Saludos y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Regency Centers Corporation. En este momento, todos los participantes se encuentran en modo de solo escucha. Tras la presentación formal, se llevará a cabo una sesión de preguntas y respuestas. Tengan en cuenta que esta conferencia está siendo grabada. Cedo la palabra a su anfitriona, Christy McElroy. Adelante.

Buenos días y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Regency Centers Corporation. Me acompañan hoy Lisa Palmer, Presidenta y CEO; Michael J. Mas, CFO; Alan Roth, Presidente de la Región Este y COO; y Nicholas Andrew Wibbenmeyer, Presidente de la Región Este-Oeste y CIO.

Como recordatorio, la discusión de hoy puede contener declaraciones prospectivas sobre la visión de la compañía respecto al desempeño financiero y comercial futuro, incluyendo el guidance de beneficios y las condiciones futuras del mercado. Estas declaraciones se basan en las creencias y expectativas actuales de la dirección y están sujetas a diversos riesgos e incertidumbres. Es posible que los resultados reales difieran materialmente de lo sugerido por estas declaraciones prospectivas. Los factores y riesgos que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de estas declaraciones pueden estar incluidos en nuestra presentación de hoy y se describen con más detalle en nuestras presentaciones ante la SEC, específicamente en nuestros informes Form 10-K y 10-Q más recientes.

En nuestra discusión de hoy, también haremos referencia a ciertas medidas financieras no GAAP. Las medidas financieras comparables bajo GAAP se incluyen en los materiales de resultados de este trimestre, que están publicados en nuestro sitio web de Investor Relations. Tengan en cuenta que también hemos publicado una presentación en nuestro sitio web con información adicional, incluyendo desgloses relacionados con el guidance de beneficios. Nuestra advertencia sobre las declaraciones prospectivas también se aplica a estos materiales de presentación.

Como recordatorio, dado el número de participantes en la llamada de hoy, les pedimos respetuosamente que limiten sus preguntas a una sola. Por favor, vuelvan a la cola de espera si tienen preguntas de seguimiento adicionales. ¿Lisa?

Gracias, Christy. Buenos días a todos y gracias por acompañarnos. Hemos tenido un comienzo de año excepcional, aprovechando el impulso positivo del año pasado. En el primer trimestre, obtuvimos un sólido crecimiento del NOI de las mismas propiedades y de los beneficios, impulsados por unos fundamentos operativos robustos y una asignación de capital acrecentadora. Nuestros resultados demuestran la durabilidad de nuestra cartera, la fortaleza de nuestra plataforma y la capacidad de ejecución de nuestro equipo.

Nuestros inquilinos están teniendo un buen desempeño en nuestros centros, respaldados por la resiliencia y el poder adquisitivo de los consumidores en nuestras sólidas zonas comerciales suburbanas, así como por nuestro enfoque en el comercio minorista esencial anclado por supermercados de alto rendimiento. Es esta combinación de zonas comerciales de alta calidad y nuestra concentración en el comercio de conveniencia, orientado al valor y basado en necesidades, lo que posiciona a nuestra cartera para rendir de forma constante incluso en entornos macroeconómicos inciertos.

También seguimos observando un impulso significativo en toda nuestra plataforma de inversión. Nuestra trayectoria de éxito en el desarrollo desde cero es uno de los mayores diferenciadores de Regency y es un motor clave de nuestra estrategia de crecimiento externo. En un entorno con muy poca oferta nueva de comercio minorista, nuestra capacidad para localizar, ejecutar y entregar desarrollos de alta calidad en todo el país realmente distingue a Regency. La entrega de nuestros proyectos se traducirá en una contribución significativa al NOI en 2026 y en los años siguientes, impulsando el crecimiento del NOI total y fomentando el crecimiento de los beneficios y del NAV.

De cara al futuro, me siento muy motivado por nuestro sólido comienzo de año y por las oportunidades que tenemos por delante. Quiero reiterar lo singular que es la historia de crecimiento de Regency. Nuestra cartera de centros de barrio y comunitarios de alta calidad, anclados por supermercados y ubicados en algunas de las zonas comerciales más fuertes del país, ha generado de forma constante flujos de caja duraderos a través de los ciclos económicos. Nuestra plataforma de desarrollo nacional líder está creando un valor significativo para los accionistas en un momento en el que pocos pueden competir con nuestras relaciones y resultados probados.

Nuestro sólido balance general nos otorga flexibilidad y la capacidad de ser oportunistas con un bajo coste y un acceso sustancial al capital. Y lo más importante, tenemos el mejor equipo del sector. Con esta base, Regency está excepcionalmente bien posicionada para seguir ofreciendo un crecimiento sólido y sostenible a nuestros accionistas. ¿Alan?

