Buenos días, señoras y señores, y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de MAA. [Instrucciones del operador]. Como recordatorio, esta conferencia se está grabando hoy, 30 de abril de 2026. [Instrucciones del operador]. Cedo ahora la palabra a Andrew Schaeffer, Senior Vice President, Treasurer y Director de Capital Markets de MAA, para sus comentarios iniciales.

Gracias, Regina, y buenos días a todos. Soy Andrew Schaeffer, Treasurer y Director de Capital Markets de MAA. Los miembros del equipo directivo que participan en la llamada de esta mañana son Brad Hill, Tim Argo, Clay Holder y Rob DelPriore.

Antes de comenzar con los comentarios preparados de esta mañana, quiero señalar que, como parte de esta sesión, la dirección de la compañía realizará declaraciones prospectivas. Los resultados reales pueden diferir materialmente de nuestras proyecciones. Les recomendamos consultar la sección de declaraciones prospectivas en el comunicado de resultados de ayer y nuestras presentaciones del '34 Act ante la SEC, donde se describen los factores de riesgo que podrían afectar los resultados futuros.

Durante esta llamada, también analizaremos ciertas medidas financieras no GAAP; la presentación de las medidas financieras GAAP más directamente comparables, así como las conciliaciones de las diferencias entre las medidas no GAAP y las medidas GAAP comparables, pueden consultarse en nuestro comunicado de resultados y en los datos financieros complementarios. Nuestro comunicado de resultados y el suplemento están disponibles actualmente en la sección de -- for Investors de nuestro sitio web en www.maac.com. Una copia de nuestros comentarios preparados y una grabación de audio de esta llamada también estarán disponibles en nuestro sitio web más tarde hoy.

Tras unos breves comentarios preparados, el equipo directivo estará disponible para responder preguntas. [Instrucciones del operador]. Cedo ahora la palabra a Brad.

Gracias, Andrew, y buenos días a todos. Como se destaca en nuestro comunicado, obtuvimos resultados en el primer trimestre que superaron nuestras expectativas, impulsados por la demanda resiliente en nuestra zona de influencia, una sólida retención de residentes, así como nuestro enfoque en la gestión de gastos y algunos factores relacionados con el calendario.

Los precios de los nuevos contratos siguieron reflejando la presión de la oferta en varios mercados, pero a pesar de esta presión, el precio de los nuevos contratos mejoró de forma secuencial y, respaldado por nuestro continuo y sólido desempeño en las renovaciones, el precio combinado de arrendamiento interanual mejoró 140 puntos básicos respecto al cuarto trimestre. Con la mayor parte de la temporada de arrendamiento por delante, nos gusta nuestra posición y el impulso de cara al verano, con una ocupación estable y una exposición a 60 días mejor que hace un año.

Nuestros mercados de alto crecimiento están generando una demanda sólida para absorber la nueva oferta de manera constante, lo que creemos que permitirá mantener una ocupación estable, precios de renovación favorables, una sólida gestión de cobros y un desempeño general de los beneficios en línea con las perspectivas que proporcionamos en nuestro guidance anterior. Nuestro tráfico de arrendamiento sigue siendo fuerte y las tendencias migratorias positivas, el sólido crecimiento salarial y las condiciones de empleo estables en toda nuestra cartera diversificada y mercados se han combinado para impulsar una demanda sólida, como demuestra el hecho de que la absorción del primer trimestre superó las entregas de nueva oferta en nuestra zona de influencia.

Operativamente, nuestros equipos en las instalaciones, con el apoyo activo de nuestro equipo de gestión de activos, continúan ejecutando a un alto nivel, controlando los gastos y ofreciendo una excelente experiencia al residente, como reflejan nuestras puntuaciones en Google, líderes en el sector. Como resultado de nuestro sólido servicio al cliente y los continuos desafíos de asequibilidad de la vivienda unifamiliar, las renovaciones se mantienen constantes, lo que ha ayudado a lograr una mejora en el precio combinado de arrendamiento interanual durante 5 trimestres consecutivos.

Continuamos asignando capital de manera equilibrada y disciplinada, aprovechando la actual dislocación de precios de nuestra cartera existente en el mercado público para la recompra de acciones, además de ejecutar iniciativas para lograr un crecimiento de los beneficios a largo plazo mientras protegemos nuestro sólido balance general.

Con tasas de capitalización de adquisición en torno al 4.5% para propiedades de alta calidad en nuestra zona de influencia, nuestros esfuerzos de crecimiento excepcional se centran predominantemente en nuevos desarrollos a través de nuestra cartera actual de terrenos propios y controlados, que representan más de 4,300 unidades de crecimiento futuro. Iniciamos la construcción de nuestro primer proyecto del año en abril, una comunidad de 286 unidades en el mercado de Kansas City. Basándonos en nuestros cronogramas actuales de aprobación y construcción, ahora esperamos iniciar la construcción de 4 proyectos este año, lo que reduce nuestro gasto de desarrollo previsto para el año a $350 million. Aunque esta cifra es inferior a los $400 million de nuestro pronóstico original, es superior a los $315 million que invertimos en los 2 proyectos que iniciamos en 2025. Los proyectos que esperamos iniciar este año se entregarán en 2028 y 2029, durante lo que creemos será un entorno de oferta y demanda más favorable.

De cara al futuro, nos sentimos alentados por la demanda subyacente en nuestros mercados, la disminución de las nuevas entregas y la solidez de nuestra base de residentes, con una recaudación continua y fuerte y alquileres asequibles con una ratio de alquiler sobre ingresos del 20%. Nuestros mercados de alto crecimiento siguen ofreciendo un atractivo a largo plazo para empleadores, hogares e inversores. Con una absorción positiva, una demanda estable y una ocupación a nivel de mercado en mejora, somos optimistas en que seguiremos ganando impulso durante la primavera y el verano, lo que respaldará una mejora en los precios de los nuevos contratos de alquiler a medida que avance el año.

