[Instrucciones del operador] Nuestra primera pregunta es de la línea de Anthony Paolone, de JPMorgan.

Bueno, la cartera que se ha detallado y divulgado, obviamente, no es de la que creo que esté hablando. Así que, asumiendo que se refiere a lo que estamos viendo entre bastidores y que aún no hemos anunciado, diría que estamos manteniendo un diálogo muy activo en varios frentes. El mercado sigue siendo muy productivo; diría que abarca desde cualquier desinversión de carteras a gran escala, ya sea por decisiones estratégicas o procesos de M&A, hasta las discusiones más complejas que seguimos manteniendo. Así que hay varios frentes y el diálogo es muy activo. Pero creo que, en cuanto al punto en el que nos encontramos en el proceso, obviamente no estamos en posición de anunciar nada en este momento.

Diría que, desde la perspectiva de la cap rate, ya que lo ha mencionado, creo que el mercado se está normalizando, y lo hace en un nivel que nos resulta accretive. No creo que las cap rates del 7.5% que se han registrado en un pasado no tan lejano sean indicativas de lo que se verá en el futuro. Creo que el mercado se ha normalizado un poco. Creo que los mercados de crédito siguen siendo algo turbulentos para los operadores de juegos. Por lo tanto, creo que la realidad de dónde se situarán probablemente las cap rates para nuestro beneficio es más indicativa del entorno del [ 8% ] que vio en la operación de Lincoln y en algunas de las otras transacciones que hemos anunciado recientemente.

El único arrendamiento en el que actualmente no esperamos una escalada sería el de Pinnacle. Tenemos ajustes por alquiler porcentual que se aplicarán tanto en los arrendamientos de Pinnacle como en algunos otros, y eso debería suponer una pequeña disminución para 2026.

Creo que ya hablamos de ello el trimestre pasado; es inferior a $4 billion para el año completo, pero este año solo veríamos aproximadamente la mitad. Eso ya está integrado en nuestro guidance y, por ahora, no es más que una estimación.

Nuestra siguiente pregunta es de Ronald Kamdem, de Morgan Stanley.

Claro. Desde la perspectiva de los proyectos, efectivamente hemos elevado el guidance en $150 million en el extremo superior para el año completo. Esto se debe principalmente a nuestro proyecto de Chicago, donde tenemos mayor visibilidad y un ritmo de gasto claro a medida que el proyecto ha progresado y se ha completado el hormigonado del podio.

Esto no significa que estemos cambiando la fecha prevista de apertura de los inmuebles. Simplemente, el ritmo de nuestro gasto se está produciendo de forma más rápida de lo que habíamos anticipado originalmente.

Jenny, lo único que añadiría es que en Chicago completarán la estructura tanto del podio como de la torre la próxima semana. Así que estamos muy satisfechos con el progreso allí y seguimos en vías de cumplir con la apertura prevista para la primera mitad de '27.

Siempre decimos que invertir capital que genera intereses actuales es una experiencia gratificante. Así que esto es un evento muy positivo para nosotros.

Sí. Me refiero a que eso está incluido en nuestro guidance, y está incluido en los $590 million a $640 million para el resto del año. No hemos proporcionado un guidance específico mes a mes por proyectos. Así que no estoy exactamente segura de qué más puedo añadir para responder a esa pregunta.

Y Jenny, solo como recordatorio, la estructura que tenemos para la operación de Cordish es un poco diferente a la que tuvimos para la transacción de Chicago y nuestros otros proyectos de desarrollo, en los que todo el capital de los accionistas del trimestre se emplea primero. Así que creo que tendremos una mejor visibilidad de esto a medida que entre el capital de Cordish y el desarrollo se ponga en marcha.

La siguiente pregunta es de Steven Pizzella, de Deutsche Bank.

Sí, por supuesto, Steve. Mire, obviamente, estos últimos 6 a 12 meses han sido bastante productivos, si retrocedemos hasta Hollywood Joliet. Como escuchó ayer de PENN, creo que están muy satisfechos con los rendimientos iniciales allí; claramente han sido increíblemente positivos en comparación con la instalación anterior.

