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Innovative Industrial Properties, Inc. (IIPR US)
Inmobiliario · Estados Unidos
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Earnings Call Transcript
Q1 2026 — Innovative Industrial Properties, Inc.
2026-05-05
Inmobiliario
Presentación
Operador
Hola, y gracias por esperar. Mi nombre es Tiffany y seré su operadora de la conferencia el día de hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Innovative Industrial Properties, Inc. [Instrucciones del operador]. Ahora me gustaría ceder la palabra a Eli Kanter, Director de Finanzas. Eli, por favor, adelante.
Eli KanterInvestor Relations
Gracias por unirse a la llamada. Nos acompañan hoy Alan Gold, Presidente Ejecutivo; Paul Smithers, Presidente y Director Ejecutivo; David Smith, Director Financiero; y Ben Regin, Director de Inversiones. Antes de comenzar, me gustaría recordarles a todos que algunas de las declaraciones realizadas durante la conferencia de hoy, incluidas las declaraciones relativas a nuestras actividades de captación de capital y aquellas relativas a posibles transacciones de arrendamiento sujetas a cartas de intención, son declaraciones prospectivas en el sentido del puerto seguro de la Ley de Reforma de Litigios sobre Valores Privados de 1995 y están sujetas a riesgos e incertidumbres. Los resultados reales pueden diferir materialmente, y les remitimos a nuestras presentaciones ante la SEC, específicamente a nuestro informe más reciente en los Formularios 10-K y 10-Q para una discusión completa de los factores de riesgo que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los contenidos en las declaraciones prospectivas. No estamos obligados a actualizar ni revisar ninguna declaración prospectiva, ya sea debido a nueva información, eventos futuros o cualquier otra razón, excepto según lo exija la ley. Además, en la llamada de hoy, discutiremos cierta información financiera no GAAP como FFO, FFO normalizado y AFFO. Pueden encontrar esta información junto con las conciliaciones a la medida financiera GAAP más directamente comparable en nuestro comunicado de resultados emitido ayer, así como en nuestro 8-K presentado ante la SEC. Ahora cederé la llamada a Alan. ¿Alan?
Alan GoldExecutive
Gracias, Eli. Buenos días a todos y gracias por unirse a nuestra conferencia de resultados del primer trimestre de 2026. En primer lugar, me gustaría mencionar la reclasificación del cannabis de la Lista 1 a la 3, un desarrollo regulatorio significativo que impacta a la industria del cannabis. En nuestra opinión, la reciente acción de la administración con respecto al mercado de cannabis medicinal representa un hito importante para la industria y una señal clara de progreso continuo a nivel federal. Aunque aún no se extiende al mercado de uso adulto en general, refuerza el impulso hacia un entorno regulatorio racional.
En ese contexto, el primer trimestre representó un sólido inicio de año, y nuestro equipo se mantuvo enfocado en una ejecución disciplinada en toda la empresa. Si bien la inflación persistente, las elevadas tasas de interés y los vientos en contra macroeconómicos más amplios continúan desafiando el entorno operativo, nuestro equipo ha trabajado incansablemente para optimizar nuestra cartera, asignar capital de manera reflexiva y mantener un balance general sólido y flexible.
Hemos estado activos en el frente de captación de capital mediante deuda y capital propio, recaudando $128 million en ingresos brutos en lo que va del año. Además, estamos trabajando en varias transacciones de financiación garantizadas y no garantizadas que aún no se han cerrado, por un total de casi $130 million, incluyendo una financiación de $56.5 million a una tasa del 8.75% que esperamos que se liquide hoy. De completarse, esperamos utilizar los ingresos netos de estas financiaciones para abordar la vencimiento de nuestros bonos no garantizados este mes y para proporcionar capital adicional para respaldar el crecimiento futuro y la ejecución de nuestras prioridades estratégicas. Este enfoque refleja nuestro enfoque continuo en la gestión disciplinada del capital y en mantener la flexibilidad del balance general.
En cuanto al trimestre, generamos ingresos totales de $69 million y un AFFO de $53.4 million o $1.88 por acción, lo mismo que el trimestre anterior. Operativamente, logramos avances significativos en toda nuestra cartera a medida que continuamos ejecutando nuestra estrategia de arrendamiento. Durante el trimestre, firmamos nuevos contratos de arrendamiento en 4 propiedades que suman aproximadamente 331,000 square feet, lo que subraya el progreso que estamos consolidando en la cartera y la demanda de nuestras instalaciones de alta calidad y misión crítica.
