Gracias por su espera. Mi nombre es Carly y seré su operadora de la conferencia hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de NexPoint Residential Trust, Inc. Todas las líneas se han puesto en silencio para evitar cualquier ruido de fondo. Tras las intervenciones de los ponentes, habrá una sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta durante este periodo, simplemente pulse la tecla asterisco seguida del número uno en su teclado telefónico. Si desea retirar su pregunta, pulse de nuevo asterisco uno. Gracias.

Ahora me gustaría ceder la palabra a Kristen Griffith, de Relaciones con Inversores. Adelante, por favor. Gracias. Buenos días a todos y bienvenidos a la conferencia telefónica de NexPoint Residential Trust, Inc. para revisar los resultados de la compañía correspondientes al primer trimestre finalizado el 03/31/2026.

En la llamada de hoy se encuentran Paul Richards, Vicepresidente Ejecutivo y Director Financiero; Matthew Ryan McGraner, Vicepresidente Ejecutivo y Director de Inversiones; y Bonner McDermett, Vicepresidente de Gestión de Activos e Inversiones. Como recordatorio, esta llamada se está transmitiendo a través de la página web de la compañía en nxrt.nexpoint.com.

Antes de comenzar, me gustaría recordar a todos que esta conferencia telefónica contiene declaraciones prospectivas.

Las declaraciones prospectivas, dentro de los términos de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995, se basan en las expectativas, suposiciones y creencias actuales de la dirección. Los oyentes no deben depositar una confianza indebida en ninguna declaración prospectiva y se les recomienda revisar el informe anual más reciente de la compañía en el Form 10-K y otras presentaciones de la compañía ante la SEC para obtener una discusión más completa sobre los riesgos y otros factores que podrían afectar cualquier declaración prospectiva. Las declaraciones realizadas durante esta conferencia telefónica se refieren únicamente a la fecha de hoy y, salvo que la ley exija lo contrario, NexPoint Residential Trust, Inc. no asume obligación alguna de actualizar o revisar públicamente ninguna declaración prospectiva.

Esta conferencia telefónica también incluye un análisis de medidas financieras no GAAP. Para obtener una discusión más completa sobre estas medidas financieras no GAAP, consulte el comunicado de resultados de la compañía presentado hoy mismo.

Ahora cedo la palabra a Paul Richards para presentar los resultados financieros. Adelante, Paul.

Gracias, Kristen, y bienvenidos todos los que nos acompañan esta mañana. Agradecemos su tiempo. Presentaré nuestros resultados financieros del Q1 2026 y, a continuación, repasaremos nuestras perspectivas para todo el año. Después, Matthew analizará el entorno operativo, nuestra plataforma tecnológica y estrategia de IA, así como el posicionamiento de la cartera.

Los resultados del Q1 2026 son los siguientes. La pérdida neta del primer trimestre fue de $6.8 million, o $0.27 por acción diluida, con unos ingresos totales de $63.5 million. Esto se compara con una pérdida neta de $6.9 million, o $0.27 por acción diluida, en el Q1 2025 con unos ingresos totales de $63.2 million. El NOI total fue de $37.6 million en 36 propiedades, incluyendo Sedona at Lone Mountain, que adquirimos el pasado diciembre. Esto se compara con los $37.7 million en 35 propiedades del Q1 2025.

En términos de propiedades comparables (same-store) en nuestras 35 propiedades heredadas y 12,984 unidades, los ingresos totales fueron de $61.4 million, un 2.2% menos interanual. Los gastos operativos totales disminuyeron un 1.6% hasta los $24.8 million, lo que resultó en un NOI de propiedades comparables de $36.7 million, una disminución del 2.7%, y un margen de NOI del 59.8%. La ocupación de propiedades comparables cerró el trimestre en 93.6%. Si bien la comparación interanual refleja la fase final de un ajuste de precios impulsado por la oferta, nuestra trayectoria mensual está mejorando materialmente, y Matthew les explicará esa cadencia y los factores estructurales que sustentan nuestra confianza para la segunda mitad del año.

