Buenos días y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Federal Realty Investment Trust. [Instrucciones del operador] Por favor, tengan en cuenta que el evento de hoy está siendo grabado. Ahora cedo la palabra a Jill Sawyer, Vicepresidenta Senior de Relaciones con Inversores. Adelante.

Gracias, Rocco, y buenos días a todos. Gracias por acompañarnos hoy en la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Federal Realty. Me acompañan en la llamada Don Wood, CEO de Federal; Dan Guglielmone, CFO; Wendy Seher, Presidenta de la Región Este y COO; y Jan Sweetnam, CIO; así como otros miembros de nuestro equipo ejecutivo, quienes estarán disponibles para responder a sus preguntas al finalizar nuestras declaraciones preparadas.

Les recordamos que ciertos asuntos tratados en esta llamada pueden considerarse declaraciones prospectivas. Las declaraciones prospectivas incluyen cualquier información anualizada o proyectada, así como declaraciones referentes a eventos o resultados esperados o previstos, incluyendo el guidance. Aunque Federal Realty considera que las expectativas reflejadas en dichas declaraciones prospectivas se basan en supuestos razonables, las operaciones futuras y el desempeño real de Federal Realty pueden diferir materialmente de la información contenida en nuestras declaraciones prospectivas, y no podemos garantizar que se alcancen dichas expectativas.

El comunicado de resultados y el paquete de información complementaria que emitimos esta mañana, nuestro informe anual presentado en el Form 10-K y nuestros demás documentos de divulgación financiera proporcionan un análisis más detallado de los factores de riesgo que pueden afectar nuestra situación financiera y resultados operativos. Dada la cantidad de participantes en la llamada, les pedimos amablemente que se limiten a una sola pregunta durante la sesión de preguntas y respuestas. Si tienen preguntas adicionales, por favor vuelvan a registrarse en la cola. Dicho esto, cedo la palabra a Don Wood.

Gracias, Jill, y buenos días a todos. La combinación de un mayor reciclaje de capital en toda la cartera, el sólido flujo de caja incremental —resultado de un nivel de arrendamiento cercano a récords tanto en volumen como en rentas durante los últimos 18 meses— y el inicio de contribuciones incrementales significativas procedentes del gasto en desarrollo del año anterior, se están reflejando en los resultados finales con un FFO por acción de $1.88, superando en un 10.6% al trimestre del año pasado, lo que prepara el escenario para el pico de beneficios de este trimestre y nos permite elevar el guidance para el resto del año. Dan ofrecerá más detalles en unos minutos.

Las comisiones por terminación de contratos de arrendamiento, que son un resultado directo de los sólidos contratos orientados al propietario y una parte importante de nuestro negocio, fueron superiores este trimestre en $2.8 millones en comparación con hace un año, aunque los mayores gastos de limpieza de nieve y energía relacionados, netos de las recuperaciones causadas por el invierno inusualmente duro de la temporada, también fueron superiores este trimestre en más de $2 millones. Por supuesto, seguimos creciendo un 9% incluso si eliminamos únicamente el impacto de las comisiones por terminación.

En cuanto al reciclaje de capital este trimestre, completamos la venta de los apartamentos Misora en Santana Row y del Courthouse Shopping Center en Rockville, Maryland, por unos ingresos combinados de $159 million con una tasa de capitalización (cap rate) combinada muy por debajo del 5%. Posteriormente, cerramos la adquisición de Congressional North Shopping Center, adyacente a nuestro consolidado Congressional Plaza de calificación A en Rockville, por $72 million con un rendimiento estabilizado del 7%. Las oportunidades para realizar adquisiciones adicionales que generen valor (accretive), netas de las desinversiones, siguen siendo un enfoque prioritario para este equipo y se espera que continúen impulsando nuestro crecimiento general. La actividad, en forma de nuevos centros interesantes que salen al mercado y que merece la pena analizar, ha repuntado claramente con la llegada de la primavera.

El negocio va bien, con una fuerte demanda de nuestros activos tanto en nuestras ubicaciones históricas como en los mercados más nuevos. Cerramos el trimestre con la cartera total con un 96.1% arrendada y un 93.8% ocupada, aproximadamente 40 puntos básicos por encima, excluyendo los centros recién adquiridos. Con la continua fortaleza en los nuevos arrendamientos de la que hablaré en un momento, se espera que esta buena racha continúe. Específicamente, el arrendamiento y reposicionamiento de locales ancla que se ha realizado y que seguirá realizándose, particularmente en la Costa Oeste, debería proporcionar sólidas contribuciones a los ingresos en 2027 y 2028.

Soy consciente de que en los últimos años no ha habido pruebas evidentes de que una demografía excelente, particularmente una base de clientes con alto poder adquisitivo, suponga una diferencia empresarial demostrable en el rendimiento de un inmueble comercial. Y existen muchas razones para ello, incluyendo el cambio en las tendencias de población, los subsidios gubernamentales y una dinámica favorable de oferta y demanda. Es probable que algunas de esas tendencias macro continúen. Pero las realidades económicas actuales son distintas, y las divergentes decisiones de compra diarias de los consumidores en esta economía en forma de K son muy reales. En periodos como este, donde los costes cotidianos —desde la gasolina hasta los comestibles— son elevados y el consumidor es más selectivo, la calidad demográfica importa más. Importa mucho. Wendy explicará detalladamente lo que estamos observando sobre el terreno.

No es sorprendente que el arrendamiento impulse estos resultados y los futuros. Con más de 100 contratos y 649,000 pies de operaciones comparables realizadas en el trimestre, con un rollover de efectivo del 13% y un 23% sobre base de línea recta. Este volumen fue superior al que jamás hemos arrendado en cualquier primer trimestre y el tercero mejor de la historia en cualquier trimestre. Esto incluye 13 acuerdos con inquilinos ancla por casi 400,000 pies cuadrados, con un rollover del 13% y un 21% sobre base de línea recta. Se trata de un arrendamiento realmente sólido y parece que continuará.