Pasando a IQHQ. Seguimos considerando esta inversión como una oportunidad estratégica atractiva y una extensión importante de nuestra plataforma. Hasta la fecha, hemos financiado $175 million de nuestro compromiso de $270 million y seguimos creyendo que nuestro punto de entrada y el cronograma de esta inversión resultarán atractivos a largo plazo.
Al mismo tiempo, nos mantenemos enfocados en la ejecución en todo el negocio, impulsando el rendimiento de nuestra cartera existente, buscando oportunidades atractivas en cannabis y asignando capital donde vemos los rendimientos ajustados por riesgo más sólidos. Con una plataforma diversificada que abarca cannabis y ciencias de la vida, un balance general sólido con acceso demostrado a capital y un equipo directivo experimentado, creemos que estamos bien posicionados para capitalizar nuestro impulso y progreso para generar valor a largo plazo para nuestros accionistas. Con esto, le cedo la palabra a Paul.
Paul SmithersAnalista
Gracias, Alan. El mes pasado, el DOJ y el fiscal interino emitieron una orden final trasladando los productos de cannabis aprobados por la FDA y el cannabis producido por operadores médicos con licencia estatal a la Schedule III, un avance histórico y, en nuestra opinión, el desarrollo más significativo que ha afectado a nuestro negocio desde nuestra fundación en 2016. Esta acción elimina la carga del 280E para los operadores médicos que cumplen los requisitos, puede crear oportunidades para un alivio fiscal retrospectivo y establece un proceso de registro acelerado ante la DEA para los operadores médicos. De igual importancia, la DEA ha reiniciado el proceso de audiencia más amplio sobre si la marihuana como categoría debería pasar a la Schedule III, con la audiencia programada para comenzar el 29 de junio bajo un cronograma acelerado. En conjunto, creemos que estos avances marcan un paso importante para la industria y un potente catalizador para mejorar la economía de los operadores, ampliar el acceso al capital y apoyar un entorno más saludable para el crecimiento y la inversión a largo plazo.
A nivel estatal, estamos monitoreando la expansión de los programas médicos existentes, particularmente en Texas. En abril, el Texas Compassionate Use Program otorgó licencias condicionales a nuestros socios inquilinos, Green Thumb Industries y Cresco Labs, uniéndose a Texas Original, Trulieve, Verano y otros en el mercado. Nos alienta este progreso y esperamos la expansión continua del programa y las oportunidades que crea para nuestros inquilinos.
En cuanto a nuestra cartera actual, como destacamos en nuestro comunicado de prensa de marzo, hemos alcanzado un acuerdo con PharmaCann sobre todos los litigios pendientes relacionados con sus incumplimientos de arrendamiento, y estamos trabajando activamente para reasignar los inquilinos de las propiedades que nos serán devueltas a finales de este mes. En toda la cartera, ya hemos formalizado arrendamientos para los activos anteriormente de Gold Flora, hemos logrado avances sustanciales en los activos anteriormente de PharmaCann y hemos alcanzado acuerdos provisionales con posibles nuevos inquilinos para las 4 propiedades anteriormente de 4Front, sujetos a las auditorías de debida diligencia y las aprobaciones de licencias.
Quiero agradecer a nuestro equipo y a todas las partes involucradas por su arduo trabajo para ayudarnos a sortear estos desafíos. Las medidas que hemos tomado nos dejan en una mejor posición para impulsar el rendimiento de la cartera de ahora en adelante. Con esto, me gustaría ceder la palabra a Ben para que proporcione detalles adicionales sobre nuestra actividad de arrendamiento y analice nuestras otras actividades de inversión.
Ben ReginAnalista
Gracias, Paul. En lo que va del año, hemos formalizado nuevos arrendamientos por un total de 389,000 square feet en 5 propiedades ubicadas en California, Illinois y Ohio, y hemos completado la venta de un dispensario en Arizona.
