Saludos y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de Gladstone Land Corporation. [Instrucciones del operador] Tengan en cuenta que esta conferencia está siendo grabada. Ahora cedo la palabra al Sr. David Gladstone, Presidente y Consejero Delegado. Gracias. Puede comenzar.

Muchas gracias por esa amable presentación. Soy David Gladstone, y bienvenidos a la conferencia trimestral de resultados de Gladstone Land. Gracias a todos por llamarnos hoy. Agradecemos que se hayan tomado el tiempo para escuchar nuestra presentación.

En primer lugar, escucharemos a Catherine Gerkis, Directora de Relaciones con Inversores. Ella realizará una breve declaración sobre ciertos asuntos regulatorios relacionados con esta llamada de hoy. Catherine, adelante.

Gracias, David, y buenos días. La llamada de hoy puede incluir declaraciones prospectivas, las cuales se basan en estimaciones, supuestos y proyecciones de la dirección. No existen garantías sobre el rendimiento futuro, y los resultados reales pueden diferir materialmente de los expresados o implícitos en estas declaraciones debido a diversas incertidumbres, incluidos los factores de riesgo establecidos en nuestros informes ante la SEC, que pueden consultar en la sección de Inversores de nuestro sitio web, gladstoneland.com. No asumimos obligación alguna de actualizar ninguna de estas declaraciones, a menos que la ley así lo exija.

Para obtener información más detallada, visiten nuestro sitio web para consultar una copia de nuestro Form 10-Q y el comunicado de prensa de resultados, ambos emitidos ayer. También pueden suscribirse a nuestro servicio de notificaciones por correo electrónico y encontrar información sobre cómo contactar con nuestro departamento de Relaciones con Inversores. También estamos en X, @GladstoneComps, así como en Facebook y LinkedIn. La palabra clave para ambos es Gladstone Companies.

Hoy analizaremos el FFO, que son los fondos de las operaciones, un término contable no GAAP definido como el beneficio neto, excluyendo ganancias o pérdidas por la venta de bienes raíces y cualquier pérdida por deterioro de activos inmobiliarios, más la depreciación y amortización de los activos inmobiliarios. También podríamos analizar el core FFO, que generalmente definimos como el FFO ajustado por ciertos ingresos y gastos no recurrentes, y el FFO ajustado, que ajusta aún más el core FFO por ciertos elementos que no representan efectivo, como la conversión de rentas GAAP a rentas en efectivo normalizadas. Creemos que estas métricas pueden ser una mejor indicación de nuestros resultados operativos y permiten una mejor comparabilidad de nuestro desempeño periodo tras periodo. Ahora le cedo la palabra a David Gladstone.

Gracias, Catherine. Y solo para recordarles a todos, todavía poseemos unas 99,000 acres repartidas en 144 explotaciones agrícolas. Unos 56,000 acre-feet de agua, lo que supone más de 18 billion gallons. Nuestras explotaciones están en 14 estados diferentes y nuestros activos hídricos, bueno, todos están en California. Que es donde es más seco.

No tuvimos actividad de adquisiciones ni de ventas durante el trimestre, pero podríamos considerar la venta de algunas explotaciones adicionales durante los próximos trimestres. Si logramos completar algunas de ellas, nos gustaría utilizar la mayor parte de los ingresos para amortizar deuda y recomprar acciones preferentes. Hemos estado haciendo mucho de eso. Seguimos manteniendo el enfoque disciplinado que siempre aplicamos a estas adquisiciones; hay algo de actividad en el mercado ahora, pero no mucha, sigue siendo algo lento. Cuando las condiciones mejoren, podría tener sentido empezar a crecer de nuevo. Así que estamos vigilando todas las cifras e intentando determinar hacia dónde vamos a partir de ahora.

Permítanme hablar de un par de arrendamientos. Antes de la llamada, debido a las condiciones del mercado que afectaron a ciertos cultivos permanentes nuestros, particularmente los frutos secos y las uvas para vino, modificamos las estructuras de los arrendamientos para poder gestionar un par de cuestiones distintas. Se permitió que los costes fijos participaran más en las ganancias debido a que estamos en una participación de mayor cuota de cosecha. Hemos modificado nuestros arrendamientos de modo que estamos asumiendo mucho más riesgo en términos de cultivo, y seguimos operando 2 propiedades con la ayuda de terceros agricultores.

