Excelente. Enhorabuena por el récord de arrendamientos este trimestre. Y creo haber oído que también han mencionado que la cartera de proyectos también ha vuelto a alcanzar niveles récord. Mi pregunta es simplemente sobre el diferencial de arrendamiento (leasing spread). Parece que fue ligeramente [ininteligible] en el trimestre. ¿Algún comentario al respecto y cómo plantean la relación entre ocupación y precios de cara al resto del año?

Ron, sí, en el trimestre, mencioné que hubo cierta combinación en las cifras; como verás, aproximadamente el 40% de los arrendamientos que se han producido se encuentran en nuestra región Oeste de EE. UU., donde tenemos condiciones algo más débiles y un menor ajuste de los alquileres al valor de mercado (mark-to-market), como ya sabes. Esto afectó tanto al cambio en los alquileres como a conceptos como el alquiler gratuito que verás en el SEP. En cuanto al equilibrio entre la ocupación y el cambio en los alquileres, no se trata solo de mercado por mercado, sino realmente de operación por operación. Diría que tenemos una mezcla bastante amplia de condiciones de mercado, como sabes, algunas extremadamente ajustadas y otras todavía débiles, y eso puede ocurrir a nivel de submercado o incluso a nivel de unidad. Por tanto, diría que, en conjunto, estamos en una fase de presionar los alquileres en varios mercados y situaciones, pero manteniendo la ocupación en algunos casos.

Solo quería preguntar sobre la parte de arrendamiento de desarrollo de centros de datos. Obviamente parece que se han anunciado buenas noticias durante el trimestre. Pero, ¿existe la preocupación, dado lo que hemos leído en las noticias sobre oportunidades de desarrollo de centros de datos en todo el país que se están archivando debido a la oposición de los municipios locales, de que esto suponga un riesgo para nuestra cartera de proyectos? ¿O cree que, para estos proyectos que ya tiene en marcha, incluso con el suministro eléctrico asegurado, podrá seguir adelante con el arrendamiento y, en última instancia, generar ese valor del que ha estado hablando?

Aquí Nick Joseph, con Craig. Le agradezco la información adicional sobre los centros de datos. ¿Qué márgenes de desarrollo suponemos para los nuevos inicios de este trimestre? Creo que en el pasado ha mencionado márgenes de entre el 25% y el 50%. ¿Cómo se sitúan estos inicios respecto a ese rango?

Parece que la ocupación media ha superado las expectativas durante el trimestre. Sé que han elevado ligeramente el guidance, pero dado que el guidance de ocupación no deja mucho margen de mejora respecto al primer trimestre, ¿existe algún factor relacionado con el calendario que pudiera provocar una mayor caída en el segundo trimestre de la prevista inicialmente? ¿O se trata simplemente de cierto conservadurismo en ese guidance, dado que aún estamos al principio del año? Y como ha mencionado Dan, la visibilidad es algo más complicada.

Blaine, la ocupación media ha superado nuestras expectativas en unos 20 puntos básicos durante el trimestre. Se observa un repunte en el cierre anual utilizando el punto medio de nuestro guidance de alrededor de [ininteligible] puntos. Superar esa cifra refleja dos cuestiones. La primera es un adelanto de la ocupación, que se manifestará principalmente en forma de renovaciones inesperadas o situaciones similares. La segunda refleja la solidez de la cartera de proyectos. Como mencioné, hemos tenido mucha actividad tanto en firmas de contratos —que es la mitad del asunto— como en el volumen total de propuestas actuales, que es lo suficientemente grande como para darnos confianza para el resto del proceso.

Parece que la absorción neta del primer trimestre ha superado ligeramente sus expectativas. ¿Podría compartir su visión más reciente sobre las perspectivas fundamentales para 2026?