Como hemos comentado durante los últimos trimestres, también estamos encontrando oportunidades para aumentar la densidad de nuestras propiedades mediante promociones, generalmente producto residencial que complementa a nuestros centros comerciales. Con costes de suelo incrementales mínimos o nulos, la rentabilidad para operar en las ubicaciones adecuadas es clara. Si el 2025 nos ha enseñado algo sobre el valor, es que las acabados de alta calidad junto a excelentes entornos comerciales en ubicaciones suburbanas sólidas crean un entorno residencial más deseable. Eso se traduce en alquileres residenciales más altos, un crecimiento mayor y más sólido y, en última instancia, tasas de capitalización (cap rates) más bajas en la venta.

Las ventas en 2025-'26 de Levare y Misora en Santana Row y Palace at Pike & Rose nos proporcionaron un coste de capital inigualable para reinvertir, inferior al 5% en conjunto. También hemos informado previamente de la asignación de un total de $400 million para el desarrollo residencial de The Blair en Bala Cynwyd, que con un 34% ya alquilado se encuentra muy por delante de las proyecciones tanto en plazos como en rentas. 301 Washington Street en Hoboken, que está en construcción y comenzará su fase de alquiler en unos 9 meses.

Lot 12 en Santana Row, que está en plena fase de construcción y que muchos de ustedes podrán ver si asisten a nuestro Investor Day en un par de semanas. Y un incremento de 261 unidades en Willow Grove Shopping Center, a las afueras de Filadelfia, cuya demolición de una parte del centro comercial adyacente se llevará a cabo esta semana.

En conjunto, esta densificación de nuestros activos de centros comerciales añadirá casi 800 unidades y $27 million de nuevo resultado operativo a la cartera una vez se estabilice en los próximos años. Nuestra experiencia con el desarrollo residencial en nuestras propiedades centradas en el sector retail es una capacidad desarrollada a lo largo de 25 años y es, sin duda, un diferenciador único de nuestro plan de negocio.

Ahora, con la firma de un contrato de arrendamiento con PNC Bank hace un par de semanas por los últimos 11,000 pies cuadrados restantes, Santana West está oficialmente arrendado al 100%. De hecho, todo el espacio de oficinas de Santana Row está arrendado al 100%. Esto es particularmente impresionante dado que, a solo unos kilómetros, la vacante de oficinas Clase A en el centro de San José, California, se sitúa en el 36%. Reflexionen sobre eso un momento. Y no es una anomalía. Las oficinas de Pike & Rose están arrendadas al 100%. Las oficinas de CocoWalk están arrendadas al 100%, las de Bethesda Row al 97% y las de Assembly Row al 94%. En toda la cartera de oficinas, el arrendamiento global es del 99%. Nuestra línea de ingresos por oficinas y nuestras comunidades de uso mixto, reconocidas a nivel nacional, tienen una demanda extremadamente alta, son estables, sólidas y están creciendo.

Presentaremos nuestro plan a través de un Investor Day integral en Santana Row el 21 de mayo. Parece que tendremos una gran rotación y nos encantaría añadir algunas más. Tengo muchas ganas de ver a la mayoría de ustedes allí. Potenciar el crecimiento interno y externo utilizando todas las herramientas a nuestra disposición es la clave. Trimestres como este primero han aumentado mi confianza en nuestra capacidad para lograrlo. Le cedo la palabra a Wendy y luego a Dan para que aporten más detalles. ¿Wendy?

Gracias, Don. Este ha sido un trimestre sólido en todos los ámbitos. Cada métrica operativa clave ha cumplido los objetivos, manteniendo el impulso de los trimestres anteriores y validando la demanda generalizada de nuestros inmuebles de alta calidad en todos nuestros formatos.

Como mencionó Don, tuvimos un récord de arrendamientos este trimestre, con un rollover de alquiler del 16% sobre una base de los últimos 12 meses, teniendo en cuenta que la estadística de rollover representa el 96% de nuestras operaciones reportadas. El crecimiento comparable de POI fue sólido en el trimestre, con un 4.7%, algo particularmente impresionante dadas las difíciles condiciones invernales que enfrentamos en el noreste. No podría estar más satisfecho con los resultados.

Nuestra tasa de arrendamiento se mantuvo firme en el 96.1%, un reflejo directo de nuestro enfoque proactivo de arrendamiento. El tráfico de clientes aumentó un 3% en el trimestre y, lo que es más importante, un 4% en abril. Las operaciones ejecutadas pero aún no ocupadas aportarán un incremento de $36 million en alquiler durante el resto del año y hasta 2027.

En el segmento de locales pequeños, tenemos un 93.8% de ocupación, con margen para seguir incrementando las rentas dada la demanda que seguimos observando en nuestros submercados. El pipeline sigue siendo sólido, con más de 1.7 million square feet de espacio en negociaciones de arrendamiento, lo que proporciona un crecimiento implícito para los próximos 2 años. El trimestre pasado, destaqué varias de nuestras adquisiciones recientes, explicándoles el impulso inicial de arrendamiento y el rendimiento extraordinario que estamos viendo en relación con nuestras proyecciones de underwriting.

Lo que ahora está cobrando mayor claridad es la oportunidad financiera que estamos viendo en la parte operativa. Estamos gestionando estas propiedades a un nivel superior, no solo cumpliendo con nuestros estándares internos, sino haciéndolo de forma más eficiente y a un menor coste. Como todos sabemos, no se trata de cuánto se gasta, sino de cómo se gasta. Mediante una combinación de escalabilidad interna, gestión de proveedores y alineación de alcances, esperamos seguir creando valor a través de operaciones más eficientes.