Gracias, Lisa, y buenos días a todos. Hemos obtenido otro trimestre excelente para comenzar el año, tras lo que fue un año récord para nosotros en 2025. Los fundamentos de nuestra cartera siguen siendo sólidos y no podría estar más orgulloso de la ejecución de nuestro equipo.

La demanda de los inquilinos sigue siendo robusta en casi todas las categorías y regiones, abarcando tanto locales de ancla como de tiendas. Los supermercados, restaurantes, conceptos de salud y bienestar, y minoristas de descuento (off-price) se encuentran entre los más activos, pero la amplitud de la participación en toda nuestra cartera es realmente impresionante. La disponibilidad de espacios de alta calidad es cada vez más escasa, tanto en nuestros centros como en nuestras áreas comerciales, y esa dinámica nos está favoreciendo.

Nuestro porcentaje de superficie arrendada en propiedades comparables, que se aproxima al 97%, subió 10 puntos básicos respecto al cuarto trimestre. Un repunte secuencial en el Q1 es estacionalmente inusual, y realmente refleja la fortaleza de la demanda que estamos experimentando y la durabilidad de nuestra ocupación. La ocupación arrendada está ahora cerca de nuestro máximo anterior, aunque confío en que se puede lograr un mayor crecimiento, especialmente en el arrendamiento de locales de ancla, donde seguimos manteniendo un contacto significativo con importantes minoristas nacionales.

Lo que resulta especialmente alentador es la naturaleza de nuestra actividad actual. Seguimos teniendo éxito en el arrendamiento proactivo de espacios ocupados, la mejora del merchandising, la incorporación de conceptos nuevos y vibrantes, y la sustitución de usos obsoletos o de bajo rendimiento. Nuestra tasa de inicio de contratos en propiedades comparables también aumentó 20 puntos básicos en el trimestre, a medida que logramos avances significativos en el inicio de contratos de inquilinos dentro de nuestra cartera SNO. El pipeline sigue siendo un viento a favor importante para el crecimiento futuro del NOI, lo que representa aproximadamente $42 million de renta base incremental.

Logramos diferenciales (spreads) de re-arrendamiento de efectivo robustos en el primer trimestre, y los diferenciales GAAP estuvieron cerca de un máximo histórico. Estos resultados reflejan nuestra capacidad para lograr incrementos de renta mark-to-market atractivos, además de integrar escalonamientos contractuales de renta significativos en nuestros contratos de arrendamiento. Ese éxito es la base de nuestra capacidad para impulsar un crecimiento de la renta sólido y sostenible dentro de nuestra cartera a largo plazo.

El crecimiento del NOI en propiedades comparables del 4.4% en el primer trimestre fue reflejo de estas sólidas tendencias operativas, junto con el progreso sustancial que hemos logrado aumentando la ocupación y completando proyectos de reurbanización.

Para concluir, las tendencias que estamos observando en la actividad de arrendamiento, las ventas de los inquilinos, los cobros y la afluencia de público siguen siendo muy favorables. Estamos posicionados para el éxito y el crecimiento continuo de cara al futuro, y me entusiasma lo que nuestro equipo logrará. Con esto, le cedo la palabra a Nick.

Gracias, Alan, y buenos días a todos. Seguimos teniendo un impulso significativo en nuestra plataforma de inversiones, lo cual es evidente en un primer trimestre con una activa actividad de inversión acrecentadora. Nuestro equipo está ejecutando y entregando con éxito proyectos dentro de nuestra cartera en curso, y seguimos captando nuevos proyectos de construcción desde cero atractivos. Durante el primer trimestre, completamos $42 million en proyectos, incluyendo Oakley Shops at Laurel Fields, un centro de barrio con un Safeway como tienda ancla que desarrollamos desde cero en el Bay Area. Nuestro equipo hizo un trabajo excepcional al llevar este proyecto a término en menos de 18 meses, una de las entregas de proyectos desde cero más rápidas que recuerdo.

También iniciamos otros $73 million en nuevos proyectos este trimestre, incluyendo Crystal Brook Corner, una reurbanización en Long Island. Adquirimos este activo inmobiliario infrautilizado y lo estamos transformando en un centro de barrio con un Whole Foods como tienda ancla. Este proyecto demuestra nuestra capacidad para analizar las oportunidades de adquisición bajo una óptica diferenciada, aprovechando la plataforma de Regency, nuestras relaciones y nuestra experiencia en desarrollo para impulsar la creación de valor a corto plazo. Nuestra cartera en curso supera ahora los $600 million, con un excepcional impulso en el arrendamiento y rendimientos combinados superiores al 9%.

El equipo ha estado ejecutando estos proyectos en plazo y dentro del presupuesto, algo que quiero enfatizar que es resultado directo de la sustancial mitigación de riesgos que llevamos a cabo antes de iniciar las obras. Dentro de nuestra plataforma de desarrollo desde cero, seguimos viendo resultados extraordinarios. Un ejemplo es Ellis Village en el norte de California, que iniciamos en 2025. El proyecto ya está arrendado al 100%, con la apertura prevista de la tienda ancla para finales de este año. Nuestros proyectos desde cero Sunbed y Stonebridge en el noreste celebraron la apertura de sus Whole Foods durante el primer trimestre, ambos con una sólida acogida por parte de la comunidad.