Reportamos un FFO core de $17.3 million en el primer trimestre, o $0.68 por acción diluida, lo que supone $0.03 por encima del consenso, frente a los $0.75 por acción diluida en el primer trimestre de 2025. El descenso interanual se debe principalmente a los gastos por intereses, que abordaré ahora. Siempre hemos sido transparentes al señalar que 2026 conlleva un viento en contra significativo en los gastos por intereses a medida que vencen ciertas posiciones de swaps. El gasto total por intereses en el primer trimestre fue de $15.4 million frente a los $14.4 million del primer trimestre de 2025, con un beneficio por swaps que disminuyó de $8.4 million a $5.5 million.

Desde que emitimos el guidance inicial en febrero, la curva SOFR forward se ha desplazado entre 7 y 47 puntos básicos al alza en los trimestres restantes de 2026. Esto añade aproximadamente $2.2 million, o cerca de $0.08 por acción diluida, de gasto por intereses incremental respecto a nuestras hipótesis originales. El primer trimestre se situó esencialmente en línea con nuestro modelo previo. El segundo trimestre es ligeramente superior, el tercero aumenta a medida que las posiciones de swaps comienzan a expirar, y el cuarto refleja el impacto total de la tasa de ejecución. El gasto por intereses para todo el año 2026 se proyecta ahora en $69.3 million frente a los $67.1 million de nuestro modelo original.

No intentamos pronosticar los tipos. Gestionamos el riesgo. La misma volatilidad que ha desplazado la curva en nuestra contra en las últimas semanas crea los puntos de entrada para nuestra próxima ejecución de swaps. Tenemos visibilidad sobre el calendario de vencimientos y la opcionalidad para ejecutar coberturas de inicio diferido (forward-starting hedges) antes de septiembre, y actuaremos cuando las condiciones económicas sean atractivas, tal como hicimos con el forward swap de $100 million de JPM el pasado abril al 3.49%. No estamos esperando al 1 de septiembre. Los interest rate swaps fijan actualmente el tipo sobre $917.5 million, o el 62%, de la deuda hipotecaria a tipo variable. Seguimos evaluando oportunidades para añadir capas de cobertura y actuaremos cuando las condiciones ajustadas al riesgo sean atractivas.

Pasando al detalle de los gastos. En el lado de los gastos, los gastos operativos de las mismas propiedades (same-store) mejoraron un 1.6% interanual. La nómina disminuyó un 4.3%, un resultado directo del modelo operativo centralizado y de la plataforma de arrendamiento optimizada con IA que Matthew explicará en detalle. El impuesto sobre bienes inmuebles disminuyó un 11.2% y el seguro bajó un 23.5%, compensado parcialmente por un aumento del 15.2% en reparaciones y mantenimiento, que incluyó costes de contratos de servicio de fibra a granel compensados por ganancias en ingresos, y un aumento del 50.5% en el gasto de marketing al invertir en la velocidad de ocupación en propiedades por debajo del objetivo.

El aumento en reparaciones y mantenimiento refleja dos factores principales. Primero, aceleramos el mantenimiento diferido en varias propiedades como parte de una iniciativa deliberada de calidad de la cartera. Segundo, incurrimos en costes extraordinarios elevados asociados con CapEx requerido por los prestamistas en propiedades seleccionadas de Florida. Se trata de gastos episódicos que posicionan a las unidades afectadas para un mejor rendimiento y no reflejan un cambio estructural en nuestra base de costes. Cabe destacar que nuestras perspectivas de gastos se mantienen estables respecto a nuestro modelo original. El gasto operativo sigue su curso, al igual que el G&A corporativo. Específicamente en seguros, fijamos las tarifas para la renovación de nuestra nueva póliza el 1 de abril, logrando una reducción interanual del 13.3%, lo que supera el extremo más optimista de nuestro rango de guidance original de 0% a negativo 10%.

Pasando a la actualización sobre el valor añadido. Durante el primer trimestre, NXRT completó 252 renovaciones totales y parciales y arrendó 225 unidades renovadas, logrando una prima de alquiler mensual media de $69 y un ROI del 19%. Desde su creación, NXRT ha completado más de 10,100 renovaciones interiores totales y parciales en toda la cartera, generando primas mensuales medias del 13.3% y ROIs desde el inicio de 20.7%. Además, hemos completado 5,027 renovaciones de electrodomésticos de cocina y lavandería y 11,199 paquetes tecnológicos, generando ROIs del 63.5% y 37.2%, respectivamente.