Por último, actualmente hay mucho debate sobre la economía en forma de K y su impacto en el sector inmobiliario comercial. Cuando contrasto esa narrativa con lo que estamos experimentando realmente en toda la cartera, no cabe duda de que nos estamos beneficiando de la parte superior de esa K. El tráfico aumenta y las ventas suben. Y no solo con los minoristas basados en el valor como cabría esperar, sino también con conceptos de precio completo y aspiracionales como Crate & Barrel, Anthropologie, Madewell y Aritzia, que siguen superando las expectativas en nuestros centros.

El gasto discrecional en restaurantes es otro tema que está recibiendo mucha atención, por lo que quería compartir algunas cifras con ustedes. Nuestros restaurantes de servicio completo promediaron $723 por square foot en ventas, mientras que nuestros restaurantes fast casual promediaron $873 por square foot. Ambos representan un rendimiento sólido, más del doble de las medias nacionales, y tanto nuestros ratios de costes operativos como de ocupación se sitúan en el rango del 9%, lo que deja un margen significativo para absorber tanto las fluctuaciones del consumidor como un ciclo económico más amplio. El sector inmobiliario resistente es importante. Dicho esto, le cedo la palabra a Dan.

Gracias, Wendy, y hola a todos. Nuestro FFO por acción de $1.88 para el primer trimestre refleja un crecimiento de casi el 11% respecto al año pasado y subraya un trimestre operativamente excepcionalmente fuerte. Este resultado se situó más de $0.06, o un 3.6%, por encima del punto medio de nuestro guidance, un resultado que refleja un plan de negocio funcionando a pleno rendimiento.

Los factores que impulsaron este rendimiento superior incluyen $0.02 por mayores ingresos gracias a una mejor ocupación, ingresos por aparcamiento e ingresos auxiliares; $0.01 por ahorros en gastos, incluyendo eficiencias de nuestro pool de adquisiciones de 2025, tal como acaba de destacar Wendy; $0.01 por comisiones de arrendamiento (term fees) superiores a lo previsto y $0.02 atribuidos a efectos temporales, al adelantar algunos conceptos que se esperaban más adelante en el año.

El crecimiento comparable de POI, una métrica GAAP, fue del 4.7% en el 1Q. El crecimiento comparable en base de caja fue del 5.1% en el trimestre. Excluyendo las term fees, el resultado fue de aproximadamente el 4%. El alquiler mínimo en base de caja aumentó un 3.6% en el trimestre. Todas las variantes de esta métrica superaron nuestras expectativas, lo que subraya el sólido comienzo de año. Consulten nuestro 8-K para obtener información más detallada en esta área.

Ahora pasemos al balance general. Tras el cierre del primer trimestre, completamos una reestructuración de nuestra línea de crédito revolvente, en la que aumentamos el tamaño de la facilidad a $1.4 billion, extendimos el plazo inicial hasta abril de 2030 con opciones de prórroga hasta 2031 y redujimos el diferencial sobre SOFR en 5 puntos básicos hasta los 72.5 bps. Reembolsamos nuestros bonos al 1.25% con vencimiento en febrero y ahora solo tenemos $50 million en vencimientos de préstamos restantes hasta el resto de 2026.

Seguimos pronosticando un sólido flujo de caja libre tras el pago de dividendos y el capital de mantenimiento, y esperamos superar los $100 million en 2026 y seguir creciendo en '27 y '28 a medida que convirtamos el alquiler lineal en efectivo por pago de alquiler.

Durante el primer trimestre, cerramos ventas de activos por un total combinado de $159 million con una tasa de capitalización (cap rate) media de mediados del 4%. También tenemos otros $66 million en ventas en proceso con cierres previstos para finales de trimestre, con tasas de capitalización objetivo en el rango del 5% medio a alto. Las ventas de activos de 2025 y las previstas en lo que va de 2026 sumarán un total de $540 million con un rendimiento de caja medio en el rango del 5% bajo a medio, lo que supone un coste de capital muy atractivo.

A través de este programa activo y disciplinado de reciclaje de activos, que se ha ejecutado eficazmente de forma neutra para el apalancamiento, nuestras métricas de deuda se mantienen sólidas. La deuda neta anualizada sobre EBITDA del primer trimestre es de 5.5x y debería mejorar a lo largo del año. La cobertura de cargos fijos es de 3.9x y debería superar nuestra métrica objetivo de 4x durante el resto de 2026.

Y con eso, pasaré ahora a las perspectivas (guidance). Como resultado de un primer trimestre robusto y de unas perspectivas más alentadoras, dada la continua resiliencia de nuestra cartera, estamos elevando el guidance tanto para NAREIT como para el FFO core a un rango de $7.46 a $7.55 por acción. En el punto medio, este incremento de $0.03 a $0.04 representa un crecimiento del 6.3% para el FFO core en comparación con 2025.

Los factores que impulsan el aumento del guidance incluyen la mejora de nuestra perspectiva de crecimiento de POI comparable, que pasa del rango anterior de 3% a 3.5% a un 3.125% - 3.625%. Seguimos esperando que la trayectoria de la ocupación en los tres primeros trimestres de 2026 se sitúe en el rango del 93% medio a alto, antes de subir al rango del 94% medio a alto hacia finales de año, impulsada por contratos de arrendamiento que ya han sido firmados.

Nuestro guidance mejorado refleja una contribución superior a la esperada de los $750 million en propiedades dominantes de alta calidad adquiridas en 2025, impulsada por el ahorro de gastos y una mayor velocidad de arrendamiento en estos activos dominantes. Hemos incrementado nuestro POI incremental esperado por redesarrollo a un rango de $14 million a $15 million, ya que los inquilinos están abriendo y operando antes de lo previsto. Asimismo, nuestras perspectivas sobre las comisiones por contrato (term fees) también han mejorado, situándose entre $8 million y $9 million, ya que nuestros sólidos contratos de arrendamiento nos permiten aprovechar a los inquilinos con bajo rendimiento.

