Buenos días y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Getty Realty Corp. Esta llamada está siendo grabada. Tras la presentación, habrá una oportunidad para realizar preguntas. Antes de comenzar la llamada, Joshua Dicker, Vicepresidente Ejecutivo, Asesor Jurídico y Secretario de la compañía, leerá una declaración de safe harbor y proporcionará información sobre medidas financieras no GAAP. Adelante, señor.

Gracias, operador. Me gustaría agradecerles a todos por acompañarnos en la conferencia de resultados del primer trimestre de Getty Realty Corp. Ayer por la tarde, la compañía publicó sus resultados financieros y operativos correspondientes al trimestre finalizado el 03/31/2026. El Form 8-K y el comunicado de resultados están disponibles en la sección de Investor Relations de nuestro sitio en gettyrealty.com.

Ciertas declaraciones realizadas durante esta llamada no se basan en información histórica y pueden ser declaraciones prospectivas. Estas declaraciones reflejan las expectativas y creencias actuales de la dirección y están sujetas a tendencias, eventos e incertidumbres que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los descritos en las declaraciones prospectivas. Ejemplos de declaraciones prospectivas incluyen nuestra guidance de 2026 y pueden incluir declaraciones realizadas por la dirección, incluidas aquellas relativas al futuro desempeño financiero, operaciones futuras o planes y oportunidades de inversión de la compañía. Les advertimos que tales declaraciones reflejan nuestro mejor juicio basado en factores que actualmente conocemos y que los eventos o resultados reales podrían diferir materialmente. Les remito al Informe Anual de la compañía en el Form 10-K para el año finalizado el 12/31/2025, así como a cualquier presentación posterior ante la SEC para un análisis más detallado de los riesgos y otros factores que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de los expresados o implícitos en cualquier declaración prospectiva realizada hoy. No deben depositar una confianza indebida en las declaraciones prospectivas, que reflejan nuestra visión únicamente a fecha de hoy. La compañía no asume obligación alguna de actualizar ninguna declaración prospectiva que pueda realizarse durante esta llamada.

Asimismo, consulten nuestro comunicado de resultados para un análisis sobre nuestro uso de medidas financieras no GAAP, incluyendo nuestra definición de adjusted funds from operations, o AFFO, y nuestra conciliación de dichas medidas con el beneficio neto. Dicho esto, cedo la palabra a Christopher Constant, nuestro Chief Executive.

Gracias, Joshua Dicker. Buenos días a todos y bienvenidos a nuestra conferencia de resultados de 2026. Nos acompañan hoy en la llamada Brian Dickman, nuestro Chief Financial Officer, y RJ Ryan, nuestro Chief Investment Officer. Comenzaré la llamada de hoy presentando los aspectos más destacados del desempeño financiero y la actividad de inversión de Getty Realty Corp. en el primer trimestre; a continuación, RJ Ryan analizará nuestra cartera e inversiones con mayor detalle, y Brian Dickman proporcionará información adicional sobre nuestros resultados, el balance general y la guidance de AFFO por acción para 2026.

Me complace informar que Getty Realty Corp. ha tenido un comienzo sólido en 2026, destacado por un incremento interanual del 13.1% en nuestro alquiler base anualizado, un aumento del 6.8% en nuestro AFFO por acción y una revisión al alza de nuestro guidance de beneficios para todo el ejercicio 2026. La base de este crecimiento es nuestra cartera actual, que se encuentra esencialmente con ocupación completa, ha alcanzado el 100% en el cobro de alquileres y continúa demostrando una cobertura de alquiler estable. A pesar de la volatilidad derivada de los acontecimientos geopolíticos actuales, nuestros inquilinos y sus negocios han demostrado una vez más su resiliencia y capacidad de cumplimiento en condiciones operativas de cambio rápido.

