 50,000 square feet sigue siendo saludable y está bien diversificada. Los inquilinos que buscan espacios más grandes, de más de 50,000 square feet, se centran generalmente en espacios funcionales que puedan arrendarse a precios competitivos. Como resultado, el producto Class A en ciertos submercados, como San Fernando Valley, Orange County y San Gabriel Valley, sigue experimentando una actividad lenta, como lo demuestra el retraso en el inicio del cobro de rentas en los proyectos de desarrollo que hemos entregado en esos mercados.

Centrándonos más detalladamente en la demanda específica de cada submercado, seguimos observando una notable intensificación de la actividad por parte de los 3PL en el Inland Empire West y de fabricantes avanzados, que buscan espacios tanto de gran como de pequeño formato en zonas específicas de los mercados de San Fernando Valley y South Bay. Un ejemplo de ello es la estabilización de nuestro proyecto de reposicionamiento completado en 1315 Storm Parkway, un edificio de 38,000 square foot en South Bay que hemos arrendado a un fabricante avanzado. En general, estas tendencias y el aumento general de la actividad nos animan. Sin embargo, seguimos monitorizando de cerca la absorción neta en nuestros mercados. El mercado general de infill en SoCal sigue experimentando una absorción neta negativa, lo que ha provocado un aumento de 20 puntos básicos en la vacante, con una caída de los alquileres de aproximadamente 70 puntos básicos en comparación con el trimestre anterior. Los términos de las operaciones, aparte del tipo, siguen siendo estables, incluyendo concesiones y escaladas anuales.

Pasando a la asignación de capital. Mantenemos nuestro enfoque en la estrategia de desinversión y en un despliegue de capital disciplinado. Durante el trimestre, desinvertimos en 5 activos, compuestos por 2 proyectos de desarrollo que no cumplían con nuestros requisitos de rentabilidad actuales y 3 activos operativos que se vendieron a usuarios con valoraciones premium. Tras el cierre del trimestre, cerramos una propiedad adicional que anteriormente formaba parte de nuestra cartera de desarrollo a corto plazo, y tenemos $170 million en desinversiones adicionales bajo contrato u oferta aceptada, sujetas a las condiciones de cierre habituales.

En cuanto al reposicionamiento y desarrollo, seguimos evaluando rigurosamente la estrategia de cada activo en nuestra cartera con el objetivo de maximizar la rentabilidad ajustada al riesgo. Como resultado, se eliminaron 2 proyectos de nuestra anterior cartera a corto plazo para buscar resultados más acreditativos. En Green Drive, en la City of Industry, pudimos cumplir con el requisito de una venta a un usuario activo y hemos pivotado hacia la ejecución de una venta para capitalizar una valoración premium. En Mulberry Avenue, en el Inland Empire West, estamos renunciando a un proyecto de reposicionamiento previamente planificado que ya no cumple con nuestros requisitos de rentabilidad, y la propiedad se ofrece ahora tanto para la venta como para el arrendamiento tal como está. Al mismo tiempo, seguimos avanzando con oportunidades de creación de valor que cumplen con nuestros objetivos de suscripción. Rofin Road, en San Diego, se ha añadido a nuestra futura cartera de desarrollo, ya que en última instancia ofrecerá un edificio altamente competitivo y una ubicación deseable, y se prevé que alcance un diferencial de desarrollo de 200 puntos básicos. Con esto, le cedo la palabra a Fitz.

Gracias, Laura y John, y buenos días a todos. Estamos satisfechos con nuestros resultados financieros del primer trimestre, que reflejan nuestro enfoque continuo en lo que podemos controlar, impulsando la precisión, reciclando capital de forma acreditativa y preservando la flexibilidad y la solidez del balance general.

Comenzamos con los resultados financieros. El Core FFO por acción del primer trimestre de $0.61 fue $0.01 superior a nuestra previsión interna y aumentó $0.02 secuencialmente respecto al cuarto trimestre del año pasado. El superávit de $0.01 fue impulsado en gran medida por un mayor crecimiento del NOI y por recompras de acciones acreditativas. La mejora secuencial de $0.02 se debió principalmente a menores gastos de G&A, así como a las recompras de acciones acreditativas y a un mayor crecimiento del NOI. El crecimiento del NOI de las mismas propiedades fue de 90 puntos básicos sobre una base neta efectiva y de -40 puntos básicos en efectivo. Si bien el cambio interanual se benefició de las ganancias en la ocupación media, experimentamos mayores concesiones.

En cuanto a la deuda incobrable, tal como se esperaba, el gasto fue elevado este trimestre. Se concentró en unos pocos inquilinos y ahora es generalizado. Nuestra lista de seguimiento de inquilinos sigue mostrando una tendencia baja, lo que subraya la sólida calidad crediticia y la estabilidad inherentes a nuestra base diversificada de inquilinos.

