Hola a todos. Gracias por acompañarnos y bienvenidos a la conferencia de resultados financieros del primer trimestre de 2026 de Four Corners Property Trust, Inc. Tras las declaraciones preparadas de hoy, abriremos una sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta, pulse la tecla estrella 1 para levantar la mano. Para retirar su pregunta, pulse la tecla estrella 1 de nuevo. Cedo ahora la palabra a Patrick L. Wernig. Patrick, adelante. Gracias.

Durante esta llamada, realizaremos declaraciones prospectivas basadas en nuestras creencias y supuestos. Los resultados reales se verán afectados por factores conocidos y desconocidos que están fuera de nuestro control o capacidad de predicción. Nuestros supuestos no garantizan el rendimiento futuro y algunos resultarán ser incorrectos. Para una descripción más detallada de algunos riesgos potenciales, consulte nuestros informes ante la SEC que pueden encontrarse en fcpt.com.

Toda la información presentada en esta llamada es vigente a fecha de hoy, 04/30/2026. Además, las conciliaciones con las medidas financieras no GAAP presentadas en esta llamada, tales como FFO y AFFO, pueden consultarse en el informe complementario de la compañía.

Tengan en cuenta que, si es analista de investigación, se le ha enviado por correo electrónico un ID de reunión, que es 865913566. Lo repetiremos al final de nuestras declaraciones preparadas. Ese PIN le permitirá realizar preguntas durante la sesión de Q&A.

Dicho esto, cedo la palabra a William. Buenos días. Tras sus declaraciones iniciales, Joshua comentará nuestra actividad de inversión y yo analizaré los resultados financieros y el capital.

El primer trimestre marcó la continuación del impulso de 2025 y un sólido comienzo de 2026. El AFFO por acción creció un 3.4% frente al mismo periodo del año anterior, manteniendo nuestro enfoque en un crecimiento constante ajustado al riesgo.

Durante el primer trimestre, adquirimos $26 million en propiedades de arrendamiento neto con una tasa de capitalización (cap rate) de efectivo combinada del 6.8%, equivalente a una tasa de capitalización GAAP del 7.3%. Este volumen es ligeramente inferior al inicio de 2025, pero quiero destacar que estamos viendo muchas oportunidades atractivas y nos sentimos optimistas respecto a la solidez de nuestra cartera de proyectos. Estacionalmente, tendemos a ver menos cierres de operaciones en el primer trimestre en comparación con el resto del año, y el segundo trimestre se perfila de esa manera hasta ahora. En los últimos doce meses, hemos adquirido $288 million en propiedades.

También nos entusiasma haber cerrado a principios de este mes un nuevo préstamo a plazo de $200 million con un vencimiento a siete años. El tipo de interés total del préstamo es del 4.9%, lo que representa un diferencial de 200 puntos básicos respecto a los rendimientos históricos de adquisición. Podremos invertir ese dinero de forma acrecentadora.

Nuestra cobertura de alquiler en el primer trimestre fue de 5.1x para la mayoría de nuestra cartera que reporta esta cifra. Esto sigue situándose entre las coberturas más sólidas del sector de arrendamiento neto. La cifra de cobertura de alquiler específicamente para nuestras propiedades Garden es de 5.8x. Hemos sido muy constantes, manteniéndonos por encima de un nivel muy elevado de 5x durante los últimos tres años.

Como recordatorio, el primer tramo de los vencimientos de los contratos debe enviarnos las notificaciones de prórroga para octubre. Aunque no podemos conocer el resultado con certeza, salvo un cambio material en el rendimiento operativo de las fuentes de arrendamiento, esperaríamos un porcentaje de renovación muy alto para la cartera de la escisión en los próximos años. Con ese fin, nuestras marcas más importantes, Olive Garden, LongHorn y Chili's, siguen siendo líderes dentro del universo de inquilinos de arrendamiento neto. Recientemente, Brinker reportó un crecimiento de las ventas en tiendas comparables de Chili's del 4% para el trimestre finalizado en marzo de 2026, tras un incremento del 31% hace un año. Olive Garden y LongHorn reportaron un crecimiento de ventas en tiendas comparables del 3% y 7%, respectivamente, durante el trimestre. Resultados extraordinarios para las tres marcas que representan, en conjunto, entre el 40% y el 47% de los alquileres de nuestra cartera.

