Buen día y gracias por su espera. Bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Alpine. [Instrucciones del operador] Se les informa que la conferencia de hoy está siendo grabada. Procederé a ceder la palabra a la primera ponente de hoy, Jenna McKinney, Directora de Finanzas. Adelante, por favor.

Gracias. Me acompañan y participan en la llamada de esta mañana John Albright, Presidente y Director Ejecutivo; Philip Mays, Director Financiero; y otros miembros del equipo ejecutivo que estarán disponibles para responder preguntas durante la llamada. Como recordatorio, muchos de nuestros comentarios de hoy se consideran declaraciones prospectivas bajo las leyes federales de valores. Los resultados futuros reales de la compañía pueden diferir significativamente de los asuntos analizados en estas declaraciones prospectivas, y no asumimos la obligación de actualizar dichas declaraciones. Los factores y riesgos que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las expectativas se divulgan periódicamente con mayor detalle en el Formulario 10-K, el Formulario 10-Q y otras presentaciones ante la SEC de la compañía. Pueden encontrar nuestros informes de la SEC, el comunicado de resultados y la presentación más reciente para inversores, que contienen las conciliaciones de las medidas financieras no GAAP que utilizamos, en nuestro sitio web en www.alpinereit.com. Con esto, cedo la palabra a John.

Gracias, Jenna, y buenos días a todos. Nos complace informar un sólido primer trimestre en 2026, consolidando el nivel récord de actividad de inversión que alcanzamos en 2025. Continuamos ejecutando nuestra estrategia de inversión buscando conformar una cartera de alta calidad de propiedades de arrendamiento neto de inquilino único (single-tenant net lease) arrendadas a inquilinos con calificación de grado de inversión, además de originar préstamos comerciales con atractivos rendimientos ajustados por riesgo, garantizados por bienes raíces de alta calidad con patrocinadores experimentados y sólidos.

Durante el trimestre, adquirimos una propiedad minorista en el centro de Aspen, Colorado, por $10 million. Esta adquisición se estructuró como un arrendamiento maestro absoluto de triple neto (absolute triple-net master lease) a 50 años y una tasa de capitalización inicial del 8.5% con escalonamientos de alquiler anuales del 1.25%.

En cuanto a las desinversiones de propiedades, continuamos podando selectivamente nuestra cartera, vendiendo 3 propiedades de arrendamiento con calificación inferior al grado de inversión por $5.8 million y una tasa de capitalización de salida promedio ponderada del 7.4%.

Como resultado de nuestras transacciones inmobiliarias combinadas durante el primer trimestre, nuestra cartera de propiedades consta de 125 inmuebles, que suman un total de 4.3 million square feet en 31 estados, con una ocupación del 99.5% y un WALT de 9.3 años. El 50% de nuestro ABR proviene de inquilinos con calificación de grado de inversión, entre los que se encuentran Lowe's, Dick's Sporting Goods, Walmart y Best Buy, que representan 4 de nuestros 5 principales inquilinos.

Adicionalmente, durante el trimestre, originamos un préstamo hipotecario de primera instancia por $32 million, de los cuales $8.6 million se financiaron al cierre. El préstamo tiene un plazo de 24 meses con un tipo de interés inicial del 13% que incluye un 1.5% de interés pagado en especie (PIK), que se reduce a una tasa de pago actual del 11.5% una vez que el prestatario cumpla con ciertas condiciones.

El préstamo financiará el desarrollo de un centro comercial de 101,000 square feet con inquilinos de grado de inversión a nivel nacional y 3 outparcels. El centro comercial está ubicado en el MSA de Atlanta, cuenta con un Target de 128,500 square feet actualmente en desarrollo como ancla secundaria y es adyacente a un Publix existente, creando una mezcla comercial sólida y variada.