Claro, habla Chris. Nuestra visión no ha cambiado. Estamos atravesando la fase de inflexión, tal como Dan y Tim describieron en el guion. Hay muy pocos cambios en nuestra perspectiva. La absorción neta está en camino de acercarse a los 200 million square feet y las finalizaciones a 190 million square feet este año. Por tanto, veremos que los alquileres y las ocupaciones —los alquileres de mercado y la ocupación— mejoran a lo largo del año. Tal como propusiste y describiste, el Q1 fue ligeramente mejor. Pero vamos a mantener nuestras hipótesis principales. Este es un entorno macroeconómico que evolucionará a lo largo del año. Estará condicionado por la magnitud y la duración del conflicto en Oriente Medio. Por ello, nuestras perspectivas equilibran ese riesgo frente a lo que observamos, que es una demanda de clientes resiliente, tal como Dan describió en sus comentarios preparados; también nos hemos basado en el consenso económico. Este ha estado ajustando su visión a precios de mercado, reduciéndola en ocasiones hasta 40 basis points en la segunda mitad del año. Pero, si damos un paso atrás, la visión de referencia se mantiene intacta y hay un impulso constante en el mercado.

Simplemente quiero retomar parte de los comentarios de mercado sobre..., lo cual fue de gran ayuda. Quería ver si podíamos obtener un poco más de detalle sobre algunos de los mercados rezagados en EE. UU. Sé que ya han hablado de el sur de California, pero quizás Nueva York, Nueva Jersey u otros mercados que tal vez no estén superando las expectativas; qué tipo de cambios son necesarios para lograr un mejor crecimiento de los alquileres allí. Y luego, en cuanto a la exposición a Europa, si pudieran hablar también de los países fuera del Reino Unido y de la sensación más reciente que perciben de los clientes, ya que hay muchas preguntas sobre cómo los precios de la energía en Europa podrían afectar a la economía de la región.

Es Chris. Intervengo yo. En primer lugar, en EE. UU., hay 3 o 4 aspectos a tener en cuenta. Primero, hay un rango creciente de geografías saludables en EE. UU. Lugares como Texas en general, el sur de Houston y Dallas son sólidos o saludables; Atlanta y, cada vez más, algunos mercados del Medio Oeste, algo en Columbia, algo en Indianápolis. Así que existe esa fortaleza que Tim describió en sus comentarios preparados.

Sí, específicamente tras periodos de debilidad, los 2 mercados más débiles son probablemente el condado de L.A. y Seattle en los Estados Unidos. Esas son zonas donde las tasas de desocupación están muy elevadas en comparación con su histórico. El ritmo de la demanda entrante es moderado. Por lo tanto, la recuperación aún no se ha materializado allí.

En cuanto a algunos mercados clave, tras mencionar Nueva York y Nueva Jersey, también añadiría el área de la Bahía de San Francisco. Estas son zonas en las que estamos mejorando nuestras perspectivas. En general, estamos entrando en una fase en la que estamos elevando nuestra valoración de los mercados, y Nueva York y Nueva Jersey son un gran ejemplo de ello. ¿Ha llegado el momento de que los alquileres crezcan allí? No, todavía no. Este es un año en el que estamos atravesando una fase de transición, como ya hemos comentado, pero cabe destacar que nuestra tendencia es mejorar las valoraciones de las zonas. Las tasas de desocupación han alcanzado su techo y están empezando a bajar, y el tono de la demanda de los clientes es positivo.

Pasando a Europa. En primer lugar, las geografías de Europa Occidental, como Alemania y los Países Bajos, están liderando ese mercado. Y mantenemos el diálogo que se describió en las declaraciones preparadas; lo tenemos a nivel global, lo que incluye la eurozona, y el tono allí es positivo. Los planes de negocio se mantienen intactos y los clientes están avanzando con sus necesidades inmobiliarias.

