[Instrucciones del operador] La primera pregunta es de Craig Mailman, de Citi.

Me refiero a que, por lo que estamos viendo, la mayor parte es simplemente demanda industrial general; los 3PL siguen muy activos. La fabricación se ha recuperado, y eso incluye tecnología para centros de datos, aeroespacial, etc. Así que eso ha repuntado, pero parece más una demanda industrial general que algo impulsado completamente por los centros de datos.

Craig, soy Scott. Creo que mencionaste que pospusimos para la segunda mitad el proyecto de 708,000 square feet. Eso siempre ha estado previsto para la segunda mitad del año en nuestra llamada de guidance del 4Q. Así que quería aclararlo—

y luego le daré la palabra a Peter para que nos actualice sobre esa vacante en el desarrollo de Denver.

Craig, habla Peter. En Denver, seguimos teniendo prospectos interesados en nuestra gran desocupación allí. Diría que la actividad o la toma de decisiones por parte de los usuarios de mayor tamaño ha sido lenta. La oferta competitiva es limitada. Solo hubo 2 edificios que regresaron para competir con nosotros: uno debido al cierre de un negocio de otro propietario y otro por la expiración de un contrato de arrendamiento. Pero seguimos teniendo prospectos; simplemente son muy lentos en su toma de decisiones.

Los inquilinos medianos más pequeños en Denver siguen estando bastante activos.

Pasando a Pensilvania. En cuanto a la segunda parte de su pregunta, Pensilvania es probablemente nuestro mercado más activo, o ciertamente uno de los más activos en todo el país en términos de actividad de prospectos en diversos tamaños y sectores, incluyendo los comentarios de Peter sobre la gran actividad de los 3PL.

Tenemos varios prospectos para nuestro edificio de 708,000 square feet en el centro de Pensilvania. Todos, excepto uno, son usuarios de edificios completos y todos ellos continúan manteniendo conversaciones con nosotros.

La siguiente pregunta es de Nick Thillman, de Baird.

Claro. Seguimos evaluando oportunidades para nuevos inicios. Por supuesto, no vamos a dar guidance sobre el volumen. Y los mercados en los que nos centramos siguen siendo mercados como Dallas, Delaware, que es realmente el submercado de South Philly, Lehigh Valley PA, donde tenemos oportunidad, South Florida... y, por supuesto, seguimos intentando adquirir oportunidades adicionales en forma de terrenos en algunos de los otros mercados en los que hemos estado y en los que hemos estado más activos recientemente. Así que esos son los mercados en los que nos centramos.

Sí, tenemos muy buenos emplazamientos en Southern California, pero esos mercados aún tienen disponibilidad. Por lo tanto, no son mercados en los que vayamos a iniciar proyectos próximamente.

De acuerdo. En cuanto al inquilino 3PL, no hay impacto en el mismo almacén (same-store); nunca realizamos una provisión para ese inquilino en 2025 cuando comentamos que estaba en nuestra lista de seguimiento. Simplemente les informamos al respecto. Siempre consideramos que la deuda era cobrable. En esta llamada les informamos sobre el importante pago que recibimos y el acuerdo alcanzado con el inquilino. Por tanto, de nuevo, no hay impacto en el FFO ni en el same-store relacionado con ello. Respecto a boohoo, siguen al corriente con el pago de su alquiler. Pagan justo al final de cada mes. Y Peter, te cedo la palabra para que les informes sobre el potencial de subarriendo en este espacio.

Gracias, Scott. Boohoo sigue comercializando el edificio para subarriendo. Hay un número decreciente de edificios disponibles de más de 1 millón de pies cuadrados en actividad en Pennsylvania. Como mencioné hace unos minutos, la actividad sigue siendo muy buena en ese segmento también. Amazon está a punto de firmar otros 2 edificios de más de 1 millón de pies cuadrados en Pennsylvania a día de hoy. Así que eso está en proceso. Y hay relativamente pocas opciones. Es probable que haya más inicios de proyectos en ese rango de tamaño dada la fortaleza de la demanda, pero boohoo continúa comercializando el edificio para subarriendo.

Y Nick, tenías otra parte en la pregunta: nuestro gasto por deudores incobrables fue de $100,000 en el primer trimestre, frente a nuestra guidance de $250,000, y mantuvimos nuestra guidance sin cambios para el 2Q, 3Q y 4Q en $250,000 por trimestre.

La siguiente pregunta es de Nicholas Yulico, de Scotiabank.