Como describió Paul, estamos satisfechos con el progreso realizado para estabilizar nuestra cartera y atraer a Revolution a los activos anteriormente de 4Front, PharmaCann y Gold Flora. Las 3 propiedades anteriormente de Gold Flora, que comprenden 330,000 square feet, ya están arrendadas. Formalizamos acuerdos de arrendamiento para nuestra propiedad de 70,000 square feet en Palm Springs en noviembre de 2025, nuestra propiedad de 204,000 square feet en Desert Hot Springs en enero de 2026 y nuestra propiedad de 56,000 square feet en Palm Springs en marzo de 2026.
Para 4Front, hemos alcanzado acuerdos provisionales con posibles nuevos inquilinos para las 4 propiedades, que representan aproximadamente 488,000 square feet en Illinois, Washington y Massachusetts. Estos acuerdos provisionales siguen sujetos a las auditorías de debida diligencia y las aprobaciones de licencias habituales, y se espera que entren en vigor tras la conclusión de los procedimientos de administración judicial, que actualmente prevemos para finales de este año.
En lo que respecta a los activos anteriores de PharmaCann, en marzo firmamos un contrato de arrendamiento para nuestra propiedad de 66,000 square feet en Dwight, Illinois, con Grown Rogue, un operador multiestatal que cotiza en bolsa y que se incorpora a nuestra cartera de inquilinos. En abril, firmamos un contrato de arrendamiento para nuestra propiedad de 58,000 square feet en Ohio con Curaleaf, un operador multiestatal que cotiza en bolsa y socio de arrendamiento de larga trayectoria.
Además de estos contratos firmados, suscribimos una LOI no vinculante para nuestra instalación de 234,000 square feet en New York y actualmente nos encontramos en negociaciones de arrendamiento sujetas a la debida diligencia habitual, incluyendo licencias y aprobaciones regulatorias. También seguimos trabajando en la debida diligencia y estamos en negociaciones con un inquilino potencial para nuestra propiedad de 71,000 square feet en North Adams, Massachusetts.
Respecto a nuestra propiedad de 270,000 square feet en Pennsylvania, arrendada a la empresa de cannabis al cierre del trimestre, recuperamos la posesión de dicha propiedad el 15 de abril y estamos en discusiones activas con un posible nuevo inquilino. Si bien no podemos asegurar que cualquiera de estas discusiones o negociaciones resulte en la firma de un contrato de arrendamiento definitivo, estamos muy satisfechos con la demanda que estamos observando para nuestros activos.
Nuestra propiedad de 157,000 square feet en Columbus, Ohio, permanece arrendada a Battle Green, que incumplió sus obligaciones de arrendamiento en marzo. Estamos haciendo valer activamente nuestros derechos bajo el contrato, incluyendo el inicio de procedimientos de desahucio y la búsqueda de los recursos disponibles bajo las garantías aplicables.
Pasando a nuestra cartera de ciencias de la vida. Hasta la fecha, hemos financiado $175 million de nuestro compromiso de $270 million con IQHQ, y se espera que los $95 million restantes se financien con el tiempo.
El mercado inmobiliario de las ciencias de la vida en general sigue mostrando signos de estabilización y un impulso positivo a medida que avanzamos hacia 2026. Informes recientes de CBRE y Colliers indican que la demanda se ha mantenido cerca de los niveles previos a la pandemia, mientras que un mejor desempeño de las acciones y la financiación de capital riesgo están respaldando un entorno más constructivo para el crecimiento.
Al mismo tiempo, el mercado aún está procesando la elevada tasa de desocupación de la ola de oferta anterior, pero el desarrollo de nuevos proyectos ha caído drásticamente y el pipeline se encuentra en niveles históricamente bajos, lo que debería favorecer un equilibrio más saludable entre la oferta y la demanda en el futuro. También seguimos viendo motores de demanda favorables a largo plazo en áreas como la fabricación, el nearshoring y la investigación habilitada por IA, lo que creemos posicionará al sector para una mejora continua con el tiempo.
Con esto, cedo la palabra a David.
David SmithAnalista
Gracias, Ben. Antes de profundizar en nuestros resultados trimestrales, quiero comenzar con el vencimiento de bonos que tenemos este mes, el cual, como hemos comentado en llamadas anteriores, ha sido un foco clave para la compañía. Durante y después del cierre del trimestre, hemos emprendido una serie de acciones de captación de capital para abordar este vencimiento. En lo que va del año, hemos recaudado $128 million de capital bruto compuesto por $72 million de capital preferente, $36 million de capital ordinario y $20 million de deuda garantizada a través de un préstamo a plazo garantizado a 3 años con una tasa fija del 9% que cerramos recientemente.
