Gracias, Dallas, y buenos días a todos. En mis remarks preparados para hoy, analizaré nuestros resultados operativos del primer trimestre, proporcionaré contexto sobre las comparaciones interanuales y luego compartiré nuestras tendencias preliminares de arrendamiento de abril. Pero antes, quiero agradecer a nuestros equipos sobre el terreno por su dedicación continua y a nuestros residentes por elegir Invitation Homes Inc.

Comenzando con las cifras principales, los ingresos básicos de las mismas tiendas crecieron un 1.6% interanual. Los gastos operativos básicos aumentaron un 5.7% y el NOI de las mismas tiendas disminuyó un 0.3%.

En cuanto a los ingresos, el crecimiento del alquiler por renovaciones fue de un saludable 3.7%, mientras que el crecimiento del alquiler por nuevos contratos fue negativo, un 3%, lo que resultó en un crecimiento de alquiler combinado del 1.6%. El crecimiento del alquiler por nuevos contratos reflejó las elevadas condiciones de oferta que continuaron presionando los precios en varios de nuestros mercados durante el trimestre. La buena noticia es que nuestros mercados de la Costa Oeste y el Medio Oeste mantuvieron un crecimiento positivo en el alquiler por nuevos contratos, y como comentaré en un momento, el panorama mejoró considerablemente en abril.

La ocupación de las mismas tiendas promedió un 96.3% durante el trimestre. Si bien ese es un resultado sólido en relación con las normas históricas, refleja una normalización respecto al 97.2% de ocupación que alcanzamos en 2025. Esa reducción interanual de 90 puntos básicos creó un viento en contra comparable para el crecimiento de los ingresos de las mismas tiendas este trimestre. Hablamos de esta normalización durante los últimos trimestres, y se ha manifestado justo donde esperábamos y donde queremos estar a medida que avanzamos hacia la temporada alta de arrendamientos. Resulta alentador que la ocupación mejorara cada mes este año, pasando del 96% al inicio del año al 97% al cierre del trimestre.

Mientras tanto, la deuda incobrable se mantuvo baja y estable durante el primer trimestre en 60 puntos básicos, sin cambios respecto al año anterior, lo que habla de la salud financiera de nuestra base de residentes. Esa salud financiera también se manifiesta de otras maneras. Hasta la fecha, más de 160 mil residentes se han unido a nuestro programa de informes de crédito positivos sin coste a través de Isuzu, y la mayoría ha mejorado su puntuación crediticia promedio en casi 50 puntos desde su inscripción.

Pasando ahora a los gastos de las mismas tiendas del primer trimestre, el crecimiento interanual del 5.7% parece elevado en relación con nuestra guidance para el año completo, y la razón es sencilla. Como recordarán, los gastos de 2025 fueron inusualmente bajos debido a una combinación de factores, incluyendo un clima anormalmente suave que suprimió los costes de R&M y una rotación excepcionalmente baja. Estos factores crearon una comparación interanual difícil. Esperamos que las comparaciones de gastos interanuales se normalicen a medida que avance el año, y nuestra guidance de gastos para el año completo del 3% al 4% se mantiene intacta.

En cuanto al panorama general de la oferta, los datos de terceros que rastrean los listados de viviendas unifamiliares en alquiler en nuestros mercados clave reflejan una moderación continua en lo que va de este año. Si bien los listados siguen elevados interanual, el nivel ha mejorado notablemente en los últimos meses, lo cual es coherente con lo que estamos empezando a observar en nuestra propia actividad de arrendamiento.

Lo que me lleva a abril, donde las tendencias preliminares son alentadoras. La ocupación media se aceleró hasta el 97.1%, un aumento de 80 puntos básicos respecto al primer trimestre. El crecimiento del alquiler por renovaciones se situó en el rango bajo del 3%, y el crecimiento del alquiler en nuevos contratos volvió a terreno positivo con un poco menos del 0.5%, lo que supone una aceleración de 230 puntos básicos respecto a marzo. En conjunto, esto situó el crecimiento del alquiler mixto de abril en el 2.3%.