Como mencionó Lisa, el desarrollo desde cero sigue siendo un diferenciador sustancial para Regency, y nuestra marca como desarrollador nunca ha sido más sólida. Somos el único desarrollador nacional de centros comerciales de alta calidad anclados por supermercados a gran escala en un entorno donde, de otro modo, la nueva oferta sería limitada. Nuestros equipos están buscando activamente nuevos proyectos y seguimos teniendo visibilidad de un potencial de más de $1 billion en inicios de proyectos durante los próximos tres años. Los principales supermercados de todo el país siguen interesados y deseosos de expandirse con nosotros, y los inquilinos de las tiendas están entusiasmados de formar parte de nuestros proyectos.

Los propietarios de terrenos confían en nuestra capacidad de ejecución dada nuestra trayectoria demostrada y la solidez de nuestras relaciones con los supermercados, particularmente entre los desarrolladores de planes maestros, donde nuestros proyectos comerciales están aportando servicios y valor significativos a sus comunidades. Este impulso positivo continúa potenciando nuestro éxito, posicionándonos estratégicamente para capitalizar oportunidades adicionales. Estamos creando valor real para los accionistas con diferenciales significativos respecto a las tasas de mercado, y estamos entusiasmados con las oportunidades de crecimiento continuo en nuestra plataforma de inversiones. ¿Mike?

Gracias, Nick. Buenos días a todos. Regency ha obtenido otro trimestre sólido para comenzar el año, un testimonio de la continua ejecución de nuestro equipo en nuestra estrategia y de las condiciones favorables de nuestros mercados. El crecimiento del NOI en propiedades comparables fue del 4.4% en el primer trimestre, incluyendo un crecimiento del 3.5% en el alquiler base. Recordemos que el trimestre pasado comentamos que el Q1 estaría por encima y que el Q2 quedaría por debajo de nuestro guidance para todo el año, debido a la naturaleza irregular de otros ingresos en este trimestre, y a una comparativa difícil respecto al favorable desempeño de la conciliación de gastos del año pasado en el próximo trimestre. Lo más importante es que el alquiler base sigue creciendo a niveles muy saludables, beneficiándose del aumento de las rentas que comienzan en nuestra cartera de SNO y del cumplimiento de nuestros proyectos de reurbanización con efecto acrecentador.

Analizando las variables de los primer y segundo trimestres, mantenemos el guidance para el crecimiento del NOI en propiedades comparables de todo el año de entre 3.5% y 3.75%, así como para el crecimiento de los beneficios operativos principales y del NAREIT FFO por acción, ambos situados en el 4.5% en el punto medio. Seguimos esperando un crecimiento del NOI total superior al 6%, lo que refleja contribuciones significativas de las entregas de desarrollos desde cero y de las sustanciales adquisiciones que completamos el año pasado.

Hemos realizado algunos cambios menores en nuestras hipótesis dentro de nuestras perspectivas. Hemos incrementado moderadamente el gasto en desarrollo y reurbanización como resultado de las mayores expectativas de inicios de obra, así como nuestro guidance de adquisiciones para incluir ahora transacciones ya conocidas. Estos cambios reflejan la continua y fuerte actividad de inversión y respaldan el impulso positivo en el crecimiento externo y la creación de valor.

La solidez de nuestro balance general es un elemento clave de nuestra capacidad para asignar capital de forma acrecentadora. Hemos trabajado estratégicamente a lo largo del tiempo para posicionar a la compañía con un bajo apalancamiento, una sólida liquidez y un acceso fiable a capital con precios atractivos. En febrero, emitimos $450 million en notas no garantizadas a siete años con un cupón del 4.5%, logrando el diferencial de crédito más bajo en la historia de Regency. Esta ejecución representa uno de los costes de deuda más favorables del sector REIT y es un reflejo directo de nuestras calificaciones crediticias A tanto de Moody’s como de S&P.

El apalancamiento se mantiene cerca del límite inferior de nuestro objetivo de entre 5 y 5.5 veces. Contamos con una disponibilidad casi total de nuestra línea de crédito, y nuestra sólida generación de flujo de caja libre nos permite financiar nuestra cartera de proyectos de desarrollo sin necesidad actual de emitir acciones o vender activos.

Para concluir, estamos satisfechos por otro trimestre sólido y esperamos seguir cosechando éxitos a medida que nuestros equipos ejecutan nuestra estrategia diferenciada durante el resto del año. Con esto, abrimos el turno de preguntas.

Gracias.