Live Petersburg, el desarrollo de Cordish en Virginia, abrió el 22 de enero. Ha tenido un desempeño increíblemente sólido, generando algo más de $15 million al mes en cada uno de los dos meses que lleva abierto. Así que, como indicación, claramente se perfila como un mercado muy bueno para ese desarrollo permanente.

El otro proyecto que pusimos en marcha desde el punto de vista de desarrollo en diciembre de '25 fue Bally's Baton Rouge. Creo que la situación es muy similar. Al observar el progreso en relación con el antiguo barco, creo que la clave es que estamos viendo cómo el mercado en Baton Rouge se expande bastante bien, impulsado precisamente por esa nueva oferta y parte de esa inversión incremental.

Por tanto, creo que esos elementos, en general, nos aportan mucha tranquilidad respecto a las medidas que estamos tomando de cara al futuro.

Sí. Y como acaba de mencionar Peter, obviamente, si escucharon la conferencia de PENN ayer, sé que lo hicieron. La expansión del hotel en M ha tenido una acogida muy positiva. Evidentemente, están superando las expectativas en ese mercado y parecen estar ganando cuota de mercado gracias a esa expansión en la inversión de capital.

Sí. También añadiría que en febrero inauguramos nuestra primera inversión tribal con Ione, que tuvo una apertura muy sólida. Y eso parece haber impulsado el crecimiento de ese mercado. Por tanto, creo que tenemos una perspectiva muy positiva respecto al primer conjunto de proyectos de desarrollo que han entrado en funcionamiento y al rendimiento general de dichas instalaciones.

Perdone, Steve, creo que se ha cortado un poco. ¿Podría repetirlo?

Realmente lo valoramos sobre una base de flujo de caja libre. Analizamos la competencia en esa ubicación, los tiempos de desplazamiento, etcétera, cómo creemos que funcionará esa ubicación a largo plazo y qué tipo de riesgos existen en el futuro.

y luego determinamos lo que creemos que sería la cobertura justa de una propiedad; se trata de todo el flujo de caja generado en lugar del valor del terreno y el edificio. No sé si esto responde exactamente a su pregunta, pero...

Creo que la ubicación ayuda a tener una mejor visibilidad del flujo de caja, ¿verdad? Como dijo Desiree, estamos valorando en función del flujo de caja. La ubicación es relevante porque estas licencias son bastante estables; la ubicación no es como la de un CVS, donde puedes mudarte a la acera de enfrente. Por tanto, nos fijamos en la ubicación, pero como dijo Desiree, nuestro enfoque principal es la valoración del flujo de caja.

Nuestra siguiente pregunta es de John Kilichowski, de Wells Fargo.

Sí, contemplamos la posibilidad de las VLT en Chicago. Por lo tanto, definitivamente afecta a la cobertura del alquiler, pero se tuvo en cuenta al determinar los $940 million que estábamos dispuestos a proporcionar a Bally's para ese proyecto. No puedo darle cifras exactas sobre el alcance del impacto, pero, ciertamente, la legislación de las VLT no debería tener un impacto si llega a aprobarse.

Están escuchando cosas distintas sobre los sweepstakes, Brandon. No sé si quieres añadir algo al respecto, pero...

Sí. Todo el tema de los sweepstakes definitivamente tiene un impacto. Quiero decir, creo que el punto clave de los sweepstakes es que hoy existe un mercado de sweepstakes bastante robusto en Cook County. Por tanto, la cuestión de si las VLT van a tener un impacto significativo en el juego físico es algo que aún está por verse. Sabemos que habrá algún tipo de impacto.

Y como ya se ha mencionado, nuestra evaluación de riesgos tuvo en cuenta que los VGT se encuentran en Cook County. Además, para ese mismo caso, nuestra evaluación consideró si Hawthorne contara con una instalación de juego completa. Por tanto, nuestra evaluación en Chicago es bastante conservadora. Y aunque preferiríamos que los VGT no estuvieran en Cook County, no consideramos que eso afecte de forma excesivamente adversa a nuestra evaluación de riesgos para ese proyecto en caso de que se materialice.

Nuestra siguiente pregunta es de Greg McGinniss, de Scotiabank.

