[Instrucciones del operador] La primera pregunta es de Steven Boumans, de ABN AMRO-ODDO.

Respecto a la primera pregunta, sobre el número de operaciones, vemos más liquidez en el mercado. Hemos observado una gran cantidad de ampliaciones de capital a través de los fondos. En nuestro espectro de activos de primer nivel, estamos observando algunas transacciones. Pero, como siempre, en ese nivel de calidad, no hay una gran cantidad de operaciones disponibles.

Creo que esto apoyará claramente, en mi opinión, las rentabilidades e incluso probablemente ejercerá algo de presión sobre las rentabilidades, pero el número de transacciones no ha cambiado de forma material.

Espero que comprendan que no puedo darles detalles sobre la transacción relacionada con Wallisellen que estamos llevando a cabo. Considero que, en este momento, se trata de una operación sumamente delicada.

Y sí, creo que en cuanto al resto, respecto a las adquisiciones, solo recurriríamos al mercado de renta variable si detectamos una cartera sustancial y de gran tamaño que sea acrecentadora desde el primer día, y solo en ese caso. Teniendo esto en cuenta, lo descartaría por el momento.

Creo que es un tema bastante amplio, un tema que seguimos de forma muy intensiva, al igual que probablemente todos los participantes del mercado. En pocas palabras, vemos una optimización dentro de nuestra organización. Y al observar esto, vemos claramente que también está ocurriendo con otras corporaciones.

Lo que hemos observado, y creo que esto es especialmente cierto en las principales ciudades de Zúrich y Ginebra, es que el impacto de esta optimización organizativa derivará en una mayor liberación de espacio en parcelas más grandes y oficinas de mayor tamaño fuera de los centros urbanos. En los centros de las ciudades, los edificios suelen ser de menor tamaño. Las empresas que se encuentran allí intentan realmente mantener a su personal clave en esas zonas.

Creo que, en una primera fase, si vemos optimizaciones de espacio por parte de los inquilinos —algo que actualmente no estamos viendo a gran escala—, esto se absorbería con mayor rapidez en los centros urbanos que en las periferias. Pero, sin duda alguna, habrá una optimización del espacio.

Creo que nuestra táctica en los últimos años ha sido ofrecer espacios Grade A en ubicaciones muy céntricas. Y, dentro de ese segmento, vemos que existe una demanda continua. Es algo que seguimos observando claramente y, por tanto, es también una razón muy importante. Somos muy conservadores a la hora de adquirir edificios que no están situados en el centro, que tienen grandes superficies de planta y que, quizás, están algo más expuestos a las optimizaciones de los inquilinos.

La siguiente pregunta proviene de la línea de Ken Kagerer, de ZKB.

Bueno, creo que las transacciones que generan valor son, si me permiten decirlo, independientes del loan-to-value. Es simplemente que se dispone de un mayor músculo financiero para realizar las adquisiciones.

Absolutamente. Creo que es un punto válido. Sin embargo, considero que seguiremos manteniendo una disciplina muy sólida en las adquisiciones. Cuando compramos un edificio, debemos ser capaces de crear valor a medio plazo, ya sea aumentando los alquileres, incrementando el precio por metro cuadrado o teniendo una visibilidad muy clara de que el valor del suelo aumentará debido a la escasez.

Lo que hemos observado en las transacciones del año pasado no ha derivado en ello. Partimos de la premisa de que un inversor también puede apalancarse. Por tanto, nos apalancaremos si vemos transacciones que sean realmente accretive. Desde un punto de vista puro de EPS, es algo evidente. Tenemos un incremento de rentabilidad significativo o interesante, pero esto no justifica realizar una transacción solo por el hecho de hacerlo.

Estamos convencidos; si miramos hacia atrás en los últimos 5 años, compramos por más de CHF 600 million. El año pasado no realizamos adquisiciones. Estamos monitorizando el mercado y estamos seguros de que, si surge algo interesante para nosotros, estaremos listos para realizar esas adquisiciones.

Respecto a la región de Zúrich, creo que lo que hemos aprendido tras el anuncio de Google es que van a ocupar el espacio que UBS va a liberar en Europaallee. Lo que hemos observado es que UBS, según sus declaraciones públicas, está concentrando sus actividades alrededor de [ininteligible] Paradeplatz con inversiones significativas, especialmente en Paradeplatz, que yo diría que es central para nosotros. Por tanto, se trata de un compromiso muy, muy sólido del banco con la ubicación central y con su planificación táctica. El hecho de que sus tres ubicaciones sean [ininteligible] [ininteligible] y [ininteligible] creo que es una cuestión que debería plantearse directamente a ellos.

El impacto directo para nosotros, debido a su concentración, es positivo. Además, como dije anteriormente, también optimizarán su espacio en relación con la IA. Pero, debido a su compromiso con el centro de la ciudad, creo fundamentalmente que atraerán a otras empresas que quieran estar cerca del banco y del centro financiero. Con ese fin, soy muy optimista respecto a esa combinación.