Como mencionó Alan, también estamos gestionando actualmente múltiples transacciones de financiación garantizadas y no garantizadas por un total de casi $130 million, incluyendo una financiación de $56.5 million que esperamos que se liquide hoy. Basándonos en los términos que se están discutiendo actualmente, estas financiaciones tendrían una tasa mixta atractiva de poco más del 8%. Nos alienta el nivel de interés de múltiples nuevos prestamistas y la oportunidad de acceder a capital con precios atractivos para abordar este vencimiento y proporcionar capital adicional para respaldar el crecimiento futuro. Estas financiaciones potenciales siguen sujetas a una serie de contingencias, y no puede garantizarse que se completen en los términos contemplados actualmente o que se lleven a cabo en absoluto.
Pasando a nuestros resultados. Durante el primer trimestre, generamos ingresos totales de $69 million, lo que supone un incremento del 3.5% en comparación con el cuarto trimestre. Este aumento fue impulsado principalmente por los pagos recibidos de PharmaCann por un total de $3.2 million. Además, como se informó anteriormente, recibimos $1.5 million en el primer trimestre en concepto de liquidación de todos los alquileres administrativos pendientes derivados de la administración judicial de Gold Flora.
El AFFO (fondos ajustados de las operaciones) del trimestre ascendió a $53.4 million o $1.88 por acción, lo que se mantuvo en línea con nuestros resultados del cuarto trimestre de 2025.
Pasando al balance general. Al 31 de marzo, contábamos con una liquidez total de aproximadamente $177 million, compuesta por $89 million en caja y $87.5 million disponibles en nuestras líneas de crédito revolventes. Una vez más, nuestras métricas de crédito en el balance general se mantuvieron excelentes este trimestre, con un ratio de cobertura del servicio de la deuda superior a 11x y una deuda neta sobre el EBITDA ajustado de 1.1x. Y con nuestra reciente actividad de captación de capital, seguimos manteniendo métricas de crédito muy sólidas con un balance general posicionado para el crecimiento en 2026. Con esto, operador, ¿podría por favor abrir la llamada para las preguntas?
Preguntas y Respuestas
Operador
[Instrucciones del operador] Su primera pregunta proviene de la línea de Tom Catherwood con BTIG.
William CatherwoodAnalistaBTIG
Ben, quiero empezar contigo. Si mis cálculos son correctos, creo que tienes 8 contratos de arrendamiento firmados que aún no han comenzado. Y con los acuerdos para los activos de 4Front, eso podría ascender a 12 propiedades. Sé que cada operación es diferente y que no controlas todos los aspectos del inicio. Pero, ¿existe alguna forma de categorizar esos 12 contratos de arrendamiento en cuanto a cuántos esperas que contribuyan en 2026 frente a 2027 o incluso más allá?
Ben ReginAnalista
Tom, creo que la forma en que lo veo es que en una operación típica, desde la firma del contrato de arrendamiento, suele haber algún tipo de aprobación regulatoria o transferencia de licencia. Y después de eso, una vez que el arrendamiento entra en vigor, podría haber un periodo de renta gratuita. Hemos visto que el promedio oscila entre 3 meses y hasta 12 o 18 meses en casos extremos. Agradezco que menciones la actividad de arrendamiento. Estamos muy satisfechos con la demanda que seguimos viendo en toda la cartera. Cuando consideras algunos de los problemas con inquilinos anteriores, como PharmaCann, 4Fronts o Gold Flora, ya hemos gestionado más del 90% de esos activos mediante LOIs, contratos firmados y las negociaciones de arrendamiento que estamos manteniendo actualmente. También añadiría que, al modelar, puede haber un periodo de renta gratuita o un periodo de transferencia de licencia. Pero, por lo general, los gastos triple net (NNN) se transfieren a los inquilinos tras la firma del contrato, lo cual representa otra ganancia para nuestros beneficios.