Sí. Mire, creo que lo único que nos ha resultado más evidente es que los operadores, promotores, etc., que pagarían el alquiler, se han centrado significativamente más en asegurar un margen de seguridad y una mayor cobertura del alquiler desde el principio. Creo que, mientras que en el pasado el mercado podía ser un poco más despreocupado respecto a su punto de partida en términos de cobertura del alquiler.

Creo que, debido a algunas de las dificultades que se han producido en casos como Maverick, se ha visto que aquellas carteras o partes de carteras arrendadas que contaban con un margen adicional en la cobertura del alquiler han mantenido su valor para los propietarios, mientras que los activos con una cobertura significativamente menor han tenido dificultades para obtener el mismo tipo de recuperación crediticia. Por tanto, creo que la gente se está centrando en empezar con una mayor cobertura del alquiler desde el primer momento.

Nuestra siguiente pregunta es de Brad Heffern, de RBC Capital Markets.

Creo que, en cuanto a la suscripción de proyectos, lo agrupamos con el iGaming. Lo vemos de forma similar. Creo que, obviamente, el iGaming tiene un camino y una tracción más específicos a través de la regulación estatal que el mercado de predicción, el cual, diría yo, está a nivel federal, a nivel estatal o completamente desregulado a nivel federal; regulado mínimamente en el mejor de los casos.

Creo que los mercados de predicción se enfrentan actualmente a muchos desafíos. Y aunque no diré que no nos preocupan los mercados de predicción, no creo que estemos excesivamente preocupados por ellos en este momento, dados los desafíos existentes.

Y el hecho de que, miren, creo que había legislación sobre gaming en 9 estados diferentes, quizá un par más que estábamos monitorizando activamente, y realmente no parece que ninguno de ellos vaya a aprobarse; incluyendo Illinois y Nueva York, que siguen vigentes, pero no parecen prometedores. Colorado podría ser el único que esté un poco más abierto.

Pero el punto es que no creo que la proliferación del iGaming se acelere en este trimestre, lo cual creo que es bueno para nosotros en general. Y en cuanto a los mercados de predicción, habrá que esperar a ver qué pasa. Lo estamos vigilando de cerca, pero no diría que estemos realmente preocupados en este momento.

En cuanto a Rockford, obviamente hemos iniciado conversaciones con ellos, pero en este momento no hemos tomado una decisión final sobre qué vamos a hacer con ese caso.

Nuestra siguiente pregunta es de Smedes Rose, de Citi.

O que sean legales.

Sí. Buenos días, Smedes. Creo que depende de la estructura de la transacción. En general, nuestros arrendamientos contemplan el concepto de marcas discrecionales o calificadas para [ininteligible]. Si consultara nuestros arrendamientos que están disponibles públicamente, verá que la mayoría siguen el mismo concepto, en cuyo caso es posible que se pueda estructurar una transacción en la que GLPI no tenga derecho de consentimiento sobre la misma.

Dicho esto, hay varios factores que tendrían que cumplirse para que ese fuera el caso. Y no creo que tengamos la visibilidad suficiente sobre la posible estructura de esa transacción como para determinar, en última instancia, si se requerirá o no el consentimiento de GLPI. Claramente, si fuera necesario, actuaremos en el mejor interés de nuestros accionistas al evaluarlo. Pero, por el momento, no disponemos de información suficiente.

Creo que nuestras conversaciones con Caesars sobre este tema han sido relativamente escasas, pero mantenemos una relación estrecha con su equipo directivo. Y si esa transacción se lleva a cabo y el equipo directivo permanece, creo que, en general, la consideramos una transacción neutral para nosotros. Podría ser positiva si se derivan beneficios de ella, pero no creo que nos preocupe en exceso. Sin embargo, el impacto en nuestro lead sería, diría yo, TBD por el momento.

No. Mire, creo que hay quienes tienen y quienes no, ¿verdad? Para ser totalmente honesto y franco, creo que hay ciertas partes que probablemente tendrían dificultades para encontrar capital económico que les fuera fácilmente accesible debido a sus circunstancias, ya sea por su apalancamiento, su perfil operativo o incluso simplemente por el hecho de ser muy pequeños o tener solo uno o dos activos. Es más difícil lograr que los grandes bancos financien ese tipo de proyectos.

