Buenos días a todos. Bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de NNN REIT Inc. [Instrucciones del operador] Es ahora un placer ceder la palabra a su anfitrión, Steve Horn. Tiene la palabra.

Gracias, Kelly. Buenos días. Gracias por acompañarnos en la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de NNN. Me acompaña hoy nuestro Director Financiero, Vin Chao. La estrategia de crecimiento disciplinada, eficiente y autofinanciada de NNN sigue obteniendo resultados. Nuestra consolidada plataforma operativa a largo plazo y una asignación de capital constante, centrada en adquisiciones suficientemente acreditativas, siguen siendo fundamentales en nuestro enfoque. Estamos comprometidos con la creación de valor a largo plazo, navegando las condiciones del mercado con disciplina y capitalizando las oportunidades para respaldar ese crecimiento duradero.

Tal como se detalla en el comunicado de prensa de esta mañana, NNN obtuvo resultados sólidos este trimestre. Cerramos 15 transacciones que comprenden 41 propiedades por una inversión total de $145 million con un rendimiento de caja inicial del 7.5%. Al mismo tiempo, mantuvimos una flexibilidad significativa en el balance general, finalizando el trimestre con $1.2 billion de liquidez total y un vencimiento medio ponderado de la deuda de casi 11 años, líder en el sector.

Reflexionando sobre nuestro rendimiento constante y la visibilidad para el resto del año, estamos elevando nuestra guidance de AFFO por acción para 2026 a un rango de $3.53 a $3.59. Este incremento subraya la fortaleza de nuestra cartera y la eficacia de nuestra estrategia de crecimiento plurianual. Solo un punto adicional antes de entrar en la parte operativa. Si no han revisado nuestra presentación para inversores actualizada, fue publicada durante el trimestre. Les animo a visitar el sitio web y echarle un vistazo.

Pasando al rendimiento operativo. Nuestra cartera de aproximadamente 3,700 propiedades independientes de un solo inquilino en los 50 estados continúa funcionando bien. Durante el trimestre, renovamos 36 de las 43 expiraciones de contratos de arrendamiento, en línea con nuestra tasa histórica de renovación de aproximadamente el 85% y con rentas un 2% por encima de los niveles anteriores. Además, arrendamos siete propiedades a nuevos inquilinos con rentas aproximadamente un 10% superiores a los niveles previos. Esto demuestra la demanda continua de nuestros activos y la excelente labor que nuestro equipo de gestión de activos está ejecutando a altos niveles.

Nuestra base de inquilinos sigue siendo sólida y actualmente no presenta problemas de crédito materiales. La ocupación aumentó secuencialmente 30 puntos básicos hasta el 98.6%, situándose ahora por encima de nuestra media a largo plazo. Esta mejora refleja la sólida ejecución de nuestros equipos de arrendamiento y desinversión, que están reposicionando activamente los activos vacantes para maximizar su valor. En varios casos, el equipo ha captado inquilinos de alta calidad con calificación crediticia investment-grade, lo que mejora aún más el activo y su valor, contribuyendo a la creación de valor incremental. Con solo 53 activos restantes y soluciones activas en marcha, sumado al sólido rendimiento general de la cartera, esperamos que la ocupación continúe su tendencia alcista en el corto plazo.

En cuanto a adquisiciones, como mencioné anteriormente, invertimos $145 million en 41 propiedades con una cap rate de efectivo del 7.5%. Lo que es más importante, con un plazo medio ponderado de los contratos de 19 años. La naturaleza de sale-leaseback de nuestras transacciones sigue proporcionando retornos ajustados al riesgo con valor de acreción, de larga duración y flujos de caja predecibles.

Respecto a las condiciones del mercado, las cap rates en el primer trimestre se mantuvieron mayoritariamente consistentes con los trimestres recientes. Aunque estamos observando una ligera compresión a principios del segundo trimestre, esperamos una estabilidad relativa de cara al futuro. Como siempre, nuestra plataforma está diseñada para operar eficazmente en diversos entornos macroeconómicos. Nos beneficiamos de un entorno de tipos de interés estables y el bono a 10 años se ha mantenido dentro de un rango bastante definido, lo que sigue respaldando la actividad de transacciones. Hemos tenido un volumen elevado en 2025 y estamos viendo una buena cantidad de oportunidades de inversión para el primer semestre del año.