En general, la cosecha de 2025 fue muy sólida. Todos estábamos equivocados, incluido el gobierno de EE. UU. Imagínense que hicieron proyecciones erróneas. Particularmente en el lado de la almendra y el pistacho, los rendimientos generalmente cumplieron o superaron nuestras propias proyecciones. Y la cosecha de 2025 sigue dando frutos. Seguimos recibiendo dinero. Hemos suscrito la mayoría de estas mismas explotaciones bajo el acuerdo similar que tuvimos en '26. Por lo tanto, esperamos ver patrones de beneficios similares este año. Creo que sería muy difícil alcanzar o superar lo que hicimos el año pasado. El 2025 fue un año excepcional.

También quiero recordar a todos que el seguro de cosechas sigue desempeñando un papel muy importante para todos nosotros. Nos ayuda a limitar el riesgo de pérdidas en las explotaciones agrícolas en caso de que ocurra algo, lo cual sucede en ocasiones, permitiéndonos recurrir al seguro para recuperar parte del capital. Nuestro objetivo es, con el tiempo, volver a transicionar todas nuestras explotaciones hacia estructuras de arrendamiento más tradicionales con rentas fijas. Sin embargo, el momento para ello dependerá de diversos factores actuales. Lo más importante es que necesitamos que bajen los tipos de interés. No sé qué está pasando en la Federal Reserve, pero simplemente no están actuando de la forma en que deberían.

De cara al futuro, tenemos 5 arrendamientos cuya expiración está prevista para los próximos 6 meses. En total, estos arrendamientos representan aproximadamente el 4% de nuestros ingresos totales por arrendamiento en lo que va de 2026. Actualmente estamos en conversaciones tanto con los dos inquilinos actuales de dos de estas propiedades como con posibles nuevos inquilinos para el arrendamiento de cualquiera de estas explotaciones. Creo que lograremos regularizar todas las situaciones.

Ahora daré una breve actualización sobre algunos de los asuntos de arrendamiento en curso en los que estamos trabajando. Actualmente tenemos 8 explotaciones que están total o parcialmente vacantes, y estamos trabajando activamente en soluciones para devolver estas explotaciones a la estabilidad. Creemos que estamos cerca de resolver algunas de ellas y confío en que estaremos en una buena posición antes de que termine el año. También estamos reconociendo actualmente ingresos bajo el criterio de caja para los arrendamientos de 4 inquilinos. Pudimos resolver una de esas situaciones durante el trimestre, pero estamos añadiendo a 2 nuevos inquilinos a la lista tras haber incurrido en impagos de sus rentas.

Voy a parar aquí y llamaremos a la persona que está realmente en contacto con el mundo agrícola. Se trata de Bill Reiman. Él ha estado informando sobre gran parte de nuestro enfoque de gestión actual. Y Bill, ¿quieres unirte?

Sí. Gracias, David. Buenos días a todos. Como hemos estado informando, gran parte de nuestro enfoque de gestión actual se centra en que estas propiedades se operen bajo los contratos de arrendamiento modificados o se gestionen directamente utilizando operadores agrícolas externos. Con la temporada de comercialización de almendras y pistachos para la cosecha de 2025 aproximadamente a la mitad, estamos viendo una estabilización de los precios, especialmente en el caso de los pistachos. Si sumamos esto a que nuestros rendimientos de cosecha están siendo superiores a lo previsto, nuestras cifras finales de ingresos y beneficios por cosecha para 2025 deberían superar nuestras expectativas.

De cara a la temporada de 2026, ya hemos pasado el invierno, que terminó con un manto de nieve muy escaso en la mayoría de las cuencas hidrográficas del oeste de EE. UU., aunque muchas zonas donde se encuentran nuestras explotaciones recibieron precipitaciones superiores a la media, especialmente a principios de la primavera. Esto significa que el contenido de agua en el suelo durante la primavera es elevado, lo que debería permitir un inicio de cosecha potencialmente sólido. A fecha de 1 de abril, nuestra floración de almendros había concluido. Y aunque en toda California la floración fue irregular, nuestras ubicaciones están bastante bien, con cuajados iniciales de cosecha más fuertes que los del año pasado.