Además de capturar un mayor crecimiento orgánico de nuestra base de activos existente a lo largo del año, esperamos una creciente contribución al NOI de diversas áreas, incluyendo nuevas iniciativas para impulsar la eficiencia y un mayor margen operativo de nuestra cartera actual, nuestras crecientes oportunidades de redesarrollo, así como una creciente cartera de desarrollo que continúa alquilándose. Hoy, creemos que nuestra cartera más diversificada y de mayor calidad, nuestra plataforma operativa más sólida y nuestro balance general más fuerte nos posicionan para capturar la mejora del rendimiento y generar un valor significativo para el accionista durante el próximo ciclo de recuperación.

Estamos entusiasmados con las perspectivas de los próximos años. A todos nuestros asociados en nuestras propiedades y oficinas corporativas, gracias por su continua dedicación y enfoque. Y con esto, cedo la palabra a Tim.

Gracias, Brad, y buenos días a todos. En el primer trimestre, el NOI de las mismas tiendas superó nuestras expectativas, con unos ingresos de las mismas tiendas en línea, que combinados con menores gastos de las mismas tiendas, impulsaron la favorabilidad. Desde el punto de vista de los precios, el crecimiento de los nuevos alquileres sobre los anteriores mejoró 110 puntos básicos de forma secuencial respecto al cuarto trimestre, pero sigue bajo presión debido a una nueva oferta elevada, aunque moderándose, combinada con una mayor incertidumbre económica a nivel macro.

En cuanto a las renovaciones, al igual que en los últimos trimestres, las tasas de retención y las tasas de arrendamiento siguen siendo sólidas. El crecimiento de los arrendamientos renovados respecto a los anteriores (lease-over-lease) mejoró 70 puntos básicos de forma secuencial respecto al cuarto trimestre, impulsando el crecimiento combinado de lease-over-lease en 140 puntos básicos desde el cuarto trimestre. La ocupación física media se mantuvo sólida en un 95.5% durante el trimestre. Además, tuvimos otro trimestre de fuertes recaudaciones, con la morosidad neta representando el 0.3% de las facturas emitidas, en línea con los últimos trimestres.

Desde el punto de vista del mercado, muchos de los mercados donde observamos un sólido desempeño en el cuarto trimestre y durante la mayor parte del año pasado continuaron mostrando fortaleza en el primer trimestre. Hemos destacado en varias ocasiones el desempeño de nuestros mercados de nivel medio; particularmente en Virginia y South Carolina, Richmond, Greenville, los mercados del área de D.C. y Charleston, todos demostraron un fuerte poder de fijación de precios y una sólida ocupación durante el trimestre. De manera alentadora, nuestros tres mercados más grandes en términos de contribución al NOI de las mismas propiedades, Atlanta, Dallas y Orlando, superaron a la cartera en el primer trimestre y en el precio combinado de lease-underlease. Austin, aunque está mejorando, sigue siendo un desafío, especialmente en lo que respecta a la fijación de precios de los nuevos arrendamientos. Charlotte y Savannah son otros dos mercados que enfrentan desafíos ante la fuerte presión de la oferta.

En nuestra cartera de propiedades en fase de arrendamiento (lease-up), MAA, Liberty Row en Charlotte y MAA breakwater y Tampa completaron su construcción en el cuarto trimestre y pasaron a nuestra cartera de lease-up. Actualmente tenemos 5 propiedades en fase de lease-up con una ocupación combinada del 68.3% al cierre del primer trimestre y otras 2 propiedades en desarrollo que están alquilando unidades activamente. Las concesiones elevadas siguen presentes en algunas de estas propiedades de lease-up, con hasta 8 semanas en ciertos planos de planta. Sin embargo, se espera que estos proyectos alcancen nuestros rendimientos previstos a medida que los mercados continúen mejorando y, por tanto, mantengan su oportunidad de creación de valor a largo plazo.

Hemos tenido un comienzo rápido en el primer trimestre con nuestras diversas iniciativas de redesarrollo y reposicionamiento estratégico. Durante el primer trimestre de 2026, completamos 1,386 renovaciones de unidades interiores, frente a las poco más de 1,100 unidades que renovamos en el primer trimestre de 2025. Logramos incrementos de alquiler de $104 en unidades no renovadas, con un gasto medio por unidad de $7,349, lo que representa un retorno cash-on-cash de aproximadamente 17%. Estas unidades continúan alquilándose más rápido que las unidades no renovadas cuando se ajusta por el tiempo adicional de preparación, con una media de unos 9 días de diferencia.

Para nuestro programa de reposicionamiento de zonas comunes y servicios (amenities), hemos completado la actualización de precios en más del 90% de 6 proyectos recientes, con un rendimiento medio de NOI superior al 10% y un crecimiento de los alquileres que supera al de propiedades comparables de MAA. Otros cinco proyectos están próximos a la construcción y finalización, y comenzarán su actualización de precios entre mayo y agosto. Además, otras 6 propiedades se encuentran en fase de planificación, con la expectativa de estar terminadas a tiempo para la actualización de precios en la primavera de 2027. Nuestra iniciativa de modernización de WiFi, que comenzó en 2024 y se expandió en 2025, sigue creciendo. Tenemos 27 propiedades activas donde el servicio se está implementando para los residentes a medida que se firman los contratos de arrendamiento. Ampliaremos aún más esta iniciativa en 2026 a más de 35 propiedades adicionales.

A medida que nos adentramos en la parte más intensa de la temporada de arrendamientos, estamos bien posicionados. La ocupación física media de abril es del 95.5%, en línea con abril de 2025, y la exposición a 60 días es actualmente del 8.3%, 20 puntos básicos mejor que al cierre de abril de 2025. Con el aumento de la absorción en nuestros mercados durante el primer trimestre, donde el número de unidades ocupadas incrementalmente superó a las nuevas entregas, la presión de la oferta continúa moderándose. Y a pesar de la incertidumbre económica mencionada anteriormente, el volumen de renovaciones se mantuvo sólido y por encima del año pasado.

