[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta es de Samir Khanal, de Bank of America.

Sí, Samir, gracias por acompañarnos. Gracias por la pregunta. Empezaré yo y luego dejaré que Brandon nos explique un poco la cadencia. Creo que por donde empezaría es en qué ha cambiado la situación actual respecto a donde estábamos hace un año cuando dábamos el guidance: nuestra transición ha terminado. Nuestra plataforma está funcionando muy, muy bien. Nuestras sinergias y estrategias están funcionando muy, muy bien. Todo el trabajo que hemos invertido en nuestra gente, procesos y plataformas se ha completado. Por tanto, no hay distracciones ni elementos variables en este momento.

Así que, situándonos en 2026 frente a donde estábamos hace un año, acabamos de pasar por la internalización de PRO y hubo muchas piezas en movimiento. En este momento, ya no estamos persiguiendo la ocupación. Cabe decir que la ocupación en enero subió 20 puntos básicos interanuales. Es algo que no habíamos visto en un par de años. Y eso nos da un alto nivel de confianza en que seguiremos trabajando para mantener esas ganancias de ocupación a lo largo del año.

El entorno de tarifas es estable. Hemos visto un buen crecimiento de las tarifas contractuales durante la segunda mitad de 2025. Esperamos tener un crecimiento sólido de las tarifas contractuales durante el año 2026. Y eso proviene también de la fortaleza del programa ECRI. Ahora somos más asertivos de lo que hemos sido históricamente. Y eso se debe a que tenemos un alto nivel de confianza en nuestro programa de marketing y en nuestras plataformas de adquisición de clientes.

Estamos viendo niveles muy, muy altos de volumen de alquileres. En términos de metros cuadrados, cerramos el cuarto trimestre con un aumento de aproximadamente el 11% interanual. Tengan en cuenta que esa cifra fue moderada porque caímos cerca de un 10% en octubre debido a una comparativa con un huracán. Y en lo que va de enero y febrero, esas cifras son incluso más sólidas. Por lo tanto, estamos muy, muy satisfechos con el rendimiento de alquileres que estamos obteniendo, desde la parte superior del embudo hasta los propios alquileres.

Por tanto, creo que para nosotros, analizando todos los factores que estamos considerando, el RevPath es positivo, la ocupación es positiva, la tarifa contractual va en la dirección correcta y nuestras plataformas están funcionando realmente bien. Creo que, considerando de dónde venimos y dónde hemos estado, nos sentimos muy, muy seguros de cómo se desarrollará el 2026. Y dejaré que Brandon les explique la cadencia del año.

Sí. Creo que lo principal que añadiría, Samir, y tú lo mencionaste en tu pregunta, es que sobre los -70 puntos básicos que entregamos en el cuarto trimestre, Dave comentó en la apertura cómo eso mejoró. Es decir, fue más negativo al inicio del cuarto trimestre y se volvió menos negativo, tendiendo hacia la estabilidad a medida que llegábamos al final del cuarto trimestre.

Y basándonos en los datos que hemos facilitado sobre la ocupación a finales de enero, y en mis comentarios sobre cómo esto ha continuado en febrero, nos sentimos cómodos con que estamos comenzando el año dentro del rango de ingresos de -30 a +210, mientras que hace un año estábamos entregando un trimestre y comenzando el año que estaba, francamente, muy por debajo del límite inferior. Por lo tanto, requería una mejora mucho mayor de la que se requiere ahora.

Sí. Samir, iré... la partida más significativa son los impuestos sobre la propiedad, así que empezaremos por ahí. Estamos asumiendo un rango del 3% al 5%. Eso es coherente con los promedios plurianuales de nuestra cartera.

En cuanto al personal, ya vio el buen éxito que tuvimos en esa partida, tanto en el cuarto trimestre como en todo el ejercicio 2025. Esperamos éxitos similares. Preveo que esa partida se mantenga estable en 2026 respecto a 2025.

Y aparte de esas dos partidas, diría que el mayor incremento porcentual seguirá siendo el gasto en marketing, no en la magnitud del más del 30% que vimos este año, pero probablemente se mantendrá en el rango de los dos dígitos en términos de crecimiento interanual.

Y después de eso, la mayoría de las otras partidas se sitúan, por lo general, en ese rango de un dígito bajo a medio que hemos establecido para la guía de OpEx total, siendo la única excepción los seguros. Creemos que estamos en un mejor mercado. Nuestra renovación fue el 1 de abril. Por tanto, prevemos que esa partida experimente una disminución interanual en el coste.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS.

