Saludos y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Postal Realty Trust. [Instrucciones del operador] Como recordatorio, esta conferencia está siendo grabada. Procedo a ceder la palabra a su anfitrión, el Sr. Jordan Cooperstein, Vicepresidente Sénior de Finanzas y Mercados de Capitales. Bienvenido, Jordan.

Gracias y buenos días a todos. Bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Postal Realty Trust. En la llamada de hoy nos acompañan Andrew Spodek, Director Ejecutivo; Jeremy Garber, Presidente; Steve Bakke, Director Financiero; y Matt Brandwein, Director de Contabilidad.

Tengan en cuenta que la empresa puede realizar declaraciones prospectivas en esta conferencia de resultados, las cuales no son hechos históricos y se consideran proyecciones a futuro. Estas declaraciones prospectivas están cubiertas por las disposiciones de puerto seguro para declaraciones prospectivas contenidas en la Ley de Reforma de Litigios de Valores Privados de 1995. Los resultados reales pueden diferir materialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas y se verán afectados por una variedad de riesgos y factores que están fuera del control de la empresa, incluyendo, entre otros, aquellos contenidos en el último formulario 10-K de la empresa y sus otras presentaciones regulatorias. La empresa no asume y renuncia específicamente a cualquier obligación de actualizar las declaraciones prospectivas, ya sea como resultado de nueva información, eventos futuros o cualquier otra razón.

Adicionalmente, en esta conferencia de resultados, la empresa puede hacer referencia a ciertas medidas financieras no-GAAP tales como fondos de operaciones, fondos de operaciones ajustados, EBITDA ajustado, EBITDA ajustado pro forma, EBITDA ajustado anualizado pro forma, NOI en efectivo de las mismas tiendas, ingresos en efectivo de las mismas tiendas, deuda neta, deuda neta ajustada y deuda neta ajustada pro forma. Pueden encontrar una conciliación tabular de estas medidas financieras no-GAAP con las medidas GAAP más comparables actualmente en el comunicado de resultados de la empresa y en los materiales suplementarios.

Con esto, cedo la palabra a Andrew Spodek, Director Ejecutivo de Postal Realty Trust.

Buenos días y gracias por acompañarnos hoy. En un par de semanas, celebraremos nuestro séptimo aniversario como empresa pública. Durante los últimos 7 años, hemos creado una plataforma diseñada específicamente para liberar el valor inherente a los activos inmobiliarios del servicio postal de EE. UU. A medida que hemos desarrollado y seguido perfeccionando esta plataforma, hemos obtenido resultados sólidos en múltiples frentes. Esto comienza con el crecimiento anual promedio del 6.1% en el AFFO por acción que estamos en camino de alcanzar entre 2021 y 2026, basándonos en la guidance de AFFO que incrementamos ayer. Este desempeño nos sitúa en la segunda posición entre los REITs de arrendamiento neto.

Nuestra progresión continuó el año pasado con la introducción de la guidance de AFFO por acción, posible gracias al perfeccionamiento de nuestro enfoque de arrendamiento con el Servicio Postal. Hoy, damos otro paso al compartir nuestras perspectivas de ingresos de la línea superior para 2027, a pesar de estar apenas a 5 meses de 2026. Es un testimonio del enfoque de arrendamiento único que hemos desarrollado con el Servicio Postal, el cual nos otorga esta visibilidad hacia 2027, y refleja el beneficio de contar principalmente con un único inquilino de alto crédito que nos paga consistentemente el 100% del alquiler contractual en nuestra cartera, ocupada en un 99.8%. Esperamos un crecimiento en los ingresos en efectivo de las mismas tiendas de aproximadamente el 6.5% en 2027, lo que es aproximadamente 30 puntos básicos superior a lo que esperamos para 2026. El mayor crecimiento previsto en 2027 refleja la mayor presencia de escaladores de alquiler anuales en toda la cartera, así como el viento a favor del ajuste de alquiler al valor de mercado.

En nuestra conferencia de resultados del primer trimestre de 2025, compartí que contamos con los sistemas y el personal necesarios para intensificar las adquisiciones en caso de que nuestro costo de capital y el conjunto de oportunidades se alineen. Con una mejora en el precio de la acción de más del 70% desde entonces, esta simetría se ha materializado, permitiéndonos acelerar el ritmo de la actividad de adquisición en relación con los últimos años. Basándonos en la solidez de nuestro pipeline, estamos aumentando nuestra guidance de adquisición en $15 million, a un rango de $130 million a $140 million para el año, y revisaremos esta guidance a medida que avance el ejercicio. En el primer trimestre, adquirimos $35 million con una tasa de capitalización promedio ponderada del 7.5%. En el segundo trimestre hasta la fecha, hemos adquirido y tenemos bajo contratos definitivos $17 million, lo que nos sitúa en $52 million en lo que va del año, con un sólido pipeline de transacciones previstas detrás. Estamos capitalizando la oportunidad que tenemos ante nosotros desde una posición de fortaleza.