Sin embargo, para ser totalmente franco, en algunas transacciones, los operadores más grandes —incluso los privados, como las grandes empresas familiares, etc.— tienen un amplio acceso al capital. Realmente todo se reduce a una toma de decisiones más amplia y a si encaja estratégicamente realizar un sale leaseback en lugar de un préstamo bancario tradicional, un bono o lo que sea. Por tanto, el diálogo depende de la contraparte; algunas contrapartes tienen definitivamente acceso al capital y otras no.

Nuestra siguiente pregunta es de Barry Jonas, de Truist Securities.

[ininteligible] Barry, pero ya estamos de vuelta. Por cierto, no le recomiendo la cirugía de espalda a nadie.

No creo... creo que nuestra respuesta no ha cambiado en el sentido de que siempre hemos suscrito operaciones a nivel de propiedad, y la de Bally's fue una gran transacción para nuestro activo a nivel de propiedad que consideramos que era acrecentadora para nosotros y nuestros accionistas. No creo que permitamos que el trabajo internacional de Bally's influya en eso.

Dicho esto, claramente es otra decisión de asignación de capital que han tomado con los diversos proyectos que tienen en marcha. Y supongo que nuestro enfoque se centra más en lo que [ininteligible] tenemos con Bally's y su capacidad para ejecutarlos.

Y, en este momento, no nos preocupa la capacidad de Bally's para financiar y completar Chicago, por ejemplo. Pero creo que tiene un impacto mayor en ese sentido que en el riesgo general cuando analizamos el rendimiento a nivel de propiedad.

Bueno, responderé a lo de internacional y alguien más a lo de gaming. En el frente internacional, hemos mantenido conversaciones sobre propiedades internacionales tan recientemente como este último trimestre. Pero, como hemos dicho en estas conferencias durante muchos trimestres, siempre existe un aspecto de implicaciones fiscales. Existe un aspecto de implicaciones de repatriación. Y está el aspecto legal y de aduanas con el que tenemos que sentirnos cómodos, dependiendo de la jurisdicción en la que se encuentre domiciliado el negocio que estemos analizando.

Así que seguimos mirando en esa dirección. Me encantaría decirles que podríamos sentirnos cómodos y concretar algo en capacidad internacional fuera de Canadá, simplemente porque parece ser hacia donde se han dirigido otros. Y me gustaría hacer cosas nuevas y vanguardistas en otro lugar, pero no estoy dispuesto a decirles que creo que eso llegará pronto. Así que vamos a seguir trabajando. Seguiremos intentando realizar nuestra diligencia y buscar oportunidades que equivalgan a una transacción acrecentadora para nosotros aquí en los Estados Unidos una vez que repatriemos todo el dinero y paguemos todos los impuestos.

Por cierto, esa respuesta sirve perfectamente para lo de non-gaming también. Analizamos muchas cosas, como me gusta decir, 'besamos muchos sapos', pero seguimos buscando a la princesa en esa categoría.

Nuestra siguiente pregunta es de Todd Tom, de KeyBanc Capital Markets.

Bueno, dejaré que Steve... creo que Steve respondió a eso la primera vez. Lo que diré es que creo que lo que ha llevado a la normalización de las cap rates, a lo que Steve hace referencia, es que, obviamente, tenemos muchos datos internos, cosas que están llegando a buen término; siempre ha ocurrido que ciertos factores salen a la luz cuando la gente tiene interés en entender la valoración de lo que posee.

Y creo que Steve ha sido preciso, y puede volver a abordarlo, pero es simplemente que las tasas que estamos viendo están empezando a ajustarse en un rango, y creemos que tenemos una idea bastante clara de cuál es la cap rate adecuada para las transacciones. Y diría que, al menos, la cap rate a la que estaríamos dispuestos a ejecutar transacciones, pero Steve...

Sí, sí. Lo siento. No intentaba fijar una cifra de 50 puntos básicos. Para ser sincero, no creo que sea tan preciso; en cada transacción y negociación, te sientas frente a una contraparte e intentas determinar qué tiene sentido para ti y qué tiene sentido para ellos, cuáles son sus necesidades y cuáles son tus deseos, y todo eso tiene que pasar por el proceso de negociación.