De acuerdo. Nick, habla Scott. Hemos completado el arrendamiento de 400,000 square feet de desarrollo. Esto ha tenido un impacto ligeramente positivo en nuestro FFO en comparación con el guidance.

Sin embargo, esto se está viendo compensado por un par de factores. Uno es que en nuestro guidance incluimos la venta de terrenos que se espera que se cierre en junio. Se trata de la parcela de terreno arrendada. Por tanto, hay una ligera dilución debido a esa venta, ya que asumimos que los fondos se utilizarán para amortizar la línea de crédito.

Y la otra parte es lo que hacemos cada trimestre cuando actualizamos el guidance. Revisamos todos nuestros supuestos de arrendamiento y el guidance, los actualizamos según corresponda y realizamos los ajustes que consideramos oportunos. Esa es la conciliación.

Sí. Como saben, hemos analizado muy de cerca cada activo que poseemos, tanto terrenos como propiedades inmobiliarias que generan ingresos. Y... ahora hemos reducido la lista a un puñado de oportunidades en las que creemos que podríamos avanzar y crear un valor significativo.

Ahora estamos en proceso de intentar asegurar el suministro eléctrico. Es un proceso muy largo. Así que veremos cómo evoluciona. Si tenemos éxito con ello, eso añadiría un valor significativo más allá del valor industrial de esos activos en particular.

La siguiente pregunta es de Todd Thomas, de KeyBanc.

Todd, habla Peter. Todos los prospectos con los que estamos negociando son únicamente para arrendamiento por el momento.

Sí, esa es una cuestión que varía según cada mercado. Por ejemplo, como saben, tenemos varias disponibilidades en el sur de Florida. También tenemos diversas oportunidades para nuevos inicios allí. Queremos asegurarnos de no tener una excesiva concentración de desarrollo en un solo mercado a la vez.

Y acabamos de completar la primera fase del proyecto en el centro de Pennsylvania. Hemos firmado un contrato de arrendamiento pequeño, de 54,000 square feet allí. Nos gustaría ver un poco más de actividad de arrendamiento antes de comenzar la Fase II. Así que, en realidad, es más una cuestión de concentración.

La siguiente pregunta es de Michael Carroll, de RBC Capital Markets.

Bueno, no está en la JV. Esto figura en el balance general. Y en el suplemento, Mike, si te fijas, desglosamos la tasa de capitalización, es de aproximadamente un 5.3% de cap rate. Obtuvimos un alquiler excelente del arrendatario cuando les alquilamos el terreno hace un par de años.

Es correcto. La única diferencia es que el arrendamiento de desarrollo en el cuarto trimestre era de $1.7 million. Ahora es de $1.3 million, y la disminución se debe a los 400,000 square foot de contratos de arrendamiento de desarrollo que firmamos.

La siguiente pregunta es de Rich Anderson, de Cantor Fitzgerald.

Entonces, John, ¿quieres comentar eso?

Sí. Sí.

En el pasado hemos hablado de qué podría actuar como catalizador para que los inquilinos comiencen a tomar decisiones más rápido. La toma de decisiones durante los últimos dos años ha sido bastante lenta, especialmente en el caso de los espacios de mayor tamaño. Y el tema que usted menciona genera un coste por la espera. Por lo tanto, ayuda en el margen.

El otro tema, por supuesto, es la energía. Y aunque los centros de datos necesitan mucha energía, los almacenes también necesitan su parte proporcional. Así que ese también es un tema. Ambos factores ayudan en el margen para que los inquilinos tomen decisiones antes. Pero realmente no ha generado una oleada de nuevas firmas de contratos de arrendamiento. Peter y Joe, ¿quieren añadir algo al respecto?

Lo único que añadiría a eso, Rich, es que hay un poco de demanda incremental, como comentamos anteriormente, de inquilinos que están apoyando la construcción de centros de datos e infraestructuras. Así que estamos viendo un poco de eso, pero no lo consideraría material para el perfil de demanda general.

Eso no va a cambiar nuestro proceso ni nuestra filosofía en torno a la calidad, la ubicación, las características y la funcionalidad que construimos.

La siguiente pregunta es de Caitlin Burrows, de Goldman Sachs.