Para reforzar ese punto, quiero señalar una nueva diapositiva en la página siete de nuestra presentación para inversores que muestra el sólido desempeño de nuestros inquilinos que cotizan en bolsa frente al índice genérico de todos los restaurantes. La conclusión clave es que la construcción de la cartera es extremadamente importante. Al ser selectivos con nuestros socios inquilinos, estamos construyendo lo que creemos que es una cartera fortaleza, ladrillo a ladrillo. Nuestros principales inquilinos de restauración parecen estar ganando cuota de mercado y no han mostrado signos de desaceleración. Con ese objetivo, nuestra cartera ha evitado algunos de los sectores de arrendamiento más problemáticos que experimentan vientos en contra macroeconómicos a largo plazo. Esto incluye cines, farmacias y el sector de la venta minorista experiencial en general. Nos beneficiamos de una sólida construcción de cartera con un bajo coste de adquisición, edificios fungibles operados por inquilinos y sectores que son resistentes al comercio electrónico y a la recesión. No hemos tenido problemas de crédito importantes con los inquilinos, lo que se traduce en un gasto por deudas incobrables muy bajo y muy poca vacante en nuestra cartera.

Sobre este tema, nos gustaría ofrecer una breve actualización sobre nuestras propiedades de Bahama Breeze. Como aclaración, somos propietarios de 10 propiedades de Bahama Breeze, lo que representa el 1.3% de nuestro ABR. Dicho esto, Darden tiene previsto convertir seis de estos locales a otras marcas que operan, como Yard House, Olive Garden, LongHorn, Cheddar’s, etc. Les gustaría convertir más, pero están limitados por la existencia de locales cercanos en algunos casos y por restricciones de co-tenencia.

Por tanto, las cuatro propiedades restantes representan 50 puntos básicos de nuestro ABR, y ya estamos negociando activamente cartas de intención con nuevos inquilinos para ocupar estos locales. Basándonos en las cifras que estamos negociando, esperamos recuperar o incluso superar el alquiler anterior pagado por Darden, aunque el calendario y la rentabilidad final dependerán en última instancia del resultado de estas negociaciones. Negociar un contrato de arrendamiento lleva unos meses, y deberíamos tener más actualizaciones sobre los plazos en la conferencia de resultados del Q2.

Pero, en general, estamos en muy buena posición. Cabe destacar que han pasado menos de tres meses desde que empezamos a anunciar los cierres de marcas; el hecho de que hayamos encontrado soluciones potenciales para los 10 locales tan rápidamente pone de relieve cómo nuestra estrategia enfocada, nuestros sólidos activos inmobiliarios subyacentes y los niveles de alquiler sustituibles nos beneficiarán a largo plazo.

En cualquier caso, seguiremos cobrando el alquiler durante todo el proceso de sustitución, ya que Darden sigue estando obligado a realizar los pagos de alquiler de estos 10 locales durante al menos un año y medio, y en algunos casos hasta cuatro. Esto nos proporciona flexibilidad mientras evaluamos las opciones de inquilinos preferentes para la sustitución.

Cambiando de tercio, seguimos diversificando nuestra cartera. El 37% de nuestros alquileres proviene ahora de inquilinos clave fuera del subsector de restauración casual, incluyendo servicios de automoción con un 13%, comercio médico con un 11% y restaurantes QSR con un 11%. Estamos explorando activamente nuevas categorías de retail y tipos de propiedades con el objetivo de ampliar nuestro funnel de inversiones. Al igual que hicimos al desarrollar nuestras estrategias de propiedades de servicios de automoción y comercio médico, antes de invertir en un nuevo sector evaluamos la resiliencia del negocio y el riesgo de disrupción por IA, la disponibilidad de inquilinos solventes, la calidad inmobiliaria y el atractivo de los precios. Dicho esto, para nosotros, el factor limitante en las operaciones de estos sectores suelen ser las elevadas expectativas de precio de los vendedores.

