Buen día y bienvenidos a la conferencia de resultados y webcast del primer trimestre de 2026 de Equity Residential. La conferencia de hoy está siendo grabada. En este momento, me gustaría ceder la palabra a Marty McKenna. Adelante, por favor.

Buenos días y gracias por acompañarnos para analizar los resultados del primer trimestre de 2026 de Equity Residential. Nuestros ponentes principales hoy son Mark Parrell, nuestro Presidente y CEO; Michael Manelis, nuestro Director de Operaciones; Bret McLeod, nuestro Director Financiero; y Bob Garechana, nuestro Director de Inversiones, también nos acompaña para la sesión de preguntas y respuestas. Nuestro comunicado de resultados está publicado en la sección de Inversores de equityapartments.com. Se les informa que ciertos asuntos discutidos durante esta conferencia de resultados pueden constituir declaraciones prospectivas dentro del significado de las leyes federales de valores. Estas declaraciones prospectivas están sujetas a ciertos riesgos y Sausage incertidumbres económicas. La compañía no asume ninguna obligación de actualizar o complementar estas declaraciones que resulten inexactas debido a eventos posteriores. Ahora cederé la palabra a Mark Parrell.

Gracias, Marty. Buenos días y gracias a todos por acompañarnos hoy para analizar nuestros resultados del primer trimestre de 2026. Comenzaré yo y luego Michael Manelis, nuestro Director de Operaciones, hablará sobre nuestro desempeño operativo del primer trimestre, y después procederemos a responder sus preguntas.

Nuestros resultados operativos del primer trimestre cumplieron con nuestras expectativas con solidez en San Francisco y Nueva York, impulsando nuestro desempeño de ingresos en las mismas tiendas. Estos 2 mercados comparten elementos comunes de fuerte demanda por parte de nuestro perfil demográfico objetivo de inquilinos con mayores ingresos para nuestros apartamentos bien ubicados y bajos niveles de nueva oferta.

Permítanme dedicar unos minutos a hablar sobre por qué estamos entusiasmados con la configuración de nuestro negocio para el segundo semestre de 2026 y hacia 2027. Como dije en nuestra última llamada, prevemos que las entregas en nuestros mercados disminuyan un 35% en 2026 frente a 2025. Y el pronóstico de las entregas futuras previstas continúa mostrando descensos sustanciales durante los próximos años, creando una tendencia muy positiva para nuestro negocio.

Además, nuestro segmento de clientes de mayores ingresos sigue demostrando una sólida salud financiera con ingresos crecientes, y también observamos una menor morosidad en toda nuestra cartera. Por otro lado, el mercado de viviendas unifamiliares en venta sigue siendo un desafío tanto en términos de costes como de inventario, lo que se traduce en clientes que alquilan durante más tiempo y da lugar a nuestros niveles récord de baja rotación y a sólidas tasas de renovación.

Con todos esos aspectos positivos, el único ingrediente que falta es una aceleración del mercado laboral y las señales actuales siguen siendo mixtas. Dicho esto, sí vemos algunos brotes de esperanza en forma de ofertas en el sitio de empleo Indeed para puestos de 'heck rolls' y otros empleos similares de altos ingresos, que han aumentado sustancialmente en muchos de nuestros mercados desde noviembre de 2025. Esto nos aporta un optimismo cauteloso incluso ante los recientes anuncios de recortes de empleo en las grandes empresas tecnológicas. Pero con una cartera ocupada en más del 96% y niveles mucho más bajos de oferta de nuevos apartamentos en el futuro previsible y opciones limitadas de vivienda propia, no hará falta que se creen muchos empleos nuevos para impulsar un rendimiento operativo sólido y más generalizado en el futuro.

En cuanto a las transacciones, no adquirimos ni vendimos ningún activo en el primer trimestre. Sí actualizamos nuestras perspectivas de transacciones para el resto del año para reflejar la probable venta de un par de propiedades. Esto es una continuación de nuestro proceso de mejora de la cartera mediante la venta de activos antiguos con gran intensidad de capital o activos en lugares donde tenemos altas concentraciones.

Como informamos anteriormente, recompramos $220 million de nuestras acciones ordinarias durante el primer trimestre, lo que eleva la actividad total de recompra a $500 million desde agosto de 2025. Y con eso, cedo la palabra a Michael Manelis.

Gracias, Mark, y gracias a todos por acompañarnos hoy. Voy a ofrecer una breve actualización sobre nuestro rendimiento operativo, incluyendo algunos comentarios generales sobre el mercado, y luego comenzaremos la sesión de preguntas y respuestas. En general, tuvimos un buen primer trimestre con nuestros resultados, que reflejan la continuación de nuestra ejecución operativa disciplinada, con los ingresos reportados por las mismas tiendas y los gastos generalmente en línea con nuestras expectativas.