Enhorabuena por el sólido trimestre. Solo dos aclaraciones. Creo que el trimestre pasado comentaron que, al entrar en la segunda mitad del año, les gustaría ver algunos mercados donde el crecimiento anualizado de los alquileres pudiera incluso superar sus incrementos de renta; me preguntaba si podrían darnos más detalles, es decir, ¿en qué mercados están viendo un crecimiento real de los alquileres en términos anualizados? Y, por otro lado, si pudieran aclarar las perspectivas del NOI de las mismas propiedades y la perspectiva de caja, dado que la cifra que presentaron sugiere una desaceleración. ¿Qué está impulsando eso? O, mejor dicho, ¿qué impulsó ese gran salto en el 1Q en comparación con el guidance?

Vikram, empezaré con el crecimiento del alquiler de mercado, y Tim responderá algunas de las preguntas sobre las mismas propiedades (same-store). Me gusta cómo has formulado la pregunta intentando sacarme cifras muy específicas. No recuerdo que lo hubiéramos planteado de esa manera. Pero permíteme decirte que las geografías con mejor salud, incluyendo Atlanta, Dallas, Houston, Columbus, y también fuera de los EE. UU., lugares en Latinoamérica como Sao Paulo y Ciudad de México, son las geografías líderes en crecimiento de alquileres.

Y Vikram, sobre la parte de caja, sí, nuestro guidance refleja claramente nuestras expectativas; el primer trimestre se está beneficiando de unas comparativas de ocupación algo más favorables en el primer trimestre respecto al ritmo de 2025. Fuimos incrementando la ocupación a lo largo de ese año. Por tanto, esas comparativas tendrán un efecto menor y, por supuesto, el cambio en los alquileres está teniendo un impacto potente en toda la cartera. Pero en términos interanuales, a medida que los diferenciales se relajan un poco, esto contribuye menos al crecimiento interanual de los mismos trimestres en términos de same-store.

Excelente. Quizá volviendo a los centros de datos por un momento. Incluso cuando se asegura el suministro eléctrico, parece haber un estrangulamiento en la cadena de suministro en la parte de equipos, lo que está creando cuellos de botella, especialmente con los desarrollos llave en mano (turnkey). ¿Son capaces de anticiparse a ello mediante la preventa de materiales y equipos, de forma similar a lo que hicieron durante la pandemia? Y de ser así, ¿les está otorgando una ventaja en sus negociaciones de construcción a medida (build-to-suit)?

Es posible que haya mencionado esto brevemente en sus comentarios preparatorios en relación con los tres puntos de enfoque. Pero Tim, mencionó las nuevas JV con GIC y La Caisse, el vehículo de adquisición en Japón y el Agility Fund. Parece que son muchas cosas. Por eso me pregunto si hay un nuevo incremento en el enfoque hacia el negocio de capital estratégico, si se trata de una coincidencia temporal o si hay un impulso mayor en la parte de fondos. Además, ¿existen diferencias fundamentales entre estos nuevos fondos y los ya existentes?

Kate. Mire, estamos muy orgullosos y entusiasmados con el número de vehículos. En los últimos 2 trimestres hemos lanzado 5 nuevos vehículos que abarcan distintas geografías, formatos y también apetito de riesgo. Un aspecto que se observa entre los fondos Agility de EE. UU. lanzados el trimestre pasado, así como el venture anunciado aquí, es que se están extendiendo hacia algunas actividades de desarrollo. Y es algo muy deliberado. Nos estamos anticipando a lo que vemos como un aumento en los volúmenes de despliegue, en parte en logística; verá que estamos elevando nuestra guidance en ese sector a medida que los mercados mejoran. Diría que, con nuestra reserva de terrenos y el tamaño de nuestra plataforma, esta es una maquinaria capaz de gestionar de $5 billion a $6 billion con bastante facilidad. Pero esto se está combinando con la increíble oportunidad de los centros de datos de la que habla Dan. Estamos analizando las necesidades de capital en ese ámbito y buscando las formas adecuadas para alcanzar todas esas oportunidades, de hecho, en un formato más inteligente y eficiente en términos de capital que pueda generar comisiones y promotes. Así que está viendo esa diversificación reflejada en el anuncio de estos vehículos.