En cuanto a Ginebra, diría que es insignificante a gran escala. No es comparable con lo que hemos observado en Zúrich.

Estamos firmando un contrato de arrendamiento bastante largo con un inquilino muy bueno en un tipo residencial, aunque se trate de un hotel o un concepto similar a un hotel. Por tanto, esperaría rentabilidades iguales o ligeramente reducidas. Sin embargo, para nosotros es un contrato de alquiler atractivo, ya que proporciona un alquiler más alto que los alquileres actuales que tendríamos. Así que, desde ese punto de vista, el motivo predominante para entrar es aumentar la rentabilidad del flujo de caja. Pero creo que también supone una reducción del riesgo de ese activo en esa ubicación.

Para ponerlo en perspectiva, y sin ánimo de ofender, es un contrato muy pequeño dentro del conjunto. Estamos en conversaciones con todos nuestros arrendatarios, pero en este caso tenemos un contrato de alquiler, y creo que no hay mucho que discutir sobre el contrato de alquiler ni sobre este asunto hoy en día.

La siguiente pregunta proviene de la línea de John Vuong, de Van Lanschot Kempen.

Bueno, la liberación de impuestos diferidos a la que se refiere se debe a un cambio de sistema que comunicamos en '22 y '23, que tendrá una duración de 20 años a partir de ese momento. Así que hoy creo que estamos en el tercer año. Por tanto, durante los próximos 17 años, probablemente se pueda prever una liberación de impuestos diferidos de entre CHF 5 million y CHF 10 million.

Fueron CHF 14 millones el último -- CHF 10 millones el año pasado, CHF 40 millones este año. Así que creo que es algo que podemos proyectar y que, creo, hemos desglosado detalladamente en '23.

Los fondos que hemos captado solo compiten con nosotros de forma muy limitada. Estos son fondos que se desplegarán ya sea en residencial, en comercial secundario, si es un prime muy estable, pero para el 'value add' que nosotros buscamos, observamos que esos actores institucionales —y lo hemos visto en el pasado— no están realmente interesados en la posibilidad de comprar activos con desocupación, reposicionar un activo prime o intervenir un edificio con protección histórica.

Así que diría que, claramente, existen estos fondos en el mercado. Pero para las transacciones respectivas que hemos realizado en el pasado, no los veo compitiendo tanto. Sin embargo, es evidente que tendrán que desplegar esos fondos, y esto probablemente presione las rentabilidades (yields) un poco más a la baja.

La siguiente pregunta es de Tommaso Operto, de UBS.

Gracias, Tommaso, es una muy buena pregunta. Puedo confirmar que Wallisellen no forma parte del guidance.

En segundo lugar, estos CHF 10 million adicionales, o los CHF 10 million o CHF 15 million que mencionaba, provienen de ventas de existencias de desarrollo. Hemos estado trabajando, como dijimos el año pasado, en el reposicionamiento de edificios de oficinas —que creemos que en el futuro ya no serán oficinas— para convertirlos en condominios. Los habíamos reclasificado.

Estamos en proceso de evaluar y llevar a cabo una desinversión, y hemos factorizado una ganancia potencial en el guidance de EBITDA por el importe aproximado que mencionó. Pero puedo confirmar de nuevo que Wallisellen no forma parte de esa ecuación.

Normalmente, un payout ratio va del 0 al 100% y nosotros estamos en el 80%. Así que, calificándolo de relativamente bajo, yo diría que me parece un payout ratio razonable. Como hemos dicho, queremos ofrecer continuidad. Queremos ofrecer previsibilidad. Claramente, teóricamente hay margen para un incremento más fuerte, pero preferimos trabajar primero en los flujos de caja y en los beneficios para, posteriormente, aumentar más los dividendos si fuera el caso. Si miran el histórico, nuestro payout ratio siempre ha estado en torno al 80, 85, 90, es correcto. Pero creo que este es un desarrollo razonable.

Sobre el loan-to-value, me gustaría añadir, y sin dar ninguna señal bajista, que realmente estamos operando en un entorno de tipos de interés muy bajos y la sensibilidad no es despreciable. Por tanto, estamos muy satisfechos con el loan-to-value del 33%. Nos otorga toda la flexibilidad, pero también toda la protección. Porque debemos ser conscientes de que, si hubiera un cambio en los tipos, algo que no esperaríamos, esto no solo tendría un impacto en el apalancamiento, sino que también tendría un impacto en los niveles de financiación.

Y creo que, en este punto, estamos bastante seguros de poder seguir financiándonos con los diferenciales con los que lo hacemos actualmente, porque tenemos un margen de seguridad considerable en el loan-to-value. En cuanto a la financiación, estamos bien posicionados y también realizando adquisiciones oportunistas, pero no aprovecharíamos nuestra fortaleza actual para aumentar los dividendos otros CHF 0.05 o CHF 0.10. Estamos centrados en la calidad de los beneficios, en la generación de flujo de caja y en la mejora continua de los pagos.