Nuestra guidance de adquisición revisada está totalmente financiada con una liquidez de aproximadamente $250 million al cierre del trimestre, compuesta por capacidad no utilizada de la línea de crédito revolvente y $48 million en productos de capital futuros no liquidados. Estamos totalmente enfocados en mantener un sólido perfil de liquidez, respaldado por nuestro acceso a capital y nuestra reciente calificación de grado de inversión BBB de Kroll, KBRA. En resumen, nuestro crecimiento interno, apoyado por nuestro robusto pipeline de adquisiciones y el acceso a capital, nos sitúa en una posición sólida para generar un crecimiento continuo de los beneficios.

A principios de esta semana, asistimos al National Postal Forum del Servicio Postal en Phoenix, una conferencia que reúne al ecosistema logístico más amplio que rodea al Servicio Postal. Para nosotros, la conferencia confirma que, a medida que el mercado logístico continúa evolucionando, las instalaciones del Servicio Postal de EE. UU. seguirán siendo una herramienta crítica para acceder a la población estadounidense. Estas instalaciones constituyen la columna vertebral de la infraestructura de entrega del Servicio Postal y son precisamente los activos en los que invertimos. Esta red permite al Servicio Postal proporcionar un servicio universal en 170 millones de puntos de entrega en todo el país y es utilizada 6 días a la semana por proveedores logísticos y minoristas en línea.

Como nos gustaría recordar a los inversores, el coste de arrendar la infraestructura inmobiliaria de esta red es de solo el 1.5% de los gastos operativos anuales del Postal Service. Este gasto anual equivale a $1.4 billion de alquiler anual, lo que da lugar a un mercado de $12 billion a $15 billion para los inmuebles de Postal, creando una amplia trayectoria para futuras adquisiciones. Con esto, cederé la palabra a Steve.

Gracias, Andrew. Haré algunos comentarios sobre la oportunidad de crecimiento de beneficios plurianual en Postal Realty antes de analizar con más detalle los resultados del primer trimestre y nuestras perspectivas actualizadas. Al considerar el algoritmo de crecimiento de beneficios a mediano plazo de Postal Realty, identificamos 4 motores principales. El primero es la oportunidad de ajuste al valor de mercado (mark-to-market). De 2027 a 2030, se espera que aproximadamente el 33% de nuestros ingresos por alquiler se ajusten al mercado. Esto representa una fuente significativa de crecimiento implícito más allá de 2026.

En segundo lugar, los incrementos anuales de alquiler se están convirtiendo en un motor cada vez más significativo del crecimiento orgánico. En 2022, aproximadamente el 3% de nuestros ingresos por alquiler experimentaron un incremento anual. Para 2027, esa cifra habrá aumentado significativamente hasta alcanzar aproximadamente el 53% con incrementos. Pasar de una cartera con contratos predominantemente fijos a una donde la mayoría cuenta con incrementos anuales del 3% más significa un cambio importante en la visibilidad de nuestro crecimiento anual para los próximos años. En ese sentido, nuestra visibilidad sobre los incrementos anuales en nuestro ajuste al valor de mercado nos permite proporcionar una perspectiva de crecimiento de ingresos en efectivo por tiendas comparables para 2027 de aproximadamente el 6.5%.

El tercero es el flujo de caja retenido. A medida que hemos escalado, hemos reducido nuestra tasa de reparto (pay out ratio) mientras seguimos aumentando el dividendo. En 2026, esperamos repartir solo el 70% de nuestro AFFO, que es una de las tasas de reparto más bajas entre los REITs de arrendamiento neto. Nuestra Junta ha equilibrado el flujo de caja retenido con un rendimiento por dividendo por encima de la mediana de los REITs, en aproximadamente el 4.5%. Además, el flujo de caja retenido, que podemos desplegar en adquisiciones o para amortizar deuda, es una fuente significativa de crecimiento recurrente para nosotros, aumentando nuestra tasa de crecimiento por acción en unos 15% en 2026.

El cuarto es la accretividad desde el primer día (day 1 accretion). Nuestra mejora en el coste de capital, junto con nuestro mayor acceso a capital, nos ha llevado a empezar a acelerar la velocidad de las adquisiciones en relación con los últimos años. Con nuestro coste de capital promedio ponderado situándose actualmente en aproximadamente el 6.1%, la accretividad desde el primer día de las adquisiciones se está convirtiendo en una fuente aún más significativa de crecimiento del AFFO por acción. En resumen, seguimos enfocados en utilizar estas 4 palancas de crecimiento para impulsar un crecimiento atractivo del AFFO por acción en los próximos años.

Pasando a los resultados del primer trimestre. Ayer, informamos un AFFO por acción de $0.33, lo que supone un avance de $0.01 respecto al primer trimestre de 2025. Cabe señalar que el trimestre del año pasado se benefició de pagos diferidos y reembolsos de impuestos sobre la propiedad del año anterior por un total de $0.02 por acción. En comparación, en el primer trimestre de este año, percibimos $11,000 en pagos diferidos procedentes de adquisiciones recientes.