Para el Q1, declaramos un dividendo de $0.53 por acción, que se pagará el 03/31/2026. Desde su creación, hemos incrementado nuestro dividendo un 157.3%. Mantenemos nuestro firme compromiso con el nivel de distribución actual. En el punto medio de nuestra guidance de core FFO, la cobertura se sitúa en aproximadamente 1.21x, y esperamos que la cobertura mejore a medida que la tendencia de los ingresos se fortalezca desde la temporada alta hasta 2027.

Sobre el balance general y la liquidez. El 01/30/2026, la compañía suscribió un préstamo hipotecario de $40.3 million con un LTV del 55%, garantizado por Sedona at Lone Mountain con Newmark. El préstamo vence el 02/01/2033, con la totalidad del principal exigible al vencimiento, y devenga intereses basados en el SOFR promedio a 30 días más un margen del 1.23%. Al 03/31/2026, la deuda total era de aproximadamente $1.6 billion con un tipo de interés medio ponderado ajustado del 3.3%, con $18.5 million en efectivo no restringido y $143 million de capacidad no utilizada en nuestra línea de crédito, lo que proporciona aproximadamente $161.5 million de liquidez disponible. No tenemos vencimientos de deuda programados hasta 2028, cuando vence nuestro préstamo a tipo fijo del 4.24% de $33.8 million en Residences at West Place. Ese préstamo debería refinanciarse fácilmente con un nuevo préstamo senior de agencia cuando llegue el momento.

NAV por acción. Nuestro valor neto de activos estimado al cierre del trimestre es de $47.70 por acción diluida en el punto medio, utilizando una tasa de capitalización (cap rate) combinada del 5.5% en toda la cartera. El rango oscila entre $40.66 con un cap rate del 5.75% y $54.74 con un 5.25%. Basándonos en aproximadamente 25.6 millones de acciones diluidas en circulación, el precio de cierre de la acción al cierre de ayer de $26.36 representa un descuento del 44.7% respecto a nuestro NAV medio. Incluso en el extremo más conservador de nuestro rango, la acción cotiza con un descuento del 27% respecto al valor de liquidación estimado. Creemos que la desconexión entre la valoración del mercado público y el valor inmobiliario subyacente es significativa. Las iniciativas de reciclaje de capital que analizaremos proporcionan una vía para validar estos valores mediante transacciones con terceros.

Se reafirma la guidance para 2026. Estamos reafirmando nuestro rango de guidance de core FFO para todo el año 2026 de $2.42 a $2.71 por acción diluida, así como nuestro rango de NOI de las mismas propiedades (same-store), con un punto medio del -0.5%. Hace dos meses emitimos la guidance inicial. Desde entonces, hemos absorbido dos vientos en contra distintos y hemos obtenido compensaciones significativas que, en conjunto, neutralizan totalmente la presión. En cuanto a los vientos en contra, un desplazamiento de entre 7 y 47 puntos básicos en la curva SOFR forward añade aproximadamente $0.08 por acción en gastos financieros incrementales y un entorno de arrendamiento en el Q1 ligeramente inferior al modelizado. Por el lado de las compensaciones, una renovación de seguros más sólida, disciplina en los gastos e ingresos por comisiones estratégicos de nuestra plataforma de capital privado de asesores, que Matthew abordará en un momento. Juntos, estos factores absorben totalmente dichas presiones. Nuestros rangos de guidance de core FFO y de same-store permanecen sin cambios. También estamos reafirmando nuestros rangos de submétricas de same-store para el año. Para reiterar nuestros objetivos anuales, vemos los rangos de la siguiente manera: crecimiento de los ingresos por alquiler de same-store del 0% al 1.9% (punto medio 0.9%); crecimiento de los ingresos de same-store del 0.1% al 2.0% (punto medio 1.1%); crecimiento de los gastos de same-store del 2.8% al 4.2% (punto medio 3.5%); y crecimiento del NOI de same-store del -2.5% al +1.5% (punto medio -0.5%). Con esta visión financiera, cedo la palabra a Matthew.

Gracias, Paul. Permítame comenzar con el contexto macroeconómico, ya que la configuración estructural de nuestra cartera es cada vez más atractiva, e incluso los mayores inversores inmobiliarios del mundo están validando públicamente las tesis que hemos venido planteando. La semana pasada, Jon Gray describió el sector inmobiliario como un gigante dormido en Blackstone y mostró su convicción de que se aproxima una aceleración, especialmente en sectores con fundamentos de oferta y demanda favorables.