Sobre esa base se suma el impacto del capital que hemos desplegado en 2025 y en lo que va de año. Estamos viendo los beneficios de las inversiones que hemos realizado en nuestra plataforma para acelerar el crecimiento, incluyendo un equipo de inversión más amplio, nuevas tecnologías y procesos mejorados. Además, esperamos capitalizar los mercados de transacciones favorables para propiedades de conveniencia y de retail automotriz durante todo el año. En lo que va de año, hemos invertido más de $34 million con un rendimiento de caja inicial del 8%.

Más allá de lo que hemos cerrado, tenemos aproximadamente $125 million en inversiones bajo contrato, así como una cartera de transacciones bajo cartas de intención no vinculantes firmadas que supera la cartera que se reveló en el momento de nuestra reciente oferta de acciones. Esta cartera está respaldada por una sólida posición de capital, ya que nuestras recientes actividades en los mercados de capitales nos han proporcionado una liquidez significativa y un coste de capital atractivo para financiar nuestros planes de negocio de 2026. Actualmente disponemos de más de $170 million en capital adelantado pendiente de liquidar, y nuestro revolver de $450 million está completamente sin utilizar.

Al analizar el espectro de oportunidades bajo contrato y en nuestra cartera de proyectos, confiamos en que podremos desplegar este capital de forma acrecentadora a medida que avance el año. Al pensar en el resto de 2026 y más allá, me da mucha tranquilidad la calidad de nuestra cartera, incluyendo su durabilidad probada y su diversificación continua. No tengo dudas de que la plataforma que hemos construido puede impulsar un crecimiento disciplinado a medida que seguimos aprovechando nuestra experiencia en la búsqueda, suscripción y cierre de inversiones en nuestros sectores principales de conveniencia y retail automotriz.

Mantenemos nuestro compromiso con un enfoque de suscripción disciplinado, que prioriza la propiedad de activos inmobiliarios en áreas metropolitanas de alta densidad o en crecimiento, con excelente acceso y visibilidad en mercados minoristas, y que se alquilan a operadores solventes bajo un contrato de alquiler triple neto a largo plazo. Los sectores en los que invertimos son amplios y fragmentados, y se benefician de las tendencias de consumo actuales de demanda, conveniencia, rapidez y servicio. A medida que estas industrias continúan consolidándose y volviéndose más institucionales, creemos que nuestro enfoque directo de sale-leaseback y nuestras relaciones más profundas en nuestros segmentos objetivo posicionan de manera única a Getty Realty Corp. para crecer tanto con minoristas establecidos como emergentes. Con esto, dejaré que RJ Ryan hable sobre nuestra cartera y actividades de inversión.

Gracias, Christopher Constant. Al cierre del trimestre, nuestra cartera de arrendamientos incluía 1,186 propiedades de arrendamiento neto y dos sitios de reurbanización activos. Excluyendo la reurbanización activa, la ocupación fue del 99.7% y nuestro plazo medio ponderado de arrendamiento fue de 10.1 años. Nuestra cartera de arrendamiento neto abarca 45 estados más Washington, D.C., con el 61% de nuestro alquiler base anualizado proveniente de las 50 principales MSAs, y el 77% de las 100 principales MSAs. Nuestros alquileres siguen estando bien cubiertos, con un ratio de cobertura de alquiler de inquilinos de los últimos 12 meses de 2.5x.

Pasando a nuestras actividades de inversión, durante el trimestre, invertimos $30.3 million en 29 propiedades con un rendimiento de caja inicial del 8%. El plazo medio ponderado de arrendamiento de los activos adquiridos durante el trimestre fue de 8.8 años. Entre los aspectos destacados de las inversiones de este trimestre se incluye la adquisición de 22 propiedades por $27.3 million, que incluyen 16 centros de servicio de automóviles y seis restaurantes de servicio rápido con ventanilla, y $3 million de financiación de desarrollo incremental para la construcción de múltiples centros de servicio de automóviles y restaurantes de servicio rápido con ventanilla nuevos.