La cartera de propuestas de arrendamiento aumentó bastante en el primer trimestre. ¿Podría darnos un poco más de contexto al respecto? ¿Qué lo está impulsando? ¿De qué sectores proviene, de qué tamaños y cómo debería traducirse eso en arrendamientos reales en los trimestres actuales?

Soy Chris. Lo que sustenta esto es que los clientes han estado posponiendo sus necesidades de crecimiento, reteniendo sus necesidades netas, y están respondiendo cada vez más al crecimiento de sus negocios y a la oportunidad de invertir en sus cadenas de suministro; en cuanto a los segmentos, es diverso. Hay varias formas de analizarlo, ya sea por tamaño. Por ejemplo, hay crecimiento tanto en unidades de más de 100,000 square feet como por debajo de ese tamaño. También hay crecimiento en términos de tipos de organización; por ejemplo, clientes de escala internacional frente a nuestros clientes de escala local. Ambos están creciendo, tanto en renovaciones como en nuevos requerimientos. Así que hay diversidad en ese sentido.

Quería dar seguimiento a su comentario sobre que los proveedores de centros de datos están ocupando cada vez más almacenes logísticos; simplemente quería conocer su perspectiva sobre qué tan material podría ser este motor de demanda en los próximos años y también qué tan sostenible es. Es decir, ¿está todo vinculado a la construcción y podría tratarse de contratos de arrendamiento a corto plazo, o se trata también de dar servicio a los centros de datos existentes? Solo intento tener una idea de si esto es un nuevo motor de demanda estructural para el sector, qué porcentaje de los nuevos arrendamientos podría haber representado en el último trimestre o dos, si puede compartirlo. Solo quería conocer su opinión sobre esta faceta que parece nueva de la demanda de almacenes.

Sí, Vince, tiene razón. Es un nuevo motor estructural de la demanda de activos inmobiliarios logísticos. Ha pasado, por ejemplo, de representar menos del 5% de los nuevos arrendamientos hace un año a representar ahora el 10%, y tiene una cuota aún mayor en la cartera de proyectos futuros. Por tanto, existe absolutamente un potencial alcista a corto plazo como consecuencia de este motor. En cuanto a la amplitud y duración, supongo que, en primer lugar, vemos que están firmando acuerdos con plazos muy saludables. Hay un cambio en sus propias cadenas de suministro, pasando de —creo que podría verse como la separación de la fabricación y la distribución— a tener una distribución más regionalizada y cercana a la producción de los centros de datos. Así que hay un impulso realmente sólido aquí, y tiene razón al describirlo como un nuevo motor estructural para el sector inmobiliario logístico.

En cuanto a la oportunidad de los centros de datos, ¿cómo progresan estas conversaciones con los inquilinos al decidir entre optar por una base con suministro eléctrico o una construcción llave en mano? Asumo que se trata de inquilinos distintos los que querrían las construcciones con base eléctrica. ¿Es correcto? Y, ¿qué parte de la oportunidad que mencionaron en sus comentarios preparatorios podría ser potencialmente llave en mano?

Sí. Y el rendimiento, cuál es su respectivo coste de capital es la otra cuestión con la que veo que nos topamos, porque la transición hacia el modelo llave en mano puede ser costosa.

Tim, quería retomar algunos de sus comentarios sobre la parte de adquisiciones y las tasas de capitalización (cap rates). Obviamente, existen distintos grados de demanda desde un punto de vista fundamental y en el lado del arrendamiento. Entiendo sus comentarios sobre transacciones de cartera principal y compras de calidad, pero parece que, en comparación con las tendencias históricas, las tasas de capitalización por mercado han estado históricamente ajustadas. Me preguntaba si podrían darnos un poco más de información sobre mercados donde tal vez estén viendo una ligera expansión de las tasas de capitalización, o si están viendo una mayor compresión en el lado de las transacciones.

