Hola a todos. Gracias por acompañarnos y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Kimco Realty. [Instrucciones del operador] Ahora cederé la palabra a David Bujnicki, Vicepresidente Senior de Relaciones con Inversores y Estrategia. David, por favor, adelante.

Buenos días y gracias por unirse a la conferencia de resultados trimestrales de Kimco. El equipo directivo de Kimco que participa en la llamada de hoy incluye a Conor Flynn, CEO de Kimco; Ross Cooper, Presidente y Chief Investment Officer; Glenn Cohen, nuestro CFO; David Jamieson, Chief Operating Officer de Kimco; así como otros miembros de nuestro equipo ejecutivo que también están disponibles para responder preguntas durante la llamada. Como recordatorio, las declaraciones realizadas durante el transcurso de esta llamada pueden considerarse prospectivas, y es importante señalar que los resultados reales de la empresa podrían diferir materialmente de los proyectados en dichas declaraciones prospectivas debido a una variedad de riesgos, incertidumbres y otros factores. Por favor, consulten las presentaciones ante la SEC de la empresa que abordan dichos factores. Durante esta presentación, la dirección puede hacer referencia a ciertas medidas financieras no-GAAP que creemos ayudan a los inversores a comprender mejor los resultados operativos de Kimco. Las conciliaciones de estas medidas financieras no-GAAP pueden encontrarse en nuestra información financiera suplementaria trimestral en el sitio web de Relaciones con Inversores de Kimco. Además, en caso de que nuestra llamada sufra dificultades técnicas, intentaremos resolverlas lo antes posible. Y si surge la necesidad, publicaremos información adicional en nuestro sitio web de IR. Y con eso, le cedo la palabra a Conor.

Buenos días y gracias por acompañarnos hoy. Cuando hablamos en febrero, presenté un conjunto claro de prioridades para 2026. Convertir nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos en flujo de caja, reciclar capital de manera agresiva para cerrar la brecha entre nuestras valoraciones en los mercados público y privado, modernizar la plataforma operativa para impulsar la velocidad y la eficiencia, al tiempo que continuamos impulsando la ocupación y el crecimiento del NOI por mismo sitio, todo respaldado por la solidez estructural de nuestra cartera anclada en supermercados. A los tres meses, me complace informar que estamos ejecutando en cada uno de estos frentes. Permítanme explicarles los puntos destacados. David Jamieson proporcionará detalles adicionales sobre arrendamientos. Ross cubrirá el mercado de transacciones y Glenn les presentará nuestros resultados financieros y perspectivas. El impulso que construimos en 2025 se ha trasladado a 2026. En el primer trimestre, superamos las expectativas al generar un FFO de $0.46 por acción diluida, un aumento del 4.5% respecto al año anterior, impulsado por alquileres mínimos más altos, una sólida retención de inquilinos y una pérdida crediticia favorable. El NOI por mismo sitio creció un 1.7%, lo cual es consistente con la cadencia que esbozamos en febrero de que el primer trimestre marcaría el punto más bajo del año al comparar con los alquileres del año anterior relacionados con JOANN's, Party City, Big Lots y Rite Aid. Nuestro perfil crediticio de inquilinos también es tan sólido como recuerdo.

Habitualmente, la pérdida crediticia tiende a ser mayor durante el primer trimestre, ya que los minoristas con dificultades buscan superar la temporada navideña. Este año, no experimentamos ninguna actividad significativa de quiebras y no prevemos que esto cambie materialmente a lo largo del año. Al mirar hacia adelante, anticipamos una aceleración en el crecimiento del NOI por mismo sitio durante el resto del año a medida que comiencen los alquileres de nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos. Hablando de arrendamientos, nuestro equipo cerró 576 acuerdos que totalizaron 4.4 millones de pies cuadrados con diferenciales de nuevos contratos de arrendamiento del 23.8% y diferenciales combinados del 11.3%. Ese volumen refleja la profunda y amplia demanda que caracteriza a nuestros mercados. Lo más importante es que nuestra cartera de contratos firmados pero no abiertos creció hasta $77 millones de alquiler base anual, un nuevo récord histórico para Kimco, lo que representa un diferencial de 410 puntos básicos de ocupación arrendada frente a la económica. Ese es el flujo de caja visible contratado que se encuentra en la cartera esperando convertirse, y es el indicador más claro de hacia dónde se dirigen nuestras ganancias. La ocupación se situó en el 96.3% pro rata, 50 puntos básicos más alta que hace un año y solo 10 puntos básicos por debajo de nuestro máximo histórico a finales del año pasado. Dejaré que Dave proporcione más detalles sobre los arrendamientos en un momento, pero quiero destacar un hito que habla directamente del poder de nuestra plataforma.

