Buen día y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Kite Realty Group. [Instrucciones del operador] Se les informa que la conferencia de hoy está siendo grabada. Procedo a ceder la palabra al orador, el Sr. Bryan McCarthy, Vicepresidente Senior de Marketing Corporativo y Comunicaciones. Adelante, por favor.

Gracias y buenas tardes a todos. Bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de Kite Realty Group. Algunos de los comentarios de hoy contienen declaraciones prospectivas basadas en supuestos sobre eventos futuros y están sujetos a riesgos e incertidumbres inherentes. Los resultados reales pueden diferir materialmente de estas declaraciones. Para obtener más información sobre los factores que pueden afectar negativamente los resultados de la empresa, consulte nuestras presentaciones ante la SEC, incluido nuestro Form 10-K más reciente. Las intervenciones de hoy también incluyen ciertas medidas financieras no GAAP. Por favor, consulte el comunicado de prensa de resultados de hoy disponible en nuestro sitio web para la conciliación de estas medidas de desempeño no GAAP con nuestros resultados financieros GAAP. En la llamada de hoy con Kite Realty Group nos acompañan nuestro Presidente y Director Ejecutivo, John Kite; Presidente y Director de Operaciones, Tom McGowan; Presidente y Director Financiero, Heath Fear; Vicepresidente Senior y Director de Contabilidad, Adam Jaworski; y Vicepresidente Senior de Mercados de Capitales y Relaciones con Inversores, Tyler Henshaw. [Instrucciones del operador] Ahora cedo la palabra a John.

Gracias, Bryan, y buenos días a todos. Entramos en 2026 con un ambicioso conjunto de objetivos operativos y estratégicos. Y durante el primer trimestre, vamos firmemente por el camino trazado. La demanda de los inquilinos se mantiene sólida, nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos sigue siendo elevada y los fundamentos subyacentes de nuestra cartera nunca han sido más fuertes. Esto es resultado de un trabajo deliberado durante los últimos 2 años para remodelar KRG en una empresa de mayor calibre, de crecimiento más rápido y más resiliente. Hemos vendido más de $600 million en activos no estratégicos, hemos suscrito joint ventures estratégicas y transformadoras, hemos recomprado acciones a precios muy por debajo del NAV de consenso y hemos reposicionado la cartera directamente hacia activos de mayor crecimiento y mayor calidad, anclados en supermercados, de estilo de vida y de uso mixto.

Estas acciones son proactivas, decisivas y disciplinadas, diseñadas para capitalizar la desconexión entre los valores de los mercados públicos y privados, al tiempo que elevan fundamentalmente a la empresa. La KRG que ven hoy está significativamente mejorada respecto a donde estaba hace 24 meses. El primer trimestre fue otro ejemplo claro de esa disciplina en acción. Recompramos 6 million de acciones ordinarias por aproximadamente $152 million y vendimos Coram Plaza, un activo no estratégico de menor crecimiento. Junto con la actividad completada en 2025, ahora hemos recomprado 16.9 million de acciones por $400 million a un precio promedio de $23.67, lo que representa un arbitraje atractivo al comprar nuestras propias acciones a un rendimiento de FFO significativamente más amplio que los rendimientos a los que hemos vendido activos de menor crecimiento. A medida que avancemos en 2026, continuaremos evaluando oportunidades de reciclaje de capital que optimicen aún más la cartera y apoyen nuestros objetivos estratégicos a largo plazo.

Nada de esto sería posible sin la solidez y versatilidad de nuestro balance general. Nuestra capacidad para vender activos, recomprar acciones, suscribir joint ventures estratégicas, financiar el crecimiento y seguir invirtiendo en la cartera es un resultado directo de la postura financiera disciplinada que hemos mantenido durante múltiples años. Seguimos comprometidos a operar con un apalancamiento conservador, amplia liquidez y una flexibilidad financiera significativa, lo que nos permite mantenernos oportunistas mientras continuamos protegiendo la durabilidad a largo plazo de la plataforma. Esa disciplina se está traduciendo directamente en el desempeño operativo. La demanda de espacio en nuestros centros de alta calidad se mantiene excepcionalmente sólida, y los resultados de nuestro primer trimestre reflejan tanto la solidez de la cartera como la calidad de nuestra ejecución.

El NOI por propiedad similar aumentó un 3.6% en el primer trimestre, un sólido inicio de año. Durante el trimestre, ejecutamos 151 nuevos contratos de arrendamiento y renovaciones, que representan más de 700,000 pies cuadrados. Los diferenciales de arrendamiento en efectivo combinados fueron del 13.5%, incluyendo un 31.3% en los nuevos contratos. Nuestros diferenciales de renovación no opcionales fueron del 12.3%, lo que demuestra el continuo potencial de ajuste al valor de mercado (mark-to-market) integrado en nuestra cartera. Nuestra tasa de ocupación de arrendamiento se sitúa en el 94.7%, un aumento de 90 puntos básicos interanual, lo que refleja la continua absorción de nuestro inventario por parte de minoristas de alta calidad y bien capitalizados. Durante el trimestre, firmamos nuevos contratos con una variedad de conceptos muy demandados, incluyendo on running reformation, Warby Parker, Total Wine y Barnes & Noble.

El ABR por pie cuadrado alcanzó los $22.89 al cierre del trimestre, un aumento del 6.5% interanual. Nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos se mantiene elevada en aproximadamente $36 millones de NOI, lo que representa un diferencial de 350 puntos básicos entre nuestras tasas de arrendamiento y de ocupación. El ABR promedio para los arrendamientos en nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos es de $28 por pie cuadrado. Los escaladores de alquiler integrados son la primera piedra en la base del rendimiento total a largo plazo, un crecimiento contractual que se capitaliza con el tiempo. Hace 2 años, nuestros escaladores de alquiler integrados eran de solo 156 puntos básicos. Hoy, se sitúan en 182 puntos básicos. A medida que avanzamos hacia nuestro objetivo de 200 puntos básicos, esa trayectoria está impulsada por factores bajo nuestro control: estructuras de arrendamiento sólidas, un merchandising disciplinado y la reconfiguración deliberada de nuestra cartera.

