Buenos días, señoras y señores, y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2025 de InterRent REIT. En este momento, todas las líneas se encuentran en modo de solo escucha. Tras la presentación, realizaremos una sesión de preguntas y respuestas. [Instrucciones del operador] Esta llamada se está grabando hoy viernes, 16 de mayo de 2025. Ahora me gustaría ceder la palabra a Renee Wei. Adelante, por favor.

Gracias, operador, y buenos días a todos. Gracias por unirse a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2025 de InterRent REIT. Mi nombre es Renee Wei, Directora de Relaciones con Inversores y Sostenibilidad. Pueden encontrar la presentación que acompaña a la llamada de hoy en la sección de Inversores de nuestro sitio web, bajo el apartado Investor Presentations. Nos complace contar hoy con la presencia de Brad Cutsey, Presidente y CEO; Curt Millar, CFO; y Dave Nevins, COO. Como es habitual, el equipo presentará unas declaraciones preparadas y, a continuación, abriremos el turno de preguntas.

Antes de comenzar, quiero recordar a los oyentes que ciertas declaraciones sobre eventos futuros realizadas en esta conferencia son de naturaleza prospectiva. Cualquier información de este tipo está sujeta a riesgos, incertidumbres y supuestos que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente. Para más información, consulten las advertencias sobre información prospectiva en el comunicado de prensa y el MD&A de la REIT con fecha de 15 de mayo de 2025.

Durante la llamada, la dirección también hará referencia a ciertas medidas no IFRS. Aunque la REIT considera que estas medidas proporcionan información complementaria útil sobre su desempeño financiero, no son medidas reconocidas y no tienen significados estandarizados bajo las normas IFRS. Consulten el MD&A de la REIT para obtener información adicional sobre las medidas financieras no IFRS, incluidas las conciliaciones con las medidas IFRS más cercanas. Brad, te cedo la palabra.

Gracias, Renee, y buenos días a todos. Durante el primer trimestre, seguimos observando resiliencia en el mercado de alquiler, incluso ante la persistencia de las incertidumbres macroeconómicas y políticas generales y mientras continúan desarrollándose las dinámicas de oferta y demanda a corto plazo en ciertos mercados. Nuestra cartera de alta calidad tuvo un buen desempeño, con una ocupación que se mantuvo estable en el 96.8% para la cartera total, y que mejoró en 10 puntos básicos hasta alcanzar el 96.9% en la cartera de propiedades equivalentes. Esto refleja las medidas proactivas que tomamos al inicio para posicionarnos de cara a la temporada alta de arrendamiento, lo que contribuyó parcialmente al aumento de los costes operativos este trimestre. Abordaremos este punto más adelante en la llamada.

También obtuvimos un crecimiento constante interanual del AMR del 6.2% para la cartera total y del 5% para las mismas propiedades durante el mes de marzo. Una ocupación saludable y ganancias constantes en el AMR impulsaron otro trimestre de sólido crecimiento de los ingresos. La proporción de los ingresos operativos de la cartera total creció un 1.7% interanual, aunque ese crecimiento se vio afectado por las desinversiones completadas durante los últimos 12 meses, que solo contribuyeron parcial o nada a la parte superior de los ingresos del Q1 2025. El crecimiento interanual en las mismas propiedades fue del 4.7%.

Tras un invierno relativamente suave en el Q1 2024, este último invierno fue notablemente más frío en los mercados principales. Los grados día de calefacción promedio en toda la cartera aumentaron un 18% interanual, muy por encima de la media de cinco años. Las temperaturas más frías y las nevadas más intensas impulsaron un aumento en los gastos de servicios públicos, limpieza de nieve y otros gastos relacionados con el clima. También tomamos la decisión proactiva de aumentar el gasto en marketing e invertir tempranamente en la preparación de nuestras comunidades para la próxima temporada de arrendamiento. Estos factores contribuyeron a mayores costes operativos, lo que compensó parcialmente las ganancias de ingresos y presionó los márgenes de NOI durante el trimestre.

El margen de NOI de las mismas propiedades cayó 110 puntos básicos respecto al año pasado, pero se mantuvo en un saludable 64.1% en comparación con los niveles del Q1 de años anteriores. Obtuvimos un sólido crecimiento del NOI de las mismas propiedades del 3.1% durante el trimestre. A pesar del impacto de la desinversión, resultando en una cartera más pequeña, obtuvimos un FFO de $21.8 million para el trimestre, lo que refleja una mejora del 3.3% interanual, y por unidad, el FFO fue de $0.15, un aumento del 4.2% respecto al mismo periodo del año pasado.