Marzo tuvo un periodo de calor inusual justo en medio de la floración del pistacho, y este fenómeno meteorológico causó bastantes problemas en todo el estado. Específicamente, algunos árboles han abortado un porcentaje significativo de su cosecha. Es difícil determinar el impacto en nuestros huertos en este momento, principalmente porque el año de cosecha 2026 se considera lo que llamamos un año bajo para los pistachos. Los pistachos presentan lo que denominamos alternancia de producción, lo que significa que los rendimientos de las cosechas pueden variar interanualmente desde muy altos hasta muy bajos, y de forma muy drástica. Dado que este es un año de baja producción o un año bajo, como decimos, algunos de nuestros bloques de pistachos no tenían tanta cosecha antes de la ola de calor. Por tanto, es posible que el impacto que sintamos sea mínimo. Otra razón por la que es difícil de predecir es cómo se desarrollará el cuajado de fruta restante. Queda mucho camino por recorrer en la temporada de crecimiento y aún no sabemos cómo evolucionará. Así que, además, otro factor es que este impacto supondrá una reducción importante de la oferta, lo que definitivamente seguirá ejerciendo una presión al alza sobre los precios. Existe la posibilidad de que el aumento de los precios compense la pérdida de cosecha. Así que habrá que esperar a ver qué ocurre.

Actualmente, todas nuestras propiedades en las que hemos invertido capital en cultivos están siguiendo el presupuesto. Y aunque podríamos tener un aumento en el gasto de agua en un par de fincas, deberíamos terminar alineados con los objetivos presupuestarios.

Hablemos un poco de los mercados. Creemos que la mayoría de los mercados inmobiliarios agrícolas en el oeste de EE. UU. han tocado fondo y estamos empezando a ver un poco más de actividad en las transacciones. En particular, hemos visto varias adquisiciones de pistachos completadas en los últimos 6 meses a precios que no veíamos desde hace unos años. No creemos que las valoraciones estén necesariamente recuperándose todavía, pero hay algunos compradores estratégicos dispuestos a pagar un precio más alto por huertos con buen potencial de flujo de caja. Los valores en la costa de California se mantienen estables con un inventario superior a lo normal, y el noroeste del Pacífico está estable. Cuando propiedades realmente buenas salen al mercado allí, se venden muy rápido. Las propiedades de calidad media o inferior se quedan estancadas. Diría que los valores y los alquileres en el noroeste del Pacífico son estables. Y una última nota sobre los mercados inmobiliarios, particularmente en California, pero en realidad en todo el oeste, estamos viendo una divergencia de valores entre las propiedades con muy buena disponibilidad de agua y aquellas que no la tienen. Debido a las regulaciones y políticas, esperamos que esta sea una situación permanente.

La guerra en Irán, el continuo drama de los aranceles y las tensiones comerciales siguen siendo titulares. Los mercados de cultivos parecen haberse estabilizado y han aceptado este grado de incertidumbre en gran medida. Los mercados netos de cultivos siguen mostrando una notable resiliencia y fortaleza, particularmente para los pistachos, que ven un tremendo crecimiento de la demanda de todo lo relacionado con el pistacho en los mercados globales. Los precios de crecimiento siguen tendiendo al alza. Esperamos que nuestros precios mínimos para 2026 sean significativamente superiores a los de 2025. Así que son buenas noticias. Diría que el sentimiento general en la industria del pistacho es que, incluso con un gran número de acres sin producción, hay una falta de plantación. Así que esto son realmente buenas noticias para los agricultores y para el valor de su cosecha en el futuro. Y para nosotros es muy importante. Es el cultivo más importante de nuestra cartera.

La almendra se ha mantenido bastante estable, con algunas fluctuaciones menores debidas en gran medida a la situación en el Estrecho de Ormuz, pero los precios han mostrado recientemente una tendencia al alza tras la publicación de las últimas proyecciones de tamaño de cosecha, que muestran una producción similar a la del año pasado. Parece que el mercado esperaba una cosecha mayor y, por tanto, precios más bajos. Ya hemos informado anteriormente de que creemos que el mercado está infravalorado. Por tanto, estas previsiones inferiores a las esperadas están impulsando a los compradores a cubrir sus necesidades.

Los mercados de uva vinícola siguen rindiendo por debajo de lo esperado, aunque estamos empezando a ver que algunas variedades, particularmente algunas variedades de uva blanca, empiezan a sufrir escasez de suministro. Por el momento, esto no está provocando un aumento de los precios ni ofreciendo incentivos para que las bodegas contraten suministro, pero es la primera señal alentadora que vemos en un par de años. La eliminación de viñedos continúa a un ritmo rápido en California y en todo el mundo. Por ello, tenemos la esperanza de que este retroceso en la oferta restablezca pronto el equilibrio del mercado.