Simplemente, pero KRG se encuentra en una posición excepcional. Tenemos una mejor cartera, un balance general sólido como una roca, un perfil de crecimiento más duradero y un equipo que continúa ejecutando con urgencia, disciplina y enfoque. Quiero agradecer a todo el equipo de KRG por el arduo trabajo que nos trajo hasta aquí y por el continuo compromiso de energía y convicción necesarios para seguir elevando el listón. Ahora le cedo la palabra a Heath.

Gracias, y buenas tardes. Después del primer trimestre, KRG está exactamente donde queremos estar, a la ofensiva, cumpliendo el plan y con una propuesta operativa de fortaleza. Estamos elevando la cartera, agudizando la plataforma y generando impulso para otro año altamente productivo.

Pasando a nuestros resultados. KRG generó $0.52 de NAREIT FFO por acción y $0.52 de core FFO por acción en el primer trimestre. El NOI por propiedad similar aumentó un 3.6% en el primer trimestre, impulsado principalmente por una contribución de 250 puntos básicos proveniente de alquileres mínimos más altos, una mejora de 55 puntos básicos en las recuperaciones netas y una mejora de 45 puntos básicos en el alquiler por exceso (overage rent).

En nuestra última llamada, indiqué nuestra expectativa de que el crecimiento del NOI de las mismas propiedades en 2026 fuera menor en el primer semestre y se acelerara en el segundo. Es importante señalar que el resultado del 3.6% en el Q1 superó nuestras expectativas como resultado de un alquiler promedio superior al previsto, una deuda incobrable menor a la anticipada y la reversión de una gran reserva de impuestos sobre bienes inmuebles. En cuanto a la trayectoria del NOI de las mismas propiedades para el resto del año, anticipamos una moderación en el segundo trimestre, seguida de una reacceleración en el segundo semestre del año a medida que comiencen los alquileres de nuestro gran flujo de proyectos firmados pero no abiertos.

Debido a nuestro desempeño en el Q1, estamos aumentando nuestro rango de NOI de las mismas propiedades para 2026 en 25 puntos básicos en el punto medio. Como se ilustra en la página 5 de nuestra presentación para inversores, el repunte en nuestra guidance de las mismas tiendas está siendo compensado por una reducción correspondiente en nuestros elementos recurrentes pero impredecibles. Como resultado, estamos ratificando nuestra guidance de FFO de NAREIT y FFO core de $2.06 a $2.12 por acción, basada en un rango de crecimiento del NOI de las mismas propiedades de 2.5% a 3.5%.

Nuestra reserva de deuda incobrable de 95 puntos básicos de los ingresos totales en el punto medio, que refleja nuestros resultados reales del primer trimestre combinados con el supuesto continuo de 100 puntos básicos para el resto del año. Y el gasto por intereses netos de ingresos por intereses, excluyendo las empresas conjuntas no consolidadas de $121.2 millones en el punto medio, en aumento desde $121 millones.

Esta guidance incorpora plenamente las acciones adicionales por $100 millones que hemos recomprado desde nuestra última conferencia de resultados y contempla además $170 millones de adquisiciones 1031 programadas para cerrarse en el segundo trimestre. Esto representa un aumento de $60 millones en comparación con la guidance original y $145 millones de disposiciones impulsadas por pérdidas fiscales y/o no principales, con $12.5 millones cerrados en el primer trimestre y el resto cerrándose en el segundo semestre del año. Esto representa un aumento de $30 millones en el fondo de disposiciones en comparación con la guidance original.

Como recordatorio, las adquisiciones 1031 o ventas no principales mencionadas anteriormente no están completadas; esto podría dar lugar a un dividendo especial para 2026. Los cambios en nuestros supuestos de transacciones son oportunistas y una continuación de nuestro enfoque disciplinado en la correspondencia de fuentes y usos de manera favorable para las ganancias. Como aludió John, al movernos hacia el segundo semestre del año, continuaremos evaluando oportunidades para refinar aún más nuestra cartera, siempre que podamos desplegar prudentemente los fondos.

Nuestro balance general sigue siendo uno de los más sólidos del sector. Al 31 de marzo, nuestra relación deuda neta sobre EBITDA fue de 5.2x, en línea con nuestro rango a largo plazo de entre 5 y 5.5x. Vale la pena hacer un alto para apreciar el nivel de actividad transaccional que hemos ejecutado en los últimos 18 meses, manteniendo al mismo tiempo uno de los perfiles de apalancamiento más bajos del sector. Contamos con acceso a más de $1 billion en liquidez total, lo que nos proporciona una flexibilidad significativa para perseguir oportunidades que aporten valor.

Gracias al equipo de KRG por sus esfuerzos incansables para impulsar nuestros resultados y crear valor a largo plazo para nuestras partes interesadas. Operador, esto concluye nuestras intervenciones preparadas. Por favor, abra la línea para preguntas.

[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta provendrá de la línea de Cooper Clark con Wells Fargo.

Al pensar en el programa de recompra de acciones pasando de $300 million a $600 million, me genera curiosidad la disposición para aumentar potencialmente los volúmenes de disposición aún más en el segundo semestre del año, considerando los $145 million en activos no estratégicos contemplados para la segunda mitad, dada la demanda de productos en el mercado actual y la capacidad de mejorar la calidad de la cartera con una dilución mínima potencial al considerar las recompras, sumado a las adquisiciones 1031?