Mi punto era que, si tuviera que decir cuál creo que será el precio de mercado promedio para las transacciones estándar de sale-leaseback de activos regionales de juego, creo que tendrá un 8 por delante. No tendrá un 7. No pretendo ser más específico en términos de 50 puntos básicos o 62.5, pero creo que la realidad es que es hacia donde se han movido los mercados en este momento. Eso no significa que no puedan cambiar de rumbo radicalmente dentro de 6 meses. Si eso ocurre, os lo comunicaremos.

Pero, obviamente, anticiparíamos y esperaríamos que nuestra tasa de capitalización, la tasa implícita a la que operamos, también se estrechara a medida que el mercado se estreche en ese momento. Así que, en nuestra situación actual, creo que, en términos de diferencial respecto al coste de capital, estamos cómodos con la rentabilidad que ofrece el mercado.

Claro. En realidad, se debe principalmente a los cambios en la financiación, porque eso va a aumentar sus ingresos operativos, lo cual tendrá un impacto compensatorio en nuestros ingresos por intereses.

En el escenario más optimista, este trimestre sí observamos un aumento en las tasas de azufre, por lo que parte de ese beneficio se ve absorbido por las previsiones conservadoras en la parte alta de nuestro guidance, ya que ya habíamos incluido algo de gasto por intereses adicional en la parte baja de nuestro guidance. Por eso no se observa un cambio uniforme.

También les diré que hay cierto redondeo de por medio, porque cuanto más sólido sea el punto de partida del guidance, menos AFFO se requiere para aumentar esa cifra por acción.

En absoluto.

Nuestra siguiente pregunta es de Haendel St. Juste, de Mizuho Securities.

Claro. Actualmente disponemos de $275 million en efectivo que no se ha desplegado en esa tasa de 5x, ¿verdad? Por tanto, a medida que eso empiece a generar ingresos, el ratio de apalancamiento no aumentará por esa parte ni por los $363 million de capital emitido pendiente que tenemos.

También disponemos de un flujo de caja libre de unos $230 million anuales. La mayor parte de ello se recibirá todavía este año y el resto, como hemos dicho, podemos financiarlo mediante deuda o capital, dependiendo de lo que decidamos hacer.

Pero sigo esperando que, una vez completadas todas nuestras transacciones, cuando se financien los $1.8 billion restantes, al recibir el crédito total por el AFFO que generen dichas transacciones, sigamos situados en el extremo inferior de nuestro guidance de apalancamiento de 5 a 5.5x, perdón, de apalancamiento.

Sí. Mire, puedo ver claramente hasta el 2027 y prever el crecimiento allí, tal como usted puede; lo que ocurra en 2028 y en adelante dependerá de las transacciones que logremos en el próximo año o dos. Sin duda tendremos crecimiento relacionado con la escalada de nuestras transacciones, pero fuera de eso, hasta que realicemos una transacción que sea acreditiva, no puedo predecir realmente el 2028 y años posteriores.

La siguiente pregunta es de Rich Hightower, de Barclays.

Creo que deberían considerarlo como que la garantía de la matriz es uno de los requisitos necesarios para que se nos obligue a aceptar a un nuevo arrendatario. En otras palabras, para cumplir con la definición de una transferencia cualificada o discrecional, deben cumplirse ciertas condiciones tanto respecto a la transferencia como a la transacción, incluyendo el apalancamiento pro forma y la existencia de una garantía de la matriz de reemplazo.

Por tanto, reitero que no creo que conozcamos lo suficiente sobre la estructura prevista de esa transacción como para determinar si, por ejemplo, la garantía de la matriz se mantiene a nivel de entidad de forma que cumpla con nuestros requisitos de arrendamiento y sea aceptable para nosotros. Simplemente aún no lo sabemos. Pero deberían asumir que, de hecho, acompaña al nuevo arrendatario.

Claro. Haré un intento. Hasta la fecha, no hemos visto que el perfil de cliente de crédito se esté retirando. Ahora bien, no puedo hablar de su capacidad para llegar al cierre de la operación, pero puedo decirles que, en las etapas iniciales, parecen estar tan comprometidos en participar como cualquier otro. Por tanto, no creo que haya un cambio sísmico importante en el panorama competitivo. No parece que esté entrando gente nueva. Así que es el mismo grupo de personas el que está analizando las transacciones.