En resumen, entramos en este año sabiendo que las comparativas del primer trimestre serían difíciles, y nuestros equipos las gestionaron bien. La ocupación está subiendo, el crecimiento del alquiler en nuevos contratos se ha vuelto positivo y la mayor parte de la temporada alta de arrendamiento está por delante. Nos sentimos bien con nuestra posición actual. Con esto, le cedo la palabra a John.

Gracias, Tim. Hoy comenzaré con nuestros resultados de beneficios, luego cubriré la asignación de capital, el balance general y el guidance. En el primer trimestre, el core FFO por acción se mantuvo generalmente estable interanual, y el AFFO por acción bajó un 2.6%, en línea con nuestras expectativas. Como señaló Tim, el 2025 fue un trimestre excepcionalmente sólido. La ocupación alcanzó un máximo postpandemia, el crecimiento de los gastos fue notablemente bajo y los gastos de capital recurrentes estuvieron por debajo de la tendencia. Si bien nuestro desempeño fue sólido, nuestras métricas por acción este trimestre reflejan esa difícil comparativa, como se anticipaba. Además, cabe señalar que el número medio ponderado de acciones utilizado en nuestras métricas por acción de este trimestre aún no refleja plenamente el impacto del denominador de nuestra robusta actividad de recompra de acciones.

Pasando a la asignación de capital, como mencionó Dallas, tuvimos un trimestre activo. Hemos logrado una tracción muy sólida con nuestra estrategia de desinversión. En el Q1, vendimos 483 viviendas de propiedad total por $206 million, muy por encima de nuestras expectativas. Los precios de venta y los días en el mercado siguen superando nuestras proyecciones, y estamos logrando cap rates estabilizados pro forma en el rango bajo de los 4s. Este fuerte impulso en las desinversiones nos permitió apostar con confianza por la recompra de acciones. En el Q1, recompramos aproximadamente 17 million shares por unos $439 million. Sumado a las recompras de acciones completadas en 2025, hemos utilizado plenamente la autorización de $500 million que nuestra Junta aprobó el pasado octubre, retirando un total de más de 19 million shares a un precio medio de $25.86. Para ponerlo en contexto, durante el primer trimestre nuestro precio de venta medio fue de $427 thousand por vivienda, y recompramos nuestras acciones a un precio implícito de $270 thousand por vivienda. Con la autorización original de recompra de acciones de $500 million ahora totalmente completada, nuestra Junta ha aprobado una nueva autorización de recompra de $500 million para que podamos seguir contando con esa herramienta en nuestro arsenal. Como siempre, seguimos siendo asignadores de capital disciplinados, equilibrando la liquidez y una gestión conservadora del balance general con la oportunidad de crear valor para nuestros accionistas a través de las muchas palancas disponibles para nosotros, incluidas las recompras de acciones.

Pasando ahora a nuestro balance general, que se mantiene en excelente estado. Al cierre del trimestre, contábamos con $1.3 billion en liquidez disponible a través de efectivo sin restricciones y capacidad no utilizada de la línea revolving, mientras que la deuda total se situó en aproximadamente $8.9 billion, sin que ningún vencimiento de deuda alcance su fecha final antes de junio de 2027. Nuestra ratio de deuda neta sobre EBITDA ajustado fue de 5.6 veces, situándose bien dentro de nuestro objetivo a largo plazo de entre 5.5 y 6 veces. Ese perfil de apalancamiento, sumado a que el 89.5% de nuestra deuda es a tipo fijo o ha sido convertida a tipo fijo y aproximadamente el 90% de nuestras viviendas de propiedad total están libres de cargas, nos deja bien posicionados para navegar el entorno actual.

Pasando ahora a las perspectivas, mantenemos el outlook para el año completo que proporcionamos en febrero. Como mencioné anteriormente, el volumen de desinversiones está por encima de nuestras expectativas iniciales, lo que aceleró nuestro ritmo de recompra de acciones, y nuestra renovación de seguros resultó favorable en relación con nuestros supuestos. Consideramos estos datos preliminares como alentadores y esperamos tener más que decir una vez que la mayor parte de la temporada alta de arrendamientos haya quedado atrás.