Refinanciamos nuestras notas no garantizadas al 1.25% mediante una combinación de un nuevo préstamo a plazo y la disponibilidad de nuestra línea de crédito ampliada, para asumir un reajuste del tipo de interés efectivo de aproximadamente el 4.5% en dichas notas, en línea con las expectativas previas. Cabe señalar que esto representa un viento en contra de refinanciación de aproximadamente 175 puntos básicos, sin el cual nuestro guidance de FFO core en el punto medio superaría el 8% de crecimiento.

Dado que es temprano en el año, mantenemos nuestra reserva de crédito estable, entre 60 y 85 puntos básicos de los ingresos por alquiler, y el resto de los supuestos del guidance permanecen sin cambios y se detallan en la página 27 del 8-K. Este guidance actualizado también refleja los $92 million en adquisiciones completadas en lo que va de '26, así como las ventas de activos de Misora y Courthouse Center. Seguimos activos en el reciclaje de activos, con oportunidades adicionales de adquisición y desinversión previstas para la segunda mitad del año, y ajustaremos nuestro guidance al alza a medida que sea probable.

Para resumir, nuestro incremento de $0.03 a $0.04 en el guidance está impulsado por un desempeño operativo superior a $0.01, $0.01 derivado de adquisiciones en total, $0.01 de comisiones por plazos, principalmente en nuestro pool no competitivo, y aproximadamente $0.05 de ingresos adicionales por reurbanización de POI. Todas las áreas de nuestro plan de negocio están superando las previsiones.

Con respecto a nuestras expectativas para la cadencia trimestral de FFO durante el resto de 2026, el segundo trimestre se sitúa entre $1.83 y $1.86. El tercer trimestre es de $1.84 a $1.87, con un cuarto trimestre en el rango de los $1.90 bajos a medios por acción, impulsado principalmente por el crecimiento de la ocupación contractual. Y con esto, operador, por favor abra la línea para preguntas.

[Instrucciones del operador] Y la primera pregunta de hoy es de Samir Khanal, de Bank of America.

Supongo, Don, que quizás podríamos empezar con una visión general. Ha hablado de la economía en forma de K. Así que, si este contexto continúa y dadas sus zonas comerciales de altos ingresos, su estrategia y su mix de inquilinos, ¿cómo se traduce todo eso en una fortaleza relativa o un desempeño superior frente a sus pares?

Gracias, Samir. Hay mucho que analizar ahí. Estoy pensando en la mejor manera de explicarlo. Quiero decir, mira, somos una empresa inmobiliaria con activos de alta calidad, y no se trata de eliminar los cambios de la economía. Esperamos que la economía cambie. De lo que se trata es de limitar eficazmente los impactos negativos sobre nosotros. Y lo logramos mediante el tipo de activos inmobiliarios que poseemos.

Solíamos facilitar una métrica. Creo que vamos a volver a utilizarla, francamente, a raíz de esta pregunta. Se trata del poder adquisitivo, y la forma más sencilla de analizarlo es si tomas nuestros ingresos familiares de $167,000 en conjunto y los multiplicas por el número de hogares en un radio de 3 millas. Estamos hablando de $11 billion de poder adquisitivo por centro comercial. Ahora, cuando piensas en eso, deja de ser una cuestión del tipo de producto para centrarse más en el inmueble y en quién compra en él. Y ahí es donde realmente estamos en la posición correcta.

Si habéis visto hace unas semanas, lo vi, una serie de artículos en el Wall Street Journal, trataban todos sobre el crecimiento de la clase media alta. Trataban sobre de dónde proviene esa renta discrecional y cómo la gastan los consumidores. Ese es el núcleo de nuestro plan de negocio. Y siempre ha sido el núcleo de nuestro plan de negocio. Es por eso que, durante algunos periodos, no importa tanto. Me estás pidiendo que mire una bola de cristal; ahora es cuando realmente importa.

Así que creo que la economía en forma de K es real. Creo que es real que operamos en la parte superior de esa K. Y creo que es real que la afluencia y el número de personas que se encuentran efectivamente alrededor de nuestros centros comerciales proporcionan un nivel de colchón que es realmente difícil de replicar.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Michael Goldsmith, de UBS.

Continúan progresando en la rotación de capital y, para no arruinar lo que estoy seguro de que será un excelente Investor Day, ¿en qué etapa creen que se encuentran? ¿Y existe alguna forma de cuantificar cómo esta rotación de capital ha beneficiado al comp POI este trimestre y hacia dónde podría dirigirse esa contribución con el tiempo?

Gracias, Michael. Quiero puntualizar un par de cosas y luego... y Dan, no sé si puedo cuantificarlo; sé que no puedo cuantificar lo que pregunta Mike. Pero hay un par de cosas que considerar al respecto. No se trata de en qué etapa nos encontramos, porque de lo que se trata es de ser capaces de rotar continuamente, de forma permanente, activos en los que hemos creado un gran valor hacia otros elementos y materias primas que nos brinden la oportunidad de volver a hacerlo.

En ciertos momentos del mercado, esto será una gran ventaja y habrá muchas oportunidades. En otros, habrá menos. Pero es un enfoque continuo y preciso. Y para mí, eso es lo más importante. Siempre deben esperar que compremos y construyamos, generemos mucho dinero y lo reinvertamos en activos que nos permitan repetir el proceso, año tras año. Hablaremos de ello con más detalle en el Investor Day, pero ese es el concepto que adquieren cuando compran una acción.