Cuando cerramos la transacción RPT hace solo 2 años, esa cartera presentaba una brecha de ocupación de aproximadamente 130 puntos básicos inferior a los activos heredados de Kimco. Al final del primer trimestre, no solo cerramos la brecha, sino que la superamos, ya que la ocupación de la cartera RPT es ligeramente superior a la de Kimco. Es importante destacar que, incluso con estos niveles de ocupación, la cartera sigue teniendo una trayectoria significativa de alquileres por debajo del mercado, lo que proporciona una oportunidad importante de ajuste al valor de mercado a medida que se renueven los contratos. Ahora, permítanme mencionar el entorno macro. La incertidumbre geopolítica ha inyectado cierta volatilidad en la economía en general y en el sentimiento minorista a corto plazo, incluyendo el aumento de los precios del combustible y su impacto en el consumidor. No estamos ignorando eso, pero es también donde la durabilidad de la cartera de Kimco se vuelve más evidente. Nuestra base de inquilinos está anclada en el comercio minorista de descuento y de necesidad, supermercados, tiendas de descuento, fitness y servicios cotidianos, las categorías que históricamente han demostrado resiliencia precisamente cuando el gasto discrecional se ve presionado. El primer trimestre validó esa tesis, ya que nuestro tráfico en nuestros centros aumentó más del 2% interanual.

Los minoristas están mirando más allá de los problemas macro a corto plazo y se mantienen enfocados en el largo plazo, ya que la demanda de espacios de calidad sigue siendo sólida, respaldada por la escasez de espacios vacantes de alta calidad y la virtual ausencia de nueva oferta en nuestros mercados. El contexto estructural sigue siendo claramente favorable para Kimco, y nuestro desempeño en arrendamientos refleja ello. La demanda en toda la cartera es sólida, los diferenciales son saludables y no vemos señales de que esto cambie. Para cerrar, Kimco entró en 2026 con la base operativa más sólida en la historia de nuestra compañía, y el primer trimestre reforzó el poder financiero de nuestra plataforma. La fuerte demanda, un récord de contratos firmados pero no iniciados, un reciclaje de capital disciplinado, el balance general más sólido que hemos tenido y una de las bases de inquilinos más resilientes del sector nos dan los elementos necesarios para seguir liderando en el sector de centros comerciales. Ahora le cedo la palabra a Dave para que nos dé una actualización sobre la actividad de arrendamiento en la cartera operativa.

Gracias, Conor. Cubriré los resultados de arrendamiento del primer trimestre, la cartera de SNO y el progreso que estamos logrando en nuestra transformación operativa, todos los cuales apuntan a una trayectoria de crecimiento convincente a medida que avanzamos en el año. Luego le daré la palabra a Ross. El primer trimestre demostró que el crecimiento implícito en esta cartera es real y se está acelerando. Cerramos 576 acuerdos por un total de 4.4 million square feet con nuevos arrendamientos que generaron diferenciales del 23.8%, un reflejo claro de la oportunidad de ajuste al valor de mercado que tenemos por delante. Las renovaciones y opciones se situaron en el 12% y 7.9%, respectivamente, y los diferenciales combinados generales en nuevos arrendamientos, renovaciones y opciones fueron del 11.3%. Esto extiende nuestra racha a 15 años consecutivos de diferenciales de arrendamiento positivos, una trayectoria que habla del poder de fijación de precios duradero de nuestros activos inmobiliarios. La nueva actividad de arrendamiento sigue siendo sólida tanto en número de acuerdos como en GLA, reforzando que la demanda de los minoristas por nuestros centros se está profundizando, no estancando. El arrendamiento por paquetes siguió ganando impulso al asegurar 4 arrendamientos con Dollar Tree, firmando varios de ellos en menos de 30 días. Y en nuestra cartera de estilo de vida, firmamos 2 arrendamientos con Anthropologie y ejecutamos nuestro primer acuerdo con Patagonia.