En nuestra última conferencia de resultados, compartimos la siguiente fase de nuestra estrategia de desinversión para mejorar el valor tras nuestra revisión anual de la cartera, la cual se prevé que genere ingresos netos de capital de entre $125 million y $140 million; estamos progresando bien. En lo que va de año, ya hemos generado $39 million en ingresos netos a través de tres desinversiones. Compartiremos más detalles sobre ellas más adelante en la llamada. Estas desinversiones no solo han reforzado la calidad de nuestra cartera, sino que también nos han permitido recomprar 4.8 million o el 3.2% de nuestras unidades diluidas en circulación en el Q1.

Tras el Q1 y hasta finales de abril, recompramos un 1.2% adicional de nuestras unidades en circulación, lo que representa una reducción total del 4.4% en nuestro recuento de unidades. Ejecutamos estas recompras con un descuento significativo respecto a nuestro IFRS NAV, aportando valor directamente a nuestros inversores. Además, estos ingresos reforzaron aún más nuestro balance general, aumentando nuestro ratio de cobertura de intereses a 2.6 veces, con el ratio de deuda total sobre el valor contable bruto situándose en un saludable 40.9% y $236 million en liquidez disponible.

Continuaremos manteniendo un enfoque disciplinado en la rotación de capital, priorizando siempre la solidez y la flexibilidad de nuestro balance general. Seguiremos consolidando nuestra trayectoria de asignación prudente de capital, combinando el equilibrio entre las oportunidades a corto plazo y la creación de valor a largo plazo. Consideramos que el entorno de mercado actual requiere un enfoque equilibrado, que incluya recompras oportunistas de participaciones en un entorno de mercado público volátil y la preservación de la liquidez para estrategias de capital a largo plazo. Ahora, dejo que Dave tome la palabra para analizar algunos de los aspectos operativos más destacados.

Gracias, Brad. Estamos observando unos fundamentales saludables en todas nuestras regiones. El AMR de propiedades comparables continuó creciendo a un ritmo sólido del 5%. La ocupación general mejoró 10 puntos básicos interanuales, situándose en el 96.9%. Cayó ligeramente 20 puntos básicos respecto al trimestre anterior, pero se mantuvo por encima de nuestra media a largo plazo, dado que la media de 10 años suele situarse en el 96%.

Obtuvimos la mayor mejora interanual en la ocupación de propiedades comparables en Other Ontario, con un incremento de 90 puntos básicos junto a un crecimiento saludable del 4.5% en el AMR. En términos trimestrales, las mayores ganancias de ocupación se vieron en Ottawa y Vancouver, con incrementos de 30 puntos básicos y 10 puntos básicos, respectivamente. Ambas regiones también continúan registrando un crecimiento saludable del AMR dentro de la cartera de propiedades comparables.

Tuvimos un sólido comienzo de temporada en el Q1 mientras nos preparábamos para el periodo punta de alquileres de primavera y verano. Ejecutamos 475 nuevos contratos de arrendamiento durante el trimestre en toda la cartera, lo que supone un aumento del 3% en el volumen de alquileres en comparación con el mismo periodo del año pasado.

Seguimos capturando el potencial de aumento de rentas implícito en nuestra cartera mediante la rotación de inquilinos, aunque a un ritmo más moderado este trimestre. Desde el Q1 2023, hemos visto que las rentas de salida han crecido a una tasa de crecimiento anual compuesto de casi el 12%, mientras que el AMR vigente ha aumentado aproximadamente un 7%. Esto nos indica que los residentes que se mudan tienen rentas más cercanas al precio de mercado que en el pasado. Al mismo tiempo, las rentas de los nuevos residentes han seguido creciendo a una tasa de crecimiento anual compuesto saludable del 5% durante los últimos dos años. Como resultado, nuestra ganancia en arrendamiento (gain on lease) ha descendido de forma natural al 8.5% este trimestre, frente al 20.3% de hace un año. Es una tendencia que estamos observando en todo el sector a medida que las carteras se alinean mejor con las rentas de mercado.

La rotación de los últimos 12 meses se mantuvo estable en un 24.1% y la brecha de valoración a precios de mercado (mark-to-market) de nuestra cartera disminuyó al 23%, lo que sigue representando un valor implícito significativo en toda nuestra cartera. Esto da cuenta de la calidad de nuestras comunidades y del servicio que prestamos. También refleja un valor implícito real que respalda el potencial de crecimiento a largo plazo de nuestra cartera.

A medida que nos preparamos para la temporada alta de arrendamiento, hemos reforzado proactivamente nuestros esfuerzos de marketing para anticiparnos a la demanda, mantener la competitividad y asegurar que nuestras suites destaquen en internet. Es un esfuerzo enfocado en llegar a los residentes adecuados y mantener con fuerza el impulso de los arrendamientos.