Claro. Cooper, creo que como dijimos en las intervenciones preparadas, vamos a seguir evaluando el mercado y las oportunidades. Queremos ejecutar lo que tenemos frente a nosotros en términos de las oportunidades 1031 que intentamos cerrar en el próximo trimestre. Y siempre va a ser una función de dónde se sitúa el coste de capital y cuáles son las oportunidades para reposicionar el capital. Así que creo que estamos tratando de dejar claro que estamos revisando eso. Es una oportunidad potencial. Si miras lo que hemos hecho en el último año e incluyes lo que Heath ha dicho en el guidance, quiero decir, estás hablando de que si ejecutamos eso, serían aproximadamente $750 million en ventas. Así que esto es significativo. Seguimos intentando hacerlo de una manera muy relevante en el sentido de cómo gestionamos la cartera total, gestionamos el balance general y gestionamos la protección de los beneficios tan bien como podamos. Así que es una respuesta larga para decir que sí, es una posibilidad, pero hay muchos factores involucrados en ello. Heath, ¿quieres añadir algo a esto?

No, esos están bien.

Excelente. Y pasando al tema de la ocupación económica, considero que la ocupación económica actual está unos 260 puntos básicos por debajo de sus máximos históricos, ya que muchos de sus pares se encuentran cerca o por encima de sus máximos históricos de ocupación económica. Por lo tanto, me gustaría saber si podría hablar más sobre el conjunto de oportunidades a largo plazo y cuánto podría contribuir el pipeline de SNO a niveles de ocupación económica absoluta más altos en el segundo semestre de '26 y '27, mientras también contemplamos una rotación de peso más regular.

Claro. Es decir, somos optimistas sobre nuestra capacidad para seguir impulsando la ocupación al alza, tanto la económica como la tasa de arrendamiento. En términos interanuales, hemos subido; obviamente, en términos secuenciales, hemos bajado ligeramente, lo cual no es inusual en el primer trimestre. Si miramos hacia atrás durante los últimos 4 o 5 años... creo que en 5 años, probablemente en 3 de esos primeros trimestres hemos bajado ligeramente de forma secuencial, pero en lo que nos enfocamos es en el crecimiento interanual. Realmente creemos que existe una oportunidad basada en la falta de oferta y la continua demanda sólida. Pero, como intentamos señalar, estamos muy enfocados en la comercialización adecuada y en atraer a los minoristas correctos a los espacios adecuados, tratando de buscar ese crecimiento de alquiler integrado que dará frutos en el futuro. Por lo tanto, no tenemos mucha prisa por alcanzar una cifra en particular, pero sí sentimos que existe una demanda muy sólida. Y eso es parte de lo que estamos haciendo en cuanto al reposicionamiento de la cartera: el sentido es que esta cartera más sólida podrá mantener una mayor ocupación durante periodos de tiempo más largos. Así que, de nuevo, sí, creemos que tenemos mucho margen de mejora.

Añadiría que mucha atención, preguntas y comentarios se han centrado en la actividad transaccional y en el refinamiento de la cartera. Pero al final del día, una de las mayores oportunidades que tenemos por delante es esa oportunidad principal en los arrendamientos. Si miramos a través de... como dijiste en tu pregunta, Cooper, tenemos el mayor margen de mejora en términos de crecimiento orgánico. Así que todo esto demás ciertamente nos está impulsando, pero no perdamos de vista que nos queda el mayor margen de ocupación por alcanzar.

Un momento para nuestra siguiente pregunta, que vendrá por la línea de Samir Khanal con Bank of America Securities.

Supongo que, John o Heath, ¿podrían ampliar sus comentarios sobre el reciclaje de capital? Quizás de manera general, sobre lo que están viendo en el mercado de transacciones, el nivel de interés que han recibido por sus activos que podrían vender potencialmente en el futuro?

Claro. Empezaré por ahí, Samir. Quiero decir, hay una fuerte demanda por el retail de espacios abiertos, y proviene de muchísimas, muchísimas vías. Y yo diría que en los últimos 6 meses, 9 meses, e incluso en las últimas 6 semanas, se ve mucho más capital institucional posicionándose para querer estar en este espacio, una rotación, por así decirlo. Esto obviamente ejerce -- ejerce presión para que los cap rates bajen con el tiempo, y realmente todavía no hemos visto un movimiento en los tipos de interés. Así que si eso ocurriera además, sería combustible adicional. Pero realmente, incluso sin eso, la demanda es sólida. Creo que cuando la gente mira su cartera y observa cómo la equilibran y analiza los rendimientos ajustados al riesgo, nuestro producto encaja bien. Así que ustedes han visto eso.

Quiero decir -- pero todavía tenemos esta capacidad. Esperamos seguir haciendo lo que estamos haciendo, que es -- si vamos a reciclar capital, queremos reciclarlo en activos de mayor crecimiento y, honestamente, si miran la página 6 de nuestra presentación para inversores, muestra más o menos lo que estamos haciendo. Y luego, unas páginas más adelante, que es donde la página 6 muestra el aumento y la disminución que hemos tenido en varios tipos de productos. Y luego, unas páginas más tarde, se ve el crecimiento de las rentas integradas, y simplemente se puede graficar, está subiendo. Y mientras seamos capaces de vender estos activos de menor crecimiento con rendimientos bien por debajo del rendimiento de la acción, es atractivo.

Ahora, cómo desplegamos ese capital se reduce a un conjunto complejo de -- un conjunto complejo de elementos basados en la renta imponible, las oportunidades 1031 y el precio de la acción, etcétera. Pero es realmente un ejercicio inmobiliario, quiero recordárselo a todos. Estamos muy enfocados en el ejercicio inmobiliario. Pero obviamente, la ecuación se relaciona con la suma de qué hacemos con el capital. Así que es complejo, pero ahora mismo creemos que hay oportunidades. Heath, ¿quieres?