Se ha hablado mucho sobre el repunte de los precios del combustible para fertilizantes debido a la guerra. Si bien esto es cierto, nuestra exposición es algo limitada. En general, el coste de los fertilizantes como porcentaje del coste de cultivo total para la mayoría de los cultivos de nuestras explotaciones es relativamente pequeño. En el caso de nuestras granjas operadas, se realizaron muchas compras antes de la guerra, lo que limita el impacto en esos casos particulares.

Por último, el agua. Inicialmente tuvimos un inicio de invierno sólido en términos de nieve y lluvia. Sin embargo, una vez pasado principios de enero, solo pasaron unas pocas tormentas, y llegaron a finales de invierno y principios de primavera. El resultado fue un manto de nieve muy débil, pero los embalses por encima de lo normal y la buena humedad primaveral permitieron que la temporada comenzara con buen pie. Estamos en el mercado buscando buenas oportunidades para adquirir agua para este año y los venideros. Seguimos experimentando los efectos positivos de esta reciente tendencia de años húmedos, lo que ha resultado en la disponibilidad de agua a precios económicos. Nuestro equipo continúa evaluando estas oportunidades con el objetivo de reforzar la seguridad hídrica general de la cartera mediante compras estratégicas de agua tanto a largo como a corto plazo, continuando la inversión en infraestructura de suministro y almacenamiento de agua e identificando oportunidades para crear sinergias entre nuestros activos agrícolas. Ahora cedo la palabra a nuestro CFO, Lewis Parrish.

Gracias, Bill, y buenos días a todos. Empezaré con una breve actualización sobre nuestra reciente actividad de financiación. No incurrimos en nuevos préstamos ni reembolsamos préstamos durante el trimestre, pero añadimos algunas propiedades libres de cargas a ciertas líneas de crédito existentes y nuevas, lo que aumentó nuestra liquidez disponible de inmediato en unos $50 million. En enero, amortizamos todas nuestras acciones preferentes de plazo de la Serie D para evitar un aumento del cupón del 5% al 8%; esa amortización se financió mediante una combinación de acciones ordinarias emitidas bajo nuestro programa ATM y una disposición de nuestra línea de crédito, que ya ha sido reembolsada.

En lo que va de 2026, hemos captado cerca de $50 million a través de nuestro programa ATM. Junto con la mayor parte de los fondos procedentes de las recientes ventas de propiedades, la mayor parte de este capital se ha utilizado para reducir el apalancamiento en el balance general, incluyendo la amortización de las acciones preferentes de plazo de la Serie D, el reembolso de la línea de crédito y la recompra de acciones preferentes mediante nuestro programa de recompra. Y hablando de este último punto, hemos recomprado más de $6 million en acciones preferentes en lo que va de 2026 con un rendimiento medio de recompra del 7.4%, lo que ha generado una ganancia total de casi $700,000.

Pasando a nuestros resultados operativos. Durante el primer trimestre, registramos una pérdida neta de aproximadamente $4.3 million y una pérdida neta para los accionistas ordinarios de $10 million o $0.24 por acción. El AFFO ajustado para el primer trimestre fue de $3.1 million o $0.08 por acción, frente a los $2 million o $0.06 por acción del mismo trimestre del año pasado. El incremento en el AFFO fue impulsado principalmente por un pago anticipado de bonificación de la cosecha de pistachos que recibimos, compensado parcialmente por problemas continuos relacionados con los inquilinos que seguimos gestionando.

Interanualmente, los alquileres de base fija disminuyeron unos $2.4 million en el trimestre, debido principalmente a la pérdida de ingresos de una propiedad que pasó a gestión directa el año pasado y de dos inquilinos que pasaron a situación de impago (nonaccrual status) este trimestre. El trimestre del año anterior también incluyó una comisión por rescisión de $2.4 million de un inquilino saliente. Esta disminución fue compensada en gran medida por un aumento en los alquileres de participación de unos $4.4 million, debido principalmente a la recepción de un pago parcial anticipado de la bonificación de la cosecha de pistachos de 2025. Normalmente, esta bonificación se paga a finales de 2026 o principios de 2027, pero uno de nuestros procesadores pagó una parte por adelantado, lo que nos permitió reconocer esos ingresos antes de lo habitual. Se espera que la parte restante de la bonificación se reconozca según el calendario normal en el cuarto trimestre.