Sí. Y para complementar eso, me gustaría aportar algo de contexto sobre el crecimiento del FFO: más de la mitad, un 6.3%, es impulsado por el crecimiento de la cartera principal, digamos entre un 50% y un 60%. Las adquisiciones y la reurbanización son los otros dos grandes impulsores, situándose entre el 20% y el 25% del crecimiento.

Espero que, de cara al futuro, el crecimiento de nuestra cartera principal sea un poco mayor. Por lo tanto, la presión sobre las adquisiciones y la reurbanización disminuirá ligeramente. Pero digamos que entre el 20% y el 25% del crecimiento total del FFO de este año fue impulsado por las adquisiciones.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Juan Sanabria, de BMO Capital Markets.

Solo esperaba que pudiera hablar un poco sobre la trayectoria del NOI de las mismas tiendas y el ritmo que deberíamos esperar en la ocupación como parte de ese incremento del FFO en la tasa de ejecución trimestral que mencionó, Dan, teniendo en cuenta el ruido registrado en el trimestre debido al clima, cierres, quiebras, etcétera.

Sí. Buena pregunta. Con respecto a... mencionamos la ocupación, que se mantendrá un poco en este nivel más bajo, entre el 93% medio y alto, lo que afectará la cadencia del crecimiento comparable. Después, subirá en el cuarto trimestre porque tenemos muchos alquileres que comienzan a finales del tercer trimestre o principios del cuarto, lo que realmente impulsará el crecimiento. Y se trata de contratos de arrendamiento que ya están firmados. Así que eso lo dictará.

Veremos un ligero descenso en el segundo y tercer trimestre desde la perspectiva del crecimiento comparable, situándose en los 2%, más cerca del 2%, y luego un repunte en el cuarto trimestre hasta alcanzar el rango del 3.5% al 4% sobre una base comparable GAAP. Probablemente será unos 40 a 50 puntos básicos más alto en base de caja. El efectivo será mayor este año que nuestro GAAP reportado. Así que ese es el contexto con respecto a... y deberíamos ver cierto impulso de cara a 2027 en ese sentido.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Cooper Clark, de Wells Fargo.

¿Podría darnos una actualización sobre el pipeline de desinversiones (dispo) de multifamily hoy y cuánto producto podría considerar sacar al mercado a lo largo del año si siguen encontrando oportunidades atractivas en el frente de adquisiciones? ¿Y deberíamos seguir esperando precios fuertes en el rango de cap rate del 4% alto al 5% bajo?

Cooper, permíteme abordar esto de un par de formas distintas. No tengo ninguna propiedad residencial concreta en el mercado en este momento. Sin embargo, lo que estamos planteando y pensando hacer es monetizar no solo eso, sino otras partes en forma de una joint venture, tal como comentamos en el pasado como una vía potencial.

Pero la posibilidad de hacerlo estará ligada, sin duda, a lo que seamos capaces de encontrar en el lado de las adquisiciones. Hay un emparejamiento importante que es crítico en este punto porque, como sabe, hemos creado mucho valor. Por tanto, tenemos grandes plusvalías fiscales que nos gustaría poder proteger en la medida de lo posible mediante un 1031.

Así que no puedo darle una cifra de esa manera. Vendrá impulsado en gran medida por el pipeline de adquisiciones, de lo que Jan podrá hablar en un momento. Pero quiero que sepa que la razón por la que vendemos es porque hemos creado una enorme cantidad de valor y vemos lugares donde podemos reinvertir para generar un mayor valor en el futuro. Esa es la teoría. Jan, ¿qué ves sobre el terreno?

Bueno, aquí hay un par de cosas. No es una novedad que el entorno sea más competitivo ahora de lo que era hace un año. Pero la buena noticia es que hoy estamos viendo muchas más oportunidades de las que veíamos hace apenas 3 meses. Así que, cuando analizamos lo que estamos suscribiendo, tanto en el mercado como fuera de él, estamos trabajando a pleno rendimiento ahora mismo.

Y a pesar de toda la competencia que hay ahí fuera, las propiedades en las que competimos mejor son, simplemente, más complejas y probablemente ofrecen más oportunidades de arrendamiento. Y la otra buena noticia es que los activos más grandes, con mayor capacidad de arrendamiento y más complejos, siguen reduciendo la competencia.

Y nuestra capacidad para competir por ellos encaja perfectamente en nuestro conjunto de habilidades: identificar dónde la demanda de los inquilinos supera la oferta, el re-merchandising y, si procede, el placemaking, donde podemos elevar las ventas y los alquileres. Lo hemos visto en adquisiciones recientes y lo estamos viendo en las oportunidades de cara al futuro.

Así que es difícil decir qué va a pasar o cuál será el volumen, pero confiamos en nuestra capacidad de competir y hemos estado más activos de lo que hemos estado en mucho tiempo. Por tanto, seguimos siendo bastante optimistas respecto a la segunda mitad del año.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Michael Griffin, de Evercore ISI.

Siguiendo con la línea de las adquisiciones, Don o Jan, tengo curiosidad por saber si pueden darnos más detalles sobre los dos acuerdos anunciados en lo que va de año, el de Kingstowne y el de Congressional. Parece que la cartera de inquilinos de esos activos podría beneficiarse de un proceso de re-merchandising. Así que, tal vez, podrían hablarnos del conjunto de oportunidades que presentan esos dos.

Y luego, quizás ampliando un poco sus comentarios de hace un momento sobre la cartera de adquisiciones (pipeline). ¿Dirían que la mayoría de los acuerdos que tienen en marcha se acercan más al estándar de Congressional, un formato de retail al aire libre más grande, en comparación con un town center o un village point como los que cerraron el año pasado? Hablen también de la interacción entre ambos tipos.

Claro, Griff. Muchas gracias por la pregunta. Hay un par de cosas que comentar. En primer lugar, la última parte de su pregunta abarca un espectro muy amplio; es una gama muy extensa de tipos de activos que analizamos. Y en el caso de Congressional North Shopping Center, me refiero a un centro comercial tipo power center con un Bed Bath & Beyond vacante que, históricamente, no nos habría interesado mucho.