El sólido desempeño de las renovaciones continuó en el segundo trimestre, con tasas de retención y tasas de crecimiento de los alquileres (lease-over-lease) en las renovaciones aceptadas manteniéndose consistentes con lo que hemos visto en los últimos trimestres. Bajo un supuesto de demanda estable, esperamos una mejora estacional gradual en las tasas de nuevos arrendamientos durante el segundo y principios del tercer trimestre, junto con un crecimiento y retención de renovaciones constantes. A medida que avance el año, la mejora de los fundamentales tendrá un impacto aún mayor para preparar un 2027 más sólido. Eso es todo lo que tengo en cuanto a comentarios preparados. Ahora cedo la palabra a Clay.

Gracias, Tim, y buenos días a todos. Reportamos un FFO core para el trimestre de $2.13 por acción diluida, lo que supuso $0.02 por encima de nuestro guidance del primer trimestre. Durante el trimestre, los gastos de las mismas propiedades (same-store) fueron favorables respecto a nuestro guidance por $0.015, junto con un NOI de propiedades no comparables favorable por $0.01, compensado por un gasto por intereses desfavorable de $0.005. Los gastos de reparación y mantenimiento de las mismas propiedades, los costes de personal y los costes de marketing estuvieron todos por debajo de nuestras expectativas y se vieron reflejados por nuestro disciplinado control de gastos, junto con la temporalidad de los mismos.

Durante el trimestre, financiamos aproximadamente $100 million en costes de desarrollo. Al cierre del trimestre, nuestra cartera de proyectos (pipeline) de desarrollo era de $623 million, lo que deja unos $234 million previstos para ser financiados en la cartera actual durante los próximos 3 años. Como se discutió anteriormente, ajustamos el número de inicios de desarrollo respecto a nuestro guidance inicial y, en consecuencia, redujimos nuestro gasto en desarrollo para el año en $50 million. Si bien el tamaño de nuestra cartera en un momento dado puede variar según los inicios y las entregas durante el trimestre, esperamos que la cartera crezca a lo largo del año a medida que comencemos la construcción de nuevos proyectos.

Nuestro balance general se mantiene en excelentes condiciones para respaldar esta y otras iniciativas de crecimiento. Al cierre del trimestre, contábamos con casi $840 million en combinación de efectivo y capacidad de endeudamiento bajo nuestra línea de crédito revolvente, y nuestra ratio de deuda neta sobre EBITDA era de 4.5x. Al cierre del trimestre, nuestra deuda pendiente tenía un vencimiento medio de 6.1 años a un tipo efectivo del 3.9%. Durante febrero, emitimos $200 million en bonos públicos a 7 años a un tipo efectivo de poco más del 4.6%, utilizando los fondos para reembolsar préstamos bajo nuestro programa de pagos comerciales.

Asimismo, durante el trimestre, recompramos 558,000 acciones de nuestra acción ordinaria a un precio medio ponderado de $130.46, lo que supuso un total de $73 million.

En cuanto a nuestras perspectivas para todo el año, teniendo en cuenta que la mayor parte de la temporada de arrendamientos aún está por delante, reafirmamos el punto medio de nuestro guidance de mismo almacén y core FFO para el año, dentro del rango de core FFO. Para el trimestre, esperamos que el core FFO se sitúe en el rango de $2 y $2.12 por acción diluida, o $2.06 por acción en el punto medio. Nuestro guidance para el segundo trimestre refleja el típico aumento estacional en los arrendamientos, así como mayores costes operativos relacionados con el mantenimiento.

El aumento del gasto por intereses del primer al segundo trimestre es atribuible en gran medida a la entrega de unidades desarrolladas adicionales y a los préstamos incrementales asociados a la recompra de acciones y al acuerdo de litigio. Se espera que estos impactos en el gasto por intereses se vean parcialmente compensados por los ingresos procedentes de la desinversión de activos. Eso es todo lo que tenemos en cuanto a comentarios preparados. Así que, Virginia, le devolvemos la palabra para las preguntas.

[Instrucciones del operador]. Nuestra primera pregunta será de la línea de Eric Wolfe, de Citi.

Basándose en su guidance, esperan que las rentabilidades combinadas aumenten a lo largo del año; creo que acaba de decir hace un momento que esperan una especie de impacto estacional típico en el segundo trimestre. ¿Podría hablarnos específicamente de lo que espera ver en los próximos meses?

Creo que el trimestre pasado, de hecho, proporcionaron una especie de guidance para los blends del primer trimestre. Por tanto, esperaba que pudieran hacer lo mismo para los blends del segundo trimestre y comentar si finalmente están empezando a ver que el impacto de la oferta se está mitigando en algunos de sus mercados.

Sí, Eric, habla Tim. Yo responderé a eso. Y les explicaré cómo estamos planteando nuestra guidance de blends para el año. La guidance se mantiene entre un 1% y un 1.5% de blend para todo el año. Como informamos, en el Q1 tuvimos un -0.3% landed, pero estamos empezando a ver una mejora incremental constante en la parte de nuevos contratos de arrendamiento y seguimos viendo renovaciones estables.

Así pues, al pensar en el resto del año, y en relación con lo que comenta, esperamos que la fijación de precios de los nuevos contratos siga acelerándose hasta aproximadamente julio para luego empezar a moderarse estacionalmente. Aunque esperamos que esa moderación estacional sea menor en la última parte del año de lo que suele ser, a medida que el impacto de la oferta se modere; seguimos pensando que las renovaciones estarán en ese rango superior al 5% y se mantendrán bastante constantes.

Por lo tanto, si consideran todo eso para llegar a nuestro 1% a 1.5%, estaríamos en torno a un 1.3% a 1.8% de blend para los últimos 3 trimestres del año. Así que pueden analizar cómo funcionará esa trayectoria desde nuestra posición actual utilizando la curva estacional de la que he hablado.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Jana Galan, de Bank of America.

Perdona, Tim, otra pregunta para ti. ¿Podrías hablar sobre el desempeño tanto de las concesiones como de la absorción de oferta en Atlanta y Dallas?