Esta actividad valida la estrategia detrás de nuestro equipo operativo dedicado al estilo de vida, lo que señala un creciente interés institucional en este segmento de la cartera. Los alquileres promedio de los nuevos arrendamientos para el trimestre se situaron cerca de $29 por square foot, el más alto que hayamos reportado jamás. Este es un dato significativo. Nos dice que la oportunidad de ajuste al valor de mercado en esta cartera no se está reduciendo, sino que se está expandiendo. A medida que los arrendamientos por debajo del valor de mercado continúen renovándose, estamos capturando ese potencial alcista implícito a niveles de alquiler récord. En general, la demanda de los minoristas es amplia y diversificada entre anclas, sub-anclas y pequeñas tiendas, abarcando alimentación, tiendas de descuento, fitness y mercancías generales. El ritmo de ejecución de nuevos acuerdos durante el primer trimestre superó al periodo comparable del año pasado, y la cartera de cara al segundo trimestre sigue siendo robusta. Crucialmente, los minoristas no se están retirando. Se están comprometiendo con programas de apertura de tiendas a largo plazo, lo que es la señal de confianza más sólida posible en el formato de centros comerciales al aire libre y, específicamente, en los centros de Kimco. La retención refuerza la historia de crecimiento. Excluyendo la actividad relacionada con quiebras, tuvimos 47 vacantes menos, un reflejo directo del sólido desempeño a nivel de tienda y la escasez de alternativas viables para los inquilinos en nuestros mercados. Se quedan porque están creciendo en nuestros centros.

La ocupación de las pequeñas tiendas aumentó 80 puntos básicos interanual hasta el 92.5%, cerca de máximos históricos, y esa trayectoria tiene margen para continuar. Mirando hacia adelante, estamos posicionados para desbloquear un crecimiento incremental significativo en la ocupación y el alquiler a través de nuestra cartera activa de reposicionamiento y redesarrollo. El programa de redesarrollo anclado en alimentación es un catalizador particularmente potente con aproximadamente 15 proyectos de anclas de alimentación. La cartera de SNO es donde la historia de crecimiento a corto plazo se enfoca con mayor nitidez. Como mencionó Conor, la cartera se sitúa en un récord de $77 million en alquiler base anual con la ocupación subiendo de 390 a 410 puntos básicos desde finales de año. Se proyecta que más del 60% del SNO actual comience en 2026, con los inicios ponderados hacia la segunda mitad, lo que significa que la contribución a los beneficios se acelera en un periodo donde la visibilidad es alta. Nuestro enfoque operativo singular es la velocidad: convertir los arrendamientos firmados en flujo de caja por alquiler de la manera más eficiente posible. Ya estamos avanzando por encima de lo previsto. El flujo de caja por alquiler proyectado de los inicios de 2026 ha aumentado a $31 million, frente a un presupuesto original de $28.5 million, una mejora de $2.5 million que refleja tanto la solidez de la cartera como el progreso operativo que hemos logrado para acelerar los inicios.

Los inicios reales del primer trimestre contribuirán con aproximadamente $13 million en 2026, con más de $18 million proyectados de los arrendamientos que comiencen entre el segundo y cuarto trimestre. La rampa de crecimiento está frente a nosotros y está bien definida. Esta aceleración es directamente atribuible a los cambios estructurales que implementamos. Aunque entramos oficialmente en funcionamiento en el tercer trimestre, ya estamos viendo los beneficios de los nuevos cambios estructurales a través de una vinculación más temprana con los contratistas y una coordinación más estrecha entre arrendamiento, construcción y gestión de activos bajo este nuevo modelo operativo. La transformación organizacional que describimos el trimestre pasado no es un beneficio futuro; ya se está reflejando en las cifras. En resumen, los fundamentos de este negocio son sólidos y los vectores de crecimiento son claros: 15 años consecutivos de diferenciales de arrendamiento positivos, una cartera de SNO récord con $31 million en inicios proyectados para el '26 que ya registran $2.5 million por encima de lo previsto, y una mejora en la retención de inquilinos, alquileres récord en nuevos arrendamientos y un programa de redesarrollo anclado en alimentación que mejora la comercialización, el tráfico y el crecimiento a largo plazo, además de una estructura organizacional y una plataforma tecnológica que nos están haciendo más rápidos y eficientes. Las inversiones que describimos el trimestre pasado ya se están reflejando en la ejecución. No estamos esperando el crecimiento; lo estamos construyendo trimestre a trimestre.

Con esto, le cedo la palabra a Ross para que nos dé una actualización sobre el mercado de transacciones.

Gracias, Dave, y buenos días. Como anticipamos, el primer trimestre fue relativamente tranquilo en términos de volumen de transacciones. Si bien la actividad fue intencionadamente moderada, hemos aprovechado este periodo de manera productiva, avanzando en nuestra cartera de desinversiones, continuando con la suscripción y el análisis de oportunidades de adquisición e inversión estructurada y manteniendo la disciplina que define nuestro enfoque de asignación de capital.