William CatherwoodAnalistaBTIG
Y luego creo que el trimestre pasado mencionaste, obviamente, como dije, dado que cada operación es diferente, que tuviste un rango de ejecución en cuanto a las rentas que lograste en ellas. No recuerdo las cifras exactas que diste, pero mencionaste desde cifras casi en línea con lo previsto hasta caídas del 50% en algunos casos. Para aquellos que has ejecutado este trimestre, ¿cómo han quedado en comparación con las rentas anteriores?
Ben ReginAnalista
Sigo pensando que esa es la forma correcta de verlo. Creo que ese rango se aplica de manera general. Y creo que el otro aspecto a tener en cuenta es el gasto de capital mínimo que hemos visto en toda la cartera. Me refiero a que, en promedio, serían de $5 a $10 por pie cuadrado; a veces son operaciones 'as is' (tal como están), lo cual es muy singular en la industria inmobiliaria, para poder reubicar inquilinos en estos activos y, realmente, el volumen de arrendamiento que hemos logrado ha tenido un coste mínimo para nosotros.
William CatherwoodAnalistaBTIG
Entendido. Entendido. Y esto puede parecer un poco fuera de lugar por el momento. Pero hemos visto este aumento en la actividad de M&A en el sector del cannabis, en sus etapas iniciales. Por ejemplo, lo que está ocurriendo con el cannabis con... anunciaron que su inquilino Holistic se hará cargo de sus operaciones en Ohio. A medida que veamos más resoluciones y reestructuraciones de ese tipo, ¿existe una oportunidad para que IIPR se involucre y proporcione a la próxima ola de operadores el capital para activos que anteriormente estaban ocupados por sus propietarios? ¿O estamos pensando demasiado lejos?
Ben ReginAnalista
No. Quiero decir, no creo que estemos pensando demasiado lejos ni que nadie lo esté haciendo. Creo que, con la primera fase de la reestructuración de deuda —y sé que queda mucho por hacer en eso—, vemos el fortalecimiento de los inquilinos en general en la industria. Y vemos, creo, un mayor interés en el sector y posibles oportunidades de crecimiento en la industria del cannabis. Ahora, ya sea a 6 meses, 12 meses o 36 meses, es una historia en evolución.
William CatherwoodAnalistaBTIG
Entendido. Y solo una última para mí, Paul, sobre la reprogramación. Sé que mencionaste que las audiencias administrativas del 29 de junio se reanudarán. Y con lo que estamos lidiando es que, obviamente, está la legalización en el lado del cannabis medicinal con la orden final del DOJ. Parece que existe la posibilidad de que las audiencias administrativas amplíen esa orden. Y obviamente es muy pronto para saberlo, pero ¿cuáles son las probabilidades de que terminemos con una especie de resultado dividido donde el uso medicinal esté exento de la sección 280E, pero el uso por adultos siga sujeto a una tributación más estricta?
Paul SmithersAnalista
Sí, Tom, creo que es una pregunta justa. Creo que a corto plazo, y por corto plazo me refiero a los próximos 30 días, eso es algo incierto. Pero lo que la orden ejecutiva estableció fue una audiencia acelerada, y eso significa dentro de 30 días. Así que una vez que comience el proceso del 29 de junio, esperan tenerlo concluido en 30 días y compararlo con lo que teníamos bajo la administración Biden, es muy diferente. Así que creo que habrá una resolución clara sobre cómo se tratará el cannabis en general, incluyendo el uso medicinal y el de adultos, al concluir esa audiencia. Así que estamos muy entusiasmados con hacia dónde va esto, como puede imaginar.
Hemos hablado en el pasado sobre la reprogramación y lo que creemos que esto hará por la industria y nuestros operadores. Y creo que estamos encantados de que esté en este cronograma acelerado. Y creo que ciertamente veremos más capital hacia el beneficio neto de estos operadores. Y hemos tenido conversaciones, y sí esperamos que habrá mucho más interés en el crecimiento una vez que se resuelva la situación fiscal de la sección 280E y los operadores tengan una idea clara de hacia dónde dirigirse, y creemos que eso sucederá bastante rápido. Pero creemos que ese capital se utilizará para expandirse y que vendrán a nosotros para esa expansión, creemos.