Procederemos ahora con la sesión de preguntas y respuestas. Por favor, limítense a una sola pregunta. Es posible que sea necesario levantar el auricular antes de pulsar la tecla estrella. Nuestra primera pregunta será de Cooper Clark, de Wells Fargo.

Perfecto. Cooper, tienes la palabra. Muy bien.

Dicho esto, cedo la palabra a Michael Goldsmith de UBS.

Buenos días. Muchas gracias por tomar mi pregunta. Mike, ¿podrías explicarnos el componente de ingresos no monetarios? Habéis dado un guidance de $51 million para el año, por lo que, prorrateado, si simplemente lo dividiéramos entre $51 million, probablemente habría sido de unos $12.75 million para el primer trimestre. Os habéis quedado en torno a los $9 million. ¿Podrías explicarnos qué causa esa diferencia entre la cifra prorrateada y la irregularidad que es natural en los ingresos no monetarios, y cómo esperáis que evolucione el resto del año? Gracias.

Michael, antes de que termines, por alguna razón se te está cortando el audio. Si pudieras empezar desde el principio, sería estupendo.

Hola, Lisa. Lo siento. ¿Se escucha mejor ahora?

Sí. Mucho mejor. Gracias, Michael.

Genial. Quería analizar el componente de ingresos no monetarios. Sus perspectivas para el año eran de $51 million, por lo que, prorrateado, para el primer trimestre habría sido de unos $12.75 million. Ustedes se situaron en unos $9 million. ¿Podría explicarnos qué impulsa esa diferencia y cómo esperan que evolucione el resto del año?

Gracias, Michael. Como bien dices, los ingresos no monetarios pueden ser irregulares por sí mismos, y la linealización de nuestro rango de guidance habría generado una expectativa algo más alta para el Q1. Tuvimos un par de situaciones. Primero, realizamos un ajuste en un contrato de arrendamiento de un solo inquilino al que pasamos al criterio de caja, lo que resulta en una reserva sobre el alquiler lineal contabilizada en el trimestre. Ese es probablemente el mayor componente que explica esa variación actualmente.

No hemos perdido de vista nuestra guidance anual de $51 million. También diría, solo como recordatorio, que el año pasado hubo altibajos debido a las rescisiones de contratos de inquilinos y la aceleración de alquileres por debajo del precio de mercado. Eso también puede ser un factor que altere el ritmo de los ingresos no monetarios.

Un breve comentario adicional sobre por qué utilizamos el core operating earnings para explicar realmente cómo crecemos en flujo de caja en Regency: eliminamos lo no monetario y lo no recurrente. Creo que esa cifra de core operating earnings es realmente valiosa a la hora de analizar el potencial de beneficios de la compañía.

Gracias, muy útil. Gracias.

Gracias.

Nuestra siguiente pregunta es de Samir Upadhyay Khanal, de Bank of America.

Buenos días a todos. Quizás para empezar, a alto nivel. Los supermercados están estables. ¿Podrían darnos más detalles sobre la salud de los inquilinos de tiendas pequeñas ante el contexto macroeconómico y los precios más altos? Hablemos de los costes de ocupación. ¿Han observado diferencias entre categorías de inquilinos —retail discrecional o restauración— debido a los precios más altos y al entorno macro? Gracias.

Gracias, Samir. Empezaré yo y luego Alan dará más detalles específicos sobre nuestra cartera. Como habéis oído decir muchas veces, estamos muy bien posicionados para rendir a lo largo de los ciclos económicos gracias al formato de nuestros centros comerciales: necesidad, valor y conveniencia.

Incluso en tiempos difíciles, somos plenamente conscientes de las presiones que sufren los consumidores ante el aumento de los precios de la gasolina. Suele producirse un efecto de migración hacia opciones más económicas (trade-down), y Alan puede dar más detalles al respecto con nuestra afluencia de público. Como resultado, empezamos a ver incluso más tráfico en nuestros centros. Además, si tenemos en cuenta las zonas comerciales en las que operamos, nuestros consumidores son más resilientes y capaces de soportar estas subidas de precios y presiones.

Nuestros inquilinos están sanos. Lo estamos viendo en cada métrica de la cartera. Haré que Alan profundice un poco más en este punto.

Buenos días, Samir. Para hablar de la salud de los inquilinos, lo primero que analizo son las ventas, y estas siguen siendo sólidas dentro de nuestra cartera. El siguiente punto es la gestión de cobros, y seguimos manteniendo niveles de deuda incobrable cercanos a mínimos históricos. La afluencia de público es muy resiliente.

Observando los resultados del Q1, hemos crecido un 2.3%. Respecto a lo que mencionas sobre el reciente entorno macroeconómico y el aumento de los precios del combustible, ¿cómo se perfila abril? Cuando analizamos la cartera en abril, la afluencia de público es, de hecho, un 3% superior a la del Q1 durante este mismo periodo de aumento de los precios del combustible.