Sí, por supuesto, Michael. Gracias por la pregunta y por acompañarnos. Creo que es una combinación de todos esos factores. Claramente, nos comprometimos a un mayor gasto en marketing, especialmente durante la segunda mitad de 2025, y eso se basó en nuestra convicción de que estábamos viendo actividad en la parte superior del embudo y en nuestra capacidad para convertirla en alquileres.

Por tanto, hemos hecho un gran trabajo analizando todo el proceso de ventas a través del embudo y nuestras tasas de conversión. Esto incluiría cómo se utilizan los descuentos, su posicionamiento de precios en los mercados, el volumen de gasto en marketing y el momento en que se realiza dicho gasto. Aquí es donde la IA y algunas de las tecnologías de IA y la modelización que tenemos están empezando a dar sus frutos, así como el hecho de que los equipos están haciendo un trabajo excelente al modelar nuestro gasto en marketing, nuestro pricing dinámico y el uso de descuentos para trabajar realmente en el cierre dentro de ese embudo. Así pues, hemos visto una mejora significativa en nuestra capacidad para trabajar realmente las tasas de conversión a través de dicho embudo.

Desde el punto de vista de los precios, les diría que mantenemos la misma posición competitiva que hemos conservado durante la segunda mitad del año. Hemos hecho un buen trabajo manteniendo la ocupación y evitando el valle estacional que normalmente se produciría, lo cual es función de la inversión en marketing, los precios, los descuentos y el uso del call center y las horas de personal, entre otras cosas.

Así que creo que todo eso está en su lugar. No estamos bajando precios por debajo del mercado. No estamos intentando mover los mercados en un sentido u otro. Simplemente nos mantenemos dentro del conjunto de competidores adecuados para obtener los resultados que buscamos.

Es una pregunta muy buena y realmente varía según el mercado y la tienda. Tenemos mercados que están teniendo un buen éxito, como algunos de los que destacan, Wichita, Colorado Springs, incluso Portland; si observas Portland, donde la oferta y la demanda están equilibradas, esos mercados están respondiendo bien no solo a la tarifa de calle o al precio de mercado, sino también a los programas ECRI, y lo que se puede impulsar a través de los programas ECRI está funcionando de manera muy eficaz. Y creo que, al observar nuestra cartera, tenemos muchos mercados estables que se están beneficiando mucho de todos los cambios que hemos realizado en la compañía, y toda la adaptación que hemos llevado a cabo dentro de la empresa está ayudando a esos mercados.

En los otros mercados, Michael, como Phoenix, Atlanta y la costa del Golfo de Florida y similares, se trata realmente de un problema de oferta; hasta que no se consiga ese equilibrio y un mejor perfil de demanda para llenar estas tiendas, será más difícil obtener poder de fijación de precios. Lo que también añadiría es que hemos observado que hay que ser granulares hasta el tamaño de la unidad. Una cosa es analizar las propiedades en su conjunto y observar la ocupación y el poder de fijación de precios generales, pero hay subgrupos de tipos de unidades que están experimentando poder de fijación de precios en algunos de nuestros mercados porque la oferta y la demanda están equilibradas para esa demanda particular de esa unidad.

Nuestra siguiente pregunta es de Juan Sanabria, de BMO Capital Markets.

Claro. Empezaré yo y luego Brandon intervendrá. Creo que lo que han visto, y lo que seguirán viendo por nuestra parte, es que nuestras tasas de ocupación se estrecharon en términos interanuales durante el cuarto trimestre. Y esto se debe a que, si pensamos en hace dos años, en 2024, cuando estábamos internalizando los PRO, reajustamos las tarifas de mercado de forma bastante agresiva al final —realmente en el cuarto trimestre de 2024— y las mantuvimos elevadas, por encima del rango de la competencia, probablemente hasta abril o mayo de 2025. Por tanto, nuestras comparativas interanuales son más difíciles durante los primeros 5 o 6 meses de este año, concretamente en lo que respecta a las rentas de ocupación.

En nuestro caso, estamos obteniendo el volumen de alquiler que deseamos. Efectivamente, tenemos los precios que queremos tener en los mercados. Pero creo que verán que nuestras tasas de ocupación pasarán a terreno negativo probablemente durante los primeros 4 o 5 meses del año, para luego recuperar una posición más neutra o positiva a partir de junio o julio.