Por último, y este es un punto muy emocionante, me gustaría mencionar que Michael Friedland se ha unido a nuestro consejo de administración. Michael se jubiló recientemente de JPMorgan y aporta a Four Corners Property Trust, Inc. 30 años de experiencia en Wall Street en finanzas inmobiliarias y crédito corporativo. Conocemos a Michael desde hace mucho tiempo, y estamos realmente impresionados y encantados de que se haya unido a nuestro consejo. Bienvenido, Michael. Te cedo la palabra, Joshua. Gracias.

Comenzaré con una revisión de la actividad del Q1 y luego abordaré nuestra cartera de inversiones. En el Q1, adquirimos 10 propiedades con un plazo medio ponderado de arrendamiento de 10 años por $26 million con una tasa de capitalización (cap rate) de caja combinada del 6.8%, o una tasa de capitalización GAAP del 7.3%. Esto representa una base media de $2.6 million por propiedad, ampliando nuestra estrategia de asociarnos con operadores solventes mientras nos centramos en activos fungibles de bajo coste para ayudar a mitigar el riesgo de caída.

Estamos muy satisfechos con la selección de activos de este trimestre y, como señaló William, el Q1 suele ser un periodo de menor volumen para nosotros. El volumen final del periodo se ajustó bien a nuestras expectativas internas. Dicho esto, el Q2 se perfila de forma coherente con nuestro aumento de volumen estacional habitual.

Las adquisiciones del Q1 se compusieron de un 46% de propiedades de restauración, un 28% de servicios de automoción y un 26% de comercio médico. En cuanto al crédito, todas nuestras propiedades adquiridas en el Q1 estaban arrendadas a operadores corporativos, siendo la única excepción un McAlister’s Deli en Michigan, que está arrendado a Southern Rock, el mayor franquiciado de McAlister’s con 178 locales en 13 estados.

Nuestro equipo continúa colaborando con operadores líderes en cada uno de nuestros subsectores minoristas seleccionados. Junto con nuestro filtrado de rentas de base baja, contamos con una trayectoria contrastada en la construcción de una cartera resiliente y de larga duración. Mientras tanto, nuestro equipo sigue explorando activamente todas las vías de inversión —tanto grandes carteras como operaciones granulares de menor tamaño— además de activos en nuevos subsectores, tal como se evidenció en el Q4 2025.

Si bien estamos ampliando la parte superior de nuestro embudo de inversión, seguiremos manteniendo nuestra disciplina al adquirir inversiones de base baja arrendadas a operadores líderes, con precios que resulten accretivos a nuestro coste de capital. Patrick, te cedo la palabra.

Gracias, Joshua. Comenzaré hablando sobre el estado de nuestro balance general y una actualización sobre nuestra obtención de capital. Incluyendo nuestro préstamo a plazo recientemente cerrado, financiamos $50 million de los nuevos $200 million incrementales del préstamo a plazo en abril, y el saldo se utilizará para financiar adquisiciones en el Q2 y Q3. El margen de crédito del préstamo a plazo es de 125 puntos básicos sobre SOFR, para un tipo total de aproximadamente 4.9%. Cubrimos totalmente nuestro saldo actual pendiente del préstamo a plazo de $640 million al 30 de abril a un tipo SOFR combinado del 3.1%, o aproximadamente un 4% total, con ese tipo estable hasta noviembre de 2027. Nuestra información complementaria incluye un cronograma detallado de coberturas pro forma. También seguimos beneficiándonos de la capacidad total de nuestra línea de crédito revolvente de $350 million.

Con respecto al apalancamiento, al cierre del Q1, nuestra deuda neta respecto al EBITDAre ajustado fue de solo 5x. Es nuestro séptimo trimestre consecutivo con un apalancamiento inferior a 5.5x, situándonos en el extremo inferior de nuestro rango de apalancamiento establecido de 5x a 6x. Cabe señalar que nuestro préstamo a plazo se cerró después del cierre del trimestre, pero tras financiar e invertir totalmente los fondos, el apalancamiento estimado de run-rate será de 5.4x. Nuestro ratio de cobertura de cargos fijos se mantiene en un nivel muy saludable de 4.8x al cierre del trimestre.