Sí. En Atlanta y Dallas, seguimos viendo un desempeño bastante sólido, particularmente en Dallas. Si analizo el balance por un momento y observamos nuestra situación actual en términos de precios y ocupación en comparación con, por ejemplo, esta misma fecha el año pasado, vimos una mejora de unos 240 puntos básicos en el precio combinado desde el Q1 '25 al Q1 '26, junto con una ocupación estable.

Del mismo modo, en Atlanta, vimos un incremento de unos 50 puntos básicos en el precio combinado respecto al año pasado y un aumento de unos 20 puntos básicos en la ocupación. Es probable que Atlanta haya empezado a recuperarse un poco antes para nosotros, y hemos visto que eso se ha seguido estabilizando y avanzando; en Dallas fue un poco más tarde, pero estamos viendo una buena fortaleza. Como acabo de mencionar, esperamos que Dallas sea uno de nuestros mercados con mejor desempeño este año.

Lo estamos viendo de forma bastante generalizada. Todavía hay algo de presión en las zonas de In-town y McKinney, pero algunas ciudades y otros mercados suburbanos están funcionando bien. Y de forma similar en Atlanta, estamos viendo que algunos submercados como In-town, Downtown, Midtown y Buckhead han superado a algunos de los suburbios; las zonas de Delis y Smarter siguen siendo un poco más débiles y seguimos viendo concesiones altas, aunque por ahora vemos que el consenso está bajando un poco.

No son tan generalizadas en Dallas como en otros mercados. Así que hemos visto cierto alivio allí, particularmente en las zonas urbanas; y volviendo a Atlanta, las concesiones bajaron un poco el trimestre pasado y podrían mantenerse consistentes con los niveles del trimestre anterior. Todavía se mantenía un promedio de un mes aproximadamente, pero los márgenes de los submercados de los que he hablado han bajado considerablemente.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Austin Wurschmidt, de KeyBanc.

Siguiendo con Tim. Una pregunta sobre el crecimiento de las tasas de los nuevos contratos de arrendamiento. Tengo entendido que tuvieron algunas interrupciones por el clima en el primer trimestre; sin embargo, ¿les sorprendió el ritmo de mejora en el crecimiento de las tasas de los nuevos arrendamientos frente al cuarto trimestre? ¿Y ven que ese ritmo mejore o se acelere en el segundo trimestre? ¿O es más similar a lo que vieron desde el cuarto trimestre del año pasado al primer trimestre de este año?

Sí. Es decir, si recuerdan el año pasado, vimos una fuerte aceleración en las tasas de los nuevos arrendamientos hasta aproximadamente abril y luego se estancó con el día de la tasa de interés, vimos que alcanzó un máximo ahí y no cobró impulso después de mayo. Creo que lo que estamos viendo este año es más bien una aceleración constante. En cuanto a lo que mencionas, febrero se estancó un poco y situó los precios de los nuevos arrendamientos del Q1 algo por debajo de lo que esperábamos, pero luego vimos que se recuperaron rápidamente en marzo y también estamos viendo que el impulso se mantiene en abril.

Y luego, al considerar nuestra situación en cuanto a exposición y ocupación, esperaría que mayo supere lo que tuvimos en mayo del año pasado, cuando, de nuevo, estuvimos algo estancados. Así que diría que este año estamos viendo una aceleración de las tasas de los nuevos arrendamientos más estacional o más normal; el año pasado fue un poco más rápida, pero luego se detuvo por completo.

Creo que no esperaríamos que eso se repita en todos los indicadores que analizamos; según nuestra exposición, el volumen de clientes potenciales, la ocupación y lo que observamos en los prearrendamientos, esperaríamos que ese impulso continúe más allá de mayo, a diferencia de lo que ocurrió el año pasado.

Sí. Y me gustaría añadir un par de puntos a lo que dice Tim. Hablando de forma más general, creo que uno de los factores que nos anima respecto a la trayectoria, tal como Tim mencionó hace un momento, a medida que avanzamos en lo que queda de año.

En primer lugar, si observamos los fundamentos generales de la demanda en nuestra región, estos siguen mostrando un comportamiento bastante sólido en todos los ámbitos. El crecimiento del empleo sigue siendo resiliente. Los demás factores de demanda, como las tendencias migratorias y el crecimiento demográfico, también continúan siendo muy resilientes en nuestra región.

Y si observamos el impulso del que acababa de hablar Tim, las tasas de ocupación a nivel de mercado continúan fortaleciéndose en el primer trimestre. Las cifras de absorción superaron a las entregas en el primer trimestre y, con la posición de renovación que tenemos actualmente, como mencionó Tim, nuestra ocupación es estable y nuestra exposición está en una mejor posición que en estas fechas el año pasado, lo que nos sitúa en una posición muy favorable para mantener el impulso que hemos visto en abril al entrar en mayo y junio.

Por tanto, según los indicadores que tenemos hasta la fecha, sentimos que el impulso se está consolidando. Ese impulso continúa creciendo en el segundo trimestre, que es lo que necesitamos observar para seguir viendo una progresión de nuevos contratos de arrendamiento a lo largo del año, lo cual se alinea con nuestras expectativas para el ejercicio.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Haendel St. Juste, de Mizuho.

Quizás una pregunta sobre el despliegue de capital. Entiendo la decisión de reducir la guía de adquisiciones debido a los precios de mercado y su coste de capital, pero tal vez podría profundizar un poco más en la decisión de frenar algunos de los nuevos inicios de desarrollo.

Y con ese menor uso de capital, supongo que un menor despliegue de capital en general sugiere que podrían estar más abiertos a realizar más recompras de acciones a corto plazo, dada la atractiva rentabilidad por ese lado.