Yo diría simplemente, Samir, que no hay ningún nicho de capital minorista histórico que no se haya reactivado. Por lo tanto, la amplitud de la demanda es simplemente increíble. Y francamente, es mejor ser vendedor ahora que ser comprador. Dicho esto, sí tenemos algo de tracción en algunas de estas adquisiciones 1031 de las que hemos estado hablando. Así que sí, pero el mercado es muy, muy constructivo en este momento.

Entendido. Y supongo que mi segunda pregunta, Heath, es sobre el guidance; en el lado de las mismas tiendas, elevaron el límite inferior y superior, pero no vimos un reflejo en el FFO. Quizás EPC pueda desglosar eso. Creo que sería de ayuda.

En la página 5, verán que las mismas tiendas sí nos impulsaron $0.5 en base a un año completo, pero eso fue compensado por una reducción correspondiente en el rubro recurrente pero impredecible. Básicamente, ese rubro sigue ahí. Simplemente se está trasladando a 2027. En cuanto a los plazos, pensábamos que sería en el '26 y se está trasladando a principios del '27. Así que no está ocurriendo nada ahí. Por eso el repunte de las mismas tiendas no se reflejó en el FFO.

Lo otro que añadiría a eso, Samir, es que obviamente mantuvimos la deuda incobrable de los trimestres Q2, Q3 y Q4 en 100 puntos básicos. Creo que el primer trimestre estuvo más cerca del 75%, pero considero que lo vemos como algo muy temprano en el año. Creo que siempre somos reticentes en el primer trimestre a lanzarnos demasiado rápido. Aún queda el 75% del año por desarrollarse. Así que, en mi opinión, se puede considerar prudente no lanzarse con muchas de estas cosas que pueden o no suceder. Creo que la deuda incobrable y los rubros recurrentes pero impredecibles son dos categorías grandes. Es decir, especialmente en los recurrentes impredecibles, creo que si miran el año pasado, estuvimos en unos $21 millones. Creo que nuestro guidance está más cerca de los $10 millones. Así que veremos cómo se desarrolla el año. Quedan muchas cosas por suceder, pero el negocio principal es muy sólido.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Y vendrá por parte de Todd Thomas con KeyBanc Capital Markets.

Más allá del reciclaje de capital que tienen programado ahora mismo y con lo que está bajo contrato, ¿seguirían adelante con las desinversiones sin tener nuevas oportunidades de inversión preparadas? ¿O el plan es realmente solo activar desinversiones incrementales si tienen algo en el lado de las compras?

Todd, quiero decir, como sabes, nuestro objetivo es siempre intentar combinar estas cosas. Tenemos la misma filosofía de trabajar en pods, comprando y vendiendo. Pero, por supuesto, también somos oportunistas. Y si pensamos que existe una oportunidad realmente excelente para reciclar capital de un activo de menor crecimiento a un rendimiento atractivo frente a otros rendimientos posibles, lo haríamos sabiendo exactamente a dónde iría ese capital. Una vez más, esto es lo que permite que un balance general sólido te brinde la oportunidad de ser visionario. Pero el objetivo es siempre intentar acoplar estas cosas. Veremos cómo se desarrolla eso, Todd.

De acuerdo. Y entonces, ¿el fondo de disposiciones actuales agrupa, supongo, los $145 million, aunque creo que mencionaste que los $12.5 million se incluyeron en eso en el primer trimestre? ¿Incluye esa cifra a City Center? ¿Podrías darnos una actualización sobre el progreso de la disposición de ese activo?

Sí incluye a City Center, Todd, y escucha, esperamos haber transaccionado ya sobre City Center. Pero como hemos dicho en el pasado, es un activo vertical complicado y el plan sigue siendo transaccionar antes de que termine el año.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Vendrá por parte de Michael Goldsmith con UBS.

La primera pregunta es sobre el crecimiento del NOI de las mismas tiendas para el trimestre. Parece que hubo una agradable... te sorprendió gratamente el repunte de esa cifra, impulsado en parte quizás por repuntes en la recuperación neta sobre lo previsto. ¿Hay algo en el contexto que esté impulsando esos números quizás más alto de lo que esperaban? Y quizás, ¿cuál sería para ti el ritmo de crecimiento para el segundo trimestre antes de que vuelva a acelerarse cuando empiecen a surtir efecto las ventas?

Sí. Básicamente, el sobrerendimiento se debió a tres factores. Fue la morosidad, el exceso de ocupación y también esa reversión del impuesto sobre bienes inmuebles. Y, de nuevo, como dije en mis palabras de apertura, verán que se moderará en el segundo trimestre y luego volverá a acelerarse en el segundo semestre del año. Por lo tanto, respecto a su punto anterior, fue superior a lo que habíamos anticipado. Y al entrar en los últimos 3 trimestres, todavía tenemos oportunidad de superar las expectativas en cuanto a la morosidad. Tuvimos 75 puntos básicos de morosidad en el trimestre, y seguimos asumiendo 100. Así que todavía hay algunos aspectos en los que esperamos poder superar las expectativas en la línea de tiendas comparables a medida que avance el año.

Para que conste, no me estoy quejando de que la cifra sea más alta -- comunique...

No se estaba quejando. Estábamos contentos.

Y luego destacó un arbitraje significativo entre los rendimientos por venta de activos y su rendimiento por recompra de acciones. La acción ha funcionado bien. Las acciones han subido un 8% este año, un 10% en el último mes. Entonces, ¿en qué punto consideraría frenar o pausar sus recompras y tener que investigar -- empezar a buscar otras formas de reasignar desde aquí?