Tras el cierre del trimestre, invertimos $4.1 million adicionales, lo que eleva nuestra inversión total en lo que va de año a $34.4 million con un rendimiento de caja inicial del 8%. Nuestra actividad en lo que va de año incluyó la adquisición de varios arrendamientos netos que consideramos un complemento para nuestro negocio principal de sale-leaseback. Esto impulsó un plazo medio ponderado de arrendamiento más corto que nuestra actividad de inversión habitual, pero también nos permitió añadir 11 nuevos inquilinos a la cartera y ejecutar adquisiciones granulares con un precio de compra medio de $1.2 million.

De cara al futuro, como mencionó Christopher Constant, actualmente tenemos aproximadamente $125 million en inversiones bajo contrato y una importante cartera de inversiones bajo cartas de intención firmadas. Estas transacciones se distribuyen en nuestros cuatro sectores de conveniencia y venta minorista de automoción, y son predominantemente sale-leasebacks de relación y oportunidades de financiación de desarrollo con nuevos plazos de arrendamiento de 15 a 20 años. Los rendimientos de caja iniciales para estas oportunidades de inversión se sitúan en el rango del 7% medio-alto.

Pasando a nuestras actividades de gestión de activos, como se anunció anteriormente, extendimos cinco arrendamientos unitarios que totalizan $11.3 million de ABR, o el 5% del ABR total, durante el primer trimestre. El beneficio neto de estas extensiones de arrendamiento fue un aumento de nuestro plazo medio ponderado de arrendamiento y una reducción significativa del ABR que vence en 2027. Además, vendimos dos propiedades durante el trimestre por unos ingresos brutos de $3.7 million.

Dicho esto, cedo la palabra a Brian Dickman para que analice nuestros resultados financieros.

Gracias, RJ Ryan. Buenos días a todos. Para el primer trimestre de 2026, informamos un AFFO por acción de $0.63, lo que supone un incremento del 6.8% respecto al primer trimestre de 2025. El FFO y el beneficio neto del trimestre fueron de $0.69 y $0.43 por acción, respectivamente. Pueden encontrar una descripción más detallada de nuestros resultados trimestrales en nuestro comunicado de resultados, y nuestra presentación corporativa contiene información adicional sobre el crecimiento de nuestros beneficios y del dividendo por acción durante los últimos años.

Comenzando con algunos detalles sobre los gastos de G&A, la dirección se centra en la ratio de G&A, excluyendo la compensación basada en acciones y los costes de jubilación no recurrentes, respecto a los ingresos por alquileres en efectivo e intereses. Esa ratio fue del 9.2% para el trimestre finalizado el 03/31/2026, lo que supone una mejora de 130 puntos básicos respecto al mismo periodo de 2025. Como mencionamos en nuestra última conferencia, esperamos que el crecimiento de los G&A sea inferior al 2% en 2026 y que nuestra ratio de G&A caiga por debajo del 9% a medida que nos centramos en el control de gastos y en continuar escalando la compañía.

Pasando al balance general y la liquidez, al 03/31/2026, la deuda neta sobre EBITDA fue de 5.1x, o 4.2x incluyendo el impacto de los forward de capital no liquidados, siendo ambos cifras favorables en comparación con nuestro objetivo de apalancamiento de 4.5x a 5.5x. La cobertura de cargos fijos para el trimestre fue de 4x. Durante el primer trimestre, recibimos $250 million de nuestra emisión de bonos no garantizados previamente anunciada y utilizamos los fondos para amortizar las deudas bajo nuestra línea de crédito revolving. Terminamos el trimestre con $1 billion en bonos no garantizados en circulación, con un tipo de interés medio ponderado del 4.5% y un vencimiento medio ponderado de seis años. Disponemos de la capacidad total de endeudamiento bajo nuestra línea de crédito revolving de $450 million y no tenemos vencimientos de deuda hasta junio de 2028.

En febrero, impulsados por nuestra creciente cartera de inversiones y el sólido desempeño de nuestras acciones al inicio del año, captamos $130 million de nuevo capital ordinario en una oferta overnight. Esas acciones se vendieron sobre una base forward, y actualmente tenemos un total de 5.5 million de acciones sujetas a acuerdos de venta forward vigentes que, tras su liquidación, se prevé que generen unos ingresos brutos de aproximadamente $171.5 million.