Reforzando este punto, destacaron el colapso de la nueva oferta, lo que con el tiempo respaldará los fundamentos en los principales sectores, incluido el multifamiliar, donde las previsiones del sector apuntan a que las entregas de este año se situarán en su nivel más bajo en 12 años. Doce años. Ese es el titular. Las entregas de multifamiliares en 2026 estarán en su nivel más bajo desde 2014. Ese es precisamente el escenario de oferta en el que operamos, y es el principal motor estructural de nuestra confianza para la segunda mitad del año y de cara a 2027.

Permítanme aportar algunas cifras. Las entregas nacionales de multifamiliares alcanzaron su máximo cerca de 100 thousand unidades en 2024 y están disminuyendo drásticamente. El inicio de nuevas construcciones ha caído un 70% desde su máximo. Las unidades en construcción a nivel nacional han disminuido un 29% respecto a su máximo de 760 thousand unidades en el Q1 2024. Para el Q4 de este año, se proyecta que las entregas netas caigan a aproximadamente 69 thousand unidades a nivel nacional, el nivel más bajo en una década.

En nuestros mercados del Sunbelt, esta desaceleración es aún más pronunciada. En los submercados específicos de NXRT, el panorama de la demanda es muy atractivo. La absorción neta en el Q1 fue de 1,307 unidades positivas frente a una oferta de 2,426 unidades, con una demanda total de 3,733 unidades. Para el año completo, se proyecta que nuestros submercados vean 10,158 unidades de oferta frente a 10,239 unidades de demanda; es decir, un mercado efectivamente equilibrado, con la demanda superando ahora la ola de oferta restante.

En cuanto a la demanda, la propiedad de la vivienda sigue siendo cada vez más inalcanzable. Hoy en día, los pagos hipotecarios mensuales promedio están un 36.7% por encima de los alquileres multifamiliares promedio a nivel nacional. Las mudanzas para la compra de una vivienda cayeron al 7.9% en el trimestre, frente al 10.6% de hace un año. El panorama demográfico a largo plazo sigue siendo favorable, como mencioné el trimestre pasado. En conclusión: aunque los fundamentos a corto plazo son más débiles de lo esperado inicialmente en mercados selectos, la configuración estructural está mejorando trimestre tras trimestre.

El desplome de la oferta, el colapso de los inicios de construcción y la convergencia entre la oferta y la demanda: todo esto se mantiene intacto y se está acelerando. La recuperación es asimétrica en lugar de sincronizada, con aproximadamente el 35% de nuestro NOI ya en equilibrio o cerca de él, y otro 44% alcanzando ese umbral en lo que queda del año. Esperamos que los fundamentales se estabilicen y luego se aceleren a medida que avance la segunda mitad de 2026.

Pasamos al rendimiento operativo. Permítanme explicar la cadencia de arrendamiento, ya que la trayectoria mensual cuenta la historia. De los 1,388 nuevos contratos de arrendamiento firmados en el Q1, nuestro trade-out de nuevos contratos fue de un -6.6%, es decir, una disminución de $97 por unidad. En las 1,528 transacciones de renovación, logramos un +2.3%, o un incremento de $33 por unidad. La tasa combinada en las 2,916 transacciones totales fue de un -1.9%.

La progresión mensual es lo que importa. Los trade-outs de nuevos contratos mejoraron de un -7.0% en enero a un -5.6% en marzo. Los trade-outs combinados se redujeron de un -1.9% en enero a un -1.7% en marzo. Y el impulso ha continuado en abril. Los trade-outs de nuevos contratos han mejorado hasta aproximadamente un -4% en lo que va del mes, lo que supone una mejora de 300 puntos básicos de enero a abril. Los trade-outs combinados se han reducido a aproximadamente un -1.2%.

A nivel de mercado, las renovaciones de Las Vegas lideraron la cartera con un +12.2%, o un incremento de $164 por unidad. Las renovaciones de Raleigh crecieron un 2.2%, con trade-outs de nuevos contratos en un -3.8%, la caída menos pronunciada de la cartera. Dallas generó 181 renovaciones con un +1.9%.