Seguimos teniendo buenas sensaciones, y volvería a lo que comentaba Lisa sobre los consumidores y las zonas comerciales en las que operamos. Seguiremos vigilando de cerca la situación, pero las cosas siguen siendo ciertamente positivas según todas las métricas a las que tenemos acceso.

Continuamos con Craig Mailman, de Citi.

Hola. Buenos días a todos. Han incrementado ligeramente las expectativas de nuevos inicios. ¿Podrían hablarnos de qué proyectos están programados para comenzar este año y sobre la actividad general de arrendamiento?

¿Quizás algo más en el horizonte que no se haya incluido en estos nuevos inicios, pero que podría comenzar potencialmente a finales de este año? ¿Podrían hablarnos del entorno general de sus diferentes proyectos?

Craig, agradezco la pregunta. Permíteme empezar y luego le cederé la palabra a Nick rápidamente porque quiero aclarar algo. Ofrecemos guidance sobre el gasto en desarrollo, pero estamos destacando que tenemos una mayor visibilidad sobre nuevos inicios que impulsarán ese gasto este año. Pero quiero dejar claro que la guidance es de gasto, no de inicios. Nick continuará desde ahí.

Sí, Craig. Agradezco la pregunta. Como dijimos en nuestras observaciones iniciales, nos sentimos muy bien con nuestro programa de desarrollo desde cero. En los últimos tres años, hemos iniciado algo más de $800 million y, de cara al futuro, esperamos que nuestra plataforma de inversión invierta más de $1 billion durante los próximos tres años.

Se puede observar un impulso alcista continuo gracias al extraordinario trabajo de nuestro equipo para identificar estas oportunidades en todo el país. Seguimos siendo optimistas respecto a ese conjunto de oportunidades; por lo tanto, estamos elevando nuestras perspectivas sobre cuál será ese gasto, basándonos en la expectativa de un mayor número de inicios de obra de lo previsto anteriormente.

Cedo la palabra a Juan Carlos Sanabria, de BMO Capital Markets.

Hola, buenos días. Aprovechando la pregunta de Craig sobre los inicios de obra en proyectos greenfield: mencionó que las comunidades con planes maestros son una buena fuente de oportunidades. Ante la incertidumbre sobre el modelo de vivienda unifamiliar para alquiler (build-for-rent) debido a la Road to Housing Act, ¿está esto provocando una pausa temporal por parte de algunos promotores? ¿Y ha habido algún cambio en las perspectivas de esa línea de negocio para la futura cartera de proyectos de Regency?

Excelente pregunta. La realidad es que, hasta la fecha, nuestro programa no ha estado muy involucrado en el tipo de comunidades de build-to-rent. Los promotores de planes maestros con los que trabajamos y seguimos trabajando en todo el país desarrollan comunidades de viviendas unifamiliares para la venta y/o tienen otros componentes con casas adosadas o edificios de apartamentos.

No hemos visto ningún impacto en las comunidades de planes maestros en las que trabajamos en cuanto a su apetito y deseo de seguir adelante con la construcción de locales comerciales dentro de sus comunidades en este momento.

Gracias, Juan.

Todd Michael Thomas, de KeyBanc Capital Markets, tiene nuestra siguiente pregunta.

Hola, gracias. Siguiendo con el desarrollo desde cero, ¿podría hablarnos del ritmo de los inicios de obra durante el resto del año?

¿Y podría también analizar la tendencia de los rendimientos en los nuevos proyectos desde cero que están suscribiendo en comparación con los rendimientos anteriores, y si los futuros inicios del plan maestro tendrían un perfil de rendimiento similar o potencialmente diferente?

Le agradezco la pregunta, Todd. En cuanto al cronograma, si quiere hablar de desarrollos irregulares, la irregularidad reside precisamente en el factor temporal. Esto se debe a que nuestro objetivo no es cumplir con un plazo determinado; nuestro objetivo es asegurar absolutamente la reducción de riesgos de estas oportunidades antes del cierre. Queremos asegurarnos de haber completado todos los permisos; queremos asegurarnos de haber realizado el pre-arrendamiento con nuestros inquilinos ancla; queremos asegurarnos de tener los planos terminados y las licitaciones en mano. Queremos tener visibilidad sobre la ejecución de estos proyectos y, como comprenderá, es un proceso extremadamente complejo. Cualquier factor externo distinto en ese proceso puede provocar un retraso con una simple llamada telefónica. Estamos entusiasmados con el programa, está en marcha, pero siempre será irregular.

Dicho esto, seguimos teniendo una buena visibilidad sobre un aumento en el número de inicios este año, y es por ello que hemos incrementado nuestra proyección de gasto. Aunque sea irregular y probablemente esté algo concentrado en la segunda mitad del año, seguimos sintiéndonos muy seguros de la trayectoria general.