Como mencionó Christopher Constant, contamos con una posición de capital muy sólida, con más de $625 million de liquidez total, y disponemos de capital más que suficiente para financiar nuestra cartera de proyectos bajo contrato y realizar inversiones adicionales a medida que seguimos captando nuevas oportunidades.

En cuanto a nuestras perspectivas de beneficios, como resultado de nuestras actividades en lo que va de año, vamos a elevar nuestra guidance de AFFO por acción para todo el ejercicio 2026 a un rango de $2.50 a $2.52, frente al rango anterior de $2.48 a $2.50. Como recordatorio, nuestra guidance refleja la tasa de ejecución actual de nuestra cartera vigente, con cierta variabilidad en los gastos y en las pérdidas crediticias, y no incluye ninguna inversión prospectiva ni actividades en los mercados de capitales. Consideramos que este enfoque sigue siendo adecuado para nuestro negocio y esperamos informar a todos sobre el impacto positivo que nuestro programa de inversiones tiene en nuestros beneficios a medida que avance el año.

Dicho esto, pediré al operador que abra la sesión de preguntas.

Gracias. Señoras y señores, procederemos ahora con la sesión de preguntas y respuestas. Puede pulsar la tecla estrella y luego el 2 si desea salir de la cola de preguntas. Por favor, pulse la tecla estrella y luego el 1. La primera pregunta es de Mitch Germain, de Citizens Bank. Adelante, por favor.

Gracias, y felicidades por el trimestre. Christopher Constant, ¿a qué cree que se debe el aumento del impulso en la cartera de inversiones? Sé que, obviamente, han realizado algunas inversiones en personal. ¿Se debe más a que los vendedores están racionalizando sus expectativas de precios? ¿Hay algo concreto que pueda señalar?

Creo que es un poco todo lo anterior, ¿verdad? Obviamente, al contar con más responsables de operaciones en Getty Realty Corp., hay una mayor actividad de desarrollo de negocio. A medida que la cartera ha crecido, lógicamente disponemos de más relaciones de las que podemos nutrirnos.

Pero sí creo que existe un elemento de crecimiento empresarial. La tendencia hacia la consolidación continúa, sin duda, en todos los sectores en los que invertimos. Y a medida que las empresas evalúan sus necesidades de capital, creo que el mercado de sale-leaseback se está volviendo más atractivo, funcionando en ciertos casos como un complemento a otras fuentes de financiación, como la deuda o incluso el capital propio.

Así que creo que es una combinación. Lo que diría es que la mayoría de nuestras conversaciones giran en torno al crecimiento, y los interlocutores se muestran constructivos respecto a la dinámica actual de precios en los distintos sectores. Lo percibimos claramente en nuestra cartera y en nuestro pipeline, y creo que por eso se nota ese tono positivo en nuestro discurso y en los resultados del trimestre.

¿Se están volviendo más selectivos en cuanto a los sectores a los que asignan capital? ¿O están abiertos a operar en todos sus ámbitos de inversión?

Somos inversores enfocados. Por naturaleza, eso nos hace algo selectivos. Pero dentro de los cuatro sectores en los que invertimos, nos entusiasman los cuatro por igual. El pipeline más amplio bajo contrato, y lo que hay detrás de este, incluye numerosas oportunidades en todos esos verticales.

Perfecto. La última por mi parte. Brian Dickman, ha hablado de la escalabilidad de la plataforma. ¿Podría destacar quizá algunas de las medidas que han tomado para ganar algo más de eficiencia?