En cuanto a la ocupación, la cartera de tiendas/propiedades comparables cerró el Q1 con una ocupación física del 93.6%, frente al 92.6% al inicio del trimestre y el 92.7% al cierre del Q4. En lo que va de abril, la ocupación ha mejorado hasta el 93.9%, y nuestro porcentaje de unidades arrendadas alcanzó el 95.9%, el nivel más alto desde 2025. Según los datos de ApartmentIQ, nuestra cartera está superando a los comparables del mercado por 130 puntos básicos en ocupación, lo que valida tanto nuestra disciplina de precios como la eficacia de nuestro programa de arrendamiento centralizado.

La rotación de residentes fue del 44.4%, prácticamente plana respecto al trimestre anterior, pero inferior al 46.3% de hace un año. La retención de residentes mejoró hasta el 55.6%, alcanzando el 57.2% en marzo. Los ingresos totales de las mismas propiedades fueron de $61.4 million, un 2.2% menos interanual. Los ingresos por alquiler disminuyeron un 3.1%, compensados parcialmente por un aumento del 39% en otros ingresos, impulsado principalmente por los programas de tasas por servicios para residentes, que aportaron $469,000 de ingresos incrementales frente al año anterior.

El dato más destacado dentro de los ingresos es la deuda incobrable. En el Q1 alcanzamos el 0.55% del alquiler potencial bruto, un 45.7% menos interanual respecto al 1.02% del GPR. Se trata de una mejora estructural impulsada por la evaluación crediticia centralizada y el cribado mejorado por IA, no de una anomalía de un solo trimestre.

Pasemos a las concesiones. Permítanme abordar las concesiones directamente porque sé que es una prioridad para nuestros inversores. Primero, el contexto. Nuestra tasa de concesiones a nivel de cartera es del 1.9% del alquiler potencial bruto. Según ApartmentIQ, el conjunto competitivo en nuestros submercados se sitúa en el 5.7%. Eso supone una ventaja de 380 puntos básicos y refleja una filosofía operativa deliberada. Competimos en ocupación mediante la ejecución operativa y la tecnología, no mediante la concesión de descuentos. Nuestros ingresos por unidad disponible superaron a los comparables en un 3.77% en el Q1.

Segundo, la concentración. Las concesiones totales fueron de aproximadamente $1.15 million en el trimestre, frente a los $271 thousand de 2025. Sin embargo, el 39% del aumento interanual, o $342 thousand, fue impulsado por un único activo en Pembroke, donde una oleada concentrada de oferta competitiva entró en el submercado en el Q4 2025. Las concesiones se aplicaron de forma proactiva para defender la ocupación y la posición de mercado, y esa estrategia ha funcionado. Cerramos el Q1 con una ocupación del 94.1% en Pembroke y hemos seguido creciendo, alcanzando el 94.9% en lo que va de trimestre. Las concesiones en Pembroke ya se han reducido de un mes gratuito a un incentivo de $500, lo que supone una reducción del 75%. Excluyendo Pembroke, el aumento de las concesiones de la cartera fue de aproximadamente $535,000, o roughly dos veces lo del año anterior; una cifra elevada, pero una historia fundamentalmente distinta a la cifra principal.

Tercero y lo más importante, la trayectoria futura. Nuestra previsión operativa para todo el año 2026 proyecta que la utilización de concesiones disminuirá un 75% respecto a los niveles del Q1 para la segunda mitad del año. El Q1 se situó en el 2% del GPR; prevemos para el Q2 un 1% del GPR, para el Q3 50 puntos básicos y para el Q4 40 puntos básicos. Simultáneamente, la ocupación financiera mejora del 92.8% en el Q1 al 94.0% en el Q2 y al 94.1% en el Q3.

Seis de nuestros 10 mercados mostraron una mejora secuencial en el entorno de concesiones en el Q1 frente a 2025: Atlanta, Las Vegas, Nashville, Orlando, Raleigh y el sur de Florida. Incluso en los cuatro mercados que aún enfrentan presiones por la oferta, el ritmo de deterioro se ha detenido. A medida que expiran las concesiones de un mes gratuito, percibimos un repunte de aproximadamente un 8% en los alquileres efectivos sin necesidad de subir los precios. Este es un viento a favor implícito que comenzará a materializarse durante el resto del año a medida que la entrega de oferta se desacelere y la demanda estacional se fortalezca. Creemos que el Q1 fue el punto más bajo de la implementación de concesiones en este ciclo.