Sí. Quiero decir, obviamente, como hemos aludido, esa es una de las variables a medida que avanzamos durante el año. En nuestra posición actual, seguimos estando en una posición bastante buena en lo que respecta al descuento sobre el NAV y el rendimiento del FFO principal en relación con donde creemos que podemos vender los activos que querríamos vender, pero eso es un objetivo móvil y veremos cómo evoluciona. Es simplemente una de esas cosas que son lo que son. Lo abordaré a medida que surja. Pero creo que ahora mismo, nuestra estrategia es, de nuevo, realmente basada en el sector inmobiliario y en el crecimiento futuro. Así que descubriremos la mejor manera de hacerlo. Si esto no es parte del plan, hay otras cosas que podemos hacer. Obviamente, el año pasado pagamos un dividendo especial y veremos cómo evoluciona eso en el futuro. Pero simplemente -- son demasiadas variables para decir realmente, Michael, dónde estará eso mañana o dentro de un mes. Heath, ¿quieres añadir algo a eso?

Eso es excelente.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Esta proviene de la línea de Floris Van Dijkum con Ladenburg Thalmann.

Solo por curiosidad, el pipeline de SNO de $36 million no es todo de tiendas comparables (same-store). Creo que solo el 84% está en el grupo de same-store. ¿Podría decirme si es Legacy West lo que no forma parte del grupo de same-store y quizás hablar sobre el potencial de crecimiento allí y cuándo se reconocerá... cuándo entrará en el grupo de same-store?

En realidad son dos elementos, Floris. Uno de ellos es Legacy West y tenemos un concepto anual de same-store. Por lo tanto, Legacy West no estará en la categoría de same-store hasta que hayamos sido propietarios durante un año natural completo. Así que lo verá en 2027 como parte del grupo de same-store. La otra parte que no se incluye en same-store son los contratos de arrendamiento que estamos ejecutando actualmente. Estos son los dos componentes principales fuera de same-store que integran el pipeline de contratos firmados pero no abiertos (signed-not-open).

Entendido. Y quizás como pregunta de seguimiento, sé que mencionaron algo sobre... obviamente, han realizado muchos reposicionamientos de anclas. Han añadido una serie de nuevos conceptos de supermercados a su cartera, varios Trader Joe's y un par de Whole Foods. Hablan sobre los rendimientos sobre el capital allí, presumiblemente, ese es el retorno sobre... el retorno directo sobre el capital invertido. Quizás podrían hablar sobre... tengo curiosidad por Centennial, estuvimos en Las Vegas con ustedes en su 4 x 4, no recuerdo cuál era, o tal vez fue NAREIT o quizás ICSC. Pero obviamente, reposicionaron una de esas unidades en un Whole Foods. ¿Cómo se hizo eso? ¿Qué ven típicamente en términos del efecto [ininteligible] en el arrendamiento de tiendas y alquileres en su cartera cuando añaden uno de esos supermercados a su propiedad? ¿Y cuál diría que sería su retorno sobre el capital totalmente ajustado si incluyeran esas partidas allí?

Así que, en cuanto a Four's, no hay duda de que si atraemos a un Trader Joe's, atraemos a un Whole Foods; hay un impacto tremendo y es ese flujo constante de clientes que ocurre a lo largo del día. Y ambos son motores fundamentales para nosotros. Así que, sin duda, cuando tienes un nuevo minorista o un nuevo supermercado de ese tipo, cuando se presentan nuevas propuestas al comité, ayuda muchísimo, además de que ese flujo constante ayuda a impulsar ventas adicionales durante todo el día. Tienes el componente de la compresión del cap rate. Y, además, tienes la ocupación de locales mediante nuevos acuerdos del comité y estás impulsando las ventas dentro de tu base de inquilinos actuales. Siempre encontramos la manera de generar rendimientos sólidos en estos activos. Pero si incluyes eso, ese factor crece incrementalmente hasta una cifra que probablemente sea de 2 a 3 veces más de lo que empezaría, en términos de, por ejemplo, 200 o 300 puntos básicos. Por lo tanto, es sumamente atractivo para nosotros reposicionar de esa manera.

Floris, los rendimientos que estamos generando sobre el capital están en el rango del 30%. Depende del acuerdo. Podría ser del 20%, podría ser del 40%. Pero, en términos generales, eso es simplemente el rendimiento sobre el gasto de capital para ese minorista. No lo analizamos en relación con cómo podría impactar el espacio adyacente, más allá de la capacidad, como dijo Tom, de reducir un cap rate añadiendo un supermercado. Y, de nuevo, no todo se trata de eso. También se trata del merchandising. Cuando observas cuánto hemos hecho en términos de añadir Trader Joe's y añadir Whole Foods, pronto verás que la calidad del comercio circundante crece. Y quizás por eso nuestro ABR y nuestro signed-not-open es de $28, ¿cierto?, frente al promedio del portafolio de $23.50, supongo, en algún lugar cercano a eso. Así que creo que definitivamente nos está moviendo en la dirección correcta.

Pero, por cierto, su crecimiento del ABR incluso interanual es del 6.5%, lo cual es, creo yo, bastante atractivo. Es decir, ¿es uno de los crecimientos más altos que han experimentado?

Sí. Es decir, ha sido una tasa de crecimiento bastante buena durante los últimos 5 años, de hecho. No lo tengo delante, pero el 6.5% es bastante sólido. Y cuando miras nuestro ABR y le sumas nuestro crecimiento de alquiler embebido y lo comparas con el grupo de pares, no refleja nuestro posicionamiento en el mercado.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Y vendrá por parte de Michael Mueller con JPMorgan.