Para concluir, el balance general es sólido, el negocio opera según lo previsto y tenemos la flexibilidad financiera para seguir haciendo lo que dijimos que haríamos: devolver capital a los accionistas a estos precios, manteniendo al mismo tiempo la disciplina operativa que ha definido nuestra gestión de esta compañía. Operador, estamos listos para comenzar la sesión de preguntas y respuestas.

Gracias. Buenos días, y felicidades por el buen inicio de año. Solo una pregunta sobre las renovaciones: ¿en qué niveles las están ofreciendo para la primavera y el verano, y qué tipo de estrategia están utilizando durante esta temporada de arrendamientos?

Hola. Agradezco su pregunta. Por lo general, no proporcionamos detalles sobre los niveles en los que estamos ofreciendo las renovaciones. Estamos observando un mercado sólido. Creemos que mayo se parecerá mucho a abril y, si se piensa en nuestras tendencias generales de tasas de renovación a lo largo del año, no hay mucha estacionalidad. Hay un poco, pero generalmente se observa un crecimiento de tasas de entre el 3% y el 4% durante todo el año. Es grato ver una buena aceleración en el crecimiento de las rentas de nuevos arrendamientos, por lo que creemos que estamos en el camino correcto. Nos gustan los fundamentos que estamos viendo en este momento.

Gracias. Existe una diferencia bastante significativa entre su crecimiento de tasas de renovación y su crecimiento de tasas de nuevos arrendamientos en algunos de los mercados con mayor construcción, algunos de los mercados del Sunbelt. ¿Podría comentar si cree que eso se reducirá con el tiempo o, a medida que sigamos viendo más oferta, cree que el crecimiento de los nuevos arrendamientos seguirá bajo mucha más presión que las renovaciones?

Gracias, Jamie. Esta es una pregunta que surge de vez en cuando. Mira, en términos generales, los diferenciales tienden a estrecharse a medida que avanzamos en nuestra temporada alta. Como mencioné en la pregunta anterior, las tasas de renovación tienden a mantenerse estables, mientras que el crecimiento de los nuevos contratos de arrendamiento generalmente muestra una tendencia al alza desde el Q1 hacia el final del Q2 y, esencialmente, cierra la brecha. Hay algunos mercados, como bien señalas, donde existe una presión de crecimiento interanual algo desproporcionada. Hay varios factores contribuyentes. El modelo build-to-rent es uno de ellos, pero si observamos los datos proporcionados por terceros que siguen las entregas de build-to-rent, nos sentimos tranquilos con que el pico de entregas ya pasó y que ese volumen o inventario está empezando a disminuir. También hemos visto que en los últimos dos años el inventario de propietarios individuales (mom-and-pop) ha crecido, pero estamos viendo que se modera muy bien también. Cada mercado es un poco diferente, pero estamos empezando a ver cierta moderación en algunos de nuestros mercados más grandes. Un punto sobre la oferta que destacaré es que la cifra interanual al inicio del primer trimestre fue elevada; sabemos que ha subido interanual y hay muchas formas de rastrearlo. Pero hemos visto que esa cifra se ha moderado a lo largo del Q1, por lo que esa cifra interanual es en realidad mucho menor que en enero. Nos gustan mucho los fundamentos que estamos viendo ahora mismo y esperamos seguir viendo esa absorción de producto en los mercados a medida que continúe la temporada alta.

Buenos días. Quizás, Tim, volviendo a ese último comentario sobre el inventario. Han visto que la ocupación ha mejorado significativamente en los últimos meses, pero el año pasado ese repunte estacional pareció alcanzar su pico un poco antes. Basándose en los indicadores adelantados que están viendo y quizás en lo que se asume en el guidance, ¿esperan que las cifras caigan de manera similar, o fue el año pasado más bien una anomalía? Y dado su comentario sobre que el inventario está mejorando un poco, ¿se siente un poco mejor este año?