Permítanme dedicar unos minutos a la plataforma tecnológica a la que Paul aludió, ya que los resultados del Q1 son un producto directo de las inversiones que hemos estado realizando. Estamos implementando un modelo de arquitectura de dos capas para la tecnología. La primera capa son las operaciones de la propiedad: BH Management y su plataforma de CRM con IA, Funnel Leasing, que gestionan el arrendamiento, el mantenimiento y los servicios al residente en su día a día bajo su modelo operativo centralizado. La segunda capa es lo que estamos construyendo a nivel de asesor: NextPoint Intelligence, una plataforma de gestión de activos que impulsa mejores decisiones a nivel de cartera, mercado y unidad. Literalmente estamos creando agentes por propiedad en toda la cartera para mejorar la analítica predictiva.

Esta arquitectura es deliberada. Los competidores con gestión propia que invierten en IA deben gastar en ambas capas simultáneamente. Nuestro modelo ofrece una proporción desproporcionada del impacto de la IA con una fracción del desembolso de capital. La plataforma Funnel AI de BH Management nos proporciona la capa de operaciones de la propiedad como un servicio gestionado, lo que nos permite centrar nuestra inversión en la capa de inteligencia para que se produzcan los juicios de mayor valor. Presentaremos la hoja de ruta completa del producto de IA y la tesis de impacto financiero en REITweek a principios de junio.

Resultados del Q1 de la plataforma. Nuestra plataforma Leasing Pro, impulsada por IA, procesó 31,882 leads y los convirtió en 1,571 contratos de arrendamiento firmados durante el trimestre, lo que supone una tasa de conversión de lead a contrato del 4.9% frente al índice de referencia del sector del 3.2%. Interanual, los leads aumentaron un 26%, las solicitudes un 34% y las mudanzas un 53%. Nuestra conversión de lead a visita fue del 36.8% durante el trimestre, la mejor de los cuatro trimestres desde que lanzamos nuestro nuevo sistema CRM habilitado por IA.

La tecnología de visitas autoguiadas permitió que el 24.7% de nuestros contratos se ejecutaran fuera del horario comercial, una demanda que se habría perdido por completo sin la interacción habilitada por la tecnología. Realizamos casi 800 visitas autoguiadas durante el trimestre y esperamos superar las 1,000 por trimestre a medida que entramos en la temporada alta de arrendamiento. El 59% de los visitantes autoguiados presentan una solicitud de arrendamiento, una tasa de conversión extraordinaria que da cuenta de la calidad del funnel.

La reducción del 4.3% en la nómina, la mejora del 45.7% en el deudor incobrable, la ventaja de 130 puntos básicos en ocupación respecto a los comparables y las concesiones al 1.9% del GPR frente al 5.7% de los comparables; todos estos son resultados de un modelo centralizado basado en datos.

Pasando a Sedona at Lone Mountain como una breve actualización sobre nuestra última adquisición. Como recordatorio, adquirimos esta comunidad de 321 unidades en North Las Vegas en diciembre por $73.25 million. La ocupación cerró el Q1 en 87.9% y, al 28 de abril, la propiedad se sitúa aproximadamente en el 90.3%, con una tendencia proyectada a 30 días del 92.2%. La depuración del rent roll y la recuperación operativa están por delante de nuestro underwriting y se mantienen muy por encima del presupuesto. Los ingresos por alquiler del Q1 superaron el presupuesto en un 6.7%, o aproximadamente $88,000, impulsados por amortizaciones de deudores incobrables menores de lo esperado. Los gastos totales superaron el presupuesto en un 13.4%, o $71,000. En conjunto, el NOI lidera el presupuesto por un 13.4%, o $130,000, durante el Q1. Seguimos apuntando a un NOI CAGR del 7.2% hasta 2029, llevando este activo de una adquisición con un cap rate de un alto 5% a un rendimiento estabilizado del 7.5%.

Continuamos con el mercado de transacciones, la rotación de capital y otras oportunidades de beneficios. Según Walker & Dunlop, el volumen de ventas institucionales de multifamily en el Q1 2026 fue de $15.1 billion en 213 operaciones, con un cap rate medio ponderado del 5.09% y $260 thousand por unidad. El volumen de todo el año 2025 alcanzó los $161.6 billion, un 9.1% interanual. El capital institucional está regresando de forma selectiva, con las instituciones y los REITs representando el 36.6% de las adquisiciones de multifamily en 2025, la cuota más alta desde 2019.