Pero hablemos de lo que hay alrededor. Básicamente, está en Rockville Pike, uno de los nodos comerciales más críticos de D.C., y sin duda el más crítico en el lado de Maryland. Y controlamos Congressional Plaza, el que hemos tenido siempre, Federal Plaza, Pike & Rose, Mid-Pike Plaza y Wildwood Shopping Center, todos a pocos minutos. Este Congressional North era el último centro de cierto tamaño donde un inquilino de gran superficie (box tenant) tenía la oportunidad de instalarse. Así que la idea de poder comprarlo y tener un mejor control, francamente, fue una decisión obvia.

Y la razón por la que ese tipo de activos presentan desocupación es porque, a menudo, la propiedad privada, especialmente la de propietarios más pequeños o familiares, no quiere invertir el capital necesario para generar la rentabilidad que se puede obtener de los activos. Eso es lo que estábamos haciendo allí. Del mismo modo, en Kingstowne, simplemente estamos completando el ciclo y tomando el control de todo el centro comercial, que es muy grande, mediante la adquisición de una pieza clave por un desembolso de capital muy nominal, francamente. Así que, al integrar todo eso, siempre intentaremos hacer este tipo de cosas. Son estratégicas para nuestra dirección de crecimiento.

En cuanto a nuestro interés, francamente, por Kansas City y Omaha. Y por Annapolis, tengan por seguro que estamos intentando hacer más cosas de ese tipo. Y para retomar el punto de Jan de hace unos minutos, estamos muy activos analizando esos y otros mercados para asegurarnos de que no se nos escape nada. Esos mercados también podrían complementarse con centros más pequeños, anclados por supermercados, etcétera, que complementarían los grandes activos que ya hemos adquirido. Así que esas son algunas de las cosas en las que estamos trabajando. Jan Sweetnam, no sé si hay algo más que añadir al respecto.

Yo solo añadiría que hay una buena combinación entre... yo considero que Congressional y Kingstowne son ambos adquisiciones oportunistas y estratégicas al mismo tiempo. Y cuando observamos sus rendimientos, no se comparan realmente con el apalancamiento que obtenemos en las propiedades existentes, ya sea la que está al lado en la Pike o en el propio Kingstowne. Así que creo que tenemos una combinación muy buena de transacciones oportunistas que estamos analizando en nuestros mercados actuales, quizás con algunos activos más pequeños, tanto en mercados en los que hemos estado durante mucho tiempo como en nuestros nuevos mercados. Y hay muchos activos de mayor tamaño que creemos que dominan áreas comerciales en las que aún no estamos y que estamos analizando ahora mismo. Así que es una combinación bastante buena.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Greg McGinniss, de Scotiabank.

Don, como mencionaste, Santana tiene ahora el 100% de ocupación en la parte de oficinas. Pero también tenéis derecho a hacer más allí y, de forma más amplia, en toda la cartera, ya que las tasas de arrendamiento de oficinas son saludables. ¿Estáis dispuestos a iniciar hoy más desarrollos de oficinas desde cero?

Greg, sí, todavía tengo algo de cautela, por si esa es realmente tu pregunta. La idea de iniciar otro edificio de oficinas en Santana no ocurriría bajo la modalidad de construcción para especulación. Solo ocurriría en la medida en que tengamos un proyecto a medida (build-to-suit) lo cual, por cierto, con lo que está pasando ahí fuera y el... quiero decir, cuando comparas Santana Row con el centro de San José, es... es increíble, ¿verdad?

Y realmente quiero que estés allí. De verdad quiero que veas esto porque estas cosas están a 3 millas de distancia, y una es claramente la ganadora en esta situación. Así que puede que haya más oportunidades, pero no voy a construir para especular.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Craig Mailman, de Citi.

Dan, tal vez para ti sea útil que hayas repasado algunos de los beneficios para los resultados en el primer trimestre y nos hayas dado la cadencia trimestral para los próximos trimestres. Pero, ¿podrías explicarnos la transición de los $1.88 para llegar a los $1.845 del próximo trimestre? ¿Y a los $1.855 en el 3Q?

¿Cuánto de esos $0.02 por el beneficio de la anticipación de plazos es extraordinario? Sé que las comisiones por terminación de contratos de arrendamiento son irregulares, pero ¿podrías detallar qué fue más extraordinario este trimestre frente a lo recurrente para entender la desaceleración antes de la recuperación en la segunda mitad del año, especialmente ahora que mencionáis el posible aumento de las adquisiciones?

Sí, sí. De nuevo, probablemente tengamos algo de estacionalidad que es positiva al pasar del primer trimestre al segundo, con menos problemas relacionados con el clima y demás.

Existe algún... probablemente el mayor lastre de cara al segundo y tercer trimestre es, obviamente, que refinanciamos; el viento en contra de la refinanciación supone un lastre de al menos $0.01 aproximadamente. Estamos con el proceso de arrendamiento de Blair en el segundo trimestre. El arrendamiento inicial de un producto residencial es algo que será un lastre al principio antes de volverse positivo más adelante en el año, cuando alcancemos los niveles de ocupación de equilibrio.

Creo que son solo otras cuestiones relacionadas con los plazos que, por casualidad, estaban previstas para más adelante en el año y hemos podido adelantar al primer trimestre para asegurarlas. Así que hay una mayor certeza, pero no ocurrirán hasta un poco más tarde en el año. Esos son, en cierto modo, los principales factores que explican esa cadencia.