Además, en lo que respecta a nuestra cartera de préstamos comerciales, cerramos y financiamos la Fase 2 de nuestro préstamo hipotecario de primera instancia por $31.8 million, garantizado por un desarrollo residencial de lujo ubicado en el área metropolitana de Austin, Texas. La participación A-1 que se anunció previamente contribuyó con $10.8 million adicionales para esta financiación.

En consecuencia, netos de la participación A-1, nuestra inversión combinada en la Fase 1 y la Fase 2 de este préstamo ascendió a $40 million al cierre del trimestre.

Refleja la actividad de préstamos de este trimestre, incluyendo dos amortizaciones de préstamos por un total de $7.2 million en enero. Nuestra cartera de préstamos comerciales alcanzó los $160.4 million con un rendimiento actual promedio ponderado, incluyendo intereses PIK, del 13.5% al cierre del trimestre.

Hemos buscado originar inversiones en préstamos que complementen nuestra cartera de propiedades y aumenten el rendimiento general obtenido sobre el total de nuestros activos. Cabe destacar que nuestra cartera de préstamos ha crecido hasta alcanzar nuestro nivel objetivo de aproximadamente el 20% del valor total de los activos no depreciados. No obstante, como se mencionó anteriormente, el cronograma de financiación y amortización de las inversiones en préstamos puede hacer que el tamaño relativo de la cartera de préstamos varíe de un trimestre a otro.

De cara al futuro, contamos con un pipeline de oportunidades de inversión sumamente atractivo, que incluye propiedades de alta calidad, inquilinos de grado de inversión con contratos de arrendamiento neto y atractivas oportunidades de préstamos. Dado este sólido pipeline y nuestra actividad de inversión recientemente completada, hemos utilizado tanto nuestro programa ATM ordinario como el preferente este trimestre, recaudando un total de $36.2 million en capital.

Además, estamos elevando nuestras perspectivas de volumen de inversión para 2026 en $100 million e incrementando la guidance de FFO y AFFO por acción diluida a nuevos rangos que implican un crecimiento aproximado del 12% en los puntos medios. Y con esto, le cedo la palabra a Phil.

Gracias, John. Comenzando con los resultados financieros. Durante el trimestre, los ingresos totales fueron de $18.4 million, incluyendo $12.6 million por ingresos por arrendamiento y $5.8 million por ingresos por intereses de inversiones en préstamos comerciales. El FFO y el AFFO para el trimestre fueron de $0.53 por acción diluida, lo que representa un crecimiento del 20% respecto al periodo anterior. El crecimiento de los beneficios para el trimestre fue impulsado por la actividad de inversión, en particular por nuestras inversiones en préstamos comerciales, a medida que ampliamos la cartera de préstamos hasta aproximadamente el 20% del valor total de los activos no depreciados.

Pasando al balance general. Durante el primer trimestre, modificamos y reexpusimos nuestra línea de crédito sin garantía. Nuestra nueva línea incluye un revolving de $250 million con vencimiento en febrero de 2030 y dos opciones de extensión de 6 meses, un préstamo a plazo de $100 million con vencimiento en 2029 y otro préstamo a plazo de $100 million con vencimiento en 2031. Al cierre, aplicamos los swaps SOFR existentes, fijando las tasas de interés fijas iniciales para ambos préstamos a plazo en aproximadamente 3.5% y para $100 million del saldo pendiente bajo la línea revolving en aproximadamente 4.8%.

A medida que vencen los acuerdos de acciones existentes, hemos suscrito 4 acuerdos de swap, lo que resultará en cambios en las tasas de interés actuales. Les remito a nuestro comunicado de prensa anterior que anuncia la línea de crédito modificada, en el cual se analiza el cronograma y el impacto de dichos cambios. Cabe destacar que, con el cierre de esta línea, actualmente no tenemos deuda que venza en casi 3 años.