El beneficio neto generado por la venta de cosechas en nuestras explotaciones de gestión directa fue de aproximadamente $1.9 million durante el primer trimestre, lo cual también se debió principalmente al pago anticipado de la bonificación de los pistachos. Al igual que con los alquileres de participación, esperamos reconocer la parte restante de esta bonificación de comercialización más adelante en 2026.

En cuanto a los gastos, nuestros gastos operativos de caja recurrentes aumentaron unos $750,000. Las comisiones totales de partes vinculadas disminuyeron ligeramente, debido principalmente a una reducción en la comisión de gestión base tras las recientes ventas de explotaciones. Los gastos operativos de las propiedades aumentaron, impulsados principalmente por el coste del agua suplementaria que estuvimos obligados a suministrar en una de nuestras propiedades de acuerdo con el contrato de arrendamiento, así como por mayores honorarios profesionales asociados a la protección de los derechos de agua en ciertas explotaciones de California. Los gastos de administración y generales (G&A) aumentaron principalmente debido a los mayores gastos legales y contables incurridos durante el trimestre actual.

Y, por último, el flujo de caja operativo aumentó principalmente como resultado de los mayores cobros por rentas de participación y ventas de cultivos, compensados parcialmente por el cobro de aquella comisión de rescisión en el trimestre del año anterior.

Pasando a la liquidez. Actualmente disponemos de unos $150 million de capital inmediatamente disponible y de más de $110 million en propiedades no pignoradas que podrían utilizarse como garantía adicional según sea necesario. En la actualidad, más del 99% de nuestros préstamos tienen tipos fijos, con un tipo de interés medio ponderado del 3.41% fijado por otros 2.5 años. Esto nos ha ayudado a protegernos de la volatilidad de los tipos de interés que hemos visto en los últimos años.

De cara al futuro, tenemos unos $17 million de pagos programados de amortización de principal con vencimiento en los próximos 12 meses, lo que supone menos del 4% de nuestra deuda total pendiente. También tenemos unos $155 million en préstamos con condiciones de tipo fijo que se reajustarán durante el próximo año, aunque los préstamos en sí no vencen. Esto incluye unos $133 million en préstamos bajo nuestra facilidad de MetLife que tienen programado un cambio de precio en enero de 2027.

Finalmente, en cuanto a nuestras distribuciones ordinarias. En abril, declaramos un dividendo mensual de $0.0467 por acción para el segundo trimestre de 2026. Con nuestro precio actual de la acción de $9.44, esto representa una rentabilidad anualizada del 5.9%, que se sitúa por encima de la media del sector REIT. Le cedo la palabra de nuevo.

De acuerdo. Gracias, Lewis. En general, la demanda de tierras agrícolas de primera calidad para el cultivo de bayas y hortalizas es muy estable en este momento en nuestras regiones, particularmente en la zona costera donde operamos. También estamos empezando a ver algunos signos de mejora en ciertos cultivos permanentes, tanto en los precios como en las economías generales de dichos cultivos. Por tanto, tenemos la esperanza de que lo peor de todo lo que nos ha sucedido en los últimos dos años haya quedado atrás. Pero es demasiado pronto para asegurarlo. No se sabe qué pasará con la cosecha, y eso lo dificulta. Somos como muchos otros REIT que son diferentes. Se debe al hecho de que nuestras instalaciones de producción están a la intemperie, y también están vivas y en crecimiento. Así que, obviamente, nos encontramos en un mundo diferente y es muy difícil de predecir.

Para concluir, a largo plazo, esperamos que la inflación, especialmente en el sector alimentario, continúe al alza. No parece haber una desaceleración en este ámbito. También prevemos que el valor de las tierras agrícolas subyacentes aumente. Como consecuencia, con el paso del tiempo, deberíamos estar en una buena posición en cuanto a las garantías de todos nuestros préstamos. Esperamos que esto se cumpla especialmente en el caso de los alimentos saludables como los que cultivamos. Se trata de frutas y verduras frescas y frutos secos, y las tendencias a largo plazo hacia una alimentación más sana siguen impulsando estos productos.

Ahora abriremos la sesión de preguntas. Victoria, por favor, dirígelos.