En cuanto al lado de los gastos, la presión por los costes de remoción de nieve y servicios públicos en el noreste se vio compensada por un crecimiento muy bajo de 20 puntos básicos en la nómina. En el lado de los ingresos, iniciamos la temporada de arrendamientos de primavera en una buena posición, con una demanda sólida y una fuerte ocupación física del 96.3%.

Durante el trimestre, también observamos mejoras en la deuda incobrable y la salud financiera de nuestra base de residentes sigue siendo muy favorable. Los ingresos domésticos de los nuevos inquilinos han aumentado y los ratios de ingresos por alquiler han bajado al 19%.

Al analizar la situación hoy, los precios netos efectivos han aumentado poco más del 4% desde el 1 de enero, lo cual está en línea con las tendencias normales, y nuestros niveles de ocupación y demanda actual están proporcionando un impulso continuo hacia el segundo trimestre.

En términos de caja, el uso de concesiones continúa disminuyendo en la mayoría de nuestros mercados y ha bajado aproximadamente un 21% en toda la cartera en comparación con el primer trimestre del año pasado. Como hemos dicho en el pasado, una mejora en el equilibrio entre oferta y demanda conduce primero a un aumento en los niveles de ocupación junto con una reducción de las concesiones, y luego a incrementos absolutos en las tarifas de alquiler, todo lo cual impulsa finalmente el crecimiento de las tarifas combinadas derivadas de la actividad de arrendamiento y el crecimiento futuro de los ingresos en las mismas tiendas.

Ya vemos a San Francisco y Nueva York, donde estamos registrando sólidos resultados de ingresos en las mismas tiendas, avanzando en este continuo de rendimiento de mercado, y esperamos que la mayoría de nuestros otros mercados progresen en diversos grados a medida que avance el año.

En el primer trimestre, reportamos un crecimiento de la tasa combinada del 1.5%, lo que reflejó el crecimiento de la tasa combinada del primer trimestre del año pasado en este mismo conjunto de tiendas y demuestra una mejora secuencial de 130 puntos básicos respecto al cuarto trimestre de 2025. Esta mejora secuencial incluyó un repunte de 260 puntos básicos en el cambio de nuevos contratos de arrendamiento y una mejora de 30 puntos básicos en los incrementos de la tasa de renovación lograda.

La retención sigue siendo un motor clave de nuestro desempeño; nuestra estrategia de renovación centralizada está funcionando bien, como lo demuestra el hecho de que el 61% de nuestros residentes renovaron con un incremento del 4.7% en la tasa de renovación lograda, lo cual fue ligeramente mejor de lo que esperábamos.

Al observar nuestra huella operativa, el desempeño sigue variando por mercado, lo cual era previsible. La solidez en mercados clave de acceso como San Francisco y New York, que superaron nuestras ya altas expectativas para el trimestre, está compensando un inicio más lento de lo esperado en Boston y Seattle.

En conjunto, New York y San Francisco constituyen aproximadamente el 30% de nuestro NOI y cuentan con las mejores perspectivas de oferta y demanda del país. Nuestra exposición urbana en estos 2 mercados es particularmente única para el sector residencial de propiedad privada y debería ser una fortaleza relativa frente a nuestros pares este año.

San Francisco sigue siendo el mercado con mejor desempeño en nuestra cartera. El tremendo crecimiento de la IA está convirtiendo a San Francisco, particularmente el centro de la ciudad, en el lugar donde hay que estar. A pesar de algunos anuncios de despidos mediáticos, el mercado continúa teniendo buenas ofertas de empleo y una sólida actividad de arrendamiento de oficinas. Observando los patrones de migración, vemos que más residentes llegan a nosotros desde fuera del estado y fuera del MSA, lo que es una buena señal para mantener nuestra capacidad de fijación de precios.

El uso de concesiones en el submercado del centro, donde obtenemos el 22% de nuestro NOI, es prácticamente inexistente. El catalizador general aquí es que la fuerte demanda se encuentra con un mercado que no ofrecerá casi ninguna nueva oferta competitiva en 2026.

Nueva York también sigue registrando un excelente desempeño, con una demanda que supera a la oferta y casi ninguna nueva entrega competitiva prevista para 2026. Las grandes instituciones financieras continúan generando beneficios récord y el empleo en el mercado es muy estable. Esto nos posiciona para otro año de resultados sólidos.

Boston comenzó el año con condiciones meteorológicas difíciles y todavía siente el impacto en Cambridge en torno a la financiación de las ciencias de la vida. Nuestra perspectiva general para Boston se ha moderado como resultado, pero es un mercado muy estacional y aún es pronto. En general, seguimos pensando que la ciudad superará a los suburbios basándonos en la ubicación de las nuevas entregas de 2026.