Durante el trimestre, también estuvimos activos en nuestros programas ATM tanto de acciones ordinarias como preferentes. Bajo nuestro ATM de acciones ordinarias, emitimos aproximadamente 1.7 million de acciones a un precio bruto promedio ponderado de $19.31 por acción para obtener ingresos netos de $31.6 million. Y bajo nuestro ATM de acciones preferentes, emitimos aproximadamente 186,000 acciones a un precio bruto promedio ponderado de $25.17 por acción para obtener ingresos netos de $4.6 million. Reflejando nuestra actividad de inversión y la emisión de capital, cerramos el trimestre con una relación deuda neta sobre EBITDA ajustado pro forma de 6.6x y aproximadamente $90 million de liquidez.

John proporcionó una actualización sobre nuestra cartera de propiedades. Como se mencionó anteriormente, nuestra cartera de propiedades incluye activos adquiridos mediante transacciones de venta con arrendamiento (sale-leaseback) y, al cierre del trimestre, aproximadamente el 11% de nuestro ABR o $5 million se generan a partir de estas propiedades, que incluyen la propiedad de Aspen adquirida este trimestre y 3 restaurantes adquiridos previamente. Aunque estas propiedades de venta con arrendamiento constituyen bienes raíces tanto para fines fiscales como legales, las normas GAAP exigen que se contabilicen como financiación. En consecuencia, los pagos anuales en efectivo actuales de estas propiedades, que ascienden a aproximadamente $3.7 million, se reflejan como ingresos por intereses en lugar de ingresos por arrendamiento.

Además, como recordatorio, nuestro comunicado de prensa de resultados trimestrales incluye una tabla complementaria que detalla tanto nuestra cartera de préstamos comerciales como los ingresos por intereses relacionados. Con respecto a nuestro dividendo ordinario, como se anunció previamente en febrero, el Consejo aumentó nuestro dividendo ordinario trimestral en un 5.3%, pasando de $0.285 por acción a $0.30 por acción a partir de este trimestre. Esta nueva tasa de dividendo ordinario trimestral representa un ratio de reparto de AFFO de solo el 57% para el trimestre.

Pasando ahora a las perspectivas. Para el ejercicio completo de 2026, elevamos nuestra previsión de FFO a un nuevo rango de $2.09 a $2.13 por acción diluida y nuestra previsión de AFFO a un nuevo rango de $2.11 a $2.15 por acción diluida. Además, como mencionó John, estamos incrementando nuestra actividad de inversión en $100 million para alcanzar un nuevo rango de $170 million a $200 million. Con esto, operador, por favor abra la sesión de preguntas.

[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta provendrá de la línea de Michael Goldsmith de UBS.

Primera pregunta, señores: han hablado de la estrategia de net lease de alta calidad en combinación con los préstamos comerciales. ¿Podrían hablar un poco sobre sus adquisiciones, su actividad en el trimestre y qué hay en la cartera de proyectos, y cómo encaja eso con esa estrategia general?

Sí. Es bastante sencillo. Tenemos una cantidad considerable de actividad en la cartera ahora mismo en la que realmente intentamos incorporar algunos créditos de grado de inversión adicionales, en la parte alta de nuestro perfil crediticio, y estamos encontrando buenas oportunidades. Por lo tanto, somos muy optimistas sobre lo que podríamos lograr en el próximo trimestre. Y en cuanto a la parte de préstamos, todavía hay un par de préstamos en la cartera. A medida que algunos préstamos de menor rendimiento se amorticen en los próximos meses, eso permitirá un buen reciclaje hacia préstamos de mayor rendimiento y alta calidad. Así que es más o menos lo mismo. Todo se ve bastante bien desde nuestra perspectiva en este momento.

Y para dar seguimiento a su último punto, ¿supongo que se refiere al préstamo de julio de 2026? ¿Y es ese como... es solo... supongo que tienen un préstamo más a corto plazo que expira en 2026? Creo que comentó en la llamada cómo eso podría añadir cierta volatilidad a los beneficios, pero ¿se sienten bien con las oportunidades para volver a desplegar capital y limitar parte de esa volatilidad en el corto y mediano plazo?