Para profundizar en la pregunta anterior de Craig, ese guidance se refiere al gasto. Consideren que será distribuible de forma constante a lo largo del año desde la perspectiva del gasto.

En relación con lo que comenta Nick, creemos que los inicios están creciendo y probablemente se concentren más hacia el final del ejercicio, lo que posiciona de forma excelente las entregas para 2027 y años posteriores.

En cuanto a los rendimientos, no vamos a cambiar nuestra perspectiva. Como habéis visto, nuestros rendimientos de desarrollo se mantienen firmemente en el rango del 7%+, y ahí es donde se mantiene nuestra visión. Nos sentimos muy optimistas respecto a la consecución de esos retornos.

Gracias, Todd.

A continuación, cedo la palabra a Michael Griffin, de Evercore ISI.

Gracias. Alan, agradezco tu comentario sobre la cartera de arrendamientos. Todo apunta a que se avecina otro año sólido, con una alta tasa de ocupación tanto de propiedades comparables como de ocupación iniciada.

Respecto a los incrementos de renta que están incorporando —soy consciente de que se trata más de locales pequeños—, ¿ha cambiado algo en cuanto al poder de negociación en los contratos de los locales ancla? Muchos supermercados tienen contratos prácticamente planos con múltiples periodos de opción. Ya sea recuperando el control antes mediante opciones más cortas o incorporando mayores escaladas, ¿podría hablarnos del poder de negociación en los locales ancla y de hasta qué punto pueden presionar las rentas en ellos? Gracias.

Sí, gracias por la pregunta. Tiene razón en lo que dice sobre los locales pequeños. Para darle la cifra: el 90% de nuestros nuevos arrendamientos de locales pequeños incluían tres o más incrementos de renta incorporados, y aproximadamente una cuarta parte de ellos eran del 4% o superiores. Estamos apostando fuerte por ello.

En cuanto al poder de negociación con los anclas, no estamos viendo un cambio drástico en los incrementos incorporados en ese segmento, pero sigue habiendo capacidad de fijación de precios. Ya sea mediante un mejor control de las cartas de trabajo, menores TIs o un mayor pago de renta por adelantado, existen mecanismos disponibles. No estamos viendo que las opciones se estén reduciendo significativamente. Por nuestra parte, estamos dispuestos a llegar a acuerdos siempre que se trate de un minorista ancla de la calidad adecuada que sea sostenible para nuestro proyecto.

La cartera de proyectos es sólida. Firmamos un acuerdo con Publix para una remodelación en el primer trimestre. Firmamos con PGA Superstore. Estamos llevando nuestro primer TESO Life a un proyecto en Virginia; están en plena expansión. Y luego están muchos de los nombres obvios de los que se oye hablar: Ross, TJX, Burlington, Ulta, etc. Es robusta.

Me siento muy bien respecto a la situación de esas transacciones de inquilinos ancla. Como dije en mis palabras de apertura, ahí es donde reside la verdadera oportunidad para volver a alcanzar esos niveles máximos, en los que aún no nos encontramos, en términos de impulsar una ocupación continua.

Creo que es una cuestión de oferta y demanda. Cuando alcancemos ese pico de ocupación y no haya espacio disponible para los anclas, ya tendremos poder de fijación de precios y mayor apalancamiento que en periodos con más desocupación. Ahora mismo, no hay mucho. A medida que la tendencia siga moviéndose a nuestro favor, tendremos incrementalmente más poder de fijación de precios y apalancamiento para presionar un poco más.

Pero también tiene que ser una situación de beneficio mutuo. Tenemos que analizar sus negocios y sus márgenes. También creo que a medida que estos minoristas se vuelvan más eficientes —a través de la tecnología y la inteligencia artificial—, eso les permitirá pagar más alquiler. Soy muy optimista al respecto.

Gracias. Pasamos ahora con Haendel St. Juste de Mizuho Securities.

Hola, buenos días. Habla Ravi Vaid, de Haendel. ¿Podría identificar al inquilino que pasó a régimen de caja? ¿Se trató de una quiebra?

Y cómo deberíamos valorar el rango actual de deudores morosos, especialmente dado que hasta ahora solo han utilizado menos de 10 bps de la reserva actual? Gracias.

Claro. No voy a mencionar al inquilino. Se trata de un contrato entre más de 9.000, en el que tomamos una decisión discrecional sobre su capacidad para cumplir con los términos de sus obligaciones contractuales futuras. Siguen al corriente y pagando el alquiler a corto plazo. El resultado operativo principal no se ha visto afectado; se trata de un tratamiento contable de los futuros incrementos de alquiler.

Desde la perspectiva de ULI, hemos tenido un trimestre muy bueno y, en gran medida, hemos cumplido nuestras expectativas. Estamos operando por debajo de los promedios históricos. Planeamos operar en torno a los promedios históricos o ligeramente por debajo, y hoy estamos cumpliendo con esa expectativa. Las expectativas siguen siendo bastante altas. Nos sentimos muy seguros de la solvencia de nuestros inquilinos y optimistas respecto a las perspectivas de ULI de cara al futuro.

