Buenos días. Mi nombre es Lily y seré su operadora de la conferencia el día de hoy. En este momento, me gustaría dar la bienvenida a todos a la conferencia de resultados del tercer trimestre de 2025 de Granite REIT. [Instrucciones del operador] En esta llamada de esta mañana nos acompañan Kevan Gorrie, Presidente y Chief Executive Officer; y Teresa Neto, Chief Financial Officer.

Ahora cedo la palabra a Teresa Neto para repasar ciertos avisos legales.

Buenos días a todos. Antes de comenzar la llamada de hoy, me gustaría recordarles que las declaraciones e información vertidas en la discusión de hoy pueden constituir declaraciones e información prospectiva, y que los resultados reales podrían diferir materialmente de cualquier conclusión, previsión o proyección. Estas declaraciones e información se basan en ciertos hechos o supuestos materiales, reflejan las expectativas actuales de la dirección y están sujetas a riesgos y incertidumbres, tanto conocidos como desconocidos, que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las declaraciones o información prospectiva. Estos riesgos, incertidumbres, factores materiales y supuestos aplicados al realizar declaraciones o información prospectiva se analizan en los documentos materiales presentados por Granite ante los Canadian Securities Administrators y la U.S. Securities and Exchange Commission periódicamente, incluyendo la sección de Factores de Riesgo de su formulario de información anual para 2024, el análisis y discusión de la dirección de Granite para el año finalizado el 31 de diciembre de 2024, presentado el 26 de febrero de 2025, y para el trimestre finalizado el 30 de septiembre de 2025, presentado el 5 de noviembre de 2025.

Granite publicó resultados en el Q3 2025 superiores al Q2 y en línea con el pronóstico anual y la guidance de la dirección, lo que refleja la continua solidez de nuestros fundamentos operativos respaldada por un fuerte crecimiento del NOI, que representa $0.06 por unidad de los $0.09 por unidad de crecimiento en FFO de un trimestre respecto al trimestre anterior. El FFO por unidad en el Q3 fue de $1.48, lo que representa un aumento de $0.09, o 6.5%, respecto al Q2 '25, y un aumento de $0.13, o 9.6%, en comparación con el mismo trimestre del año anterior. El crecimiento del NOI este trimestre se deriva principalmente de un sólido crecimiento del NOI en propiedades comparables, potenciado por diferenciales de arrendamiento (leasing spreads) del 88% y el arrendamiento de unidades previamente vacantes en Canadá y Estados Unidos. El crecimiento del NOI se vio reforzado además por las adquisiciones en Florida completadas el trimestre pasado.

El AFFO por unidad en el Q3 '25 fue de $1.26, lo que supone $0.03 más en relación con el Q2, y $0.04 más en relación con el mismo trimestre del año pasado; el aumento frente al Q2 se debió principalmente al crecimiento del FFO y a menores costes de arrendamiento debido al calendario de rotación de contratos, compensado parcialmente por mayores gastos de capital incurridos. Los gastos de capital relacionados con el AFFO incurridos en el trimestre totalizaron $10.5 million, lo que supone un aumento de $2.5 million respecto al Q2, y $5.3 million más que en el mismo trimestre del año pasado. Para 2025, seguimos esperando que los gastos de capital relacionados con el AFFO se sitúen en aproximadamente $40 million para el año, cifra que se mantiene sin cambios respecto a nuestras estimaciones proporcionadas anteriormente.

El NOI de la misma propiedad para el Q3 se mantuvo sólido, con un incremento del 5.2% en términos de moneda constante y un 8.4% incluyendo los efectos de divisas. El crecimiento del NOI de la misma propiedad fue impulsado principalmente por el IPC y los aumentos de alquiler contractual en todas las regiones, los diferenciales de arrendamiento positivos en las renovaciones de contratos, principalmente en EE. UU. y Canadá, el arrendamiento de unidades previamente vacantes en EE. UU. y Canadá, y la expiración de un periodo de alquiler gratuito en una propiedad en Estados Unidos. Dada la continua y fuerte actividad de arrendamiento en el tercer trimestre de '25, estamos aumentando nuestra guidance para el año y estrechando el rango para el NOI de la misma propiedad en moneda constante, basado en un promedio de 4 trimestres, para situarse aproximadamente entre el 5.4% y el 6.2%, frente al rango de entre 5% y 6.5% proporcionado anteriormente.