Para GIC y La Caisse. ¿Podría darnos más detalles sobre cómo determinan qué promociones se realizarán a través de esos joint ventures frente a las que se harán en su balance general?

Mike, seguimos una política de asignación que tiene una larga trayectoria en la compañía. Como podrá imaginar, tras nuestros 40 años como gestores de activos, hemos tenido vehículos superpuestos con mandatos que deben gestionarse, por lo que tenemos una política de asignación al respecto por la que pasan las operaciones. Podría tratarse de cualquiera de esos vehículos, incluyendo el balance general, que ha sido el promotor final de algunos de estos activos, y depende de una variedad de condiciones que se ejecutan con una buena gobernanza. Creo que eso les complicaría la vida si solo se les dejara aquello, que es una forma de decir que dependerán cada vez más de la participación de PLD en estos volúmenes de desarrollo. Así que eso despejará todas las dudas, porque, en última instancia, es lo que va a importar económicamente para la compañía.

Parece que los costes de rotación por pie cuadrado están bajando, creo que ahora rondan el 7.3% del valor del arrendamiento, pero el alquiler gratuito ha subido un poco. Entonces, ¿cómo deberíamos considerar la evolución de las concesiones de cara al futuro?

Bueno, empezaré yo. Las concesiones siguen estando algo elevadas en este momento. Como bien señalas, hemos visto un incremento en el alquiler gratuito. Ya lo dije antes, así que lo repetiré: parte de esto se debe al mayor despliegue en el oeste, donde las condiciones son más débiles y las concesiones son algo más altas. Esperamos que las concesiones se normalicen a medida que aumenten las ocupaciones, lo que en la métrica de alquiler gratuito se situaría en torno al 3% del valor del arrendamiento, frente al ligero repunte que se observa actualmente.

Sobre los centros de datos, quería saber si había alguna actualización sobre los plazos de su vehículo de centros de datos. Y también, si puede aclararnos si los 5.6 gigawatt de capacidad se refieren al crecimiento o a la potencia arrendable.

Miren, creo que lo han cubierto bien. Estaré encantado de responder otras preguntas. Creo que la segunda parte de su pregunta trataba sobre la aclaración de los megavatios, es decir, la carga de servicios públicos que estamos reportando, y probablemente 2/3 de eso será crítico, por lo que pueden realizar los cálculos basándose en esas cifras.

Solo quería retomar la discusión sobre el crecimiento de los alquileres de mercado, y agradezco la información proporcionada; es bueno ver el primer incremento en, creo, 2.5 años, como han dicho. ¿Esperan que el crecimiento de los alquileres de mercado persista dadas las condiciones actuales en este punto del ciclo? Además, sé que mencionaron SoCal, pero ¿podrían dar más detalles sobre ese mercado y una lectura en tiempo real de lo que están viendo, cómo son las condiciones actuales y cómo se está comportando el mercado respecto a las expectativas en lo que va de año?

Soy Chris. Empezaré yo y Dan también podría añadir comentarios. En primer lugar, sobre el crecimiento de los alquileres de mercado, primero, subrayen la palabra estabilidad. Tuvimos un poco de crecimiento en el primer trimestre, pero es bastante incremental. Y esto es realmente un ejercicio de mercado por mercado, con la mayoría de los mercados disfrutando de una situación estable o de ligero crecimiento. Pero existen focos de gran fortaleza, como comentamos antes en la llamada, así como algunos focos de debilidad, como también mencionamos. Así que creo que lo que deben tener en cuenta es que nuestra previsión no ha cambiado, pero estamos atravesando un punto de inflexión. El crecimiento de los alquileres sigue siendo algo desigual y es demasiado pronto para un crecimiento generalizado y sostenido. Ofreceré algunos detalles sobre el sur de California. Es un mercado que está atravesando un proceso de tocar fondo. Estamos viendo que la demanda repunta. La vacante está cerca de un mínimo, pero es demasiado pronto para que los alquileres aumenten de forma generalizada, aunque hay zonas que se están consolidando.