Claro. Caitlin, soy Peter. Diría, como mencioné hace un par de minutos, que Pensilvania es probablemente nuestro mercado más activo desde la perspectiva del inquilino en prácticamente todos los rangos de tamaño, lo cual se refleja en el acuerdo que firmamos en nuestro proyecto recién finalizado en Lehigh Valley. La actividad que tenemos en el 708, la actividad de los participantes del mercado para edificios grandes de más de 1 million square feet, es muy, muy activa.

Estamos viendo una buena actividad en el sur de Florida. Estamos viendo un poco menos de actividad en Nashville de la que hemos visto en los últimos dos años, pero la oferta está bastante ajustada. Y como mencioné, en Denver, la toma de decisiones por parte de los grandes inquilinos es más lenta.

Pero, en general, los mercados están funcionando bien. A lo largo de la costa este, los alquileres están estables y todavía muestran una ligera tendencia al alza. Así que la situación allí es bastante buena. Jojo, ¿quieres hablar del Oeste?

La siguiente pregunta es de Jason Belcher, de Wells Fargo.

Claro. Mire, el principal motor de nuestro crecimiento seguirá siendo el desarrollo especulativo. También estamos siempre presentes en el mercado, presentando ofertas para adquirir edificios con flujo de caja; en el pasado, como habrán visto, la mayor parte de nuestro capital se ha destinado al desarrollo. Así que quizás un 20% -- 25% a edificios con flujo de caja.

Y con respecto a la oportunidad de recompra de acciones, la autorización de compra... Mire, repito, el uso principal de nuestro capital será respaldar el crecimiento del desarrollo y las adquisiciones. Pero ha habido varias perturbaciones en el mercado en el pasado reciente en las que el precio de nuestras acciones se ha visto afectado negativamente hasta niveles que no reflejan sus fundamentales ni sus perspectivas a largo plazo.

Y tenemos una convicción muy sólida en el valor a largo plazo de nuestras acciones. Por ello, en esos periodos de dislocación, hemos concluido que sería una mejora de valor para los accionistas adquirir acciones de forma oportunista. Supongo que podrán deducir por su cuenta qué significa esto en términos de asignación frente a las otras dos categorías.

Sí. Si observan el estado de los acuerdos ya cerrados para 2026 que hemos firmado, los incrementos generales son de aproximadamente un 3.6%. Y si analizan la cartera completa en cuanto a los fondos vigentes en 2026, estamos en torno al 3.4%. Por tanto, nos mantenemos bastante sólidos.

Y si se refiere al lado del incremento de alquileres, seguimos siendo coherentes con nuestra guidance de cambio en la tasa de ejecución de caja (cash run rate) del 30% al 40% para 2026; creo que, como mencionó Peter en el guion, estamos en torno al 41% para los contratos de arrendamiento que ya hemos firmado para 2026.

La razón por la que es un poco más alto es esa renovación de 556,000 square feet de la que habló Jojo, que fue significativamente superior al límite superior de nuestro rango del 40%.

Nuestra siguiente pregunta es de Vince Tibone, de Green Street Advisors.

Soy Peter. Sí, ese siempre fue el plan para esos edificios. Están todos diseñados para uso de múltiples inquilinos. Ciertamente, en los últimos años, hemos tenido la suerte de contar con algunos usuarios de edificios completos, pero siempre diseñamos nuestros edificios con flexibilidad.

Como mencioné en la pregunta sobre nuestro edificio en Central Pennsylvania para 708, solo para contrastar ese rango de tamaño, estamos viendo una actividad muy buena allí, y hay mucha actividad para edificios más grandes por parte de inquilinos en Pennsylvania y algunos de los otros grandes mercados. Por tanto, no diría que la demanda de inquilinos se limita a menos de 200,000; construimos esos edificios porque sentíamos que esos nichos estaban desatendidos, y estamos viendo los resultados de ello.

El edificio de Lehigh Valley que mencionó Peter lo acabamos de completar y hemos visto buena actividad allí, y ya tenemos firmado nuestro primer acuerdo.

Claro. Quiero decir, siempre buscamos maximizar el valor de nuestros terrenos. Seguimos buscando nuevas oportunidades de inversión en suelo, algunas de las cuales implicarían propiedades de gran formato; edificios de gran formato. Es parte de nuestra estrategia. Como saben, poseemos algunos terrenos en SoCal que podrían albergar edificios de formato muy, muy grande. Y seguimos evaluándolos a la luz de las realidades económicas y de arrendamiento de ese mercado.

La siguiente pregunta es de Vikram Malhotra, de Mizuho.