Sí. Haendel, habla Brad. Bueno, como mencioné en mis comentarios iniciales, el retroceso en el gasto de desarrollo, simplemente el desarrollo, es un poco fluido en cuanto al momento en que los proyectos pueden iniciar sus aprobaciones. Cosas de esa naturaleza pueden tardar un poco más de lo que uno piensa. Así que esa es la razón de la reducción respecto a -- como mencionamos en la llamada anterior, podríamos haber iniciado entre 5 y 7 proyectos este año, pero basándonos en dónde estamos en el ciclo de aprobación de los mismos, parece que estaremos más cerca de 4. Pero nunca se sabe, algunos de ellos podrían obtener aprobaciones antes y, si la rentabilidad tiene sentido, podríamos iniciarlos hacia la última parte del año, pero ahí es donde ciertamente esperamos estar en términos de desarrollo para el año. Y seguimos creyendo que es uno de los mejores usos de nuestro capital para generar valor a largo plazo para los accionistas. Así que seguiremos enfocados en ello.

Como mencionó Clay en sus comentarios, esperamos que el tamaño de esa cartera de proyectos continúe creciendo; nuestro gasto para el año es inferior a lo que esperábamos originalmente, pero sigue siendo superior a donde estaba el año pasado, y esperamos que de forma continua se mantenga en ese rango de entre $300 million y $400 million. Así que no hay un cambio real en ese sentido.

Pero creo que en términos de recompra de acciones, mientras pensamos en cómo asignar mejor el capital, estamos realmente enfocados en generar un crecimiento de beneficios compuesto de alta calidad que respalde un dividendo estable y creciente. Realmente creemos que esa es la mejor manera de impulsar el rendimiento del TSR a lo largo de todo el ciclo. Y cuando hacemos eso, hay 3 cosas que consideramos al decidir dónde colocamos nuestro capital, y la primera es que queremos adoptar un enfoque muy equilibrado. Y ese enfoque equilibrado realmente nos ayuda a aprovechar las oportunidades a corto plazo, que en este momento resultan ser las recompras de acciones. Por eso nos han visto activos en ese ámbito. Pero también queremos ser capaces de aprovechar oportunidades que creemos, de nuevo, que contribuyan a ese rendimiento del TSR a largo plazo.

Y ahí es donde entra el desarrollo. Seguimos pensando que es nuestra mejor oportunidad para impulsar el rendimiento del TSR a largo plazo. Estamos obteniendo retornos acreditativos y, hoy en día, estos se sitúan en el rango medio de los 6%. Además, es importante destacar que nuestro desarrollo ha sido capaz de ofrecer un mayor crecimiento del NOI, unos 50 a 100 puntos básicos a largo plazo, en comparación con nuestra cartera actual. Por tanto, queremos mantener el equilibrio en nuestras actuaciones.

Lo segundo es que queremos proteger nuestra capacidad de balance. Por ello, no nos verán incrementando el apalancamiento de nuestro balance, ya que queremos proteger nuestra capacidad de maniobra. Y el tercer punto es que nos gusta nuestra cartera. Nos gusta nuestra ubicación y los mercados en los que operamos. Por tanto, no tenemos necesidad de realizar una reasignación de capital material entre nuestros mercados, lo que ciertamente impulsaría un mayor volumen de desinversiones y redespliegue de capital. Así es como analizamos nuestras diversas oportunidades de asignación de capital y dónde encajan las recompras de acciones dentro de este marco.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Una pregunta sobre el guidance. Han hablado con bastante optimismo sobre la aceleración en lo que queda de año. Mencionan que las tendencias de arrendamiento de este año no parecen que vayan a escalar como el año pasado, pero aun así han ajustado el guidance, básicamente estrechando el rango.

Muchos de sus homólogos han dejado la puerta abierta para revisar el guidance en el segundo trimestre. Por lo que se desprende de sus comentarios, parecería que creen que existe potencial de mejora, pero aun así han recortado el límite superior y estrechado el rango. ¿Podrían hablar un poco más sobre su decisión de revisar el guidance ahora en lugar de esperar al segundo trimestre?

Sí, Alex, habla Clay. La verdadera razón por la que redujimos el guidance, al menos el rango, manteniendo el punto medio igual al que presentamos en nuestro guidance inicial, es que al comenzar el año planteamos un rango algo más amplio de lo que solemos hacer.

Y lo hicimos debido a la incertidumbre macroeconómica que Tim mencionó anteriormente y a algunas de las preocupaciones sobre la demanda que existían en aquel momento. Al día de hoy, ya hemos superado ese trimestre. Por ello, hemos estrechado ese rango hasta situarlo en los niveles con los que normalmente cerramos el año. Así que eso es realmente todo lo que reflejamos al estrechar el rango. No obstante, seguimos sintiéndonos muy seguros de nuestras perspectivas generales a medida que avanza el año.

Nuestra siguiente pregunta es de Adam Kramer, de Morgan Stanley.

Simplemente quería preguntar un poco sobre el crecimiento de las renovaciones en relación con las concesiones. Y si hay alguna forma de desglosar o separar qué porcentaje del crecimiento de las renovaciones que logran cada trimestre proviene de la eliminación de concesiones (concession burn-off) frente a los incrementos de la renta bruta.

Y luego, una segunda parte sobre las concesiones; creo que mencionó algo para algunos mercados específicos, pero quizás a nivel de toda la cartera, ¿qué están ofreciendo hoy en términos de concesiones? ¿Y cómo se compara con el mismo periodo del año pasado?

Sí. Habla Tim. En cuanto a la primera parte de su pregunta, no hay mucho que añadir. Es decir, con nuestra cartera, no utilizamos muchas concesiones. Nos centramos principalmente en el precio neto efectivo. Si observa nuestros datos, las concesiones financieras representan aproximadamente el 0.6% de nuestro alquiler neto potencial. Por tanto, para nosotros, la reducción de las concesiones en nuestra base de renovaciones de establecimientos comparables es mínima, probablemente unos 10 puntos básicos o algo así.

Tiene un mayor impacto en nuestras propiedades en fase de lease-up. Estamos obteniendo renovaciones del 8%, 9% o 10% en los lease-ups, donde la reducción de las concesiones está impulsando parte de ese resultado, por lo que se puede distinguir entre ambos casos.