Cerramos el trimestre con una deuda neta sobre el EBITDA ajustado anualizado pro forma de 5.2x, dentro del objetivo de apalancamiento que actualizamos el trimestre pasado por debajo de 6x. Teniendo en cuenta aproximadamente $53 million de capital social pendiente de liquidar captado en lo que va del año a un precio inicial de $18.44 por acción, nuestra deuda neta ajustada pro forma sobre el EBITDA ajustado anualizado pro forma es de 4.5x.

Una breve nota sobre nuestras métricas de apalancamiento. El suplemento de este trimestre incluye métricas basadas en el EBITDA ajustado anualizado pro forma. La única diferencia con la métrica anterior es que tiene en cuenta las adquisiciones y desinversiones como si hubieran tenido lugar al inicio del trimestre, en consonancia con las metodologías de información de muchos pares.

En lo que respecta a las fuentes y usos, el punto medio de nuestra guidance implica $100 million en adquisiciones para los 3 trimestres restantes de 2026, que planeamos financiar sobre una base de apalancamiento neutro utilizando capital pendiente de liquidar y flujo de caja retenido. En términos específicos de financiación mediante deuda, estamos enfocados en limitar la exposición a tipos variables y añadir duración a nuestro calendario de vencimientos. Prevemos refinanciar nuestros saldos de revolving a tipo variable y préstamos a plazo con colocaciones privadas a tipo fijo a más largo plazo o préstamos a plazo en los próximos meses.

Pasando a nuestras expectativas para el resto de 2026. Con la publicación de resultados de ayer, elevamos el rango de guidance de AFFO por acción que proporcionamos el trimestre pasado en $0.01, a un rango de $1.40 a $1.42 por acción, lo que representa un crecimiento del 6.8% en el punto medio para el año. El incremento está respaldado por un mayor volumen de adquisiciones.

En relación con los elementos adicionales de la guidance, el G&A en efectivo y el NOI en efectivo de las mismas tiendas siguen la línea de nuestras previsiones. Los gastos de capital recurrentes de aproximadamente $143,000 para el primer trimestre se situaron dentro de nuestro rango de guidance, y prevemos entre $150,000 y $200,000 para el segundo trimestre. Por último, la guidance incluye un impacto dilusivo de aproximadamente $0.01 por acción de acciones ordinarias futuras no liquidadas, en comparación con la suposición de $0.05 que compartimos en la llamada del cuarto trimestre, calculada de acuerdo con el método de acciones del tesoro, debido en gran medida a un mayor precio de la acción.

Nuestro Consejo de Administración ha aprobado un dividendo trimestral de $0.2450 por acción, lo que representa un aumento del 1% respecto al año pasado. Nuestro ratio de reparto de dividendos para el primer trimestre es de aproximadamente el 74% y nuestro dividend yield al cierre de ayer fue de aproximadamente el 4.5%. Con esto, cedo la palabra a Jeremy.

Gracias, Steve. Presentaré una actualización sobre nuestros esfuerzos de re-arrendamiento, seguida de más detalles sobre la actividad de adquisiciones del primer trimestre. Todos los alquileres de 2020 han sido acordados y se encuentran actualmente en producción de contratos. Además, hemos acordado sustancialmente las expiraciones de 2027 que no incluyen opciones de renovación. Estos contratos también han iniciado la producción de arrendamiento. Todos los contratos de 2026 y 2027 tendrán escaladores del 3% y la gran mayoría tendrá plazos de 10 años.

Al cierre del trimestre, el 53% de los contratos de nuestro cartera contienen escaladores de alquiler anuales. La primera escalada tiene lugar en el año 2. Por lo tanto, el 41% de los contratos se beneficiarán de un escalador en 2026. Pasando a los contratos de 10 años, el 45% de nuestra cartera consiste en contratos con plazos de 10 años basados en los contratos ejecutados y acordados al 31 de marzo de 2026. El aumento en el alquiler sujeto a plazos de 10 años en comparación con el trimestre anterior fue predominantemente resultado de la enmienda exitosa de la mayoría de nuestras expiraciones de 2022 a 10 años en lugar de 5 años. Para finales de 2026, prevemos que el plazo medio ponderado de los contratos de nuestra cartera actual se extenderá a más de 6 años, en comparación con los 3 años que teníamos cuando salimos a bolsa.

Pasando a las adquisiciones. En el primer trimestre, adquirimos 61 propiedades por $34.6 million con una cap rate media ponderada del 7.4%, añadiendo 195,000 square feet a nuestra cartera. Las adquisiciones del primer trimestre consistieron en 48,900 square feet de 34 oficinas de correos de última milla y 146,200 square feet de 27 propiedades Flex.

Como mencionó Andrew, basándonos en el volumen de adquisiciones cerradas en el primer trimestre, sumado a nuestro sólido pipeline proyectado, estamos elevando nuestra guidance de adquisiciones a un rango de $130 million a $140 million para el año. Con esto concluyen nuestros comentarios preparados. Operador, nos gustaría abrir la llamada para preguntas.