Los gastos de G&A para el trimestre fueron de $14.1 million, lo que supone $0.9 million más que el mismo trimestre del año pasado y $4.1 million más que el Q2. La principal variación respecto al Q2 es el ajuste desfavorable de $4.2 million en el valor razonable de los pasivos por compensación no monetaria, los cuales no impactan las métricas de FFO y AFFO de Granite. Para el cuarto trimestre, esperamos que los gastos de G&A que impactan el FFO y el AFFO sean de aproximadamente $10.5 million.

El gasto por intereses fue ligeramente superior en el Q3 2025 en comparación con el Q2 por $0.5 million, mientras que los ingresos por intereses se mantuvieron estables respecto al Q2. El ligero aumento en el gasto por intereses fue impulsado principalmente por las disposiciones de la línea de crédito para financiar las adquisiciones en Florida del trimestre pasado. El coste medio ponderado de la deuda de Granite es actualmente del 2.7%, y el plazo medio ponderado de vencimiento de la deuda es de 3.6 años. Con el próximo vencimiento de deuda de Granite en septiembre de '26, seguimos esperando que el gasto por intereses se mantenga estable durante los próximos 4 trimestres aproximadamente, en torno a los $24.5 million por trimestre, salvo que se realicen nuevas transacciones.

El impuesto sobre la renta corriente del Q3 2025 fue de $3 million, lo que supone $0.3 million más en comparación con el año anterior y se mantuvo estable respecto al Q2. Para el cuarto trimestre de '25, esperamos que los impuestos sobre la renta corrientes se sitúen también en aproximadamente $3 million. Al igual que en años anteriores, Granite podría registrar un crédito en los impuestos sobre la renta corrientes de aproximadamente $1.8 million en el Q4, debido a la reversión de provisiones fiscales de años anteriores. Sin embargo, no podemos confirmar la certeza de dicho crédito hasta el 31 de diciembre, y nuestra guidance no contempla ninguna reversión de provisiones fiscales.

Respecto a las perspectivas para '25, Granite está aumentando su guidance para 2025 y estrechando los rangos en relación con las estimaciones proporcionadas anteriormente. Las perspectivas actuales de Granite reflejan las renovaciones de contratos y el nuevo arrendamiento de espacios vacantes completados en lo que va de año, lo que ha incrementado las estimaciones generales del NOI. Las perspectivas actuales reflejan las adquisiciones en Florida, pero no incluyen ninguna hipótesis sobre posibles desinversiones de propiedades. Además, las perspectivas actuales reflejan la actividad de financiación y de NCIB realizada en la primera mitad de 2025, e incorporan el impacto positivo en el FFO en lo que va de año derivado de la debilidad del dólar canadiense frente al euro y al dólar estadounidense. Por tanto, para el FFO por unidad, estamos elevando la guidance respecto al trimestre pasado al rango de $5.83 a $5.90, lo que representa un incremento aproximado del 7% al 9% respecto a '24. Para el AFFO por unidad, estamos elevando la guidance al rango de $5.03 a $5.10, lo que representa un aumento del 4% al 5% respecto a 2024.

El balance general de Granite sigue siendo sólido. Las propiedades de inversión sumaron $9.1 billion al cierre del trimestre, cifra que excluye $370.7 million de 6 activos mantenidos para la venta, en línea con el mensaje de Granite el trimestre pasado sobre su programa de desinversión. El incremento en las propiedades de inversión respecto al trimestre anterior se debió principalmente a $156.5 million de ganancias por conversión de divisas en las propiedades de inversión de Granite en el extranjero, impulsadas por un aumento del 2.3% en el tipo de cambio al contado del dólar estadounidense y un aumento del 1.9% en el tipo de cambio al contado del euro respecto al Q2, compensado parcialmente por pérdidas netas de valor razonable de $34.6 million. La tasa de capitalización (cap rate) media ponderada total del Trust es del 5.6% sobre el NOI actual, lo que supone un aumento de 5 puntos básicos respecto al cierre del Q2, y un incremento de 32 puntos básicos desde el mismo trimestre del año pasado.