Tal vez sea algo de seguimiento. Pero más allá del capital general de arrendamiento de la cartera, ¿existe alguna visibilidad sobre cuánto podrían crecer sus inversiones anuales en desarrollo o en grandes reurbanizaciones durante los próximos, digamos, 3 a 5 años?

Michael, eso es... en general no lo hacemos, como usted sabe, no lanzamos una cifra al principio del año y decimos que vamos a gastar x millones en desarrollo o reurbanización porque no queremos que la gente persiga un objetivo en lugar de perseguir grandes oportunidades. Hemos sido bastante moderados en ese aspecto en los últimos dos años debido al gasto significativo que hemos tenido solo en la cartera de arrendamiento, que obviamente, sobre una base ajustada por riesgo, ofrece un rendimiento mucho más alto. Pero a medida que miramos hacia los próximos 3 años, eso comienza a desacelerarse en términos de capital interno de arrendamiento porque estamos gastando poco más de $100 million al año en este momento durante los próximos 2.5 años. Y así, cuando eso se modere a través de este arrendamiento, como dijo Heath antes, de repente se tienen muchas más opciones para desplegar el free cash flow. Y tenemos una trayectoria muy larga en desarrollo y reurbanización, sabemos cómo hacerlo y sabemos cómo juzgar el riesgo. Por lo tanto, diría que pivotaremos más hacia eso durante los próximos dos años, y verán que realizaremos algunos proyectos más pequeños durante los próximos dos años. Y creo que nuestra visión es que preferiríamos tener más proyectos de menor tamaño que un par de proyectos enormes. Ahora mismo, tenemos uno grande en nuestro desarrollo en One Loudoun. Pero francamente, es muy manejable frente a un balance general de $7 billion. Una forma muy larga de decir que creo que podemos apoyarnos en eso a medida que el arrendamiento se consolide durante los próximos 2 años.

Añadiría que no deberíamos interpretar el menor gasto en desarrollo ahora con la oportunidad de desarrollo en la cartera y las opciones más accesibles en Loudoun. Todavía tenemos 35 acres de terreno después de terminar con esta expansión. Creo que incluye otras 1,100 unidades multifamiliares, otros 1.7 million square feet de comercial. Así que tenemos muchas oportunidades en la cartera, pero como dijo John, la prioridad actual en este momento es el arrendamiento. Y cuando ese gasto comience a subir, esa cartera de proyectos cobrará impulso.

Loudoun también está avanzando muy bien en términos de arrendamiento.

Entendido. Bien. Y segundo, pido disculpas si me perdí esto en alguna parte, pero ¿cuál es el rango de cap rates para las ventas no principales bajo la sección 1031?

No teníamos un rango exacto de tasa de capitalización, Michael. Pero creo que en términos de las 1031s, seguimos viendo oportunidades para activos de muy alta calidad que queremos poseer, en un rango de IRR no apalancado de entre el 8% y el 9%. Eso es más o menos lo que estamos buscando. Y como hemos dicho antes, el tipo de activos que vendemos están en el rango del 7% dependiendo de lo que sean. Así es como está la dinámica actualmente.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Y vendrá por parte de Alexander Goldfarb con Piper Sandler.

John, al observar el pipeline de SNO, vemos una rampa bastante buena desde ahora hasta el '28. Pero simplemente tengo curiosidad, ¿existe alguna forma de acelerar esto? ¿O depende mucho de que sus personas ya estén en ese espacio y hay que esperar a que esos contratos expiren? Y luego el tiempo que les toma a los inquilinos mudarse y acondicionar el espacio; solo trato de entender si hay alguna forma de acelerar estos plazos o si es algo estructural y realmente no hay mucho que se pueda hacer debido a todas las piezas en movimiento y quizás los contratos existentes que ya están ahí.

Sí, Alex, obviamente siempre intentamos acelerar el acondicionamiento de estos espacios en el pipeline de SNO. La mayoría de, o debería decir, gran parte de estos espacios eran antiguos espacios ancla, ¿verdad? Por lo tanto, eso va a tener un periodo de gestación más largo. Y como sabes, eso generalmente, en promedio, entre la firma del contrato y el inicio del alquiler, podría ser de 15 a 18 meses; depende de lo que sea, depende del nivel de construcción. Además, no hay que olvidar que tenemos que lidiar con municipios en múltiples mercados que te frenan a pesar de la narrativa de que eso ha cambiado. No creo que haya cambiado tanto. Así que sí, nos gusta acelerar eso. Absolutamente lo haríamos. Quiero decir, en un aspecto, solo estás adelantando algo que sabes que vas a obtener, pero en términos de VAN, tiene sentido. Así que estamos presionando fuerte para acelerar, pero es lo que es. Y la buena noticia es que la demanda está ahí, la demanda de SNO es sólida. Y como dije antes, si miras los alquileres, realmente refleja hacia dónde vamos como empresa. Así que eso es algo muy positivo que extraer de ahí.

Alex, estamos haciendo todo lo posible, ya sea mediante gestores de permisos que empiezan a trabajar directamente desde un comité de bienes raíces. Intentamos accionar todas las palancas, y es un objetivo enorme por aquí adelantar esos plazos.

Entre usted y John, Tom, nunca tengo que preocuparme por no actuar con rapidez. La segunda pregunta viene tras la venta de quorum y usted mencionó más desinversiones. ¿Ha delimitado más o menos cuánto más de su cartera considera que —no quiero decir que sea como quorum, sino cuánto más no encaja mientras piensa hacia dónde quiere llevar la cartera? ¿Sigue siendo un 10% más, un 20% más? ¿O cree que la mayoría de los activos de bajo rendimiento ya se han ido y que ahora se trata realmente de un ajuste fino basado en las oportunidades? Solo intento determinar cuánto es definitivamente 'tenemos que vender' frente a 'estos son potenciales si tenemos oportunidad de algo acretivo en la otra parte'?