En relación con nuestra rotación de capital y actividad de transacciones, quería abordar proactivamente un elemento de nuestro crecimiento potencial que Paul mencionó: el papel de los ingresos estratégicos por comisiones e intereses generados a través de la plataforma DST de nuestro asesor. Un poco de contexto. Nuestro asesor, NextPoint, es uno de los mayores patrocinadores de Delaware Statutory Trusts en los Estados Unidos, distribuyendo a través de la red de bróker-dealer NexPoint Securities. Desde 2017, NextPoint ha patrocinado más de $4 billion en DSTs en una variedad de tipos de propiedades, incluyendo multifamily core y core plus. El propio mercado de DST alcanzó un récord de $8.4 billion de capital recaudado en 2025, un 49% interanual, y el multifamily es la categoría más grande dentro del mismo.

Cada transacción de DST genera oportunidades de comisiones para los patrocinadores —comisiones de financiación, adquisición y gestión de activos— y crea oportunidades de préstamos y capital puente cuando se necesita un socio con balance general. De cara al futuro, vemos un potencial significativo para actividad adicional de este tipo dentro de NXRT. La plataforma DST está activa, la categoría de multifamily dentro de ella sigue creciendo y el posicionamiento del balance general de NXRT es idóneo para participar de forma selectiva.

Si bien no estamos incorporando transacciones adicionales en nuestro guidance para 2026, creemos que esto representa una fuente creíble de opcionalidad de beneficios incrementales, esencialmente en el rango de $0.10 a $0.20 de FFO core durante los próximos 12 meses bajo condiciones favorables, equilibrado con nuestra disciplina de rentabilidad ajustada al riesgo y disponibilidad de capital. En términos más amplios, esto refleja una estrategia deliberada para diversificar las fuentes de ingresos de NXRT. Sus pares de mayor tamaño, como Prologis, Welltower, Realty Income, Ventas y Equinix, han desarrollado plataformas de capital privado en respuesta a la dinámica de los mercados de capitales, donde los costes de renta variable pública pueden ser prohibitivos. NXRT posee la infraestructura principal, a través de su asesor externo, para perseguir una estrategia de escala similar y adecuada. Expondremos esta visión más amplia en NAREIT a principios de junio.

Permítanme concluir con esto. Estamos entrando en el escenario de oferta más favorable en más de una década. Una vez más, Blackstone califica al sector multifamiliar como un gigante dormido. El inicio de nuevas construcciones ha caído un 70% desde su máximo. Se proyecta que las entregas alcancen su nivel más bajo en 12 años, y la demanda está absorbiendo la ola de oferta restante en nuestros submercados. El escenario es asimétrico. 2026 absorbe la reposición de los swaps y el exceso de oferta. 2027 captura el desplome de la oferta y el efecto de rentabilidad acumulada (earn-in).

Para poner cifras a ese earn-in, si el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento vuelve al 2% para el cuarto trimestre de este año, en consonancia con el desplome de las entregas, solo el carryover del earn-in aporta entre 150 y 200 puntos básicos de crecimiento de ingresos en propiedades comparables (same-store) para 2027, antes de que se firme un solo contrato nuevo en 2027. Obviamente, hoy no estamos proporcionando guidance para 2027, pero los impulsores estructurales son claros y se acumulan a nuestro favor.

En ese contexto, nuestra plataforma operativa está funcionando. La deuda incobrable se encuentra en mínimos plurianuales, la nómina está disminuyendo, los seguros se renovaron con condiciones significativamente mejores de lo esperado, las tasas de conversión de arrendamiento están en niveles récord, las concesiones se sitúan en el 1.9% del alquiler bruto potencial frente al 5.7% del conjunto competitivo, y la ocupación vuelve a crecer: 93.9% en abril y en ascenso. Las posibles transacciones de DST pueden generar ingresos incrementales por comisiones e intereses que diversifiquen nuestras fuentes de beneficios, pero la tesis operativa se sostiene por sí misma.

La trayectoria mensual es alentadora. Los incrementos en los nuevos contratos de arrendamiento mejoraron 300 puntos básicos de enero a abril, y estamos entrando en la temporada alta de arrendamientos con métricas de conversión sólidas, una oferta decreciente y unas expectativas realmente tibias. Las tendencias y trayectorias nos dan motivos para el optimismo. Agradecemos el continuo esfuerzo de todos aquí en NexPoint y BH. Cedo ahora la palabra al operador para la sesión de preguntas.