Sin embargo, estamos viendo un volumen de alquiler significativo. Reitero: no estamos vendiendo por debajo del mercado. Simplemente ajustamos nuestra posición competitiva para trabajar realmente en el número de clientes y hacerlo de la forma más inteligente posible para obtener un mejor rendimiento de los ingresos. La segunda parte de la pregunta era... lo siento, se me ha quedado la mente en blanco.

Sí. Gracias, Juan. Perdona por eso. La cadencia no ha cambiado. Por tanto, seguimos aplicando los ECRIs aproximadamente en los mismos plazos que veníamos aplicando.

Lo que sí sé es que la magnitud de nuestras subidas de tarifas ha aumentado de forma interanual. Todas las pruebas y las medidas que estamos tomando, junto con nuestra confianza en la capacidad para atraer nuevos clientes e impulsar mayores volúmenes de alquiler, nos permiten ser más asertivos en las subidas de tarifas en todas las etapas, ya sea en la primera, segunda, tercera o cuarta, de forma generalizada. Y eso también resulta útil al analizar nuestras proyecciones de ingresos para este año.

Sí. Buena pregunta y buena memoria. Ciertamente, en estas fechas el año pasado, nos enfrentábamos probablemente a una reducción de unos 5 o 6 pies cuadrados por alquiler. Desde entonces, hemos recuperado ese terreno. Hemos vuelto a niveles en los que la mayoría de nuestros alquileres tienen el mismo tamaño o incluso un poco más de superficie en pies cuadrados.

Y eso también está ayudando mucho a estabilizar la ocupación y a asegurar que estamos atrayendo clientes para las unidades que quedan vacantes. Así que nos sentimos satisfechos con el progreso realizado. Ese cambio se produjo realmente para nosotros en -- probablemente a partir de septiembre del año pasado, y hemos podido mantenerlo durante todo el camino hasta febrero.

Nuestra siguiente pregunta es de Todd Thomas, de KeyBanc Capital Markets.

Sí, Todd, habla Brandon. Creo que nos beneficiaremos de unas comparables más fáciles en la primera mitad del año y también durante parte del tercer trimestre. El cuarto trimestre será la comparativa más difícil.

Prevemos que el crecimiento interanual de los ingresos en las mismas tiendas aumente de forma constante a lo largo del año hasta que, tal vez, se estabilice un poco debido a lo que ha mencionado; la comparativa se vuelve algo más difícil a partir de la segunda mitad del tercer trimestre y, de hecho, durante todo el cuarto trimestre.

Sí. Nuestro rango de 5.5 a 6.5x sigue siendo nuestra meta a largo plazo, situándonos justo por debajo del límite superior para finales de 2025. Basándonos en el punto medio de la previsión del NOI en las mismas tiendas —Todd, como sabes, plano en esa métrica, y con el FFO manteniéndose relativamente plano—, esto implica que el apalancamiento se mantenga bastante neutral, con algo de estacionalidad dependiendo del trimestre, ya que la métrica se calcula anualizando el trimestre correspondiente, como bien sabes. Pero más allá de eso, diría que para finales de 2026 será bastante similar a finales de 2025.

El despliegue de capital afectará a ese valor. En el guidance sobre adquisiciones y desinversiones, hemos indicado que, en el punto medio de cada una, el efecto sería neutral. Obviamente, habrá cambios mes a mes según las operaciones que veamos, el éxito que tengamos en algunas de las iniciativas de desinversión o cualquier operación concreta que estemos evaluando para adquisición, principalmente a través de las joint ventures, como dijimos antes. Por tanto, el calendario y el éxito en esos frentes podrían impulsarlo y moverlo un poco. Pero, en términos generales, en el punto medio, se mantendrá bastante constante.

Nuestra siguiente pregunta es de Salil Mehta, de Green Street Advisors.

Sí. Gracias por asistir, soy Dave. Lo que comentábamos es que nuestras tasas de mudanza tendrán una tendencia negativa durante los primeros 4 o 5 meses del año, probablemente debido a una comparativa más difícil respecto a 2025 y a nuestra posición en los mercados para asegurar que estamos maximizando el flujo del embudo, las conversiones y el número de clientes, trabajando hacia nuestro objetivo de ingresos, porque eso es hacia lo que nos dirigimos.