Creo que, al fin y al cabo, todo se reduce a las relaciones y al underwriting. Por tanto, ambos son críticamente importantes y trabajan de la mano. Obviamente, se puede tener un underwriting exitoso y quizás no la mejor relación, pero eso solo significa que se realizó una transacción. Por el contrario, se puede tener una gran relación con un underwriting deficiente, y entonces lo que tienes es un amigo que no le va muy bien en ninguno de los dos aspectos.

Así que creo que seguimos intentando operar en una posición en la que esperamos ser la primera llamada de todos si hay algo que quieran hacer o algo en lo que intenten ser creativos. Y luego buscamos asegurarnos de complementar ese éxito con nuestro underwriting. Y, hasta ahora, nos ha funcionado bien. Creo que seguirá permitiéndonos, al menos, tener presencia en cada mesa; si esto se desarrolla de la manera que queremos o no, está por verse.

Bueno, creo que en Nueva York han identificado a ese animal único entre la multitud, que es un mercado singular que despierta mucho interés en quienes quieren tener una parte de él. Así que creo que Valley tiene una posición envidiable en Nueva York, donde cuentan con muchas fuentes de capital distintas para debatir y conversar, independientemente de si tenemos o no la oportunidad de participar en ello.

Sospecho que estará más impulsado por las relaciones que por la economía. Pero no creo que lo hagamos a una cap rate inferior a la que Steve ha indicado porque, francamente, eso no sería accretive para nosotros y no sería un uso inteligente de nuestro capital. Así que veremos cómo evoluciona Nueva York. Creo que es algo bastante único.

Podría haber varios niveles de oportunidad allí, por decir lo menos. Y esperamos estar, al menos, presentes en la mesa, tal como Steve y Brandon han esbozado.

La siguiente pregunta es de Chris Darling, de Green Street.

Tiene un plazo determinado, ¿verdad? El préstamo puente de Acorn tiene un plazo de 5 años con, creo que es una, una extensión de 6 meses. Por tanto, en este momento no estamos negociando su conversión definitiva en un arrendamiento.

En cuanto al desempeño, recibimos certificaciones trimestrales que incluyen los ratios de cobertura, al menos en lo que respecta a la capacidad para cubrir el alquiler. En este caso, se trata de intereses. Así que nos limitaremos a analizar el AFFO frente a los pagos de intereses para evaluar la estabilidad operativa del proyecto, pero recibiremos información trimestralmente.

Y creo que, con respecto a Acorn Bridge, mantenemos un diálogo con la presidenta de la tribu. Ella es muy sensata al respecto y nos ha dicho: 'miren, completemos los primeros 6 meses de operaciones. Después, como tribu, empezaremos a reevaluar qué queremos hacer en cuanto a futuras inversiones de capital o mercados de financiación, etcétera'. Así que estamos apoyándoles y esperando con interés el futuro diálogo.

Creo que las distintas jurisdicciones ofrecen diferentes oportunidades. Y con esto me refiero a que, en una jurisdicción como California, existe un número muy elevado de tribus y la oportunidad de expansión; lo que se observa en California es que, a pesar de que hay muchos casinos tribales, las tribus parecen estar haciendo crecer los mercados en los que operan. Por tanto, hay muchas oportunidades en California debido simplemente a su gran tamaño.

Otras... en California, debido a su convenio, no cuentan con un régimen fiscal muy estricto. Así que, incluso cuando las tribus suscriben un convenio, no pagan muchos impuestos. En otros estados, pagan más impuestos y tienen convenios diferentes. Por ello, creo que es una cuestión de volumen: California, Nueva York tiene algunas tribus, el Medio Oeste tiene varias tribus, Oklahoma.

Diría que, en este momento, depende más de las relaciones. Estamos analizando las necesidades de financiación y tratando de determinar qué transacciones se ajustan a nuestra capacidad de suscripción. Diré que hay muchas oportunidades. Estamos recibiendo muchas consultas entrantes y muchas preguntas sobre lo que podemos ofrecer. Así que tendremos mucho que analizar.