Sí. Quiero decir, creo que, obviamente, realizamos un análisis robusto de la cartera en todo momento. Definitivamente hay activos que creemos que no encajan en el futuro de KRG, como mencionamos en el discurso preparado; todavía tenemos el objetivo de impulsar nuestro crecimiento de alquileres implícitos al 2% frente a donde estamos hoy. Así que hay trabajo por hacer allí. Y estos son —algunos de estos activos que estamos vendiendo, Alex, son de alta calidad pero de menor crecimiento, y hay algunos como mencionó, quorum, que simplemente no encajaban en absoluto. Por lo tanto, hay un puñado de propiedades así; probablemente la cifra más importante sean las propiedades que simplemente no tienen el perfil de crecimiento que buscamos. Y que también creemos que están potencialmente un poco más ligadas a problemas de inquilinos futuros en riesgo, ¿verdad? Así que hay una parte allí, pero no es una porción enorme, y esto es más metódico en torno al crecimiento futuro subyacente y la calidad inmobiliaria.

Y yo solo añadiré. Lo siento, Alex, adelante.

Usted adelante, y luego yo le daré seguimiento.

Iba a decir que, cuando comenzamos este programa de desinversiones, hicimos lo mejor que pudimos para asegurar a la gente que este no es un programa plurianual que vaya a resultar en una dilución del FFO durante 3, 4 o 5 años. El objetivo era terminar esto en '25 y '26. Y como dijo John, queda un puñado y podemos terminarlo y desplegar los ingresos de manera prudente, lo haremos. Pero si no lo hacemos, también está bien. Siempre estamos rotando unos 1, 2 o 3 activos al año, y esa es más o menos la expectativa, pero si puedo terminarlo este año, lo haré.

Un momento para nuestra siguiente pregunta. Esta viene por parte de Alec Feygin, de Baird.

Una para mí es sobre Legacy West. ¿Me podría comentar cómo ha funcionado frente a las expectativas iniciales? ¿Y si ha habido oportunidades incrementales con nuevos inquilinos que se han expandido desde Legacy West hacia otros activos de la cartera?

Sí. Gracias por la pregunta. Legacy West ha funcionado de maravilla. Ha sido un activo excelente para nosotros y para nuestro socio. Hemos logrado avances realmente significativos en un periodo de tiempo corto en el aumento de las rentas, particularmente en el sector minorista. Como habrán seguido, estoy seguro de que hemos anunciado muchos contratos de arrendamiento nuevos que hemos firmado desde que lo adquirimos. Y el ajuste a valor de mercado de las rentas ha sido exactamente lo que pensamos que sería cuando adquirimos el centro; el ABR y el componente minorista estaban en unos $65 por pie cuadrado, y ahora estamos cerrando acuerdos por encima de los $100 por pie cuadrado de forma rutinaria. Así que eso es espectacular.

El segmento multifamiliar ha repuntado bastante bien en el último trimestre. El sector de oficinas es realmente sólido. Se trata de oficinas de muy alta calidad y un pequeño fragmento muy demandado de un submercado fabuloso en Plano. Obviamente, AT&T ha anunciado recientemente sus oficinas centrales globales allí, que es solo uno de los pocos anuncios importantes que han tenido en Plano. Así que nos sentimos muy bien al respecto.

Y en cuanto a la transferencia de oportunidades a otras partes de la cartera, esa fue otra razón por la que queríamos añadirlo a nuestro portafolio. Y cuando se mira ahora, por ejemplo, nuestros 3 principales activos de estilo de vida —South Lake, Legacy West y One Loudoun—, se observa el NOI que generan frente al... creo que es alrededor del 15% de nuestro ABR ahora solo esos 3 activos, pero representan como el 5% o el 10% de nuestro GLA total. Eso demuestra su solidez, y ahora estamos cerrando acuerdos en toda la cartera con estos inquilinos de alta calidad que ahora conocen muy bien a KRG. Así que ha sido una victoria masiva para nosotros, una victoria masiva para nuestro socio, y esperamos seguir encontrando más de esas oportunidades.

Un momento para la siguiente pregunta. Esta viene por parte de Craig Mailman, de Citi.

Quizás pueda volver a su comentario sobre la solidez de la cartera operativa para, tal vez, apartarnos del ciclo de las tasas de capital por un minuto. Solo... mirando el porcentaje de superficie alquilada aquí durante los últimos varios trimestres, Anchor obviamente lo ha estado haciendo bien, pero en small shop, usted mencionó brevemente que superó el 92% y el espacio está ligeramente por debajo de eso. Es decir, ¿cuál es el plazo o la perspectiva interna para alcanzar, quizás, ese 93% más? ¿Y cuál ha sido el obstáculo para acelerarlo tan rápido como aceleraron Anchor?

No ofrecemos guidance sobre la ocupación, Craig, pero hemos dicho públicamente antes que creemos que para finales de este año deberíamos estar en niveles de ocupación que se aproximen a nuestros máximos históricos justo antes del COVID. Pero la buena noticia es que no creemos que eso sea en absoluto el caso, y hemos visto que muchos de nuestros pares han superado sus marcas históricas máximas, y nosotros también tenemos la intención de hacerlo. Al final del trimestre pasado, creo que estábamos en el 92% en el espacio de small shop, lo que estaba a 40 puntos básicos de donde estuvimos en nuestro máximo histórico; retrocedió un poco por la estacionalidad, pero creemos que podemos alquilar hasta el 92.5% o quizás el 93% o 94% del espacio de small shop. En el lado de Anchor, el retroceso en este trimestre en términos secuenciales estuvo relacionado con Value City. Pero, de nuevo, estamos ocupados rellenando esos espacios y progresando mucho. Así que somos muy, muy optimistas sobre nuestra oportunidad de ocupación. Y, de nuevo, es la oportunidad más grande y significativa dentro del grupo de pares, ¿verdad? Así que tenemos —como dije en el pasado— a todo el mundo en un pico en sus ganancias de ocupación en términos de sus mismas tiendas. Las nuestras llegarán en un momento diferente, y empezaremos a ver eso en el segundo semestre de este año en '27.