Sí. Creo que ya han escuchado tanto a Christopher Constant como a RJ Ryan, e incluso en conferencias anteriores a Mark Olear, hablar sobre lo que hemos estado haciendo en cuanto a tecnología y mejora de procesos. Así que, ciertamente, creo que esas medidas están teniendo un impacto. Pero también creo que todos entendemos que las plataformas de net lease son inherentemente muy escalables. Hemos estado invirtiendo en la plataforma durante varios años y, sumado a algunas de las dinámicas de mercado que mencionó Christopher Constant, creo que finalmente estamos empezando a recoger los frutos de esos esfuerzos.

Enhorabuena.

La siguiente pregunta es de Upal Rana, de KeyBanc Capital Markets.

Gracias. Christopher Constant, con el pipeline en crecimiento, tengo curiosidad por saber qué está viendo en el mercado en cuanto a operaciones de carteras de mayor tamaño.

Sí. Quiero decir, creo que lo que cerramos este trimestre fue más granular en términos de, quizás, algunas adquisiciones de activos individuales. Pero el pipeline más amplio y las oportunidades que estamos evaluando presentan una combinación de lo que yo llamaría carteras de tamaño medio a grandes. Y, de nuevo, vuelvo a lo que dije en la pregunta anterior: nuestros operadores buscan seguir creciendo y consolidándose. Y ese tipo de transacciones de M&A de mercado medio o una cartera más grande ciertamente sugieren que existe un componente de financiación mediante sale-leaseback para ayudar a cerrar esos acuerdos.

De acuerdo. Perfecto. Y luego, Brian Dickman, su coste de capital no ha mejorado materialmente este año, y tiene casi $170 million en equity a futuro y también en el revolver. Así que me gustaría conocer su opinión sobre su estrategia de uso de capital de cara a 2026 y si existe algún apetito adicional para captar aún más capital.

Sí. Gracias, Upal Rana. Son observaciones acertadas y no pasamos por alto lo relativo al coste de capital, pero diría que nuestra estrategia, por así decirlo, en torno a la captación y asignación de capital realmente no ha cambiado. Vamos a mantener el apalancamiento en ese rango de 4.5x a 5.5x. Vamos a buscar mantener el pipeline al menos parcialmente financiado para tener cierta certeza sobre ese coste de capital. Así que creo que esos componentes fundamentales no han cambiado.

Al mirar este año, creo que nos verá recurrir al revolver para la parte de deuda y liquidar nuevamente ese equity para mantener el apalancamiento. Y en cuanto a equity adicional más allá de eso, creo que, como siempre, será una combinación del pipeline, la magnitud de dicho pipeline, el precio al que se están valorando esos acuerdos y el nivel en el que cotiza la acción y nuestro coste de capital. Pero no veo ningún cambio en la estrategia. Creo que si observa los últimos años, así es como hemos ejecutado, y preveo que haremos lo mismo durante este año y en el futuro.

De acuerdo. Perfecto. Gracias.

La siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS. Adelante, por favor.

Buenos días. Gracias por aceptar mi pregunta. ¿Podría hablar un poco sobre la deuda incobrable? ¿Están detectando algún desafío dentro de la cartera? Y también, ¿podría actualizarnos sobre cómo se ha integrado la deuda incobrable en su guidance para 2026 y si esto ha cambiado desde principios de año? Gracias.

Michael Goldsmith, trataré ese tema. Partiendo de atrás hacia adelante, utilizamos un supuesto de aproximadamente 25 puntos básicos para pérdidas crediticias. No experimentamos nada de eso en el primer trimestre. Diría que también es una cifra conservadora en comparación con periodos de tiempo más largos. Por tanto, eso es lo que sigue integrado en la guidance de cara al futuro. Además, la cartera en sí es bastante sana. No hay nada que alcance el nivel de una lista de vigilancia para nosotros, y no anticipamos nada a corto o medio plazo que nos genere preocupaciones significativas en torno a las pérdidas crediticias de la cartera. Como sabemos, se trata de negocios de tipo defensivo, esenciales y no discrecionales. Obviamente, hay mucho ruido geopolítico y macroeconómico, pero al día de hoy, los inquilinos siguen cumpliendo. Las empresas siguen funcionando. Y aunque creemos que es prudente incluir un supuesto de pérdidas crediticias en nuestra guidance, no hay nada inminente que nos preocupe, como ya he dicho.