El ratio de apalancamiento neto al cierre del trimestre fue del 35%, una disminución de 100 puntos básicos respecto al trimestre anterior. La relación deuda neta/EBITDA fue de 7x, un ligero descenso frente al 7.1x del Q2, y se mantiene estable respecto al mismo trimestre del año pasado. Los ratios de apalancamiento clave de Granite permanecieron ligeramente elevados debido a la clasificación de los 6 activos mantenidos para la venta, ya que se excluyen de las propiedades de inversión, lo que resulta en una disminución del denominador para el ratio de apalancamiento neto. Además, Granite ha incrementado su deuda no garantizada debido al uso de la línea de crédito para financiar las adquisiciones en Florida, lo que resultó en un saldo pendiente de $78 million al cierre del trimestre. Granite espera que estos ratios se normalicen una vez completadas las ventas de activos. La liquidez del trust es de aproximadamente $1 billion, lo que representa una caja disponible de aproximadamente $109 million y una línea operativa no dispuesta de aproximadamente $918 million. A día de hoy, Granite tiene $79.5 million dispuestos de la línea de crédito y $3 million en cartas de crédito pendientes. Granite espera reducir el saldo de la línea de crédito a lo largo de '26 mediante el flujo de caja libre de las operaciones o con los ingresos procedentes de la desinversión de ciertas propiedades, salvo que se produzcan otras transacciones importantes. Cedo ahora la palabra a Kevan. Gracias.

Gracias, Teresa. Como de costumbre, seré breve en mis comentarios y espero aportar algo de contexto útil a nuestros resultados. Como mencionó Teresa, nuestros resultados del Q3 estuvieron en línea con las expectativas, impulsados por el sólido impulso en el arrendamiento y el crecimiento del NOI. Y como pueden ver en nuestra actualización de la guidance de cierre de año, esperamos que nuestro desempeño financiero continúe fortaleciéndose durante el resto del año. En primer lugar, el sólido impulso en el arrendamiento continuó, ya que el equipo ejecutó más de 400,000 square feet de nuevos contratos de arrendamiento en el trimestre, y prorrogó 6 contratos relacionados con vencimientos en el cuarto trimestre de 2025 y en 2026, lo que representa algo más de 2.3 million square feet.

En este trimestre, como pueden observar, el incremento en las renovaciones en el tercer trimestre fue extremadamente sólido, alcanzando el 88% de los 1.85 million square feet de vencimientos del Q3 en el GTA y EE. UU. Ya hemos renovado, aproximadamente, el 81% de nuestros vencimientos de 2025 con un aumento medio ponderado de aproximadamente el 47%. Y esto excluye el incremento en el nuevo contrato en Atlanta, donde el equipo logró un aumento en la tasa de alquiler del 58% respecto a los alquileres que vencían al cierre del primer trimestre.

Continuando con el tema de arrendamientos, algunos comentarios sobre datos de mercado relevantes. 8 de nuestros 16 mercados en Norteamérica reportaron una vacante de mercado plana o en descenso respecto al segundo trimestre, y todos los mercados de nuestra cartera reportaron una absorción neta positiva en el trimestre, liderados por Dallas-Fort Worth, Indianapolis, Savannah y Houston. Con respecto a los alquileres de mercado, los alquileres de oferta cayeron interanualmente en 4 de nuestros mercados de la cartera en Norteamérica y aumentaron en 11, liderados por Houston con un 10.3%, Nashville con un 8.3% y Louisville con un 6.3%.