Excelente pregunta. Somos cautelosamente optimistas a medida que nos adentramos más en la temporada alta de arrendamientos. Ningún año es igual al anterior. Lo que nos da confianza es lo que estamos viendo en el lado de la demanda. La demanda en el Q1 fue generalmente bastante saludable. Aunque ha bajado respecto a la demanda del pico de la era de la pandemia, lo que vimos en nuestro embudo externo —lo que vimos en las búsquedas de Google, personas preguntando por casas en alquiler— subió ligeramente interanual. Por lo tanto, esa demanda de residencias unifamiliares está ahí.

En nuestro embudo interno, estamos viendo una parte superior del embudo muy estable. Nuestro volumen bruto de prospectos (leads) estuvo de hecho al alza interanual. Obviamente, está distribuido en un denominador mayor en términos de inventario, pero realmente muestra salud en el lado de la demanda. Estamos viendo una buena conversión de nuestros prospectos a visitas en nuestra cartera.

También señalaría la migración neta que observamos hacia el Sunbelt. Analizamos los datos de Oxford Economics y seguimos viendo cifras positivas, aunque por debajo de los picos de la pandemia; ciertamente, siguen siendo sólidas en DFW, Phoenix, Charlotte y Orlando. Todos estos son patrones migratorios fuertes.

Nos sentimos bien con nuestra posición actual. Normalmente, se observa un crecimiento en la ocupación a medida que se avanza en la temporada alta; luego, tras las salidas efectivas cuando termina la temporada alta, se ve cómo la ocupación baja un poco hacia el final del año, y en diciembre vuelve a subir al entrar en el nuevo año para el nuevo ciclo. Una vez más, estamos bastante satisfechos con los fundamentos que observamos: somos cautelosamente optimistas en este momento.

Gracias. Buenos días. Dada la actividad que han tenido en el programa de desinversión, ¿es algo que considerarían intensificar? ¿Cuáles son las implicaciones fiscales en torno a eso y, si decidieran intensificarlo, podría implicar algo como un dividendo especial en lugar de recompras de acciones? El entorno de ventas parece bastante favorable para ustedes.

Steve, si entiendo bien tu pregunta, estás preguntando si los impuestos son un factor limitante. Claramente, tenemos que cumplir con las normas fiscales y las normas de los REIT, y eso impone cierto grado de limitación sobre lo que podemos vender. Pero, en términos generales, tenemos que distribuir todos nuestros ingresos imponibles a los accionistas, y las viviendas que estamos vendiendo, como regla general, tienen una base impositiva más baja, por lo que estamos generando un reconocimiento de ganancias fiscales considerable. Creo que el verdadero factor limitante es el hecho de que renovamos aproximadamente el 80% de nuestros contratos de arrendamiento, por lo que el conjunto de viviendas disponibles para la venta en cualquier momento dado es un subconjunto bastante pequeño de lo que poseemos. La gran noticia es que, como mencionó Dallas, hemos tenido mucha experiencia vendiendo viviendas al mercado de usuarios finales. Creo que somos bastante buenos en eso. En la medida en que las condiciones del mercado nos lo permitan, seguiremos apostando por ello. Creo que esto se evidencia por el hecho de que estamos por delante de lo que esperábamos en términos de desinversiones, y eso nos ha permitido ser tan agresivos como lo fuimos con las recompras de acciones. Siguiente pregunta.

Gracias. Una pregunta de seguimiento sobre las desinversiones en los últimos meses. Podemos ver en qué mercados están vendiendo, pero dentro de un mercado determinado, ¿se han inclinado las desinversiones hacia lo que consideran activos con un cap rate más bajo, o más hacia activos con un cap rate más alto que podrían tener un CapEx más elevado y/o un menor crecimiento futuro?