También vemos, por supuesto, otras ventajas de la reprogramación. Creemos que hay ciertos estados que quizás han estado indecisos sobre un programa médico o la conversión de lo médico a uso por adultos. Creemos que esta reprogramación realmente ayudará a esos estados a dar el paso hacia nuevos programas.
Y por último, creo que la reprogramación es maravillosa para I+D; habrá muchas empresas que estarán muy interesadas en probar una planta y en sus usos particulares, especialmente los médicos. Así que estamos encantados con estos avances y el cronograma acelerado.
Operador
Su siguiente pregunta proviene de la línea de Alexander Goldfarb con Piper Sandler.
Alexander GoldfarbAnalistaPiper Sandler
Solo quería... Paul, solo quiero continuar con esa misma línea de preguntas. Mientras analizamos el... ciertamente, el presente sobre esto es un poco confuso porque hay una guerra contra las drogas y, sin embargo, hay una promoción del uso médico. Entonces, lo que exactamente sucedió es que el uso médico fue reclasificado a la Lista III, pero el uso por parte de adultos sigue siendo la Lista I. ¿Es eso lo que ha sucedido? ¿O qué es lo que está técnicamente vigente ahora mismo? Sabemos hacia dónde, se puede ver hacia dónde está encaminado este camino. Pero ¿cómo está clasificado técnicamente a día de hoy?
Paul SmithersAnalista
A día de hoy, y la fiscal general interina Blanche es muy clara, creo, Alex, en cómo está la situación hoy. Los operadores con uso médico autorizado tienen el beneficio de la Lista III. Y eso es 100% para las licencias médicas. Y como saben, todos nuestros operadores poseen licencias médicas. Así que eso representa el 100% de nuestros operadores en nuestra cartera. Creo que también es clara la decisión que tomaron en cuanto al otro uso del cannabis: lo pusieron en un cronograma expedito a partir del 29 de junio y para que eso quede resuelto en un plazo de 30 días. Por lo tanto, no esperamos ningún periodo prolongado como el que vimos en el pasado. Así que creo que está bastante claro la decisión de bifurcar, eso está bien. Pero en el ínterim, donde estamos hoy es excelente porque cubre al 100% a los titulares de licencias médicas, y eso está en nuestra cartera.
Alexander GoldfarbAnalistaPiper Sandler
De acuerdo. Entonces, en cuanto a la exención 280E, aunque... así que el 100% de sus inquilinos están cubiertos porque son médicos, que es como yo lo entendí, así que eso es bueno. Pero en cuanto al 280E, ¿esos mismos inquilinos a través de sus negocios operativos obtienen la deducción completa? ¿O el IRS separa de alguna manera sus ventas?
Paul SmithersAnalista
Lo que sugería la orden del DOJ era un alivio fiscal retroactivo disponible para todos los operadores médicos que cumplan con los requisitos. Por lo tanto, debería ser 100% para los operadores médicos. Y como se mencionó, esa es nuestra cartera. Creo que lo que veremos a través del Tesoro es que la orden también solicita al Tesoro que emita una opinión lo antes posible sobre cuál será el efecto retroactivo del 280E tanto para el uso médico como para el de adultos. Pero a corto plazo, está claro el alivio del 280E, 100% para los titulares de licencias médicas.
Alexander GoldfarbAnalistaPiper Sandler
Bien. Básicamente, no importa si venden rep o no, son médicos, y luego descubriremos cuánto tiempo es retroactivo esto. En su opinión, y mientras ustedes analizan su crédito, como inquilinos que han tenido problemas de crédito, y esto ha sido durante unos años, quiero decir, de forma continua, ¿es su opinión que una vez que llegue el alivio del 280E, eso eliminará básicamente cualquier problema de crédito pendiente en el futuro? ¿O es su opinión que seguiremos teniendo potencial de problemas de crédito a pesar de que exista este alivio del 280E? Supongo que eso es —como saben, eso en lo que nos hemos centrado es en este tipo de juego del 'gato y el ratón' continuo y sería genial superarlo y que todos estén en una posición más sólida. Pero tengo curiosidad por si el alivio del 280E por sí solo y la retroactividad resuelven eso de alguna manera. ¿O seguirán existiendo esos problemas de crédito porque los inquilinos —los que tienen problemas o refinanciación de deuda, lo que sea— siguen teniendo eso y el 280E no va a ayudar realmente en ese frente?