Durante el trimestre, vendimos 25 propiedades, incluyendo 16 activos vacantes, generando $36 million en ingresos para reinversión. Las desinversiones de activos que generan ingresos fueron principalmente de carácter no estratégico (noncore) y se ejecutaron aproximadamente 30 puntos básicos por debajo de nuestra cap rate de adquisición. Como comentamos anteriormente, esperamos adoptar un enfoque más proactivo en la venta de activos en 2026 para optimizar aún más la calidad de la cartera a largo plazo. Como saben, el crédito de los inquilinos evoluciona, el mercado cambia y el comportamiento del consumidor varía, lo que hace que una gestión activa de la cartera sea esencial para mantener flujos de caja duraderos y de alta calidad.

Nuestro balance general sigue siendo uno de los más sólidos del sector. Terminamos el trimestre con solo $80 million utilizados de nuestra línea de crédito y mantenemos un vencimiento de deuda ponderado de los activos de, como dije antes, casi 11 años. NNN está bien posicionada para financiar el resto del pipeline de adquisiciones de 2026 y respaldar el crecimiento continuo.

Con una sólida cartera de proyectos, una posición financiera robusta y un liderazgo contrastado, confiamos en nuestras perspectivas. Mantenemos nuestro compromiso con el modelo de autofinanciación, una asignación de capital disciplinada y la generación de valor sostenible a largo plazo para nuestros accionistas, con el objetivo de lograr un crecimiento del beneficio de un dígito medio más un dividendo, el cual hemos incrementado durante 36 años consecutivos, siendo uno de los únicos tres REITs que lo hacen. Dicho esto, cedo la palabra a Vin para que aporte más detalles sobre los resultados financieros y la actualización de la guidance.

Gracias, Steve. Comencemos con nuestras advertencias habituales. Durante esta llamada, realizaremos ciertas declaraciones que pueden considerarse declaraciones prospectivas bajo las leyes federales de valores. Los resultados futuros reales de la compañía pueden diferir significativamente de lo expuesto en estas declaraciones prospectivas, y es posible que no publiquemos revisiones de dichas declaraciones para reflejar cambios ocurridos tras su realización. Los factores y riesgos que podrían causar que los resultados reales difieran de las expectativas se detallan con mayor profundidad en los informes de la compañía ante la SEC y en la nota de prensa de esta mañana.

Pasando a los resultados. Esta mañana, hemos reportado un FFO core de $0.86 por acción y un AFFO de $0.87 por acción, ambos sin cambios respecto al año anterior. Tal como se indica en la página 8 del informe de resultados de hoy, registramos $739,000 en comisiones por terminación de contratos de arrendamiento este trimestre frente a los $8.2 millones de hace un año, lo que representa un viento en contra de $0.04; sin este factor, el crecimiento del AFFO por acción habría sido un sólido 4.8%. Los resultados se situaron ligeramente por encima de nuestras proyecciones internas, con un margen al alza impulsado principalmente por una deuda incobrable y unos gastos inmobiliarios netos inferiores a lo previsto. La deuda incobrable representó aproximadamente 15 puntos básicos del ABR trimestral, lo que fue mejor que nuestra previsión de 75 puntos básicos.

Nuestro margen de NOI fue del 95.9% en el primer trimestre, lo que refleja la eficiencia de nuestra estructura de contratos de triple neto. Los gastos generales y administrativos (G&A) como porcentaje de los ingresos totales fueron del 5.9%, en línea con nuestras expectativas, mientras que nuestro margen de G&A en efectivo fue del 4.2%. El alquiler base anualizado creció un 7% interanual hasta alcanzar los $935 million, impulsado por nuestra fuerte actividad de adquisiciones. Por su parte, el flujo de caja libre tras el dividendo fue de aproximadamente $52 million en el primer trimestre.

En cuanto a nuestra lista de vigilancia, como mencionó Steve, actualmente no estamos monitorizando ningún problema crediticio significativo a corto plazo en la cartera y somos optimistas en que podremos superar nuestras previsiones de deuda incobrable para el año. Dicho esto, seguimos siendo gestores de cartera proactivos y continuaremos buscando formas de reducir el riesgo de la cartera ante posibles problemas futuros sin incurrir en una dilución injustificada. Entre las desinversiones de este trimestre se incluyeron AMC, así como una propiedad de entretenimiento. Nuestras desinversiones ocupadas solo tienen 3 años de plazo de arrendamiento restante y, a pesar de la naturaleza de reducción de riesgo y el plazo más corto de las propiedades vendidas, seguimos siendo capaces de generar una ganancia económica de más del 6% en las ventas dado nuestro bajo coste de adquisición de los activos, lo cual es un componente clave de nuestros controles de riesgo.