Hemos observado que tanto en la última desinversión en Rheinfelden como en las últimas de Lugano, al realizar la última valoración, se obtiene un valor claro. Normalmente, se trata del valor contable, pero entonces se realiza una limpieza real del emplazamiento. Creo que es una especie de última protección de riesgo que se tiene en esos activos, en la que se liberan todos los costes y se materializa la plusvalía.

Pero claramente, fue un proyecto de gran envergadura durante muchos años, y el valor contable siempre resulta muy difícil de estimar por el valor de lo que queda allí. Y entonces, probablemente se trate también de una ligera liberación de reservas debido a la dificultad de estimación, ya sea CHF 7 million o CHF 6 million.

Claramente, también depende del comprador y, para este comprador, este era un activo clave, lo que resulta en esta plusvalía de CHF 7.7 million. Pero no aplicaría ahora un criterio de conservadurismo de forma transversal a esos valores contables. Lo que ocurre es que en estos emplazamientos, tras 20 años, al final se realiza la limpieza. Y si encuentras a alguien que realmente quiera este bloque, entonces se produce esta plusvalía que se materializa.

La siguiente pregunta proviene de la línea de Eleanor Frew, de Barclays.

Bueno, si observamos —si observan nuestro beneficio por acción, y si tomamos el EPRA earnings per share y descontamos esta plusvalía por disposición que mencioné, veríamos un ligero repunte en el beneficio por acción. Observamos un desarrollo plano en los ingresos. Como se mencionó anteriormente, esperamos la plusvalía por disposición. Pero si se excluye ese elemento, vemos un ligero incremento en el EPRA earnings per share.

Casi no le oigo. ¿Podría intentar preguntar de nuevo?

Bueno, creo que, en términos de magnitud, nunca han sido comparables porque son dos mundos completamente distintos. El retail de High Street es algo limitado, podemos decir que se reduce básicamente a un puñado de edificios. Y si en este momento hay un vencimiento o la entrada de un nuevo inquilino, se produce esta fuerte demanda.

Sin embargo, también en el segmento de oficinas prime en Zúrich y Ginebra, estamos alquilando a precios de mercado. En ocasiones, alquilamos por encima del mercado. Si observan, por ejemplo, [ininteligible], el alquiler total que obtenemos es superior a las previsiones de suscripción que habíamos establecido. Por tanto, creo que, en general, tenemos un desarrollo sólido, pero se trata principalmente de aquellas inversiones en oficinas prime donde reposicionamos el activo para poder aumentar los alquileres.

Por cierto, el año pasado vimos un crecimiento matemático comparable (like-for-like) del 1.3%. Si descontamos esto —si recuerdan, en 2024 tuvimos que registrar el doble del alquiler por volumen de ventas—, si eliminamos ese efecto extraordinario, tuvimos un comparable del 2%, derivado de un 1% por indexación, un 40 bps por alquileres y otra reducción de la vacante de 40 bps.

Y también esperamos para este año un comparable de aproximadamente un 1.5%, que no incluye el segmento de retail de calle principal (high street retail) porque esto era una opción a un año. Así que lo veremos en '27.

La siguiente pregunta es de Matteo Lindauer, de Vontobel.

Respecto a la primera pregunta, el comercio minorista de calle es siempre una combinación de sótanos, planta baja y primer piso. Y solo puedo decir que, en este momento, hemos incrementado significativamente los alquileres, como mencioné anteriormente, un 25%.

Normalmente también desglosamos el valor por metro cuadrado del mercado en el informe anual, pero eso será en '26. Tenemos cierta confidencialidad hasta que realmente se haya consolidado. Por tanto, me mantendré en ese nivel y no desglosaré el alquiler por metro cuadrado.

En cuanto a los activos que menciona, está claro que analizamos cada activo y tenemos nuestros motivos por los que quizás no somos el mejor postor. Como mencioné al principio, en el caso de esos activos, en general, lo que observamos el año pasado es que o no vimos una reversión positiva, o incluso vimos una reversión negativa, o vimos CapEx que debe invertirse para completar el edificio o para volver a convertirlo en una solución multiinquilino. Y, en tercer lugar, nos fijamos mucho en cuál podría ser la revalorización del suelo de cara al futuro. Esa es la razón por la que probablemente no quisimos comprar este activo.

Damas y caballeros, esa era la última pregunta. Ahora me gustaría ceder la palabra de nuevo a Giacomo Balzarini para cualquier comentario de cierre.

Sí, me gustaría agradecer a todos los participantes. Les deseo un excelente día y, claramente, hablaremos pronto en otra ocasión. Gracias. Adiós.

Damas y caballeros, la conferencia ha finalizado. Gracias por elegir Chorus Call y gracias por participar en la conferencia. Ya pueden desconectar sus líneas. Adiós.