Sí. Nos sentimos muy seguros en cuanto a que, a medida que hemos ampliado el programa de préstamos y realizado múltiples operaciones con estos promotores, ellos se están acostumbrando a nuestra forma de hacer negocios y a la manera personalizada en que podemos adaptar estos préstamos a sus necesidades de desarrollo. Por lo tanto, a medida que estos préstamos se liquiden, habrá algo más en la cartera que debamos atender. La cartera es muy sólida y de gran calidad, y los patrocinadores también lo son. Así que nos sentimos bien con que estos préstamos de menor rendimiento, que se van a liquidar —y algunos de ellos, creemos, pronto—, nos darán buenas oportunidades para reinvertir.

Nuestra próxima pregunta vendrá por parte de Jay Kornreich, VP.

Al final de sus comentarios, mencionaron que la cartera de préstamos está casi en el límite del 20% de los activos totales. Entonces, ¿debemos esperar algún cambio de estrategia a partir de aquí, donde la mayor parte de las inversiones provengan más de activos inmobiliarios de arrendamiento neto tradicional en lugar de préstamos? Y de ser así, ¿cómo ven su costo de capital y los márgenes de las operaciones que podrían alcanzar en ese tipo de nuevas inversiones?

Sí. De hecho, tenemos una cantidad mayor en la cartera de inversiones de arrendamiento neto tradicional. En cuanto a algunos de los préstamos adicionales en la cartera, como mencioné, probablemente cubrirán la necesidad que surja con la liquidación de los préstamos de menor rendimiento. En lo que respecta a nuestro costo de capital, como saben, en nuestros más de 5 años, siempre hemos estado algo limitados por el costo de capital. Por eso vendemos algunas propiedades a tasas de capital más bajas y reciclamos. Pero los rendimientos que tenemos por delante en el lado de adquisiciones de arrendamiento neto funcionan bien con nuestra estructura de capital actual. Pero Phil, ¿quieres intervenir al final?

Sí, creo que es correcto. Y si lo piensas de cara al futuro, Jay, estamos cerca de ese límite del 20%, una mezcla 80-20: 80% propiedades, 20% préstamos; y si miras los rendimientos que hemos obtenido en ambas categorías, tu costo de capital encaja perfectamente con eso.

Bien. Agradezco ese comentario. Y luego, supongo que quizás en cuanto a la desinversión, han realizado un trabajo significativo durante los últimos 18 meses aproximadamente. Solo con el ajuste de las exposiciones de los inquilinos, reduciendo la exposición a Walgreens y las tiendas de dólar, mientras que, supongo, también están adquiriendo activos con mejor perfil crediticio en Walmart. ¿Hay alguna otra exposición específica en la que estén enfocados en ajustar en este momento?

No, no realmente. Quiero decir, aunque creo que en el pasado nos han preguntado sobre At Home y demás. Pero los At Home que tenemos son de muy alto rendimiento, y hemos tenido interés de otros inquilinos que quieren comprar el At Home e introducir su propio concepto, y At Home no está interesado en mudarse. Así que estamos en una buena posición en la que hemos obtenido un activo de alto rendimiento en una gran ubicación en Charlotte, y estamos bastante seguros de que renovarán porque están disminuyendo personal y quieren entregarles un cheque. Así que, aunque puedan ver algunos créditos que no encajen, todo se trata de la calidad de los bienes raíces. Y de hecho, hay uno en el que estamos trabajando ahora mismo que usted diría que sería un inquilino de muy baja calidad, pero tenemos un inquilino de grado de inversión que quiere hacerse con ese espacio, y parece que podremos negociar una recompra. Así que siempre buscamos podar y mejorar, pero, de nuevo, todo se trata de las ubicaciones en las que realmente nos especializamos en intentar comprar; sabemos que si estos inquilinos se van, habrá una buena oportunidad de reemplazo.

Nuestra siguiente pregunta vendrá por la línea de Matthew Erdner de JonesTrading.