Ese es un comentario distinto al de las quiebras. Las quiebras implican desocupaciones. Todavía nos encontramos en medio de algunos procesos de declaración de concurso en curso. Hay indicios que sugieren que potencialmente tenemos buenas oportunidades para salir de esos procesos bien, pero aún no hemos terminado con ellos. Las quiebras son un proceso incierto y solo necesitamos un poco más de tiempo para tener mayor claridad sobre la parte normal de nuestro negocio.

Gracias, Ravi.

Pasamos a la siguiente pregunta de Ladenburg Thalmann.

Buenos días. Lisa, es un placer saludarte. Has construido a lo largo de décadas una trayectoria como desarrolladora de centros comerciales líder en su clase. Como mencionaste, eso diferencia a tu plataforma.

Según recuerdo, tampoco disponéis de un gran banco de terrenos. ¿Cómo os protegéis del aumento del valor del suelo, que es un factor de coste importante en vuestro desarrollo? Quizá podrías hablar de vuestra estrategia de opciones y con cuánta antelación trabajáis para asegurar terrenos mediante opciones antes de poner en marcha los proyectos.

Gracias. Yo haré la introducción antes de cederle la palabra a Nick. Gracias por reconocer lo que sé que es la mejor plataforma de desarrollo del sector a nivel nacional.

Gran parte de lo que Nick responderá tiene que ver con por qué somos los mejores. Es el equipo, las relaciones, la experiencia y la trayectoria. Todo cuenta y todo marca la diferencia en nuestro éxito. Es un círculo virtuoso.

Dicho esto, le cedo la palabra a Nick y, de nuevo, gracias. Agradecemos mucho sus comentarios.

Absolutamente. Estamos haciendo esto de forma muy eficiente, lo que significa que no estamos acumulando un gran banco de tierras para impulsar este programa de desarrollo. Estamos trabajando definitivamente con los vendedores de tierras, obteniendo opciones sobre sus propiedades y siguiendo el proceso —tal como articulé anteriormente— para reducir el riesgo de dicho proceso antes del cierre.

Una parte realmente difícil de nuestro trabajo es sentarnos con los propietarios de las tierras, conversar sobre el valor de sus terrenos y educarlos; eso es lo que hacemos cada día. Es la parte más difícil del negocio de desarrollo: sentarse con propietarios que pueden tener un valor en mente y educarlos sobre las realidades del mercado. Eso es lo que nuestros equipos hacen a diario y, dada nuestra trayectoria, nuestro acceso a la información y nuestras relaciones con los minoristas, ganamos más de lo que nos correspondería en esas conversaciones y salimos ganando en las negociaciones con los propietarios precisamente por esa razón. Espero que esto continúe, pero nunca es fácil. Siempre es un reto.

Gracias.

Continuamos con Ronald Kamdem, de Morgan Stanley.

Gracias por responder a mi pregunta. Volvió a mostrar la diapositiva de la presentación sobre la tasa de ejecución para el potencial de ocupación, lo cual fue interesante porque muestra que la ocupación arrendada ya ha superado el pico anterior, pero la ocupación efectiva aún no.

¿Cree que la ocupación efectiva pueda alcanzar un nuevo máximo este año y qué tipo de viento a favor supondría eso para el NOI de las mismas propiedades de cara al futuro?

Gracias por fijarse en nuestra información, Ron. Nos sentimos muy optimistas respecto a las perspectivas de esta cartera en el entorno actual. Hemos establecido nuevos récords en el porcentaje de arrendamiento. Tenemos margen de crecimiento en el porcentaje de ocupación efectiva. Nuestro plan y expectativa para este año es que seguiremos reduciendo esa brecha entre lo arrendado y lo efectivo.

Como resultado, seguiremos impulsando un crecimiento extraordinario del alquiler base, y también habrá algún factor amplificador a través de las recuperaciones de gastos. Creemos que esto se mantendrá durante el resto del año. Lo que ocurra a partir de ahí está por determinarse.

También somos un gestor de activos activo. Aspiramos a invertir en nuestra propia cartera mediante la reurbanización. A veces, eso implica gestionar cierta desocupación y asumir algunas vacantes. Como diría Alan, no alquilamos para ocupar, sino que alquilamos para maximizar el NOI a largo plazo. Ese es el enfoque que seguiremos de ahora en adelante.

Lo único en lo que quisiera hacer hincapié es en que ejecutamos 1.5 million square feet en el Q1, y nuestros equipos están trabajando a pleno rendimiento. Han empezado con mucha fuerza. Estoy muy orgulloso de lo que han logrado. Es más GLA de lo que ejecutamos en 2025, a pesar de estar en estos niveles máximos.