Creo que este año seguiremos teniendo mucho que analizar y trataremos de determinar cuánto capital queremos asignar a esta modalidad de financiación y dónde. Pero no creo que esté impulsado necesariamente por la frontera estatal en sí. Es simplemente que el número de tribus en diferentes zonas es obviamente muy distinto en California que, por ejemplo, en Alabama, que solo tiene una.

Las siguientes preguntas son de Daniel Guglielmo, de Capital One Securities.

Daniel, solo para aclarar, ¿te refieres a que se trata de un proyecto de mejora de capital en un activo que ya poseemos?

No creo que haya una cifra establecida. Financiaríamos hasta lo que el inquilino necesite, siempre que sea un proyecto que consideren que les aportará valor y que genere un negocio pro forma que supere nuestro coste de capital. Por tanto, creo que estaríamos dispuestos a apoyar al inquilino en cualquiera de estas oportunidades.

La siguiente pregunta es de Chad Beynon, de Macquarie.

No creo que nunca hayamos apostado por Las Vegas; quiero decir, y como se ha dicho acertadamente, analizamos estos proyectos uno a uno, casi de forma individual —no es un factor crítico, pero no tenemos ningún enfoque especial en Las Vegas en absoluto.

Miren, he sido un entusiasta del mercado regional durante 20 años e intento demostrar que es, con diferencia, el mejor y más seguro lugar para colocar el capital. Creo que lo hemos demostrado en varios... de hecho, muchos de los acontecimientos recientes en Las Vegas resaltan que donde colocamos nuestro capital tiene mucho más sentido, pero...

Chad, creo que es... adelante, Desiree.

No. Adelante.

Chad, creo que es... creo que, como siempre, es la solidez de los flujos de caja. No es el edificio, ni necesariamente la ubicación. Es la solidez y la seguridad de los flujos de caja.

Y creo que si se analiza a lo largo del tiempo, reconociendo que ya no compartimos un potencial de revalorización más allá de las actualizaciones de renta que recibimos por un contrato de arrendamiento bien cubierto, el negocio regional ha aportado mucha estabilidad. Y, si miramos hacia atrás en los últimos años, hemos superado picos muy sólidos. Y, como mencionaste, el primer trimestre ha sido un indicador muy positivo de que las cosas se están fortaleciendo aquí de nuevo.

Y añadiría que llevamos mucho tiempo diciendo esto, pero incluso en PENN y durante la crisis financiera de 2008, nuestras propiedades regionales resistieron mucho mejor que lo que ocurrió en Las Vegas. Se vio al salir de la COVID, con propiedades regionales [ininteligible] mucho mejor que las de Las Vegas. Esa tendencia continúa. Así que estoy de acuerdo con parte de la tesis. Creo que todo el mundo debería ser capaz de verlo por sí mismo en este momento.

El panorama que se vislumbra es bastante arriesgado. Nueva York va a tener un gran impacto. Y hace tiempo que digo que, en relación con esto, Nueva Jersey tendrá que reaccionar y desarrollar algo en el norte de Nueva Jersey. Si, por ejemplo, quieren perder todo ese negocio frente a las propiedades de Nueva York. Esa es mi opinión al respecto.

Así que no es un buen momento para estar en Atlantic City hoy. Miren, sin duda siempre habrá algunos ganadores, pero no es un mercado que esté buscando más inversión.

La siguiente pregunta es de David Katz, de Jefferies.

Dave, puedes decir el nombre.

Para ser sincero, creo que hay menos competidores en este momento. Y creo que simplemente ha habido... ha habido algunas oscilaciones en el mercado. Ha habido algunas personas que han empezado a tantear el terreno y o bien han decidido que esto no era para ellos o han salido trasquiladas. Así que hemos visto que algunos fondos, supongo que tampoco mencionaremos nombres, pero hemos visto algunos fondos que han comprado algunas propiedades y que más tarde se han desprendido de ellas, o que actualmente están pasando por la quiebra de Maverick e intentando resolver esa situación.

Así que creo que, a medida que el mercado evolucione, siempre habrá alguien que quiera echar un vistazo. Nos encanta este negocio, ¿verdad? Hay una razón por la que estamos en este sector, y creemos que estamos infravalorados. Por lo tanto, es lógico que otros probablemente vean esa oportunidad y decidan que también quieren involucrarse.