Y otra cosa que hemos estado haciendo, Craig, es que hemos sido muy proactivos en cuanto a intentar mejorar la mezcla. Así que, si alguien sale de un escenario de no opción, quiero decir, lo que haremos de inmediato es decir: "Oye, si podemos hacerlo mejor, vamos a sacarlos y terminaremos con un inquilino de mejor calidad". Hemos estado haciendo mucho de eso dentro de estas cifras y seguiremos haciéndolo. Pero estamos absolutamente dentro y al alza con grandes decisiones y grandes inquilinos.

Craig, creo que recuerda que hace un par de años mencioné el hecho de que nunca vamos a alquilar espacios rápidamente. Vamos a alquilar espacios de una manera muy, muy diligente, y eso es parte de lo que quiere decir Tom: ¿podemos cerrar acuerdos quizás más rápido aceptando a un inquilino que no nos encanta o una estructura de alquiler que no nos encanta, particularmente el crecimiento del alquiler? Sí, podríamos. Pero si mira nuestras estadísticas en relación con los pares, quiero decir, no hay duda de que éramos, en mi opinión, un líder del mercado en crecimiento de alquileres en el espacio de small shop, ¿verdad? Y si mira dónde estábamos en 2019 frente a donde estamos hoy con un crecimiento anual del 4% en small shop, es increíble en términos del número de inquilinos que hemos podido convertir, es a un 4% o por encima del 3%, ¿verdad? Así que si haces un montón de acuerdos con un crecimiento de alquiler del 2%, los harás más rápido. Pero si eres diligente con esto y terminas con los inquilinos adecuados que están creciendo entre un 3.5% y un 4% en las tiendas, me lo agradecerás en un par de años.

No, tiene sentido. Agradezco el detalle al respecto. Y luego, quizás, volviendo al reciclaje de capital. John, creo que dijiste que tienen unos $750 million en ventas pendientes. ¿Es correcto?

No. Lo que dije fue que si miras lo que vendimos el año pasado y luego combinas lo que Heath señaló que tenemos como objetivo vender este año, eso es, creo, cerca de $750 million. Eso fue lo que dije. Así que veremos si alcanzamos esa cifra; creo que todavía tenemos que vender otros $130 million este año para llegar a ese número. Y eso es solo lo que hemos identificado, Craig.

Entendido. Supongo que la idea principal de mi pregunta era si pudieras chasquear los dedos hoy, ¿hacia dónde se inclinaría la mezcla de activos de tipo neighborhood, regional power y lifestyle para que sientas que los rendimientos ajustados por riesgo se maximizan? Y quizás, al observar lo que tendrías que vender para llegar ahí, ¿qué parte corresponde a la categoría más difícil frente a las zonas de capital que serían más fáciles de gestionar?

Sí. Quiero decir, obviamente, todo el mundo clasifica lo que es power frente a lo que es un centro comunitario, quizás, de manera un poco diferente. Pero si miras cómo lo hemos identificado en nuestra presentación para inversores, nuestra exposición a power ha bajado 500 puntos básicos y estamos en aproximadamente el 19% de nuestra cartera en relación con ABR en power; hemos dicho que nos gustaría reducir eso a, no sé, 12%, 13% o 14%. Pero hay activos de muy alta calidad en esa categoría.

Y luego, si miras nuestra comunidad regional frente a la comunidad de neighborhood y shop and grocery, nos gustaría pivotar más hacia el lado de neighborhood también. Así que quizás la misma cantidad, quizás otro 5% a 10%. Pero en realidad, al final, no se va a tratar de tener la composición perfecta en términos porcentuales, sino que se tratará más del crecimiento de las rentas implícitas y de la calidad de los activos inmobiliarios, Craig.

Y, una vez más, les desafiaría a observar dónde cotizamos, cuál es nuestro ABR, cuál es nuestro crecimiento de alquiler implícito y en qué nivel están los que operan con múltiplos más altos. Y es lo que es. Y mientras eso persista, seguiremos intentando aprovecharlo en la medida de nuestras posibilidades. Ciertamente, los inversores institucionales privados son plenamente conscientes de ello y de lo que está ocurriendo en nuestro sector.

Y me resulta extraño, pero es lo que es, y sigo diciendo que me resulta extraño, que en realidad, como grupo, no cotizaríamos con una prima por liquidez, sino que es precisamente lo contrario. Estás cotizando con un descuento por la liquidez, lo cual es bastante inusual. Pero, en cualquier caso, creo que existe una oportunidad real para mejorar eso, Craig.

Pero tendremos que ir paso a paso. Hemos identificado lo que tenemos y ya veremos. Aún nos quedan 3 trimestres de año. Y como dijo Heath, si esas oportunidades se presentan, intentaremos aprovecharlas. Y luego, tras el cierre de este año, pensaremos: 'vaya, la composición de la cartera es realmente buena'. Y, de nuevo, como él dijo, volveremos a las operaciones pareadas normales, con un par de acuerdos aquí y un par de acuerdos allá.

No muestro más preguntas en la cola en este momento. Me gustaría devolver la llamada al Sr. John Kite para sus palabras de clausura.

Bueno, solo quiero agradecer de nuevo a todos por acompañarnos hoy, y que tengan un gran día.

Con esto concluye el programa de hoy. Gracias a todos por participar. Ya pueden desconectarse.