Seguirán buscando oportunidades, no solo para espacios vacantes, sino para apostar por mejores operadores y una oferta comercial mejorada en los casos en los que estemos alquilando espacios ocupados. Gracias por la pregunta, Ron.

Pasamos ahora con Hong Zhang, de JPMorgan.

Hola. ¿Podría comentar cómo ve la posibilidad de acudir al mercado de renta variable hoy en día, dado que el precio de su acción es más alto que cuando acudieron el año pasado? También han incrementado el NOI desde entonces.

Siempre adoptamos una visión oportunista respecto a la emisión de acciones. Actualmente, disponemos de capacidad de balance y flujo de caja libre más que suficientes para cubrir nuestras necesidades. Si se presentara una oportunidad clara que pudiéramos financiar de forma acrecentadora mediante la emisión de acciones, la aprovecharíamos.

Contamos con una sólida trayectoria en la emisión de acciones de forma juiciosa y acrecentadora. Es una herramienta más en nuestro arsenal y utilizaremos la que corresponda cuando se presente la oportunidad. Gracias.

Como recordatorio, si desea realizar una pregunta, pulse 1. A continuación, escucharemos a Omotayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Buenos días. Espero que esta pregunta sea pertinente, pero a veces la maldición de obtener resultados muy buenos durante un largo periodo es que la gente siempre espera más. Una vez más, han tenido un trimestre excelente y unas perspectivas sólidas, pero la acción ha caído hoy.

Cuando los analistas comparan su compañía con sus pares, pueden observar la prima de valoración, la cual está justificada, pero también un entorno operativo muy favorable para todo el sector. En ese contexto, ¿cómo planean seguir superando el rendimiento de sus competidores?

¿Qué aspectos de su historia podrían estar subestimando los inversores y de los que puedan aportar pruebas para dar confianza en su capacidad de generar un crecimiento de beneficios superior que valide su valoración con prima?

Aprendí de mi predecesor, quien solía citar a un inversor muy sabio, que a corto plazo el mercado es una máquina de votar y a largo plazo es una máquina de pesar.

Cuando se combina lo que denominamos nuestras ventajas estratégicas —la calidad de nuestra cartera, la plataforma de desarrollo, el balance general y nuestro equipo—, el conjunto es verdaderamente único. A largo plazo, tengo la total confianza de que estaremos en la cima o muy cerca de ella en el sector en cuanto a crecimiento del NOI de las mismas propiedades. Si miran hacia atrás, cinco o diez años, verán que así es, y que lo logramos utilizando menos capital que el resto del sector para obtener ese crecimiento.

Si analizan las inversiones y la acreción derivada de la inversión y el uso de capital —ya sea capital propio o nueva deuda—, una vez más, los rendimientos están en la cima o muy cerca de ella en el sector.

Debido a esos cuatro factores —la calidad de la cartera que genera un crecimiento del NOI de las mismas propiedades muy sólido, una plataforma de desarrollo inigualable que seguirá creando un valor significativo para nuestros accionistas a largo plazo, el balance general para financiarlo y el equipo para ejecutarlo—, creo que es la estrategia correcta y una que cumplirá y ha cumplido a largo plazo.

Me parece justo, Lisa.

Escucharemos ahora a Cooper Clark, de Wells Fargo.

Cooper, estás de vuelta.

Excelente. Muchas gracias. Esperaba que pudiera hablarnos sobre las tendencias de la cartera que ha observado históricamente durante periodos de precios del petróleo más altos y el impacto que esto tiene en los niveles de tráfico y en las tendencias de gasto de los consumidores.

La última vez que tuvimos los precios de la gasolina tan altos fue en pleno COVID, por lo que fue algo diferente y no necesariamente un punto de referencia histórico relevante.

En términos generales, volvería a decir —tras llevar 30 años en la compañía— que en la era moderna de Regency, hemos visto una caída del NOI de las mismas propiedades en dos ocasiones: una durante la crisis financiera global y otra durante el COVID.

Nuestro tipo de activo —el formato de nuestros centros comerciales, centros de barrio y comunitarios— es realmente defensivo, ya que genera flujos de caja constantes, duraderos y estables a través de todos los ciclos. Recuerdo que al principio de mi carrera, durante la minirrecesión de 1998 y la burbuja tecnológica de 2001, decíamos que optábamos por no participar, porque logramos crecer a pesar de ello.

Cuando se analiza la calidad de la cartera, el formato de los centros comerciales y las zonas de influencia en las que operamos, somos capaces de seguir creciendo a pesar de las circunstancias. Esa es nuestra expectativa. Gracias, Cooper.

Gracias. Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Cedo la palabra de nuevo a Lisa Palmer para sus comentarios de cierre.

Gracias a todos. Agradezco su tiempo, y también gracias al equipo. Que tengan un excelente día.

Damas y caballeros, gracias por su participación. Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas. Que tengan un excelente día.