En cuanto al mercado de concesiones en toda nuestra cartera y en nuestros mercados, diría que en el Q1 ha sido bastante consistente con lo que vimos en el Q4. Estamos viendo que el 60% o 65% de nuestros competidores ofrecen algún nivel de concesión de entre 4 y 5 semanas, lo cual es el estándar, y eso se aplica de forma generalizada a toda la cartera.

Hemos visto un ligero descenso al entrar en abril. No solo ha bajado el porcentaje de competidores que ofrecen concesiones, sino que también ha habido una pequeña disminución en la concesión media general. Creo que esto es quizás una señal del impulso que viene. La absorción fue positiva este trimestre, por lo que hay menos unidades en lease-up disponibles. Así que estamos empezando a ver cómo desciende ligeramente.

Nuestra siguiente pregunta será de Michael Goldsmith, de UBS.

Aquí Ami con Michael. Nos preguntábamos qué impacto tiene la contratación de recién graduados universitarios en su temporada alta de alquileres. ¿Tienden a ver que más personas mejoran su vivienda hacia unidades de MAA? ¿O se trata más bien de inquilinos primerizos?

Es bastante constante. Hemos estado analizando parte de eso, nuestro segmento demográfico más joven, con todo lo que se comenta sobre las tasas de desempleo para ese grupo en particular. Si observamos el Q1, por ejemplo, alrededor del 20% de nuestras nuevas ocupaciones son de personas de 25 años o menos. Y eso ha sido muy constante durante los últimos años; no ha subido ni bajado realmente.

Y también intentamos analizar esa presión. ¿Hay más residentes que necesitan un avalista, lo que indicaría que su situación económica es complicada? Eso, de hecho, ha disminuido un poco. Pero yo diría que, de media, aproximadamente el 20% de nuestras nuevas ocupaciones pertenecen al grupo de edad de 25 años o menos, aunque por el momento no estamos viendo ninguna presión ni cambios significativos al respecto.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Jamie Feldman, de Wells Fargo.

Genial. Creo que había mencionado que reducirían el inicio de nuevos proyectos de desarrollo este año. Obviamente, la oferta ha disminuido de forma bastante significativa, y algunos de sus competidores están hablando de aumentar su actividad hacia el '28 y '29.

¿Podría hablarnos de esa decisión y de cómo deberíamos plantear el desarrollo de cara al futuro? ¿Se trata de algo específico de un proyecto o hay una visión más amplia que debamos tener en cuenta?

Jamie, habla Brad. Sí, quiero decir, de nuevo, la reducción del desarrollo de $50 million para este año se debe realmente a un retraso medio de apenas un par de meses en el inicio de las operaciones, y eso es algo específico de cada operación, tal como señalas. Esto no indica en absoluto un cambio en nuestra postura respecto al desarrollo. Seguimos creyendo en los méritos de desarrollar, en particular, en los beneficios que esto aporta al rendimiento del TSR a largo plazo. Por tanto, seguirán viéndonos centrados en el desarrollo.

Me refiero a que poseemos o controlamos, creo, 16 emplazamientos con aprobaciones para más de 4,000 unidades. Por tanto, seguirá siendo un foco de atención para nosotros. Continuaremos centrándonos en invertir entre $300 million y $400 million al año. Las cifras de niveles de inicio para cada año pueden variar un poco, ya que pueden ser algo irregulares. Hay que pasar por el proceso de aprobación, que a veces puede tardar un poco más de lo esperado. Pero nuestra estrategia y enfoque en el desarrollo es el mismo de siempre, y seguiremos ampliando esa cartera de proyectos hasta el rango de $1 billion, $1.2 billion que hemos mencionado anteriormente.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Steve Sakwa, de Evercore ISI.

Supongo que es una pregunta de visión general. Si le dijera que hoy mismo podría duplicar el tamaño de su cartera, ¿cuáles serían las ventajas y desventajas de gestionar una cartera sustancialmente más grande que la que tiene actualmente?

¿Es el flujo de datos tan superior que les proporciona una mejor visión sobre la fijación de precios? ¿O existen simplemente más retos operativos? Por ejemplo, ¿cómo valoran el tamaño y si necesitan ser mucho más grandes de lo que son actualmente?

Bueno, creo que, ciertamente, el tamaño no lo es todo. Obviamente, hemos pasado por eventos significativos en nuestra historia reciente como organización, y esos eventos son muy, muy difíciles de ejecutar. Requieren mucho tiempo y conllevan riesgos, pero ciertamente podrían ofrecer un gran potencial alcista si se realizan correctamente y las culturas de las organizaciones se alinean bien.

Diría que, a la escala en la que nos encontramos hoy, para duplicar el tamaño de nuestra cartera, no creo que haya una mejora material en el flujo de información, el flujo de datos y cuestiones de esa naturaleza que ha mencionado. El coste de capital probablemente sería muy similar.

Realmente dependerá, yo diría, de lo que podamos lograr en términos de eficiencia operativa. Algunas de las medidas que estamos tomando en el lado operativo, desde la centralización y especialización hasta cómo estamos abordando la agrupación de propiedades y cuestiones similares. Tener activos a escala cerca unos de otros dentro de un mercado concreto es muy relevante en ese proceso. Por tanto, ciertamente, se podría ver cierta capacidad para impulsar cierto nivel de eficiencias operativas dependiendo de la ubicación de las propiedades.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Rich Anderson, de Cantor Fitzgerald.

Hace aproximadamente un año, Brad, cenamos con el grupo y, desde mi perspectiva, hubo indicios de que un año después estaríamos hablando de un crecimiento mucho mayor en las tasas de los nuevos contratos de arrendamiento estabilizadas y demás. Y, obviamente, aún no ha sucedido del todo.

Tengo curiosidad: considerando que asumiste el cargo de CEO hace unos 13 meses, ¿te sorprende el exceso de oferta que está afectando a esa partida en particular? ¿O todo se está alineando como pensabas? Todos conocemos la magnitud bíblica de la oferta que ha entrado en vuestros mercados durante los últimos dos años.