Y luego, el gran repunte en el rendimiento en términos de FFO viene impulsado por contratos que ya se han firmado y que tienen fechas de inicio de alquiler; hay una cantidad sorprendente de fechas de inicio de alquiler el 1 de octubre que creemos que se cumplirán con mucha seguridad, y eso es lo que nos impulsa hacia los $1.90. Eso es un poco más de detalle sobre la cadencia.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Haendel St. Juste, de Mizuho.

Don, percibo claramente el entusiasmo en tu voz respecto a la configuración del crecimiento de los resultados y el impulso que parece estar mejorando con los vientos a favor de los arrendamientos y la rotación de capital. Según las estimaciones, parece que podríamos tener un crecimiento de un dígito medio-alto durante los próximos dos años.

Entonces, tal vez... ¿qué puede compartir con nosotros sobre la trayectoria de los beneficios que cree que se está planteando aquí y qué tan sostenible es? Y luego, recuérdenos cuál es el plan a largo plazo para la refinanciación de los bonos verdes. Creo que actualmente se está utilizando el revolver.

Por supuesto, Haendel. Y espero... creo que estás en la lista. Sé que estarás jugando al golf cuando vengas por el 20 de mayo con Jay. Pero ese es el propósito. No quiero adelantarme a lo que se anunciará en el Investor Day.

Mire, vamos a hablar de la trayectoria de los beneficios. Vamos a hablar de esas oportunidades durante esos dos días. Así que lo dejaré así, si no le importa.

Sí. Y en cuanto a la... la segunda parte de su pregunta sobre el bono al 1.25%. Destinamos $250 million a largo plazo a un préstamo a término de 5 años o más, lo que nos lleva hasta 2031.

El resto está pendiente. Y seremos oportunistas, ya sea entrando en el mercado de bonos o en el mercado de convertibles según veamos la oportunidad; tenemos la capacidad de hacerlo en el momento más oportuno, y así lo haremos. Me encantaría emitir un bono y que fuera un bono a largo plazo. Así que sigan atentos a ese frente.

Y nuestra siguiente pregunta de hoy es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Don, solo una pregunta sobre el nuevo gobernador de Virginia. Ciertamente, ustedes están acostumbrados a operar en otros estados muy demócratas, pero Virginia ha experimentado un cambio notable. Dicho esto, ustedes tienen más gasto en defensa, inversión en ciberseguridad, etcétera.

Pero al observar lo que está sucediendo en la región del Atlántico Medio y en sus mercados de Maryland y Virginia, ¿le preocupa en algún modo que Virginia pueda imitar a Maryland y volverse algo contraria al desarrollo o promulgar políticas que frenen lo que, de otro modo, ha sido un camino muy positivo?

¿O considera que lo que comenta el gobernador y el cambio en la política no están interfiriendo significativamente en sus centros comerciales, en la base de clientes o en las razones por las que las empresas quieren establecerse en el norte de Virginia?

Sí, Alex, es lo segundo. Es decir, si analiza Federal y comprende los mercados en los que operamos, entenderá no solo los ingresos de los que he hablado aquí, sino algo de lo que no hablamos: la riqueza. La riqueza de esas familias y cómo esta sostiene el gasto a pesar de los altibajos y de todo tipo de cambios en el clima político. Si me preocupo por el clima político, efectivamente no estaría gestionando mi empresa de la mejor manera. Además, la diversidad de estos mercados es realmente importante.

Ahora, en el caso de Virginia, que es donde yo vivo, ¿ha visto el presupuesto de defensa que se está proponiendo? No sé si se llegará a los $1.5 trillion o no, pero tengo claro quién será el beneficiario en caso de que ocurra, y serán muchos de los consumidores que orbitan nuestras propiedades. ¿Creo que eso supondrá una diferencia mensurable? Probablemente no.

Pero, en general, al invertir en esta compañía, se está adquiriendo un grupo diversificado de geografías, tipos de activos, formatos de activos, bases de inquilinos, etcétera, con un margen muy amplio en sus ratios de costes de ocupación para poder mantener y continuar la trayectoria en la que nos encontramos. Ese es mi enfoque.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Omotayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Enhorabuena por los resultados. Claramente, el impulso está de su lado. Dan, un comentario rápido sobre las tasas de ocupación en el 1Q: la ocupación comparable fue del 94.1%, y creo que todos esperábamos algo en torno al medio de los 80, debido claramente a una mejor actividad de arrendamiento.

Pero también tengo curiosidad por saber si hubo contratos de arrendamiento que esperaban que finalizaran y que no lo hicieron, y que quizás veamos en el 2Q y 3Q, lo que explicaría parte del impulso para el resto del año.

Sí. Mire, creo que nos ha ido mejor desde la perspectiva de la ocupación de lo que habíamos previsto. Es decir, esperábamos que la tasa de ocupación general cayera hasta situarse en el rango de entre el 93% bajo y medio. Creo que en el primer trimestre mantuvimos la ocupación mejor de lo esperado, situándonos en el 93.8%.

Debería mantenerse bastante constante en ese nivel, con algunas variaciones temporales por la entrada y salida de inquilinos, etcétera, para luego observar ese repunte en el cuarto trimestre hasta alcanzar el rango del medio al alto de los 94%. Esto es coherente con lo que comentamos, aunque será un poco más alto en el segundo y tercer trimestre de lo que creo que habíamos previsto originalmente, debido a lo bien que mantuvimos la ocupación en el primer trimestre. Espero que esto responda a su pregunta.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Floris Van Dijkum, de Ladenburg.

Hemos hablado un poco sobre San José. También hemos hablado mucho sobre algunas de sus adquisiciones, como Congressional, que tiene muy buena pinta.

No hemos hablado mucho sobre Boston y Assembly Row. ¿Podrían darnos una pequeña actualización sobre lo que está ocurriendo allí y cuáles son sus planes para ese activo de cara al futuro, especialmente en lo que respecta a la zona de 'the Row' de esa propiedad?