Pasando a los mercados de capitales. Durante el trimestre, dispusimos de la totalidad de los $300 million disponibles en nuestro préstamo a plazo de disposición diferida (delayed draw term loan). El tipo de interés del préstamo a plazo se ha canjeado por un tipo fijo total (all-in) del 4.1%; asimismo, vendimos aproximadamente 1.7 million de acciones ordinarias mediante una operación a plazo (forward) a través de nuestro programa ATM a poco menos de $45 por acción. No liquidamos ninguna operación de capital a plazo, lo que nos deja con unos ingresos netos futuros previstos de $74 million a fecha de 31 de marzo. Nuestro próximo vencimiento de deuda es nuestra nota no garantizada de $350 million que vence en diciembre de este año. Como recordatorio, disponemos de una cláusula de expansión (accordion feature) que nos permite ampliar nuestro préstamo a plazo actual en $200 million, y los diferenciales de crédito IG han vuelto recientemente a mínimos históricos tras un breve ensanchamiento inmediatamente después del conflicto con Irán. Esto nos ofrece múltiples opciones para abordar nuestro vencimiento pendiente, así como para financiar nuestros planes de inversión de forma neutral en cuanto al apalancamiento.

Pasando al balance general. Nuestro balance con calificación Baa1 sigue siendo una ventaja competitiva que nos proporciona la flexibilidad necesaria para financiar el crecimiento futuro, protegiéndonos al mismo tiempo contra el riesgo de caída. Al cierre del trimestre, no teníamos activos gravados, contábamos con $1.2 billion de liquidez disponible y solo el 1.6% de nuestra deuda estaba vinculada a tipos variables. Incluyendo el impacto de nuestra capital a plazo no liquidada, la ratio deuda neta/EBITDA pro forma fue de 5.6x, sin cambios respecto al trimestre anterior. La duración de nuestra deuda sigue siendo la más alta en el sector de arrendamiento neto, con 10.5 años, y está bien alineada con la duración de nuestros contratos de arrendamiento, que es de 10.1 años.

El 15 de abril, anunciamos un dividendo trimestral de $0.60, lo que representa un crecimiento interanual del 3.4% y equivale a una atractiva rentabilidad por dividendo anualizada del 5.7% y a un conservador ratio de payout de AFFO del 69%.

Concluiré mis observaciones iniciales aportando más detalles sobre nuestra actualización de las perspectivas para 2026. Basándonos en nuestro desempeño del primer trimestre, que ha sido mejor de lo esperado, y en nuestra creciente cartera de oportunidades de inversión, estamos elevando el punto medio de nuestras perspectivas tanto de AFFO como de FFO core por acción en $0.01, situándolos en los nuevos rangos de $3.53 a $3.59 y $3.48 a $3.54, respectivamente. El punto medio de nuestra previsión incrementada de AFFO por acción representa una aceleración del crecimiento interanual hasta el 3.5%, frente al 2.7% del año pasado. Las perspectivas por partidas, que se resumen en la página 3 de nuestro informe de resultados, permanecen sin cambios, aunque destacaría que nos situamos en la parte baja del rango de $14 million a $15 million para los gastos inmobiliarios netos, y hacia la parte alta de nuestra previsión de adquisiciones de $550 million a $650 million, basándonos en la visibilidad de nuestra cartera a corto plazo.

Con un flujo de caja libre previsto de unos $212 million, $130 million en desinversiones previstas y $1.2 billion de liquidez disponible, estamos bien posicionados para financiar nuestros planes de adquisición para el año. Desde la perspectiva de las pérdidas crediticias, estamos reduciendo nuestra previsión de deudas incobrables para todo el año de 75 puntos básicos a 60 puntos básicos, lo que refleja el rendimiento superior en el primer trimestre. Nuestras previsiones para el resto del año no han cambiado, pero como mencioné anteriormente, dados los resultados acumulados en lo que va de año, esperamos poder superar nuestras proyecciones de deudas incobrables en los próximos trimestres. Con esto, cedo la palabra de nuevo a Kelly para la sesión de preguntas.