Gracias por ello, Brian Dickman. Creo que esto se ha mencionado en algunas de las otras conferencias de resultados de net lease, pero el cierre de algunas tiendas de 7-Eleven —más que nada las ubicaciones más pequeñas—; solo quería tener una idea de cómo influye eso, si es que influye, en su cartera, o cómo están planteando su cartera y cómo piensan posicionarse en el sector de las tiendas de conveniencia (c-store) de ahora en adelante. Gracias.

Claro. Empezaré yo, y quizás RJ Ryan quiera añadir algunos comentarios. 7-Eleven es uno de nuestros inquilinos, pero no está entre nuestros 20 principales. En una escala más amplia, esta es una tendencia de la que llevamos años hablando con los inversores. La tienda de conveniencia es cada vez más grande y compleja. La importancia de la alimentación, la bebida y la marca para impulsar las visitas de clientes a la tienda no es una tendencia nueva. Con una cartera del tamaño de la de 7-Eleven, es lógico que tengan tiendas más pequeñas, y se están centrando en la tienda de mayor tamaño para competir con otras marcas que pueden estar incluso ligeramente por delante de ellos.

Desde nuestro punto de vista, dado que llevamos mucho tiempo en el negocio de las tiendas de conveniencia, esto es muy coherente con lo que están haciendo nuestros inquilinos. Si observan la actividad de adquisiciones que cerramos en el sector de c-stores el año pasado —creo que nuestra gran transacción en el cuarto trimestre—, el tamaño medio de las tiendas era de 7,000 o 8,000 pies cuadrados. Así es como es una c-store moderna: gran enfoque en alimentación, importancia de la marca, programas de fidelización y, por supuesto, siguen vendiendo combustible y mercancía tradicional, pero es mucho más que la antigua c-store. Lo otro que diría es que tenemos algunos de los activos más antiguos que formaban parte del negocio heredado. Esos son los contratos de arrendamiento que se renovaron este trimestre. Siguen siendo rentables. Cuando tienes una tienda muy bien ubicada, quizás algo más pequeña, esas siguen generando dinero para nuestros inquilinos. Estamos muy satisfechos de haber logrado la extensión de esos contratos, y nuestros inquilinos querían quedarse allí.

Coincido con lo que dice Christopher Constant. 7-Eleven anunció esos cierres. De nuevo, destacaría que también anunciaron que aproximadamente un tercio de esos cierres, numéricamente, serán reaperturas planificadas o nuevas tiendas en ese formato más grande. Creo que es un reflejo no solo de la industria, sino, francamente, de cuál es la estrategia de inversión de Getty Realty Corp. y de lo que hemos ejecutado ciertamente durante los últimos años, si no más allá, y de cómo ha evolucionado nuestra cartera. Simplemente muestra la evolución del espacio C&G y dónde estamos enfocados nosotros y otros.

Muchas gracias. Buena suerte en el segundo trimestre. Gracias, Brian Dickman.

Gracias. La siguiente pregunta es de Brad Heffern, de RBC Capital Markets.

Sí. Hola, buenos días a todos. Una pregunta sobre la guerra y los precios de la gasolina. Sé que la mayor parte del margen de las c-stores se genera dentro de la tienda, pero a veces tienen dificultades para repercutir los precios más altos de la gasolina de inmediato, o quizás los clientes tienen menos dinero para gastar dentro de la tienda. También puede haber una demanda de capital de trabajo.

Solo tengo curiosidad: ¿Creen que esto tendrá algún impacto neto en sus inquilinos? ¿O creen que podrán resistirlo?

Es una excelente pregunta y una que nos han planteado en muchas de nuestras reuniones recientemente. Al comenzar el año, lo positivo de nuestro negocio en la parte de combustible es que partíamos de precios de combustible al por menor que eran inferiores a $3 por galón a nivel nacional. También iniciamos el año con márgenes de combustible que, de media, superaban los $0.40 o quizás los $0.45. No es un máximo histórico, pero es una cifra muy saludable.