Vikram, habla Scott. Y... la respuesta es que sí, hemos incrementado un poco el FFO debido a los 400,000 square feet de arrendamiento de desarrollo que anunciamos, pero eso se vio compensado por dos factores. Uno tiene que ver con la venta de terrenos prevista en nuestra guidance, que es una parcela arrendada. Al vender esa parcela, perdemos el NOI y amortizamos la línea de crédito, por lo que hay una ligera dilución. El otro factor tiene que ver con nuestro proceso habitual de revisar la disponibilidad de locales y nuestras hipótesis de arrendamiento trimestralmente al actualizar la guidance. Hicimos ciertas hipótesis sobre algunos de ellos, pero no realizamos cambios en los 1.3 million square feet de desarrollo ni en los 700,000 square feet que figuran en nuestra guidance. Así que se trata más bien de cambios en algunos de los arrendamientos trimestrales. Esos son los puntos clave.

También realizamos algunos ligeros ajustes en algunas de las hipótesis principales de absorción. Y tengan en cuenta que, en cuanto a la ocupación, proporcionamos un rango y nos sentimos cómodos con dicho rango de ocupación.

Muchos temas en una sola pregunta. De acuerdo. Sobre el tema del nuevo consejero, como sabrán, el año pasado perdimos inesperadamente a un consejero debido a su fallecimiento. De nuevo, de forma inesperada. En ese momento, determinamos que sería prudente poner en marcha un proceso para elegir a uno nuevo. Ese proceso se prorrogó en dos ocasiones. Primero, para considerar la candidatura del nominado de LNB, y luego de nuevo para considerar la candidatura de los dos individuos que el nominado de LNB nos sugirió contactar. Por tanto, todo ese proceso ya estaba muy avanzado mucho antes de que comenzaran esas conversaciones.

Con respecto a la recompra de acciones, miren, analizamos lo que le ocurrió a nuestra acción en ciertos periodos, como durante el COVID o cuando Amazon anunció que reduciría su actividad en abril de '22; el impacto de los aranceles en las acciones, en menor medida la guerra en Oriente Medio. Y cuando se analizan esos periodos, se observa una caída significativa en el precio de la acción, mientras que los fundamentos y las perspectivas a largo plazo de nuestras acciones no lo hicieron.

Y esos son momentos que seguirán ocurriendo dada la volatilidad que hemos experimentado y que seguiremos experimentando. Por lo tanto, tiene todo el sentido estar en el mercado apoyando el valor a largo plazo de nuestras acciones durante esos periodos. Esto, de nuevo, es un tema que hemos venido tratando con el Consejo desde hace tiempo. Se me ha olvidado el resto de su pregunta.

Visitas a las propiedades. Diría que, miren, sí, queremos hacer todo lo posible para dar a conocer no solo la transformación que hemos completado, sino también lo que está sucediendo actualmente en algunos de nuestros mercados; queremos que puedan conocer a nuestros líderes de mercado, simplemente tiene sentido aprovechar la oportunidad para mejorar el compromiso con el accionista.

La siguiente pregunta es de Brendan Lynch, de Barclays.

Sí, Brendan, habla Peter. En términos generales, estamos viendo concesiones de alquiler de entre medio mes y un mes de alquiler por cada año de contrato. Y diría que eso ha tendido ligeramente al alza, lo cual varía más según el mercado y, en algunos casos, según el activo, y eso se aplica a los nuevos contratos.

Los TIs se han mantenido aproximadamente iguales, todo depende de los requisitos específicos del inquilino.

Joe, ¿cuál es su visión al respecto?

Sí. La IA va a proporcionar una gran cantidad de datos y quizás, por esa razón, estas transacciones se realicen con mayor rapidez, pero los intermediarios aportan valor. Y en esas negociaciones, siempre ayuda tener cierta distancia. No vemos que el valor de esa comunidad disminuya con el tiempo debido a la IA.

[Instrucciones del operador] Nuestra siguiente pregunta es de Michael Mueller, de JPMorgan.

No, realmente no hay nada más en marcha que tenga ese perfil.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Le cedo la palabra de nuevo a Peter Bacilli para las palabras de cierre.

Gracias, operador, y gracias a todos por participar en nuestra llamada de hoy. Si tienen alguna duda adicional tras nuestra llamada, por favor pónganse en contacto con Scott o conmigo. Que tengan un excelente día.

La conferencia ha concluido. Gracias por asistir a la presentación de hoy. Ya pueden desconectarse.