Cuando observas dónde hemos estado desinvirtiendo activos en el mercado, tenemos una lista de viviendas que hemos preidentificado para la venta, y francamente es una combinación de factores. Hay muchas cosas diferentes que analizamos. Algunas de las viviendas están en submercados donde no queremos tener una presencia a largo plazo. Otras son viviendas con un CapEx elevado. Cuando observas la forma en que analizamos los cap rates de desinversión, han estado aproximadamente en el rango del bajo 4% si anualizas los ingresos actuales en esas viviendas. Puedes ver que en lo que va del año ha sido de aproximadamente, digamos, 40% en Florida y 25% en California. Pero realmente depende de qué viviendas queden vacantes. Ya sabemos con antelación qué viviendas hemos identificado para la venta, pero dependemos de cuándo queden vacantes esas viviendas. En términos generales, estamos vendiendo las viviendas de menor calidad; no estamos vendiendo las viviendas de mayor calidad en nuestra cartera. Desde el punto de vista de la gestión de activos y la asignación de capital, hemos preidentificado esas viviendas que no son para mantener a largo plazo, en el porcentaje inferior de la cartera, y vamos a seguir apuntando a esas a medida que queden vacantes y veamos oportunidades para vender.

Hola, soy Robin Handelin y estoy sustituyendo a Juan. Me gustaría saber cómo evolucionaron las concesiones de mercado en los nuevos contratos de arrendamiento durante el primer trimestre y en abril, y ¿cómo prevén que evolucionen las concesiones durante el resto de la temporada de alquileres?

Hola, Robin. Agradezco tu pregunta sobre las concesiones. Como compartimos en la conferencia de Citi, en realidad no tenemos concesiones en las mismas tiendas hoy en día. Por lo general, no utilizamos concesiones durante la temporada alta, y es algo que solemos emplear a finales de año. Es una herramienta dentro de nuestro arsenal.

Añadiré que sí ofrecemos concesiones en nuestras comunidades de 'build-to-rent' durante la fase de arrendamiento, y esa es una herramienta bastante estándar que utilizan los desarrolladores, especialmente dado que se está trasladando a personas a una zona de construcción mientras se construye el producto. Es bastante habitual ofrecer una concesión en esos casos.

Pero, repito, eso no forma parte de nuestra cartera de las mismas tiendas y no sentimos la necesidad de utilizar concesiones en este momento. Nos gusta lo que estamos viendo en cuanto a los fundamentos de esta temporada alta de arrendamiento.

Gracias por atender mi pregunta. Sobre la guidance, sé que normalmente no la modifican en los resultados del primer trimestre, pero tampoco suelen tener una cifra de recompra de acciones tan elevada, y eso es obviamente una cantidad conocida en este momento. ¿Deberíamos considerar que esta guidance no incorpora el beneficio de las recompras, o existe algún tipo de compensación que también se esté incluyendo?

Gracias, Brad. Anticipamos una postura más agresiva en la recompra de acciones cuando elaboramos nuestro presupuesto anual. Lo logramos un poco más rápido de lo previsto, pero en relación con la guidance, diría que no existe un beneficio enormemente material por ello. Eso influye en nuestro análisis, al igual que el hecho de que aún queda mucho año por delante. En los últimos dos años, han cambiado algunos patrones de comportamiento en el entorno operativo, y queremos ser conscientes de que aún estamos al principio del año. Estamos muy satisfechos con nuestra posición actual. En el panorama general, estamos justo donde esperábamos estar. Vamos por delante de lo previsto en cuanto a disposiciones, pero en términos de desempeño operativo —crecimiento de ingresos, crecimiento de gastos, crecimiento del NOI— estamos siguiendo muy de cerca nuestras cifras internas. Vamos a observar y esperar. Nos sentimos bien con nuestra posición. Como dijo Tim, somos cautelosamente optimistas, pero no vemos nada que nos obligue a revisar las perspectivas en este momento.

Hola. Gracias. Habla Amy, estoy con Michael. Tengo curiosidad: ¿han notado algún cambio en la demanda de su plataforma de gestión de terceros o de las oportunidades de financiación para el desarrollo, dada la incertidumbre para los SFR dentro de la Road to Housing Act?

Hola, quizás se me pasó en las respuestas anteriores, pero ahora que su tasa de ocupación se encuentra en un nivel muy sólido, por encima del 97%, ¿están empezando a ser más agresivos con los nuevos contratos de arrendamiento o, dada su experiencia en los últimos dos años, están intentando protegerla de cara al tercer trimestre? ¿Cambia la mayor ocupación su estrategia de precios?