Y tiene razón, normalmente nuestros inquilinos han tenido dificultades para repercutir el 100% del incremento cuando ha habido un rápido ascenso del petróleo. Lo que yo le diría es que, si observa algunos de los datos nacionales, casi todo ese incremento se ha repercutido. Así que, si los márgenes estaban en la franja alta de los $0.40, siguen estando por encima de $0.40 a nivel nacional. Y lo que ocurre después es que, cuando el precio del petróleo baja, normalmente nuestros inquilinos pueden ampliar un poco su margen o mantener los precios de venta al por menor.

Por tanto, hasta la fecha, los inquilinos siguen viendo que el margen de combustible —la parte de combustible del negocio— se mantiene saludable. Las conversaciones que hemos mantenido con los inquilinos se centran más en la duración de esto, la salud del consumidor y en seguir impulsando la afluencia de clientes a la tienda. Mantenemos conversaciones periódicas con los inquilinos y, de nuevo, lo que se observa en nuestra cartera es que el negocio de las tiendas de conveniencia sigue siendo altamente rentable. La parte de la gasolina sigue siendo altamente rentable. Y los inquilinos simplemente intentan atraer clientes a la tienda para la parte de su negocio con mayores márgenes.

De acuerdo. Entendido. Gracias por ello. Y luego, Brian Dickman, sobre el guidance, obviamente cerraron adquisiciones en el primer trimestre. No parece ser suficiente para que el guidance suba un 1%. ¿Podría explicarnos qué impulsó eso? Supongo que parte de ello fue la ampliación de capital, pero ¿hay algo más que quiera destacar?

Sí. En realidad hay dos componentes. El patrimonio por sí mismo no habría afectado al primer trimestre. Existe el impacto de la actividad de inversión. También está la materialización de lo que se había supuesto en torno a las pérdidas crediticias y la variabilidad de los gastos, que mencionamos como los factores que impulsan la variabilidad en el rango.

Nuevamente, no tuvimos pérdidas crediticias en el primer trimestre. Los gastos, por lo general, se situaron en el presupuesto o por debajo de este. Así que se trata realmente de la combinación de esas dos cuestiones: el desempeño real frente a lo previsto, sumado a la actividad de inversión.

Y también, para ser sinceros, a veces, cuando se trabaja con cientos y se trata con céntimos, el redondeo también influye. Puede que no hayan sido dos céntimos exactos, pero tras el redondeo, así es como nos ha quedado.

De acuerdo. Entendido. Gracias.

Gracias. La siguiente pregunta es de Wes Golladay, de Baird. Adelante, por favor.

Si observamos las tasas de capitalización (cap rates), creo que sus perspectivas apuntan a un rango de entre el 7,5% y el 7,9%. Es un poco más bajo en comparación con lo que han hecho en los últimos trimestres. ¿Se debe principalmente a una combinación de un menor número de promociones o simplemente a diferentes categorías en el pipeline?

Creo que es todo lo anterior. Obviamente, con el capital que hemos captado, hay muchas más transacciones, en términos generales, en el mercado que rondan ese 7,5%. Esto nos permite captar algunas de esas operaciones, mantener el diferencial saludable que buscamos y combinarlas con los acuerdos que se sitúan en el rango del 7,5% al 8%.

Creo que por eso vieron que nuestro pipeline aumentó y por eso seguimos comentando parte de la actividad que hay detrás. ¿Quieres añadir algo, RJ Ryan?

Sí. Ese es el rango en el que hemos estado operando desde hace tiempo. En línea con lo que dice Christopher Constant, espero que sigamos estando bastante activos en ese rango de entre el 7,5% y el 7,9%. Pero tenemos la oportunidad de ampliar nuestra actividad en el extremo inferior y aun así mantener el promedio en ese rango del 7,5% al 7,9%. Nos sentimos bastante seguros de nuestra capacidad para lograrlo.