Siguiendo con la cartera de préstamos por un momento, ¿tienen alguna opción de 'loan-to-own' que vean como una oportunidad de capitalización? ¿O simplemente se van a reciclar en préstamos nuevos?

Sí. Las tasas de capitalización (cap rates) a las que podrán vender estos activos no funcionarán con nuestro programa de inversión. Por lo que es muy probable que ninguno de estos se convierta en posiciones de propiedad. Pero ciertamente, a medida que los desarrolladores construyan estos locales y busquen venderlos, nos dan un derecho o simplemente se acercan a nosotros y nos dicen: ¿quieren comprarlo? y así nos ahorraremos una comisión inmobiliaria. Pero las tasas de capitalización son muy sólidas para estos activos. Por lo tanto, lamentablemente, simplemente no encajarán. Pero con suerte, más adelante, encontraremos algunos en los que realmente podamos integrarlos. Y si tenemos una necesidad 1031, ahí es donde podría surgir esa oportunidad.

Entendido. Eso es útil. Y mirando un poco hacia 2027 y 2028, parece que el 20% de los contratos de arrendamiento se renovarán. ¿Podría explicarme el proceso y si ya han iniciado conversaciones con algunos de esos inquilinos, y cómo prevén que avancen esas discusiones?

Sí. Quiero decir, creo que para todo lo que tenemos previsto, hemos mantenido conversaciones con estos inquilinos a lo largo del tiempo. Y si hubiéramos tenido problemas, probablemente los habríamos abordado pronto. Por lo tanto, nos sentimos muy seguros de que estos serán candidatos a la renovación. Y como saben, esa es una de las oportunidades que buscamos: comprar con contratos de arrendamiento a corto plazo con una alta probabilidad de renovación. Y muchos de estos están por debajo del precio de mercado. Por eso es probable que vean muchas renovaciones naturales y, por lo general, también se obtenga un incremento en las rentas.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Gaurav Mehta de AGP, Alliance Global Partners.

Quería preguntarle sobre su exposición de grado de inversión y el plazo de arrendamiento. A medida que busquen adquirir más propiedades, ¿debemos esperar que busquen aumentar esa exposición y prolongar aún más el plazo de arrendamiento?

Sí, esa es... mire, ese es siempre el objetivo, pero hay una mezcla. Hay algunas propiedades en la cartera de adquisiciones con una duración más corta. Por lo tanto, definitivamente hay una oportunidad para entrar y realizar una mezcla de extensiones. Pero, como mencioné hace un momento, muchas de las rentas son tan bajas que realmente no queremos renunciar a ese incremento a cambio de una mayor duración del contrato. Sin embargo, lo que tenemos en la cartera es acretivo para nuestra duración de arrendamiento en cuanto a obtener plazos más largos. Así que eso se verá muy bien para nosotros. Pero, de nuevo, no tenemos prisa por simplemente tener una mayor duración de arrendamiento y sacrificar la rentabilidad para nuestros accionistas.

Segunda pregunta, sobre la guidance de inversión, solo para aclarar, ¿los $170 million a $200 million es lo que están desplegando? ¿O es en el lado de los préstamos lo que incluye lo que están financiando o son solo originaciones?

Sí. En general, tanto la financiación como el despliegue, o si prefieren ver los préstamos sobre una base de originación, ambos entrarán en ese rango. Yo diría que probablemente la financiación, al mirar únicamente el pipeline, es un poco difícil de estimar con los préstamos futuros y qué fondos se están cerrando. Pero ahora mismo, diría que la financiación es probablemente $20 million menos que el despliegue, incluyendo los valores totales de originación, pero ambos entrarán en ese rango.

Nuestra siguiente pregunta vendrá por parte de Wesley Golladay de Baird.

Solo quiero volver a la pregunta sobre las renovaciones de arrendamiento. ¿Muchos de esos inquilinos con arrendamientos por debajo del precio de mercado tienen opciones? ¿Pueden simplemente ajustarlos a valor de mercado?