Pasando a los vencimientos de deuda, una vez que tenemos en cuenta las opciones de prórroga de nuestro préstamo a plazo actual, no tenemos vencimientos de deuda hasta diciembre, cuando vencen solo $50 million en notas privadas. Planeamos abordar esto a su debido tiempo, cuando se acerque la fecha de vencimiento. Nuestro calendario de vencimientos escalonados garantizará que no nos enfrentemos a un muro de vencimientos significativo en ningún momento posterior.

Pasando ahora a algunos de los aspectos destacados de nuestros resultados del Q1. El flujo neto por acción fue de $0.45, lo que representa un crecimiento del 3.4% interanual. Los ingresos por alquiler en efectivo fueron de $70 million, lo que supone un crecimiento del 10% interanual. El alquiler anualizado en efectivo para los contratos vigentes al cierre del trimestre fue de $266 million, y nuestro escalonamiento anual de alquiler en efectivo promedio ponderado a cinco años es del 1.5%. Los gastos de G&A en efectivo fueron de $4.9 million durante el trimestre, lo que representa el 7% de los ingresos por alquiler en efectivo, frente al 7.7% del año anterior —una mejora de 70 puntos básicos en el apalancamiento operativo— y un G&A en efectivo estable en comparación con el año anterior. Esto ilustra nuestros continuos esfuerzos por lograr un crecimiento eficiente y los beneficios de nuestra creciente escala.

Tras nuestros resultados del Q1, reafirmamos nuestro guidance para el G&A en efectivo de 2026, situado entre $19.2 million y $19.7 million. También hemos seguido progresando, con la prórroga de 27 de los 42 contratos que vencían originalmente en 2026. La tasa de recaptura en estas ubicaciones es un 6% superior al alquiler del año anterior. Actualmente estamos negociando la nueva ocupación de dos de esas propiedades, y las 13 restantes representan ahora solo el 1% del ABR, frente al 2.6% a principios de 2025. La ocupación de nuestra cartera sigue siendo muy sólida, situándose hoy en el 99.6%, lo que se beneficia de la liberación de algunos de nuestros muy limitados locales vacantes. Recaudamos el 99.7% del alquiler base en el Q1 y, el trimestre pasado, no observamos cambios materiales en nuestra cobrabilidad o en las reservas de crédito.

Como nota adicional, durante esta llamada hemos hecho referencia a dos de nuestras nuevas actualizaciones de información, las cuales destacaré de nuevo ahora. Primero, de ahora en adelante, planeamos desglosar las tasas de capitalización (cap rates) GAAP junto con la cifra de la tasa de capitalización en efectivo que siempre hemos proporcionado. Históricamente tenemos tasas de impago muy bajas y nuestra intención es mantener nuestras propiedades a largo plazo. Por lo tanto, los datos relacionados con esos rendimientos esperados a largo plazo son otra métrica útil para nuestros inversores. Nuestra presentación incluye una nueva diapositiva con las cap rates GAAP desde 2023, que muestra que, históricamente, han promediado unos 70 puntos básicos más que nuestras cap rates en efectivo iniciales.

Segundo, estamos actualizando la forma en que mostramos el crecimiento del AFFO por acción, calculándolo sin el impacto del redondeo de dos decimales. Basándonos en nuestro número de acciones, el redondeo puede tener un impacto significativo en esta cifra, especialmente en las comparaciones trimestrales. Nuestro enfoque actualizado nos permitirá citar una cifra de crecimiento más precisa. Seguimos buscando formas de mejorar la transparencia con la comunidad inversora y creemos que estos cambios están alineados con ese objetivo. Con esto, pasaremos a la sesión de preguntas y respuestas. Y solo un recordatorio, el ID de la reunión es 865913566 si desea realizar una pregunta. Gracias.