Y aunque D.C. está rindiendo conforme a nuestras modestas expectativas, el poder de fijación de precios es inferior a lo normal, aunque prevemos que mejore a medida que avance el año, dado el drástico descenso en las nuevas entregas. Con solo 4,000 unidades que se entregarán este año, una caída de más del 65%, la verdadera cuestión aquí es si veremos alguna mejora en la confianza del consumidor en este mercado. Los niveles actuales de incertidumbre claramente están frenando el potencial de este mercado. Cualquier cambio positivo debería permitirnos recuperarnos de lo que ha sido un inicio de año más lento.

Volviendo a la costa oeste, Seattle no está experimentando el auge de la demanda impulsado por la IA que vemos en San Francisco y actualmente muestra una tendencia por debajo de nuestras expectativas debido a un inicio de año más lento. Históricamente, Seattle ha seguido las tendencias cíclicas de San Francisco, tanto buenas como malas, con un desfase de aproximadamente un año. Y aunque todavía es muy pronto para dar un veredicto, dados algunos de los riesgos principales en cuanto a despidos, seguimos viendo el potencial de que este mercado se tense. Hoy, el mercado todavía está trabajando para absorber las nuevas entregas de 2025. El uso de concesiones ha bajado un 22% en el trimestre, pero la demanda sigue siendo sensible al precio, lo que provoca que este mercado se retrase respecto a las mejoras estacionales normales.

En una nota positiva, hemos observado una buena tracción en el submercado de Bellevue y Redmond con los recientes anuncios de actividad de arrendamiento de oficinas y el hecho de que más residentes durante el trimestre provienen de fuera del MSA. Actualmente, las rentas muestran una tendencia positiva interanual y el uso de concesiones es muy limitado en el submercado de Bellevue y Redmond.

En el sur de California, Los Ángeles está rindiendo en línea con nuestras expectativas moderadas. Si bien el centro de la ciudad está empezando a sentirse un poco mejor a medida que la ciudad se prepara para eventos como la Copa del Mundo y los Juegos Olímpicos, la incertidumbre continua en el negocio del entretenimiento es un lastre para el mercado y aún no hemos visto ningún catalizador en el frente laboral que impulse el crecimiento a corto plazo.

En nuestros mercados más recientes, seguimos viendo condiciones de mejora tanto en Atlanta como en Dallas, con una disminución en el uso de concesiones, lo que es nuevamente un indicador temprano de que el mercado general está mejorando. Atlanta es la que mejor desempeño tiene y, si las tendencias actuales continúan, este mercado debería registrar un crecimiento de ingresos en tiendas comparables ligeramente positivo para el año, lo cual es mejor de lo que pensábamos hace 90 días.

Pasando a Denver. Estamos viendo cierta solidez en la ocupación y señales iniciales de que el mercado podría haber tocado fondo. Con una caída considerable en los nuevos inicios, la mejora de las condiciones operativas y el alivio de la presión competitiva actual, nuestros mercados más recientes, excluyendo Austin, Texas, cuentan con la estructura adecuada para la recuperación durante el resto de este año.

En el frente de la innovación, llevamos unos 6 meses en el despliegue completo del proceso de solicitud asistido por IA, que incluye la evaluación. Como mencioné, la morosidad de las nuevas resonancias muestra una tendencia a la baja, lo que resulta en mejoras en nuestro rendimiento neto de deuda incobrable. También estamos continuando con el exitoso despliegue de nuestro programa de Internet por volumen, y tendremos aproximadamente el 60% de la cartera activo para fin de año. Creemos que ofrecer una conectividad superior a un precio mejor de lo que nuestros residentes pueden obtener por su cuenta respalda nuestro objetivo de ofrecer una experiencia de cliente de valor añadido.

Al mirar hacia el futuro, nuestras prioridades se mantienen sin cambios. Estamos enfocados en impulsar una política de precios disciplinada, reforzar la retención y mantener un control estricto sobre los gastos. A medida que entramos en nuestra principal temporada de arrendamientos, el entorno a nivel general es estable y en muchas áreas está mejorando. La ocupación en toda la cartera se mantiene en niveles sólidos, por lo que nuestro enfoque se desplaza naturalmente de la dependencia de las ganancias por ocupación hacia la optimización de los precios.

En el segundo trimestre, esperamos ver un incremento secuencial en los cambios de nuevos contratos de arrendamiento y un desempeño sólido y estable en términos de retención y aumentos en la tasa de renovación lograda. En general, estamos bien posicionados y mantendremos nuestra agilidad operativa y enfoque estratégico para generar valor sostenido con la mejor plataforma operativa y el mejor personal de la industria, que combina automatización, centralización y la pasión por ofrecer una experiencia de cliente fluida a nuestros residentes. En este momento, cederé la llamada al operador para comenzar la sesión de preguntas y respuestas.