Al mismo tiempo, este invierno ha traído más nieve y hielo de lo que hemos visto en años recientes, lo que ha incrementado los gastos de suministros y otros costes relacionados con el clima. Los grados día de calefacción en el Q1 aumentaron un 18% de media, incluyendo un incremento del 22% en Ottawa y del 19% tanto en el GTHA como en otros mercados de Ontario. Sobre una base de suite con media ponderada, los costes de suministros han aumentado un 18.1% respecto al año pasado, situándose en $521 por suite, lo que refleja una combinación de un mayor consumo y tarifas más altas. En conjunto, estos dos factores elevan los gastos operativos de la misma propiedad un 6.3% interanual.

La diapositiva 12 desglosa el aumento del gasto en suministros sobre una base de la misma propiedad. En el gráfico de la izquierda, verán que el 67% del incremento provino del gas natural, el 23% de la electricidad y el 15% del agua. El aumento del agua está vinculado en gran medida a una mayor ocupación y a un mayor número de residentes en nuestras suites, una tendencia que el sector ha observado en los últimos trimestres. En el lado derecho de la diapositiva, verán que el 61% del incremento se debió al aumento del consumo, impulsado por el aumento interanual del 18% en los grados día de calefacción medios en nuestras regiones. El incremento de las tarifas medias representó el 24% del aumento y el 19% está relacionado con el incremento de los impuestos sobre el carbono aplicados al gas natural.

El 15 de marzo de 2025, el gobierno federal eliminó el impuesto al carbono para el consumidor, con efecto a partir del 1 de abril. Sin el impuesto al carbono, el gasto en suministros para el Q1 habría sido $0.7 million inferior. Si el gasto en suministros se hubiera mantenido estable interanual, los márgenes operativos netos para el Q1 2025 habrían sido del 65.6% en comparación con los márgenes reportados del 64.1%. Se estima que la eliminación del impuesto al carbono proporcionará aproximadamente $1 million en ahorros para el resto de 2025.

Si observan la diapositiva 13, seguimos invirtiendo en mejoras de capital para mantener nuestra cartera en buen estado y seguir siendo competitivos. El CapEx de mantenimiento se mantiene en línea con los niveles históricos, y la mayor parte de nuestro gasto se destina a iniciativas de valor añadido para mejorar nuestra oferta y respaldar el crecimiento a largo plazo. Ahora cedo la palabra a Curt para que nos ofrezca una actualización de nuestro balance general.

Gracias, Dave. Revisamos y evaluamos nuestras tasas de capitalización (cap rates) internas y las valoraciones de las propiedades cada trimestre. Este proceso incluye la aportación de nuestro equipo interno de adquisiciones, tasadores externos y datos de mercado pertinentes. Basándonos en las transacciones recientes en nuestros mercados, los informes sectoriales disponibles al cierre del trimestre y las conversaciones con las partes interesadas, mantuvimos las cap rates sin cambios este trimestre y reajustamos las cap rates en Ottawa como resultado de las actividades de desinversión. Las cap rates medias para el total de las propiedades de inversión se mantuvieron consistentes con el cierre de 2024 en un 4.49%. Esto refleja una expansión de 32 puntos básicos en comparación con hace un año y de 67 puntos básicos desde el mínimo reciente de marzo de 2022. Nuestras recientes desinversiones siguen validando nuestras valoraciones y estamos vigilando de cerca el mercado de transacciones como parte de nuestro proceso de evaluación continuo.

A medida que continuamos ejecutando nuestro programa de reciclaje de capital y desplegamos capital hacia nuestro NCIB, el apalancamiento ha aumentado ligeramente. Sin embargo, esto se normalizará a medida que avancemos con nuestras desinversiones. Cabe destacar que estamos desplegando ese capital para recomprar unidades con un descuento significativo respecto a nuestra valoración IFRS, lo que genera una acreción inmediata para los tenedores de unidades y demuestra nuestra convicción en el valor a largo plazo de nuestra cartera. Como resultado, nuestra ratio deuda/GBV al cierre del trimestre aumentó 60 puntos básicos y se mantiene en un nivel saludable del 40.9% al cierre del trimestre.

Los costes de financiación continúan mostrando una tendencia a la baja, tanto en términos absolutos como como porcentaje de los ingresos. La proporción de los costes de financiación se situó en $14.6 million, o el 23.2% de los ingresos operativos este trimestre, frente a los $15.2 million, o el 24.5% de los ingresos operativos hace un año. Esto fue impulsado por un descenso de nuestro coste medio ponderado de la deuda hipotecaria al 3.31% desde el 3.37% de hace solo tres meses. Como pueden ver en esta diapositiva, hemos seguido escalonando metódicamente nuestros vencimientos hipotecarios para gestionar el riesgo y mantener la estabilidad de nuestro flujo de caja. Este trabajo continuo para optimizar nuestra estructura de financiación sigue dando sus frutos, ayudándonos a transformar un sólido desempeño de los ingresos en beneficios y resultados netos sólidos, incluso con los efectos de las recientes desinversiones.