Solo tengo curiosidad por saber si todo esto es más bien una sorpresa y no está necesariamente alineado con los ciclos de oferta anteriores por los que habéis pasado. Solo quería conocer tu opinión al respecto.

No, gracias. Sí, recuerdo nuestra cena. Y, ciertamente, en aquel momento creíamos que veríamos una mejoría en las tasas de los nuevos contratos durante el último año, lo cual coincide con nuestras expectativas en relación con nuestras previsiones para el año pasado y de cara a este año.

Y creo que también has mencionado el tamaño bíblico de la oferta, pero creo que es importante ponerlo en perspectiva. En un periodo de 3 años, hemos recibido en nuestros mercados el equivalente a 5 años de oferta. Por tanto, existe un nivel de impacto residual asociado a dicha oferta.

La buena noticia, sin embargo, es que se está produciendo la absorción. Las tasas de ocupación a nivel de mercado están mejorando. Cuando tuvimos aquella cena, no pensé que las tasas de los nuevos contratos de arrendamiento tardarían tanto en mostrar la mejora que hemos visto. Pero la buena noticia es que estamos viendo una mejoría.

Los otros aspectos positivos son que la demanda en nuestra región sigue manteniéndose bastante bien, superando a otras regiones del país, a veces por un factor de 2 a 3.

La otra buena noticia es que la cartera de proyectos en fase de desarrollo (supply pipeline) está disminuyendo significativamente. Si observan el volumen de lo que se está entregando en nuestra región este año, ha bajado un 40% respecto al año pasado. Así que, aunque esté tardando un poco más, si se tiene en perspectiva el tamaño y la magnitud de la caída de la oferta que estamos viendo en nuestra región, la cual disminuye en mayor medida que en otras regiones del país, sumado al hecho de que la demanda sigue siendo resiliente, estamos bastante entusiasmados con la trayectoria que se vislumbra para esta zona de aquí en adelante.

Sí, el año pasado habría esperado que hubiera mejorado un poco más rápido, pero no es la situación actual. Y ciertamente, creo que al mirar hacia el futuro, basándonos en los fundamentos de la oferta y la demanda, estamos bastante entusiasmados.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Mason Guell, de Baird.

¿Prevé que continuarán adquiriendo parcelas de terreno adicionales durante lo que queda del año?

Bueno, habla Brad. Creo que depende. Es probable que adquiramos parcelas de terreno adicionales más adelante en el año. Pero la forma en que estamos abordando la compra de terrenos en este momento es que no buscamos acumular reservas de suelo en diversos emplazamientos. No queremos comprar terrenos de forma especulativa.

Queremos comprar terrenos para los que tengamos una vía clara y a corto plazo para poder ponerlos en producción. Por tanto, dependiendo de los plazos, podrían vernos comprar una parcela en algún momento de este año que tal vez comience su construcción el año que viene. Pero, ciertamente, no con la intención de comprarla y mantenerla durante unos años antes de poder iniciar la construcción. Eso no es lo que buscamos. Queremos mantener el balance general muy eficiente y ser capaces de poner el terreno en producción con bastante rapidez tras su adquisición.

SP1 Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Julien Blouin, de Goldman Sachs.

Quizás como continuación de la pregunta de Steve. Me refiero a que ustedes son probablemente las máximas autoridades en el sector en cuanto a transacciones de apartamentos de entidad pública a entidad pública, dados los acuerdos con Post y Colonial. Obviamente, existe el beneficio inicial de G&A y gastos generales que se puede materializar.

Pero supongo que mencionó el beneficio de la agrupación de activos (podding). ¿Cuánto tiempo suele tardar en materializarse y, si pensamos en lo que ha cambiado hoy respecto a cuando realizaron las transacciones de Post y Colonial, existen beneficios adicionales actualmente, ya sea en el ámbito tecnológico, en el de la IA, en el despliegue de WiFi o en la escala con los proveedores, que podrían hacer que una operación tenga aún más sentido hoy en día?

Julien, habla Brad. Creo que, en cuanto a la agrupación de activos, eso está más relacionado con la calidad de los gestores de propiedades que tengan y con las oportunidades que surjan en función de la rapidez con la que puedan manifestarse. Pueden ser iniciativas relativamente rápidas, pero hay que asegurarse de contar con las personas adecuadas.

Como saben, en cualquier fusión, este es un negocio que requiere mucha gestión de personal. Por tanto, ellos pueden determinar rápidamente si se tiene éxito o no a nivel de propiedad. Así que hay que ser muy cuidadosos con lo que se hace en ese ámbito. Y perdón, sobre la segunda parte de su pregunta.

Cualquier beneficio adicional en ese sentido...

Sí. En cuanto a los otros beneficios, son distintos a los de cuando se ejecutó la fusión de Post y Colonial; en el ámbito tecnológico, como usted menciona, creo que el coste de la tecnología sigue aumentando. Pero también creo que la capacidad de repartir ese coste, obviamente, en una presencia y una plataforma mayores.

Uno de los objetivos en los que nos hemos centrado como organización es seguir mejorando las capacidades de nuestra plataforma para poder extraer más rentabilidad de nuestra cartera de lo que otros son capaces de hacer. Parte de ello es la tecnología. Parte de ello es la centralización de la especialización que poseemos y en la que nos enfocamos, para que el coste marginal de G&A y los costes tecnológicos asociados a la incorporación de unidades adicionales sean menores. Por tanto, creo que hoy existe una diferencia respecto a lo que era hace unos 10 años, cuando atravesamos procesos de fusión.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de la línea de Alex Kim, de Zelman & Associates.

Quería preguntar cómo ha evolucionado la velocidad de absorción (lease-up velocity) en lo que va de año y cómo encaja eso en el contexto de la adquisición de proyectos que se encuentran en fase de alquiler. ¿Sigue siendo una estrategia que mantienen de cara al futuro?

Sí, Alex, habla Tim. Respondo a la primera parte de la pregunta. Hemos visto que la velocidad de alquiler se ha acelerado, especialmente al entrar en la parte final del Q1 y en abril. Obviamente, fue un poco más lenta en el periodo Q4 y Q1, debido simplemente a los patrones de tráfico y estacionalidad.