Creo que la complejidad en los mercados regionales radica en la gran diversidad que existe. Hay que entender quiénes son los operadores. Hay que entender los activos, y se trata de múltiples activos con diferentes entornos competitivos y dinámicas de mercado que conforman una cartera. Y ahí es donde se complica para alguien que está sentado en una oficina en una gran ciudad y decide algo como: 'puedo simplemente consolidar todo esto a un determinado porcentaje y eso me convertirá en un experto'. Creo que es más difícil que eso.

Y creo que la realidad es que, debido a eso, habrá constantemente personas que entrarán y saldrán del sector. Así que, ahora mismo, creo que hay 3, 4 o 5 personas que probablemente estén analizando cualquier cartera de gran tamaño que salga al mercado. Y, al fin y al cabo, probablemente sean las mismas 3 personas las que presenten algún tipo de indicación.

La siguiente pregunta es de Robin Farley, de UBS.

Me encantaría decirles que nuestras respuestas han cambiado. Pero, tal como estamos hoy, creo que la construcción del estadio progresa bastante bien. Y si han visto las cámaras situadas sobre el MGM Grand, verán que el nivel del vestíbulo del estadio ya está levantado, y es probable que comiencen con la instalación de los primeros tramos del tejado en las próximas 6 semanas.

El complejo integrado siempre fue posterior, y no en el sentido de ir con retraso de forma negativa, sino que simplemente iba a seguir la construcción del vestíbulo. Por tanto, creo que estamos llegando al punto en el que Bally's tendrá que tomar decisiones sobre cuánto quiere invertir y cómo lo va a hacer.

Nos queda un compromiso de $125 million. El hecho de ampliar o no dicho compromiso está por determinarse a medida que veamos cómo empieza a ocuparse el espacio de RED y tengamos una imagen más clara de los ingresos que se generarán en esa zona. Tanto nosotros como Bally's discutiremos qué nivel de inversión adicional a los $125 million, si es que hay alguno, será apropiado por parte de GLPI.

Lamentablemente, no creo que tengamos una respuesta muy distinta en este momento, pero sí creo que eso cambiará en los próximos 6 meses. Considero que el complejo integrado cobrará definición en unos 6 meses aproximadamente.

Nuestra última pregunta es de la línea de John DeCree, de CBRE.

Podría depender de si se integra en otro Master Lease con otro arrendatario o de cómo se lleve a cabo. Es decir, ¿existen activos demasiado pequeños para que los consideremos? Podría haberlos si son acreditativos, generan un buen capital y podemos incluirlos en un contrato de arrendamiento con un arrendatario existente. No creo que haya nada que necesariamente descartaríamos.

Si se refiere específicamente a la cartera de Caesars, no tenemos claro qué activos podrían salir de dicha cartera como resultado de la transacción inminente o propuesta. Simplemente tendremos que analizarlo cuando llegue el momento.

Creo que mientras sea acreditativo, lo haremos. Es decir, miren, realizamos la transacción de Pinnacle hace unos años, que fue de aproximadamente $4 billion. No creo que haya ninguna cifra que sea necesariamente demasiado alta entre todos los activos de la cartera que vemos actualmente. Simplemente tenemos que realizar el análisis de riesgos. Y si es acreditativo basándonos en nuestro coste de capital en ese momento, creo que lo consideraríamos y lo haríamos. Así que no, no creo que haya nada demasiado grande o demasiado pequeño en este momento que no consideraríamos.

Sí, siempre he sentido que nunca falta oportunidad de financiación para un buen negocio. Así que creo que Brandon lo ha respondido bastante bien. Como cliente pequeño, [ininteligible] decimos que conseguiremos algunas victorias pequeñas e incluso, de vez en cuando, daremos un golpe fuerte si el diferencial lo merece. Así que no hay nada que no consideremos.

En este momento, cedo la palabra de nuevo a Peter Carlino para sus comentarios de cierre.

Bien. Con esto, creo que la mañana ha sido productiva desde nuestro punto de vista. Les agradecemos que nos hayan acompañado hoy. Nos vemos el próximo trimestre. Muchas gracias.

Con esto concluye la conferencia de hoy. Pueden desconectar sus líneas en este momento. Gracias por su participación y que tengan un excelente día.