Paul SmithersAnalista
Alex, los negocios funcionan todos igual. Todos tienen riesgos. Todos ellos tienen —todas las industrias tienen inquilinos que —o empresas que crecen, se reducen, desaparecen. Este 280E permite que estos negocios tengan mejores entornos operativos y mejores estadísticas operativas, pero siguen siendo negocios. Y todos pasan por —todos tienen una buena gestión, de acuerdo, una gestión que necesita reenfocarse en su negocio. Así que vamos a experimentar lo que experimentan todas las industrias y simplemente como cualquier otra empresa inmobiliaria allá afuera que alquila espacios a cualquier negocio.
Alexander GoldfarbAnalistaPiper Sandler
Bien. Y solo una última pregunta. Mencionaron IQHQ y más haciendo biociencias, su presentación indicaba eso. Alan, mientras analiza a la empresa, llamémosle, los próximos 5 años, ¿cree que es más bien un 50-50 o un 25-75 en cuanto a la contribución de las biociencias? O simplemente estoy tratando de pensar si las biociencias se dirigirán hacia el 50% o seguirán siendo una pequeña fracción de la empresa durante los próximos, llamémosle, 5 años. Y no voy a hacerle cumplir eso. Solo estoy tratando de entender dónde ven ustedes la mejor ruta de inversión a futuro durante los próximos varios años.
Alan GoldExecutive
Creo que esa es una pregunta muy difícil de responder. Pero lo que podemos decir es que ahora estamos en una situación en la que tenemos una industria del cannabis que se está fortaleciendo. Y si ven el nivel de actividad que está ocurriendo en la industria de las biociencias, nosotros —nuestro punto de entrada fue, creo, en una de las partes más bajas de la industria durante un largo período de tiempo. Y estamos viendo una industria de biociencias muy fuerte y en resurgimiento. Por lo tanto, nos hemos posicionado para ser muy oportunistas con 2, creo, industrias en crecimiento que nos ayudarán a impulsar el crecimiento para nuestros accionistas en el futuro.
Operador
Su próxima pregunta proviene de la línea de Aaron Grey con Alliance Global Partners.
Aaron GreyAnalistaAlliance Global Partners
Siguiendo un poco la línea de lo anterior, más específicamente sobre IQHQ e inversiones incrementales. Sé que en los documentos presentados mencionaron el inicio de más inversiones en el 2Q '26. Solo quisiera saber, ¿sigue siendo así? Y quizás darnos más detalles sobre esas inversiones incrementales en acciones preferentes de IQHQ y el cronograma de las mismas a corto y mediano plazo.
Alan GoldExecutive
Sí. Quiero decir, creo que hemos programado la inversión en la organización IQHQ hasta mediados de 2027. Y hemos podido adelantar oportunistamente un par de esas inversiones programadas para nuestro beneficio, ya que son transacciones muy acretivas. Si recuerdan, están en promedio por encima del 14% y tenemos un coste de capital con nuestra línea de crédito asociada a la realización de esas inversiones en el rango del 6%. Por lo tanto, son inversiones extremadamente acretivas y hemos podido adelantar algunas de ellas. Seguimos creyendo que la industria de las ciencias de la vida, en la que participa IQHQ, está funcionando muy bien. Y pensamos que nuestras inversiones seguirán... seguiremos buscando realizar las inversiones oportunistamente en el momento adecuado.
Aaron GreyAnalistaAlliance Global Partners
De acuerdo. Excelente. Agradezco mucho esa información. Segunda pregunta para mí sobre cannabis. Es estupendo ver parte del progreso que están logrando con los nuevos contratos de los inquilinos que anteriormente estaban en impago. A medida que hablamos de cómo la Clasificación III crea más oportunidades para ustedes, ¿podrían hablar de algunas de las oportunidades a corto y mediano plazo? Parece que han aludido a su capacidad para ser más agresivos en las adquisiciones, incorporando más inquilinos netos nuevos. ¿Dónde verían esas oportunidades a corto plazo? ¿Serían estrictamente médicas dada la claridad que tenemos en ese ámbito y quizás en mercados como Texas, Kentucky o Georgia? Solo para darnos más detalles y granularidad sobre dónde podrían ver algunas oportunidades a corto plazo donde tengamos claridad sobre lo puramente médico frente a oportunidades más largas mientras esperamos la segunda fase de reprogramación.