Tienen opciones. Por lo tanto, lamentablemente, será un incremento fijo basado en las opciones de renovación.

Bien. Una pregunta rápida sobre la parte contable. Hay una cantidad considerable de efectivo restringido, alrededor de $24 million. ¿Está vinculado principalmente a los préstamos de mayor prioridad que vendieron? ¿Y ese efectivo restringido se libera a lo largo del año?

Wes, soy Phil. Sí, la mayor parte del efectivo restringido al cierre del trimestre está relacionado con las reservas de préstamos. Tomamos reservas bastante sólidas por adelantado como parte de nuestro proceso de cierre de préstamos. Por lo tanto, gran parte de ese efectivo restringido está vinculado a las reservas de préstamos.

La siguiente pregunta vendrá por parte de RJ Milligan de Raymond James.

Quizás solo un seguimiento sobre el comentario de las reservas de préstamos, Phil. Obviamente, con los net lease, podemos revisar la lista de inquilinos principales y buscar a quienes estén en la lista de vigilancia, pero no tenemos mucha visibilidad sobre la cartera de préstamos. Solo tengo curiosidad por saber si tienen algo en la lista de vigilancia en cuanto a la cartera de préstamos. Obviamente, el PIK es un componente bastante importante. ¿Hay algo que les preocupe sobre la recaudación a medida que esos préstamos venzan?

Sí. Permítanme ser claro sobre las reservas de préstamos. Tomamos reservas relacionadas con impuestos sobre bienes inmuebles o un período determinado de intereses por adelantado. Es simplemente parte de nuestra suscripción de riesgos. Steven o John pueden intervenir y proporcionar más detalles al respecto. Realmente no tenemos preocupaciones crediticias sobre ninguno de los préstamos. Y aunque esas reservas están relacionadas con el crédito, son simplemente parte de nuestra suscripción de riesgos, una suscripción conservadora para asegurar que recibamos depósitos en efectivo adecuados por adelantado, relacionados con algo como un año de servicio de la deuda o algo similar.

Sí. Entonces, RJ, básicamente queremos que estos préstamos estén estructurados de forma muy sólida. Por eso forzamos las reservas, para no tener que preocuparnos por los impuestos sobre bienes inmuebles, los intereses y demás. Por lo tanto, en nuestra cartera de préstamos no hay preocupaciones en este momento. El PIK se hizo realmente para adaptarse a los plazos que requiere el desarrollo. Así se reduce el consumo de efectivo mientras se está desarrollando. Pero la cartera está muy sana ahora mismo.

Excelente. Eso es útil. Y luego, Phil, quizás solo en cuanto a la captación de capital, este año tuvieron un poco de acciones preferentes y algo de capital ordinario. ¿Cómo ven las fuentes de capital más atractivas de cara al futuro a medida que avanzamos en el año?

Sí. Quiero decir, solo para -- terminamos el trimestre con unos $90 million de liquidez. En este punto, estamos generando probablemente cerca de $15 million de flujo de caja en una tasa de ejecución anual. Así que, obviamente, es un gran uso para nosotros en cuanto al free cash flow. Luego, John habló antes sobre las desinversiones con un cap rate más bajo. Ese sería otro uso y, después de eso, RJ, podríamos buscar oportunidades en acciones ordinarias o preferentes, si cotizan a un buen nivel.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de John Massocca de B. Riley Securities.

Sé que hemos hablado mucho sobre la cartera de préstamos durante la llamada, pero quizás yendo al nuevo préstamo originado en el 1Q, hay una reducción escalonada si cumplen ciertas condiciones. ¿Podrían darnos -- quizás algo de información sobre las condiciones que tendrían que cumplir para bajar hasta ese 11.5%?

Sí. Básicamente, han estado negociando los contratos de arrendamiento y esperando a que los inquilinos completen su proceso de firma. Y dado que algunos de los contratos no se habían firmado para el momento en que cerramos la operación, indicamos que la tasa debe ser más alta hasta que logren finalizarlos. Por lo tanto, debería ser de una duración relativamente corta, lamentablemente, pero a eso se debe.