Pasando al reciclaje de capital y al balance general. Los ingresos por desinversiones se reinvirtieron en recompras de acciones. Recompramos $200 million en acciones a un precio medio ponderado de $36, lo que eleva nuestro total acumulado desde mediados de 2025 a $450 million. Esta rotación de capital fue significativamente acrecentadora, y la venta de activos para reinvertirlos en acciones con un descuento significativo respecto al valor intrínseco fue un factor clave en nuestra capacidad para elevar el guidance anual. Consideramos que la recompra de acciones a estos niveles de precio es un uso superior del capital, proporcionando un aumento directo y significativo para el retorno al accionista.

Cerramos el trimestre con una relación deuda neta sobre EBITDA ajustado de 4.5x y $1.3 billion de liquidez total, sin vencimientos significativos en el balance general, lo que nos otorga solidez y flexibilidad. Basándonos en aproximadamente $300 million de desinversiones restantes que se espera completar para finales de año, contamos con una liquidez y una oportunidad significativas para desplegar capital hacia los retornos ajustados al riesgo más altos en toda nuestra gama de oportunidades, recompras de acciones, reposicionamientos y desarrollos selectos.

En cuanto al aumento de nuestro guidance para 2026. Estamos elevando nuestro Core FFO por acción para todo el año en su punto medio en $0.02, impulsado principalmente por el rendimiento superior en el primer trimestre debido a la fuerte actividad de arrendamiento, mientras seguimos priorizando la ocupación y el reciclaje de capital acrecentador. También hemos elevado nuestra perspectiva de crecimiento del NOI en propiedades comparables en 50 puntos básicos en su punto medio, tanto en términos netos efectivos como en efectivo. Ahora se espera que la ocupación media en propiedades comparables sea del 95.1% al 95.6%, un aumento de 30 puntos básicos en su punto medio. Nuestra previsión de deuda incobrable del 75 puntos básicos de los ingresos se mantiene sin cambios, al igual que nuestros diferenciales netos efectivos de re-arrendamiento del 5%. Todas las demás previsiones, G&A de aproximadamente $60 million y gastos por intereses de aproximadamente $112 million, permanecen intactas.

En el frente de reposicionamiento y desarrollo, esperamos estabilizar y comenzar el cobro de rentas en aproximadamente 1.1 million square feet de proyectos de valor añadido que generarán $17 million de NOI anualizado, y se espera que la mayoría entre en funcionamiento en la segunda mitad de este año. Esto es ligeramente inferior a nuestras expectativas anteriores debido a los retrasos en el inicio de los alquileres que John mencionó. Por el contrario, aproximadamente $12 million de NOI anualizado en vigor dejarán de percibirse debido a los inicios de construcción de 2026, en línea con el trimestre pasado. El momento medio ponderado en que el NOI anualizado dejará de percibirse es a finales del tercer trimestre.

Antes de abrir la sesión de preguntas, reconocemos la presión a corto plazo de los diferenciales de renovación de arrendamientos (re-leasing spreads), dado el descenso de los alquileres de mercado durante los últimos 3 años. Sin embargo, nuestro enfoque es claro: controlar lo que está bajo nuestro control. Estamos navegando la fase actual del ciclo con una estrategia clara y disciplinada centrada en la ejecución. Nuestro principal motor de crecimiento es un enfoque riguroso para impulsar la ocupación en toda nuestra cartera, y contamos con una sólida cartera de reposicionamiento y desarrollo que representa aproximadamente $50 million de NOI listos para entrar en funcionamiento en los próximos más de 2 años, lo que sirve como un potente compensador frente a los actuales ajustes de los alquileres de mercado. Además, estamos optimizando agresivamente nuestra asignación de capital mediante la venta de activos no estratégicos y el despliegue de esos fondos en recompras de acciones con valor de acreción a valoraciones atractivas. Al combinar estas acciones con un enfoque ajustado de G&A, estamos fortaleciendo nuestros flujos de caja y posicionándonos para un crecimiento extraordinario a medida que mejore el entorno general.

Para concluir, muchas felicidades a John por su ascenso. John, agradezco sinceramente tu liderazgo y nuestra continua colaboración. Finalmente, en nombre de Laura, de John y en el mío propio, quiero expresar nuestro agradecimiento a todo el equipo de Rexford por su dedicación continua y la ejecución constante de nuestros objetivos estratégicos. Y con esto, devuelvo la palabra al operador y abro la línea para las preguntas.

[Instrucciones del operador] Ahora cedo la palabra a Mike para comenzar la sesión de preguntas y respuestas.