Nuestro mercado más débil fue, una vez más, el área metropolitana de Toronto, ya que las rentas de oferta cayeron aproximadamente un 5.5% interanual. Por tanto, aunque las condiciones de arrendamiento mejoran de forma constante en toda nuestra cartera y nuestro desempeño en arrendamientos sigue siendo sólido, la absorción neta global se mantiene por debajo de la media de los últimos 10 años y las condiciones son competitivas. No obstante, me gustaría destacar en este momento que las carteras modernas, funcionales y bien ubicadas están, como era de esperar, superando claramente a los mercados generales. Proporcionaré una actualización detallada sobre los mercados de nuestra cartera europea en el cuarto trimestre, una vez que recibamos los datos.

Y al analizar nuestro desempeño en arrendamientos y el crecimiento del NOI a largo plazo, durante los últimos 3 años, hemos generado un crecimiento del NOI en efectivo por unidad del 44%, lo que supone una CAGR del 12.9% en un periodo que la mayoría de ustedes calificaría como desafiante para nuestro sector.

En nuestra última conferencia proporcioné una actualización sobre la publicación de nuestro informe corporativo ESG de 2024. Pero quería mencionar en este momento que Granite ha sido reconocida por segundo año consecutivo por GRESB con la máxima clasificación en nuestro grupo de pares industriales, tanto en la puntuación global como en la divulgación pública de ESG.

Comentaré brevemente los cambios en nuestros valores IFRS. Como mencionó Teresa, realizamos ajustes negativos menores en las tasas de capitalización y de descuento de forma generalizada en nuestras carteras de EE. UU. y Europa, lo cual fue compensado parcialmente por ganancias positivas derivadas de renovaciones recientes en nuestra cartera de GTA. Y nuestro valor IFRS global se vio obviamente impactado positivamente, como mencionó Teresa, por el movimiento favorable del USD y el euro frente al CAD durante el trimestre.

Pasando a la asignación de capital. Comenzaré con una actualización sobre las desinversiones previstas. De los $370 million en activos mantenidos para la venta, hemos acordado los términos de aproximadamente $190 million de dichos activos en EE. UU.; las transacciones progresan adecuadamente y esperamos ofrecer una actualización más completa sobre las desinversiones con nuestros resultados del Q4, a más tardar.

En cuanto al despliegue de capital en lo que va de 2025, hemos adquirido aproximadamente $145 million en unidades de Granite a través de nuestro NCIB, además de financiar unos $10 million en lo que va de año en nuestros proyectos de desarrollo y $50 million relacionados con nuestra reciente adquisición en el mercado de Miami. Por tanto, para financiar más de $200 million en estas áreas y cerrar el trimestre, con solo $79 million —creo que son $79 million— dispuestos de nuestra línea de crédito y aproximadamente $128 million en efectivo, se puede apreciar la potencia de nuestro bajo payout ratio y de nuestro flujo de caja libre.

También hemos acordado los términos de aproximadamente $240 million en nuevas adquisiciones en nuestros mercados objetivo en EE. UU. y Europa, y esperamos cerrar dichas transacciones a finales del Q4 o principios del Q1 2026. Siguiendo con la asignación de capital, nuestro incremento de $0.15 en la distribución representa el 15.º aumento anual consecutivo desde nuestra creación en 2011, y marca el primero por encima de $0.10, ya que consideramos que este incremento incremental está justificado en este momento y es sostenible, respaldado por la solidez del crecimiento de nuestro flujo de caja en los últimos años y por la naturaleza conservadora de nuestra estructura de capital y el consecuentemente bajo payout ratio de nuestro AFFO.

Somos capaces de financiar el aumento de la distribución mientras continuamos reinvirtiendo con fuerza en nuestro negocio sin comprometer la solidez de nuestro balance general y de nuestros ratios de capital. De cara al resto del año, nuestra cartera de arrendamientos sigue siendo bastante sólida, con algo más de 500,000 square feet actualmente en negociación de contratos. Y aunque proporcionaremos una guidance específica junto con nuestros resultados del Q4, confiamos en que los logros alcanzados por el equipo en 2025 nos han posicionado bien para ejecutar nuestros objetivos financieros, operativos y estratégicos para 2026 y años posteriores. Operador, procedo a abrir la sesión de preguntas.