Este inicio de año moderado fue coherente con nuestro plan para 2026, y mantenemos la confianza en alcanzar nuestras perspectivas de transacciones para el año completo, con una actividad ponderada hacia la segunda mitad. El retail al aire se ha consolidado firmemente como una de las clases de activos más demandadas en el sector inmobiliario comercial, con una demanda por parte de los inversores respaldada por sólidos fundamentos del sector, niveles récord de ocupación, una oferta limitada de nuevas unidades y flujos de caja duraderos basados en necesidades básicas.

Como resultado, las tasas de capital (cap rates) se han mantenido bajas y resilientes, con centros anclados por supermercados de primer nivel en los principales mercados cotizando en el rango de entre el 5% bajo y medio. La adquisición recientemente anunciada de Whitestone REIT por parte de Ares Management, una transacción íntegramente en efectivo valorada en aproximadamente $1.7 billion, es la evidencia más reciente de la agresividad con la que el capital privado está buscando nuestro sector y pone de relieve la persistente desconexión entre las valoraciones del mercado privado para el retail al aire de alta calidad y los niveles de cotización de nuestro sector en el mercado público. Cerrar esa brecha sigue siendo un objetivo clave para nosotros.

Durante el primer trimestre, mantuvimos un enfoque disciplinado en el reciclaje de capital, completando la venta de 2 contratos de arrendamiento de suelo (ground leases) de bajo crecimiento y nivel plano con cap rates combinados en un nivel del 5% medio. Estamos comercializando activamente un puñado de activos adicionales, incluyendo otras parcelas de arrendamiento de suelo y propiedades residenciales seleccionadas, y seguimos siendo prudentes al estructurar estas desinversiones para proteger las ganancias siempre que sea posible mediante intercambios 1031. Este enfoque fiscalmente eficiente es coherente con la estrategia que ejecutamos el año pasado y es una palanca importante para maximizar los rendimientos después de impuestos a medida que reciclamos capital de activos de menor crecimiento hacia inversiones de mayor calidad.

En este contexto, nuestra capacidad para identificar oportunidades a través de canales propios sigue siendo un diferenciador crítico. En el ámbito de las inversiones estructuradas, estuvimos activos durante el trimestre, comprometiendo capital en nuevas oportunidades con rendimientos atractivos, cada una con derechos de adquisición futura bajo un ROFO o ROFR. Como resultado, estamos ligeramente por delante del plan en inversiones estructuradas y seguimos construyendo un profundo flujo de oportunidades de adquisición futura que está en gran medida aislado de la competencia en el mercado abierto. Estas inversiones continúan demostrando el valor de nuestro flujo de operaciones propio.

Mirando hacia el resto del año, estamos evaluando activamente activos adicionales para adquirir y propiedades en las que proporcionar financiación de inversión estructurada. Prevemos que el volumen de transacciones aumente significativamente durante la segunda mitad, y mantenemos la confianza en alcanzar nuestros objetivos anuales con diferenciales consistentes con nuestro guidance. No tenemos prisa. Nuestra ventaja en la identificación propia nos permite ser selectivos, y seguiremos priorizando la calidad de la ejecución sobre la velocidad. En resumen, con un balance sólido, $2.2 billion en liquidez total y un robusto flujo de operaciones propio, estamos bien posicionados a medida que avanzamos hacia 2026. Con esto, le cedo la palabra a Glenn.

Gracias, Ross, y buenos días. Como el equipo ha detallado, Kimco tuvo un sólido inicio en 2026 con un crecimiento del 4.5% en el FFO por acción, tendencias crediticias favorables y una mejora continua del balance general. Me centraré en los principales motores del trimestre, seguidos por el balance general y nuestras perspectivas.

El principal motor de nuestro resultado de FFO de $0.46 por acción diluida fue un mayor NOI pro rata, liderado por $8.3 million de alquileres mínimos más altos, un reflejo directo de los escalonamientos contractuales y la actividad de ajuste a valor de mercado (mark-to-market) integrados en nuestra nómina de alquileres. Quiero señalar algunos elementos que afectaron la comparabilidad este trimestre. En primer lugar, el trimestre se benefició de aproximadamente $7 million por el alquiler por debajo del mercado acelerado asociado con las recuperaciones por terminación anticipada de arrendamientos. Esto es de naturaleza no monetaria y se refleja en nuestra línea de ingresos GAAP. También es importante señalar que los resultados del primer trimestre se beneficiaron del cronograma del alquiler porcentual, que tiene un peso estacional hacia el primer trimestre. Como resultado, no esperamos que los ingresos por alquiler porcentual recaudados en el primer trimestre sean indicativos de los trimestres restantes, ya que esta dinámica está totalmente reflejada en nuestras perspectivas anuales.