Pero creo que veréis tasas de mudanza negativas durante los próximos... probablemente hasta junio, y después creemos que volverán a una tendencia más neutra o positiva para la segunda mitad del año.

Sí. Creo que has dado en el clavo. Es un punto de equilibrio entre el gasto en marketing y el uso de precios y descuentos para lograr una mejor conversión; en realidad, la ocupación puede impulsar los ingresos. Por tanto, creemos que estamos en un punto en el que podemos utilizar esas palancas de forma eficaz para impulsar un mayor número de clientes, lo que aumentará nuestra ocupación.

Y por tanto, el hecho de que empecemos el año tras el mes de enero con una nota positiva en términos interanuales, al analizar nuestro ejercicio, creemos que podremos seguir trabajando de forma eficaz en la parte de ocupación con ello, lo que supone un buen resultado en ingresos para nosotros. Así pues, si pensamos en nuestro año, creemos que tendremos una mayor ocupación a finales de 2026 que la que tuvimos en 2025.

Nuestra siguiente pregunta es de Michael Griffin, de Evercore ISI.

Sí. Buena pregunta. Gracias por estar aquí. Estoy de acuerdo con tu premisa. Y creo que nos acercamos a 2026 con la mentalidad de que el entorno competitivo será muy similar al que enfrentamos en 2025.

A nivel nacional, sabemos que las nuevas entregas están disminuyendo. Pero esa cifra tarda un tiempo en absorberse. Por tanto, al considerar nuestras tiendas que se enfrentan a competidores en un radio de 3 y 5 millas, no prevemos un cambio material en el número de tiendas que se enfrentarán a ese conjunto de competidores en 2026.

Así que nos vamos a centrar plenamente en la ejecución y en intentar captar una mayor cuota de mercado. Y, ciertamente, cada mes que se profundiza en la absorción de la nueva oferta ayuda, pero en nuestro guidance, en nuestro punto medio, no hemos modelado realmente ningún catalizador ni nada que sea materialmente distinto en nuestra forma de entender cómo será la competencia para 2026.

Sí, es una excelente pregunta. En primer lugar, nos dirigimos a mercados donde podamos densificar nuestra cartera, obtener mejores sinergias y lograr una mayor eficiencia operativa. Eso ha formado parte de nuestro programa de optimización de cartera desde hace un par de años. Por tanto, los mercados que estamos seleccionando son aquellos donde creemos que podemos obtener buenas eficiencias y un buen éxito en la compra de propiedades.

Probablemente nos resulten algo menos atractivos los mercados que están pasando por dificultades en este momento, ya que preferiremos que mejoren antes de entrar en ellos. Sin embargo, contamos con varios mercados en los que hemos tenido un buen desempeño. Hemos detectado los puntos de inflexión, estamos viendo que las cosas avanzan en una dirección positiva y estamos trabajando de forma muy activa en esos mercados para identificar adquisiciones.

En este momento, nuestro mejor coste de capital son nuestras JVs y la nueva estructura de capital preferente; también apostaremos por ello este año. Además, realizaremos compras en el balance general si fuera necesario, principalmente para cumplir con los 1031 a medida que surjan a través de las desinversiones. Estamos dispuestos y somos capaces de comprar, pero estamos siendo muy diligentes con nuestro capital en este momento porque, ciertamente, hay que ser muy inteligentes y muy meticulosos en la forma en que se asigna y se despliega el dinero.

Nuestra siguiente pregunta es de Ravi Vaidya, de Mizuho Securities.

Buena pregunta. Gracias por acompañarnos. Abordamos 2026 con una mejora continua en la tasa alcanzada. Se vuelve más complejo cuando se tienen renovaciones de contratos de mayor volumen, como las que enfrentamos hoy. Actualmente, nuestros rent roll-downs se sitúan en el rango de entre el 30% bajo y medio.

Por tanto, la solidez de nuestro programa ECRI y las mejoras que hemos implementado en su ejecución ayudarán a compensar esa caída en el rent roll. No obstante, a lo largo del año mostramos una ligera mejora en la tasa alcanzada (achieved rate).

Sí. Buena pregunta. Empezaré yo y luego Brandon, si quieres intervenir. Ciertamente, hay factores que pueden alterar el guidance. Uno de los principales es el precio de los alquileres de oferta (asking rents). Si vemos una buena mejora en los asking rents y una buena temporada de alquileres en primavera.