Pero si observamos abril, por ejemplo, las propiedades que están en nuestro segmento de lease-up promediaron unos 23 ingresos (move-ins) de media durante el mes de abril. Así que estamos empezando a ver que ese impulso se acelera. Tuvimos un volumen de leads muy bueno. No estamos viendo una desaceleración, ni tampoco un aumento de las concesiones. Estamos empezando a ver ese impulso. Y creo que a medida que avancemos hacia la primavera y el verano, de forma muy similar a lo que hemos comentado sobre nuestra cartera de mismas tiendas (same-store), esperaríamos seguir viendo cierto impulso en ese grupo.

En cuanto a adquisiciones, creo que preguntaron si nos estamos centrando en la compra de propiedades y en el proceso de lease-up. Me refiero a que, en este momento, el mejor uso de nuestro capital no es la adquisición. Por tanto, hoy no estamos activos en ese mercado. Seguimos evaluando proyectos.

También diría que no hemos visto tantos lease-ups saliendo al mercado para su comercialización como en el pasado. Creo que, si un vendedor saca una propiedad al mercado hoy, busca que esté en fase de lease-up y ocupada, para que haya menos riesgo para el comprador y así puedan obtener un mejor precio en este momento.

Así que seguiremos analizando los lease-ups a medida que salgan al mercado. Y si encontramos una oportunidad que tenga sentido, ciertamente, por el precio adecuado, no dudaríamos en ejecutarla, pero simplemente no estamos viendo muchas oportunidades en ese frente que resulten interesantes hoy en día.

La siguiente pregunta será de Ann Chan, de Green Street.

Volviendo a otros ingresos, ¿hubo algún elemento inusual o no recurrente que causara un lastre o un impulso en otros ingresos durante el primer trimestre? Y, relacionado con esto, ¿cuándo esperan que el beneficio del retraso en el despliegue de WiFi empiece a repercutir en 2026, si es que no lo está haciendo ya?

¿Y solo para confirmar, se refiere a los otros ingresos de las tiendas comparables?

Correcto.

Sí. Así que en el Q1 —por cierto, soy Clay—. En el Q1 hemos visto —tal como usted señala— el despliegue continuo de WiFi que ya empezamos a notar, pero no fue algo masivo, no impulsó realmente la cifra en el propio trimestre.

Lo que esperaríamos, de nuevo, para empezar a ver ese beneficio reflejado en las cifras, sería a medida que avancemos hacia las temporadas de arrendamiento de primavera y verano, y empecemos a tener la rotación de esos contratos; ese sería el momento en que trasladaríamos los ingresos de WiFi a los residentes, junto con el gasto correspondiente. Por tanto, esto debería materializarse hacia la mitad o la última parte del año.

Sí. Solo añadiría un punto a eso, soy Tim. Esperamos ingresos de alrededor de esa cifra en 2026 relacionados con esos proyectos de WiFi, lo cual es, sin duda, un crecimiento concentrado en el cierre del ejercicio.

Como mencionó Clay, la mayoría de estos proyectos se completaron a finales del Q4 y principios del Q1, y ajustamos los precios a medida que vencen los contratos de arrendamiento de las unidades. Por tanto, esperen un mayor impacto de estos a medida que avance el año, y ciertamente se verá un efecto compuesto en 2027 y años posteriores.

Nuestra siguiente pregunta será de Nick Yulico, de Scotiabank.

Aquí Elemer Chang, junto con Nick. Solo quería retomar el tema de las concesiones. Y preguntar, ¿cómo está evolucionando la reducción de las concesiones en algunos de sus mercados que quizás han tenido un rendimiento inferior últimamente, como Charlotte, Austin, Nashville, etc.? ¿Y cuándo esperan alcanzar un nivel normalizado de concesiones en esos mercados este año?

Sé que mencionó que el uso de concesiones ha ido disminuyendo hasta abril y que espera que las tasas de los nuevos arrendamientos mejoren a lo largo del año. Pero me preguntaba si esa perspectiva está impulsada principalmente por sus mercados más fuertes, como Atlanta, Dallas u Orlando.

Sí, Elmer, habla Tim. Es decir, hemos empezado a ver que en algunos de esos mercados más débiles las concesiones han bajado un poco. He hablado en varias ocasiones sobre algunos de los submercados más urbanos donde —y que tienen mucho lease-up— la media estaba más cerca de los 3 meses. Y diría que ahora estamos en entornos de concesiones de tipo 8 a 10 semanas, que han bajado un poco allí.

En mercados como Austin, hemos empezado a ver una ligera moderación. Estuvimos presionando en todo el mercado durante casi 2 meses, de forma generalizada, y eso ha empezado a descender lentamente. Estamos viendo un mejor desempeño particularmente en la zona sur, mientras que el norte de Austin, Georgetown y esa zona siguen experimentando mucha presión y no vemos apenas liderazgo allí.

Phoenix es probablemente otro mercado donde hemos empezado a ver que las concesiones han bajado un poco. La ocupación en ese mercado se ha estabilizado, al menos para nosotros, durante los últimos dos trimestres; aunque sigue rindiendo por debajo de la media de forma general, estamos empezando a ver un buen impulso en Phoenix.

Mencionó Charlotte, que es uno de los mercados que sigue plenamente inmerso en esta situación. Se ha entregado un porcentaje de inventario de dos dígitos durante los últimos dos años. Creo que será un mercado difícil hasta 2026, y que la recuperación en Charlotte será probablemente más una historia de 2027, pero nos sentimos optimistas respecto a ese mercado a largo plazo; hay muchísima demanda, pero hay demasiada oferta en este momento.

No tenemos más preguntas. Devuelvo la palabra a MAA para los comentarios de cierre.

Muy bien. Agradecemos la asistencia de todos y nos veremos pronto en diversas conferencias. Gracias.

Con esto concluye el programa de hoy. Gracias por su participación. Pueden desconectarse en cualquier momento.