Excelente pregunta. Si bien la ocupación —nuestra cifra de abril— fue del 97.1%, es algo que no sabemos con exactitud hacia dónde se dirigirá. Anticipamos, como mencioné anteriormente, que la ocupación tenderá al alza a medida que avancemos hacia la temporada alta en la segunda mitad del Q2, para luego tender a bajar tras la temporada de mudanzas. Fijamos los precios en función de lo que el mercado soporta. Analizamos constantemente la oferta y la demanda. Somos cautelosamente optimistas en que seguiremos mostrando buenos números en cuanto al crecimiento de las rentas, tanto en las nuevas como en las renovaciones, pero es un poco pronto para predecir esa cifra en este momento.

Buenos días. Gracias por tomar la pregunta. El trimestre pasado mencionó, dirigido a Dallas, sus conversaciones con los responsables de la política pública. Expresó cierto optimismo y, desde entonces, el flujo de noticias ha sido generalmente mejor, no peor, para la industria de viviendas unifamiliares. ¿Podría actualizarnos sobre el tono y el contenido, y quizás sobre alguna sustancia de esas conversaciones? ¿Parece que la gente comprende algunos de los elementos problemáticos de la legislación tal como se han publicitado?

Gracias por el tiempo, y Dallas, realmente agradezco la actualización sobre la legislación. Quizás aprovechando eso, mientras piensa en el negocio —específicamente con ResiBuilt—, ¿cómo está pensando en la gama de resultados en términos de política y qué significa eso para las diferentes partes del negocio, tanto desde una perspectiva de crecimiento interno como desde una perspectiva de crecimiento externo y de alquiler para construcción?

Gracias a todos. Mi pregunta ya ha sido formulada y respondida. Se lo agradezco.

Gracias por atender la pregunta. Otra para Scott. Parece que la empresa redujo algunos de sus acuerdos de compra futura durante el trimestre con 76 cancelaciones netas. ¿Podría darnos más detalles sobre el razonamiento detrás de esto? Parece que los fundamentos generales de la industria están mejorando en comparación con donde estaban hace tres meses, cuando tenían unas 200 adiciones netas. ¿Es justo asumir que la reducción fue impulsada por la incertidumbre legislativa incremental, o por algo más?

Hola. Gracias. Habla Jason Sabshon por parte de Jade. En este entorno de tipos de interés más altos durante más tiempo y con la incertidumbre regulatoria, ¿han observado algún movimiento en los precios por parte de los vendedores? ¿Es algo en lo que se inclinarían o preferirían simplemente esperar y ver en cuanto a la regulación?

Gracias por aceptar la pregunta sobre los gastos. Mencionó que los costes de seguros muestran una tendencia favorable. ¿Hay alguna otra partida que esté sorprendiendo positiva o negativamente a medida que avanza el 2026?

Hola, John. Gracias por la pregunta. Yo diría que todavía no. En cuanto a los seguros, cuando presentamos el guidance, estábamos a punto de completar nuestra renovación. En ese momento, nuestra expectativa era que la renovación de la propiedad sería ligeramente favorable, pero que sería una renovación materialmente más difícil para la responsabilidad civil general, la compensación para trabajadores, el automóvil, etc. Diría que esa perspectiva era correcta en cuanto a la dirección, pero en última instancia pudimos obtener resultados ligeramente mejores en esas líneas de cobertura no relacionadas con la propiedad. La diferencia entre el punto medio original que articulamos y el punto medio actualizado en el comunicado de anoche es de un poco menos de $2 million, lo que en última instancia no representa un cambio enormemente material. Como señalé anteriormente, en esta etapa del año las cosas siguen muy de cerca cómo esperábamos que se desarrollara la primera parte del año, pero subrayaría que aún es pronto y vamos a seguir vigilando los gastos como el águila.

Hola, habla Amy. Gracias por el seguimiento. Con la rotación de inquilinos subiendo ligeramente durante los últimos dos trimestres, ¿están observando algún cambio en los motivos de mudanza que pueda estar impulsando esto, o es simplemente una normalización tras los niveles de rotación tan bajos de la era COVID?

No, creo que ya lo ha cubierto.