Y esa es la parte difícil de estar hoy aquí, siendo febrero. Si estuviéramos en mayo, creo que tendríamos mucha más claridad sobre la actividad de la temporada de alquileres de primavera. Si logramos una buena tasa, seremos capaces de impulsar al alza los precios de mercado (street rates), tal como hace históricamente este sector.

Así pues, esa es la variable que desconocemos, y podría elevar el guidance o, por el contrario, situarlo en el extremo inferior si los street rates no cooperan y se produce un entorno competitivo más volátil en lo que respecta a la parte de ingresos. Eso afectaría a la ocupación y, obviamente, a la tasa alcanzada si hay algún movimiento en los street rates. ¿Algo más?

Ravi, lo que me gustaría añadir es que, obviamente, algo que escapa a nuestro control es el entorno regulatorio y cualquier declaración de estado de emergencia debido a fenómenos meteorológicos severos u otros eventos; actualmente, nuestra cartera no está sujeta a restricciones significativas en ese sentido. Pero, obviamente, podría ser un factor. Siempre hay ciertos elementos de este tipo en la cartera a medida que avanza el año.

En el estado de Oklahoma, tuvimos algunas restricciones en 2025 que afectaron a nuestros mercados de OKC y otros mercados integrales. Así que esa es solo una variable. Pero intentamos, en la medida de lo posible, incorporar ese elemento cuando planteamos lo que sería el programa de gestión de ingresos en condiciones normales.

Nuestra siguiente pregunta es de Ron Kamdem, de Morgan Stanley.

Ron, gracias. Soy Dave. Gracias por la pregunta. Sí, ciertamente, según el guidance, esto implicaría que este año no cubriremos el dividendo. No alcanzaremos la cobertura total del payout.

Ciertamente, si lo analizamos, nos encontramos en un punto de inflexión. Estamos viendo que los fundamentales se vuelven positivos. Estamos viendo que nuestro crecimiento orgánico se vuelve positivo. Y hay elementos variables, como la actividad de inversión y cuestiones similares, que pueden afectar al FFO.

El año pasado, en el tercer y cuarto trimestre, dejamos de cubrir el dividendo. Por ello, creo que mantenemos conversaciones muy constructivas con nuestro Consejo. Nuestro Consejo está muy en sintonía con las perspectivas de la compañía.

Y ahora mismo, para responder a su punto, a medida que cerremos el año, es probable que volvamos a cubrir el 100% del dividendo hacia la segunda mitad, concretamente en el cuarto trimestre, y de cara a 2027, si los fundamentales siguen mejorando, sin duda estaremos en una posición mucho mejor. Pero somos plenamente conscientes de cuál es el payout ratio y estamos trabajando intensamente para lograr que sea más bajo.

Sí. Buena pregunta. Empezaré yo y luego Brandon podrá intervenir si lo desea. Pero está tocando el tema clave. Los mercados en los que todavía nos enfrentamos a una enorme competencia que debe absorberse son los que realmente no están mostrando una inflexión positiva y van a requerir tiempo. Realmente, es solo cuestión de tiempo. Y en algunos mercados, como Phoenix, necesitan dejar de construir, porque siguen construyendo en Phoenix. Así que das dos pasos adelante y luego tienes que dar tres atrás cuando alguien añade más producto al mercado.

En los mercados que no presentan esa situación, y mencioné algunos anteriormente, como Colorado Springs, Wichita o Portland, estamos observando un sólido crecimiento secuencial en las tarifas, las ocupaciones se han mantenido estables y estamos viendo cierto poder de fijación de precios en esos mercados, lo que nos está dando buenos resultados. Afortunadamente, contamos con una cartera diversificada. Muchos de nuestros mercados avanzan en la dirección correcta, lo que nos da mucha confianza al considerar que hemos alcanzado ese punto de inflexión positivo.

E incluso en un mercado como Atlanta, que está mejorando, sigue siendo muy negativo, pero estamos viendo cierta consistencia y estabilidad en algunos de estos mercados, lo cual nos resulta alentador.

Nuestra siguiente pregunta es de Eric Wolfe, de Citigroup.