Alan GoldExecutive
Agradezco la pregunta. Estamos analizando todas las oportunidades de adquisición y de crecimiento para el segundo semestre de 2026 y, ciertamente, para 2027. Pero nuestra prioridad y enfoque número uno en este momento es asegurar que completemos la refinanciación de nuestra deuda no garantizada, lo cual hemos hecho; el equipo ha tenido un éxito tremendo y estamos muy confiados. Y una vez que completemos eso y cumplamos con nuestro compromiso con IQHQ, creo que entonces podremos considerar oportunidades adicionales en el futuro.
Operador
Su siguiente pregunta proviene de la línea de Bill Kirk con ROTH Capital Partners.
William KirkAnalistaROTH Capital Partners
Quería continuar con el tema de la reprogramación y tratar de obtener una perspectiva sobre si considera que existe la posibilidad de comercio interestatal a raíz de dicha reprogramación. Y si fuera así, ¿consideraría los activos de cultivo en los que tiene oportunidad en ese entorno? ¿O habría algún riesgo en ese escenario? ¿Cómo se preparan, supongo, para el escenario o la posibilidad de comercio interestatal?
Paul SmithersAnalista
Bill, habla Paul. Creo que hay dos preguntas ahí. Abordaré la primera parte: la respuesta es no, la reprogramación no aborda el comercio interestatal. Tampoco aborda la banca. Y esas son dos cosas sobre las que algunas personas buscaban claridad, y el Fiscal General fue claro en que el comercio interestatal, la banca y la cotización en mercados superiores (uplisting) eran cuestiones que no se abordaron en esta pieza. Pero su pregunta posterior sobre el comercio interestatal es, en realidad, creo, algo de lo que hemos hablado a lo largo de los años. Y no vemos que eso ocurra realmente hasta que haya una legalización completa de la cannabis en todos los ámbitos. Y creemos que eso está a muchos años de distancia. Pero como hemos comentado en el pasado, incluso si tuviéramos algún tipo de comercio interestatal, creemos que nuestros activos y nuestros operadores estarán bien porque lo que tenemos es, en su mayor parte, cultivo en interiores y productos médicos altamente especializados. Y es probable que eso no sea lo que vaya circulando en camiones por todo el país. Así que, incluso si estuviéramos en una situación de comercio interestatal, creemos que estamos bien posicionados. Pero, repito, no vemos eso por muchos años.
William KirkAnalistaROTH Capital Partners
De acuerdo. Y luego está la posible liberación de demanda que beneficiaría a sus inquilinos en noviembre, a menos que algo cambie con el cáñamo intoxicante bajo una prohibición federal. Imagino que la mayoría de sus propiedades no cultivan mucho de eso. Por lo tanto, quería conocer su perspectiva sobre lo que podría significar la desaparición del cáñamo intoxicante para sus inquilinos y la demanda de los productos que ellos están cultivando.
Paul SmithersAnalista
Sí. Creo que es correcto, Bill, que nuestros inquilinos no cultivan cáñamo. Son cultivadores de cannabis. Y hemos estado observando que todo el tema del litigio con el cáñamo realmente se ha quedado en un punto muerto en el sentido de que no creemos que el cáñamo, sea de una forma u otra, vaya a afectar realmente el negocio de nuestros operadores. Pero dicho esto, creo que si hay una prohibición de los productos de cáñamo intoxicante, eso aporta cierta claridad al asunto, y eliminará algunas de las tiendas de Delta 8 que vemos aparecer en estados no médicos. Así que creo que es algo positivo para la industria del cannabis obtener claridad en la legislación sobre el cáñamo intoxicante.
Operador
Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Ahora devuelvo la llamada a Alan Gold para las palabras de clausura.
Alan GoldExecutive
Gracias, y gracias a todos por acompañarnos hoy. Me gustaría agradecer al equipo por todo su arduo trabajo, por su excelente labor y a nuestros accionistas por su apoyo continuo. Con esto finaliza la llamada.
Operador
Damas y caballeros, con esto concluye la llamada de hoy. Gracias a todos por asistir. Pueden desconectarse.
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