De acuerdo. Y sé que el préstamo de Austin estaba en cierta medida supeditado a que vendieran algunas de las viviendas en esa parcela de propiedad. ¿Cómo está progresando eso? ¿Cómo afecta, supongo, a los ingresos por intereses de esa inversión en préstamos particularmente grande que han realizado?

Sí. Responderé sobre la cadencia de las ventas de lotes. Están vendiendo lotes y, como sabe, a medida que se venden, pasan primero por nuestro participante A-1. Y dado que es finales de primavera, la actividad es más intensa, pero el activo cuenta con una gran instalación que no abrirá hasta el otoño. Por lo tanto, prevemos que en otoño es cuando las ventas de lotes realmente repuntarán, ya que la gente se entusiasmará mucho más cuando esté más cerca de la apertura de dicha instalación.

Entiendo. Supongo que, ¿quizás la anticipación ahí es que su parte del préstamo no empezará a amortizarse hasta hacia finales de año?

Correcto.

Y la última, Phil, quizás sobre el guidance. En cuanto a los supuestos de G&A en el guidance, ¿están asumiendo algún pago de comisiones por incentivos a CTO en este momento? Sé que es temprano en el año, pero me gustaría conocer sus reflexiones sobre cómo eso podría impactar sus perspectivas de guidance.

Sí. El guidance no asume ninguna comisión por incentivos. Lo que sí incluye es una tasa de ejecución de comisiones de gestión ligeramente superior, dado el capital propio que emitimos. Así, para el trimestre, la comisión de gestión fue de unos $1.25 million basándose únicamente en el capital propio emitido durante el trimestre; la tasa de ejecución proyectada es unos $100,000 más alta por trimestre, es decir, $1.350 million, asumiendo que no se emita capital adicional. Pero, aparte de ajustar la comisión de gestión según nuestras expectativas, no hay ninguna comisión por incentivos en el guidance.

Nuestra siguiente pregunta vendrá por parte de Craig Kucera de Lucid Capital Markets.

Hemos escuchado por parte de algunos de sus competidores que hay un número creciente de carteras que están saliendo al mercado, básicamente de family offices que entraron en el sector en 2021 y emitieron deuda a 5 años con tipos de interés mínimos. Quizás no quieran refinanciar. ¿Están viendo alguna cartera pequeña que pueda ser atractiva como candidata para una adquisición?

Estamos viendo a algunos propietarios de activos que se acercan al vencimiento de su duración o que quieren reducir su exposición en una cartera más grande. Pero no estamos viendo oportunidades de carteras de gran tamaño. Las que estamos analizando tienen un tamaño ideal para nosotros y, afortunadamente, al ser una empresa small-cap, estos activos pueden marcar una diferencia real frente a las empresas muy grandes que realmente necesitan realizar esas adquisiciones de carteras. Así que dejaremos que los grandes actores se encarguen de esas. Y a medida que vamos sumando estas de una o dos, todas se acumulan muy bien para nosotros, pero no estamos persiguiendo ningún tipo de oportunidad de cartera.

De acuerdo. Entendido. Solo una más para mí. Creo que el año pasado estaban comprando a una tasa de capitalización en efectivo de aproximadamente el 7.4%. Este trimestre, cerraron en el 8.5%. Solo tengo curiosidad por conocer su visión general sobre el entorno de adquisiciones. ¿Ha habido algún movimiento en los precios? ¿O deberíamos esperar algo más cercano a, digamos, el 7.5% este año?

Sí, estarán más cerca del 7.5% en este próximo trimestre, al menos, y es posible que veamos algunas oportunidades en uno o dos trimestres que sean más altas.

Y no me aparecen más preguntas. Con esto concluye el programa de hoy. Gracias por participar. Ya pueden desconectarse.