Gracias por acompañarnos y es una buena pregunta. El RevPath sigue tendencias similares. Estamos viendo una mejora en el RevPath que sería coherente con los sólidos incrementos en las ECRIs y, obviamente, con la mejora —o estabilización— de la ocupación y su ligero repunte. Así que, efectivamente, el RevPath está creciendo.

Sí, Eric, habla Brandon. Esa partida seguirá siendo un pequeño lastre. Esto incluye nuestros... los ingresos por seguros de inquilinos que se retienen en la tienda. Siempre hemos tenido cierta cantidad de ingresos por seguros de inquilinos reportados dentro del NOI a nivel de tienda, desde la estructura PRO. Así que eso se ha mantenido.

Y como hemos comentado todos los puntos que Dave ha mencionado, el ajuste entre las tarifas de mercado, el gasto en marketing, nuestras iniciativas de descuentos y promociones, el -- en el momento del upsell del alquiler y el seguro de inquilinos, hemos modificado eso durante los últimos dos trimestres para priorizar la obtención de ese alquiler. Y eso ha generado un pequeño lastre en esa partida.

Por lo tanto, esperamos que esto continúe en '26, aunque la comparativa se facilitará a medida que lleguemos a la mitad del año.

Nuestra siguiente pregunta es de Omotayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Sí. Habla Dave. Gracias por la pregunta. Es una cuestión difícil. Es decir, nos alienta el hecho de que, al menos, todo el mundo esté hablando de ello y estén intentando encontrar una o varias soluciones para lograr avances en ese sentido.

Nosotros no contemplamos ningún tipo de catalizador disruptivo para 2026 en ese aspecto. Simplemente hemos abordado 2026 y probablemente la situación se mantenga igual. Cualquier mejora al respecto sería muy bienvenida. Estaríamos posicionados para un impacto extraordinario si lograran desbloquear algo de eso y reactivar el mercado de reventa o cuestiones similares.

Pero creo que vemos los mismos datos que usted. Hay muchas propiedades listadas, hay mucho movimiento ahí fuera, pero aún no hemos visto ninguna mejora significativa.

Sí, por supuesto. Es un programa de 2 años que hemos diseñado con el objetivo de desplegar el capital en ese plazo. Sin duda, estamos trabajando muy, muy duro en ello.

Actualmente tenemos 3 propiedades bajo contrato, que suman algo más de $50 million. Así que estamos satisfechos de haberlo puesto en marcha y de tener propiedades bajo contrato. Nos gustaría movilizar ese capital lo antes posible si logramos encontrar las operaciones adecuadas.

Es difícil hacer una previsión exacta. Esas transacciones son irregulares y el timing es algo que no se puede prever con exactitud, pero estamos contentos de haber arrancado y, ciertamente, estamos analizando muchas propiedades y hay muchas oportunidades.

Nuestra siguiente pregunta es de Wes Golladay, de Baird.

Wes, habla Dave. Sí, creo que sí. Ya hemos realizado la mayor parte del trabajo pesado y la labor principal. Este año concluiremos gran parte de ello. Después de eso, simplemente iremos viendo cómo se materializan las cosas. Pero sí, la mayor parte del trabajo pesado ya está hecho.

Nuestra siguiente pregunta es de Annabelle Ayer, de Barclays.

Sí. Annabelle, gracias por acompañarnos. Llevamos varios años trabajando en cómo modelar la nómina. Y puedo decirte que, con los datos y las herramientas mucho mejores que disponemos hoy, ciertamente queremos estar disponibles para el cliente cuando este quiera contactarnos y según su forma de comprar. Por tanto, no existe una respuesta única para alcanzar los niveles de dotación de personal perfectos. Tenemos mercados donde necesitamos más personal y más horas, y mercados donde es menos. Pero lo que sí sé es que tenemos una visibilidad mucho mayor.

En lo que hemos estado trabajando es en los horarios de apertura. Y la cuestión es: ¿podemos cerrar más tarde? ¿Podemos cerrar más temprano? ¿Necesitamos estar abiertos 8, 10 o 12 horas al día? ¿O necesitamos estar abiertos solo 6 horas al día?

Ciertamente hemos puesto mucho énfasis en nuestro centro de atención al cliente, y nuestros equipos de call center están haciendo un trabajo extraordinario; además, hemos implementado IA allí. Por tanto, contamos con mucha automatización integrada que nos permite no tener que estar presentes. Obviamente, hemos colocado los códigos de barras en la ventana y ya tenemos una app operativa.