Por supuesto, Floris. Y, de hecho, es una muy buena pregunta desde el punto de vista de entender ese gran activo. En primer lugar, claramente, Assembly Row se ha convertido en el centro no solo de la zona inmediata, sino de un área más amplia en términos de compras, ocio, gastronomía y todo lo demás. Claramente, el producto residencial que hemos construido, que está adyacente a lo de Avalon, cuenta con unas 1,000 unidades que funcionan extremadamente bien y siguen haciéndolo.

La idea de desarrollar el resto de Assembly pasó claramente a un segundo plano cuando el sector de las life sciences implosionó. Estoy muy orgulloso de que no siguiéramos adelante con ello, pero eso no cambia el hecho de que existe una gran oportunidad para los 3 lotes restantes que hay allí. No podemos —con todos los permisos— hacer que los números cuadren todavía en este momento.

Pero mientras hacemos eso, también estamos tramitando los permisos de todo Assembly Square Marketplace, que es el 'power center' adyacente, un centro comercial muy, muy potente. Estamos en proceso de obtener los permisos para 3 millones, ¿es así, Dan?, 4 millones de pies cuadrados. En otras palabras, la idea de continuar con la propiedad de Assembly Row a través del 'power center' en algún momento, bien entrado el futuro. Pero esperamos tener eso con los permisos concedidos este año.

Y si se obtienen los permisos este año, incluso si las cifras no son rentables de forma efectiva en este momento, piensen en el valor futuro de toda esa parcela de 50 acres. Por tanto, cuando analicen Assembly, deberían pensar en que estamos acumulando valor allí que no espero que se refleje en el precio de la acción hoy. Pero, ciertamente, cualquiera que observe esa propiedad verá el valor a largo plazo que se va a crear. Mientras tanto, los ingresos siguen aumentando, los alquileres siguen subiendo y la parte residencial se mantiene ocupada; es una propiedad de Federal realmente, realmente potente.

Nuestra siguiente pregunta hoy es de Mike Mueller, de JPMorgan.

Sé que fue una venta pequeña de solo $10 million, pero ¿podría hablarnos de la venta de Courthouse Center en Rockville, teniendo en cuenta que forma parte de la masa crítica y la escala que han ido construyendo allí durante décadas? ¿Habrían vendido un centro de mayor relevancia en esa zona?

Sí, Mike. No forma parte de la masa crítica en absoluto. Básicamente, como recordarán, hace un par de años vendimos Rockville Town Square. Esto es una especie de pequeña zona comercial adyacente y sin tiendas ancla junto a ella, que realmente no tiene nada que ver con el resto de nuestras propiedades.

Si hubiéramos podido, simplemente lo habríamos vendido al mismo tiempo que Rockville Town Square, pero surgió un comprador local que se ofreció a pagar una cifra a la que no podíamos decir que no. Eso es todo. Realmente no es... sé que en un mapa parece estar cerca del resto de nuestras propiedades en Rockville Pike, pero está en un mundo aparte. Así que no, no es para nada importante.

[Instrucciones del operador] Nuestra siguiente pregunta es la continuación de Samir Khanal, de Bank of America.

Dan, lamento si me lo perdí, pero mencionó que hubo algunos conceptos que se adelantaron este trimestre. ¿Se trataba de comisiones por vencimiento o de otra cosa? Quizás solo una aclaración.

Sí. Verá, hubo algunos beneficios de FAS 141 que esperábamos para más adelante en el año, en el segundo y tercer trimestre, según nuestro presupuesto, y que adelantamos al primer trimestre. Ese fue el principal factor. Así que sí, es algo... sí, es positivo. Lo aseguramos en el primer trimestre, pero es simplemente una cuestión de calendario.

Y nuestra siguiente pregunta es la continuación de Omotayo Okusanya, de Deutsche Bank.

Una pregunta muy rápida sobre las tasas de reembolso de costes. Parecieron un poco elevadas en el 1Q '26. Tengo curiosidad por saber si hubo algún tipo de anticipación. ¿Se trata de una cuestión de temporalidad? ¿Y cómo prevemos que evolucione el resto del año?

Sí. Verá, hubo un impacto meteorológico enorme en el noreste, concretamente en toda la zona desde el área metropolitana de D.C. hasta Boston. Por tanto, los gastos de limpieza de nieve y de suministros fueron muy elevados durante el trimestre. Y, obviamente, nuestros reembolsos de costes han subido como consecuencia de ello. Eso es todo lo que hubo en términos de... estuvo muy por encima de nuestras expectativas iniciales. Y al final resultó como esperábamos en cuanto a..., pero ese es el factor determinante.

Nuestra siguiente pregunta para hoy es una continuación de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Dan, creo que en sus comentarios iniciales hizo referencia a que espera alguna revisión al alza en el guidance más adelante este año, pero no... quiero asegurarme, primero, de haberlo entendido correctamente. Y segundo, ¿cuáles fueron los factores? Creo que mencionó que podría haber ciertos factores que provocarían eso. Y simplemente quería profundizar en el tema.

Consultando mis notas preparadas... no recuerdo haber hecho ese comentario en mis declaraciones iniciales.

Soy optimista respecto al resto del año. Y soy optimista sobre cómo nos estamos posicionando para 2027. Así que me siento bien con nuestro posicionamiento. Solo estamos en el primer trimestre. Pero no, no creo haber mencionado una previsión de una revisión positiva de cara al futuro.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas de hoy. Devuelvo la palabra a Jill Sawyer para sus comentarios de cierre.

Gracias por acompañarnos hoy. Esperamos ver a muchos de ustedes en nuestro próximo Investor Day en unas semanas. Gracias.

Gracias. Con esto concluye la conferencia de resultados de hoy. Les agradecemos a todos su asistencia a la presentación de hoy. Ya pueden desconectarse. Que tengan un excelente día.