Además, el gasto de G&A de $37 million fue elevado debido al desplazamiento temporal de nuestra concesión anual de premios de capital hacia el primer trimestre. El año pasado, este gasto se reconoció en el segundo trimestre. El principal motor del gasto está relacionado con los empleados elegibles para la jubilación, en los que el valor total de la concesión se carga inmediatamente, resultando en aproximadamente $6 million de gasto incremental más alto en el trimestre. Dado que se trata de un problema de cronograma, no hay un impacto material para el año completo y también está totalmente reflejado en nuestras perspectivas.

Pasando al balance general. Cerramos el trimestre con una deuda neta consolidada sobre EBITDA de 5.2x, o 5.5x sobre una base de visión integral (look-through), incluyendo la deuda de las joint ventures a prorrata y las acciones preferentes. Estos son los mejores niveles que hemos reportado desde que empezamos a realizar el seguimiento de esta métrica y reflejan el beneficio acumulado de nuestros esfuerzos de desapalancamiento durante los últimos años. La liquidez se mantuvo sólida en aproximadamente $2.2 billion, incluyendo $170 million en efectivo disponible y la disponibilidad total de nuestra línea de crédito revolvente no garantizada de $2 billion, sin préstamos pendientes.

Durante el trimestre, mejoramos aún más nuestra posición de capital al renovar nuestra línea de crédito revolvente, reduciendo el diferencial de préstamo sobre SOFR en 5 puntos básicos y extendiendo el vencimiento inicial a marzo de 2030 con 2 opciones de extensión de 6 meses. También redujimos los diferenciales en $860 million de préstamos a plazo pendientes, generando aproximadamente $600,000 de ahorro anual en intereses, al tiempo que añadimos opciones de extensión en ciertos tramos.

Mirando hacia adelante, nuestra actividad de refinanciación de 2026 ya es un viento en contra conocido y está plenamente reflejada en nuestras perspectivas actuales. La mayoría de los vencimientos se sitúan en el segundo semestre, lo que nos proporciona flexibilidad sobre cuándo decidamos abordarlos. Disponemos de un amplio conjunto de alternativas de financiación, incluyendo el mercado de bonos no garantizados, nuestro programa de pagarés comerciales lanzado recientemente, el mercado de préstamos a plazo, así como el mercado convertible, y seremos oportunistas en la ejecución.

Ahora, una actualización sobre nuestras perspectivas para 2026. Dado el inicio positivo del año, estamos ajustando nuestras perspectivas de FFO para el año completo de 2026 a un nuevo rango de $1.81 a $1.84 por acción diluida, frente al rango anterior de $1.80 a $1.84 por acción diluida. Estamos actualizando nuestras perspectivas basándonos en una mejor visibilidad de los impulsores clave, incluyendo lo siguiente: Primero, hemos elevado el rango de perspectivas para el año completo de crecimiento del NOI en el mismo sitio a un nuevo rango de 2.8% a 3.5%, impulsado por una mejor visibilidad en los plazos de inicio de nuevos alquileres de nuestra cartera de SNO y una pérdida crediticia mejor de lo esperado. Como resultado, estamos ajustando nuestra hipótesis de pérdida crediticia para el año completo a un nuevo rango de 65 a 90 puntos básicos, en comparación con el rango anterior de 75 a 100 puntos básicos. Como señalamos anteriormente, esperamos que nuestro crecimiento del NOI en el mismo sitio continúe acelerándose cada trimestre en lo que resta del año.

Finalmente, nuestras perspectivas siguen dependiendo de los plazos de la actividad de capital, incluyendo la refinanciación de deuda, adquisiciones, desinversiones y gastos de reurbanización. Todas las demás hipótesis de perspectivas se mantienen sustancialmente sin cambios en este momento.

Para concluir, ha sido un trimestre sólido de crecimiento operativo, con un desempeño crediticio mejor de lo esperado y un fortalecimiento continuo del balance general, lo que nos posiciona bien para seguir creciendo. Con esto, abrimos la sesión de preguntas.