Pasamos a la diapositiva 18. A principios de este año, concluimos nuestra evaluación integral de materialidad para comprender mejor qué temas de sostenibilidad son más relevantes para nuestro negocio y nuestros stakeholders. Este trabajo nos está ayudando a centrarnos en las áreas que son financieramente materiales, donde vemos riesgos y oportunidades reales. También nos ayuda a adoptar un enfoque práctico más centrado en nuestros esfuerzos de sostenibilidad, y verán eso reflejado en nuestro próximo informe de sostenibilidad en las próximas semanas. En ese sentido, cedo la palabra a Brad para que analice nuestra estrategia de asignación de activos y ofrezca sus comentarios finales.

Gracias, Curt. Comunicamos la Fase 1 de nuestro plan de desinversiones en el Q3 2023 con un objetivo de $75 million en ingresos netos de capital. Completamos esa fase al cierre del Q2 2024 con cuatro ventas de comunidades. Estos activos se vendieron a un precio agregado que representa una prima del 2% sobre el valor combinado bajo IFRS, generando unos ingresos netos totales de $97 million, superando nuestro objetivo original.

En nuestra conferencia del Q4 2024, presentamos la segunda fase de nuestro programa de desinversiones, con un objetivo de ventas de entre $200 million y $250 million y unos ingresos netos de capital de entre $125 million y $140 million. Me complace informar que vamos por buen camino, con una desinversión completada en el Q1 y otras dos programadas para cerrarse tras el trimestre. En lo que va de año, hemos completado o pagado más de $170 million en ventas de activos, lo que nos posiciona bien para alcanzar este objetivo anual.

Fieles a nuestro enfoque de larga trayectoria de reciclaje disciplinado de capital, hemos reasignado este capital de la forma más acrecentadora posible en este momento: recomprando nuestras propias unidades con un descuento significativo respecto a su valor intrínseco. Desde el 31 de diciembre de 2024, hemos adquirido activamente 6.7 million de nuestras unidades de fideicomiso, lo que representa el 4.4% de nuestro float diluido, con un descuento significativo respecto a nuestro valor neto de activos bajo IFRS, desbloqueando valor tangible inmediato para los tenedores de unidades. Los ingresos de nuestras desinversiones también nos han ayudado a fortalecer nuestro balance general al preservar la flexibilidad para hacer lo que mejor sabemos hacer: añadir valor a todo nuestro portafolio.

Pasando a la Diapositiva 23. A medida que seguimos trabajando en lo que consideramos un retorno a unos fundamentales más normalizados en el corto plazo, mantenemos nuestra confianza en los fundamentales a largo plazo del sector de viviendas de alquiler en Canadá. A pesar de la actual ola de finalización de obras, el número de viviendas de alquiler y condominios en construcción en nuestros mercados clave ya es aproximadamente un 5% inferior al de hace un año. Mirando un poco más allá, esas cifras cayeron cerca de un 30% interanual en el Q1, preparando el terreno para un mercado más equilibrado y respaldando unas perspectivas muy sólidas para los próximos dos años.

Al mismo tiempo, la incertidumbre, desde las tensiones comerciales globales hasta la mayor volatilidad económica, nos está afectando a todos. Muchos se encuentran entre ser compradores de vivienda por primera vez o tomar decisiones de propiedad distintas, mientras que los desafíos de asequibilidad siguen haciendo que el alquiler sea la opción más económica y accesible para una proporción creciente de la población. El sector multifamiliar sigue demostrando su resiliencia en todas las fases del ciclo y creemos que estamos excepcionalmente bien posicionados gracias a la solidez de nuestra plataforma operativa y la calidad de nuestros activos, lo que nos otorga una clara ventaja competitiva.

A nivel macroeconómico, Canadá sigue siendo un mercado resiliente y atractivo en comparación con muchos de sus homólogos globales. El FMI proyectó recientemente que el crecimiento del PIB de Canadá alcanzará el 1.6% en 2025, situándose como el segundo más alto del G7, solo por detrás de EE. UU. Esto refuerza nuestra visión a largo plazo y los sólidos fundamentos que respaldan nuestro sector.

Para concluir, hemos construido InterRent para rendir tanto en los ciclos económicos alcistas como bajistas; con la cartera adecuada, el equipo adecuado y la estrategia adecuada, confiamos en que podremos navegar este periodo transitorio y salir fortalecidos al otro lado. Gracias a todos por su tiempo y su continuo apoyo. Con esto, abrimos la sesión de preguntas.