De acuerdo. Gracias. Y solo una pregunta de cuestiones administrativas. ¿Qué previsiones tienen para los gastos generales y administrativos (G&A) para todo el año?

Debería rondar los $20 million, Wes Golladay. Más o menos.

De acuerdo. Muchas gracias.

Y eso se refiere a la cifra de G&A en efectivo. Para que quede claro, creo que estamos en el 5.2% este trimestre. El primer y segundo trimestre suelen ser un poco más elevados, pero la cifra se modera durante la segunda mitad del año. Así que ese rango de $20 million sería la cifra de G&A en efectivo.

De acuerdo. Muchas gracias.

La siguiente pregunta es de Jenna Gallen, de Bank of America. Adelante, por favor. Gracias. Buenos días y felicidades por los resultados del primer trimestre.

¿Podría desglosar de forma general cuánto de la cartera de $125 million corresponde a adquisiciones y cuánto a financiación de proyectos? Si pudiera recordárnoslo, los proyectos de desarrollo, ¿tienen normalmente un plazo de construcción de tres, cuatro o cinco trimestres?

Hola, Jenna Gallen. Soy RJ Ryan. La cartera de $125 million está —y esto coincide con lo que dijimos en nuestra última llamada hace unos 60 días— orientada hacia la financiación de proyectos, que generalmente tiene un horizonte temporal de entre 3 y 12 meses.

Hemos sumado más transacciones de tipo sale-leaseback y adquisición-leaseback más tradicionales, pero la cartera en sí, tal como está ahora, está más sesgada hacia esa financiación de proyectos.

Gracias.

Gracias.

La última pregunta que tenemos es de Michael Gorman, de BTIG. Adelante, por favor.

Sí. Gracias. Buenos días. Solo una pregunta rápida. Obviamente, la cobertura del alquiler se mantuvo bastante sólida en el trimestre frente al cuarto trimestre del año pasado, pero hubo algunos movimientos notables dentro de las diferentes categorías que desglosan en la presentación. ¿Hay algo específico que destacar en cuanto a las tendencias de los inquilinos entre esas distintas categorías? ¿O algo en particular que estén observando por parte del consumidor que pueda estar impulsando esos movimientos entre las diferentes categorías que desglosan? Gracias.

Hola, Michael Gorman. La respuesta corta es no. Un detalle que me gustaría destacar: tenemos un desfase de tres meses. Por tanto, los datos que estamos analizando son hasta el 31/12/2025. No habrían captado el rendimiento del primer trimestre, aunque Christopher Constant hizo referencia a algunas de las conversaciones e información anecdótica que estamos recibiendo de los inquilinos, de modo que tampoco esperamos cambios significativos en el Q1. Volviendo a los datos que mencionaba, cuando los analizamos con un nivel de detalle ligeramente mayor —por contrato de arrendamiento, por tipo de propiedad— vemos resultados muy, muy consistentes frente al trimestre anterior. A veces, un inquilino o un contrato simplemente se sitúa a un lado o al otro de los puntos de inflexión, y de hecho vemos eso con bastante frecuencia. Un inquilino que ronda el 2.5x podría ser 2.4x en un periodo y 2.6x en el siguiente, y eso se observa más de lo que cabría esperar en torno a esos puntos de inflexión. Pero desde una perspectiva general, es muy similar, muy consistente y muy estable trimestre tras trimestre en los cuatro tipos de propiedad.

Genial. Muchas gracias. Gracias.

En este punto, no hay más preguntas. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Christopher Constant para sus comentarios de cierre. Adelante, señor.

Gracias, operador, y gracias a todos por participar en nuestra conferencia de esta mañana. Estamos muy satisfechos con el inicio del año. Esperamos volver a hablar con todos ustedes cuando presentemos los resultados del segundo trimestre en julio.

Gracias.

Damas y caballeros, con esto concluye la conferencia de hoy. Gracias por acompañarnos. Pueden proceder a desconectar sus líneas.