Para nosotros, esto es bastante fluido tanto en los mercados como en las tiendas, pero hemos observado ahorros en la partida de nóminas. Y creemos que habrá más ahorros adicionales en gastos de personal a medida que avancemos. Sin embargo, no intentaremos lograrlo a expensas del cliente. Pero creo claramente que las expectativas del cliente —cuándo quieren que estemos presentes y cómo nos quieren— han cambiado. La transformación digital es una realidad y nos permite ser un poco más flexibles cuando estamos en la tienda.

Otra buena pregunta. Sin duda hemos dedicado mucho esfuerzo a ello y hemos obtenido mucho éxito. Si observan nuestras puntuaciones de visibilidad y de posicionamiento frente a la competencia, son un fiel reflejo de los volúmenes de alquiler. Cuando hablamos de que los volúmenes de alquiler han subido un 20% o un 30%, es el resultado de que todos estos elementos converjan y funcionen muy, muy bien. Así que estamos sumamente satisfechos.

Obviamente, el trabajo nunca termina. Siempre estamos trabajando e intentando encontrar un centavo más aquí y otro alquiler allá. Por ello, los equipos están trabajando muy duro con sus modelos y con la evolución de nuestra modelización de IA. Se están produciendo grandes avances en lo que estamos haciendo con Google y en cómo estamos analizando nuestras búsquedas, tanto orgánicas como de pago, así como nuestra eficacia en todos los canales disponibles. Estoy muy satisfecho con los progresos, pero aún queda mucho por delante.

Nuestra última pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS.

Sí. Intervendré yo un momento, Michael. Lo que ocurrió el año pasado es que hubo vientos fuertes e incendios, lo que supuso importantes restricciones en varios condados debido a la sequía. Por tanto, lo que afrontamos durante varios meses fue una limitación en la capacidad de aumentar las primas en un momento determinado.

Así que estuvimos algo más estancados en Oklahoma durante unos 5 o 6 meses de ese año. Después, en enero, tuvimos una mejora bastante buena al revisar la cartera en Oklahoma y ajustar las tarifas de los clientes a los niveles que deseábamos.

Como dijo Brandon, muchos de estos estados de emergencia suelen ser de corta duración y no son tan generalizados. Es decir, a veces se limitan a un condado o a una ciudad. En este caso, se trató de un incendio forestal que se prolongó debido a las condiciones tan secas que hubo durante un periodo de tiempo tan largo.

Sí. No, los $375 million que vencen este año se concentran en $275 million del préstamo a plazo (term loan) y $100 million de las notas de colocación privada. Como se puede observar en el Anexo 4 del suplemento, el tipo de interés combinado de esos $375 million es de aproximadamente 4.25%, por lo que, si, como dije antes, ejecutáramos una refinanciación de todo ello a través del mercado de préstamos a plazo —dependiendo de si mantenemos parte de ello a tipo variable o lo fijamos todo para el plazo—, probablemente estaríamos en el rango de entre el 4.5% y el 4.9%. Así que, digamos que se trata de un ajuste de tipos del 0.5% sobre el valor nocional. Y esto supone un impacto de año parcial en 2026, Michael. Esto contribuye al viento en contra por gastos de intereses que mencioné anteriormente.

Ese es simplemente el plan A. Obviamente, también existen el mercado de colocación privada o el mercado de deuda garantizada. Por tanto, nos sentimos cómodos con nuestra capacidad para afrontar los vencimientos. Ese será el principal objetivo de nuestro equipo financiero.

Y también me refería en mis comentarios anteriores, y se puede ver en la nota al pie de nuestra tabla de guidance, a que una de nuestras joint ventures tiene unos $360 million de deuda que vence en octubre. Por tanto, el plan actual sería refinanciarla. Actualmente, cuenta con un tipo de interés del 3.5%. Así que habría un ajuste de tipos a nivel de la JV, y nosotros asumiríamos nuestra participación del 25%. Todo ello está incorporado en la guidance.

No hay más preguntas por el momento. Cedo la palabra de nuevo al Sr. Hoglund para sus comentarios finales.

Gracias a todos por acompañarnos hoy; agradecemos su continuo interés en NSA. Esperamos ver a muchos de ustedes, inversores, la próxima semana en la conferencia de Florida. Gracias.

Gracias. Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento; gracias por su participación.