[Instrucciones del operador] Empezaremos con Eric Wolfe de Citi.

Creo que el año pasado en mayo empezamos a ver algunas señales de un pico anticipado en los precios. Al mirar hacia adelante de 30 a 60 días, ¿está viendo algo que sugiera algo similar al año pasado? ¿O la estacionalidad en este punto le parece más normal?

Eric, habla Michael. Creo que en comparación con el año pasado, veo esto y digo que nuestra estructura también era bastante buena en este momento del año pasado, y nos sentimos bien con el posicionamiento que tenemos. La solidez que vemos en el lado de retención del negocio en este momento nos da mucha confianza de que, al avanzar durante la primavera hacia el pico, vamos a mantener la posición que tenemos. Así que creo que lo que tenemos es una estructura un poco [dentro de] la del año pasado, con el debilitamiento que realmente empezamos a sentir, diría yo, más a finales del segundo trimestre o en el tercer trimestre; estamos entrando en una etapa de tiempos sin precedentes con niveles tan bajos de nueva oferta. Pero creo que si podemos mantener esta velocidad y superar la temporada alta de arrendamientos, ese segundo semestre con la estructura de una oferta competitiva nueva tan limitada entrando en el mercado, realmente posiciona bien a esta cartera.

Tiene sentido. Y luego mencionó que los ingresos por alquiler se situaron en el 19% ahora. ¿Podría recordarme cuál ha sido el nivel más bajo que ha alcanzado? Y no sé si tiene alguna opinión sobre por qué el crecimiento de los alquileres se ha desconectado un poco más del crecimiento salarial de lo que es habitual.

Sí. Quiero decir, creo que el rango históricamente siempre ha estado en algún lugar entre el 17% y el 23% en todos nuestros mercados. Y creo que en cualquier momento, se ha visto que esta cartera se sitúa entre el 19% y el 20%. Por lo tanto, parece que estamos bastante en línea con las normas. Creo que lo que vimos en este trimestre es simplemente un punto donde los ingresos han crecido y se puede ver cómo entra la demanda con niveles de ingresos más altos frente a alquileres que están en línea con la estacionalidad normal, pero creo que ese aumento en los ingresos es lo que nos hizo retroceder un poco.

Pasamos ahora con Steve Sakwa de Evercore ISI.

Michael, no sé si se me pasó, pero ¿hablaron de hacia dónde se dirigían las renovaciones para mayo y junio? Y supongo, ¿qué están logrando en esas frente a las que se envían? ¿Y podría recordarnos cuáles son sus expectativas de margen combinado para el año?

Sí. Entonces Steve, habla Michael. En este momento, yo diría que las cotizaciones de renovación que están fuera son realmente para los próximos 3 meses ya en este punto. Y estamos situados en algún lugar justo por encima del 6% con las cotizaciones y tenemos mucha confianza en nuestro proceso de renovación centralizado. Nuestro equipo centralizado de renovaciones gestiona todas las negociaciones. Nos permite ejecutar diversas estrategias en diferentes mercados y submercados. Esta es la época del año en la que intensificamos las negociaciones. Por lo tanto, tenemos un grado de confianza bastante alto en que vamos a mantener y lograr un aumento en la tasa de renovación en algún lugar alrededor de ese rango del 5% en los meses venideros. En cuanto a las tasas combinadas en este momento, no estamos cambiando nuestras expectativas para el año completo. Teníamos una tasa de crecimiento de aproximadamente entre el 1.5% y el 3%. Y incluido en eso estaba el cambio implícito en los nuevos contratos, aproximadamente plano, y las renovaciones en algún lugar alrededor del rango del 4.5% al 4.75%. Y ahora mismo, las renovaciones están funcionando un poco mejor de lo que pensábamos. Los nuevos contratos un poco más tarde de lo que pensábamos. Nos encanta la configuración de cara a la temporada alta de arrendamiento. Nos encanta el panorama de oferta en la segunda mitad del año. Pero en este punto, probablemente todavía sea demasiado pronto en el año para que cambiemos esa perspectiva del año completo para los márgenes combinados.

Bien. Y luego, quizás solo sobre la asignación de capital, ya sea para Bret o para Mark. Obviamente ha habido una dislocación bastante grande en los mercados públicos frente a los privados. ¿Han pensado en apostar aún más por el programa de desinversiones y aprovechar un poco lo que ofrece el mercado privado? Ya sea para fortalecer el balance general o para aprovechar las recompras de acciones?

Sí. Gracias, Steve. Soy Mark. Yo voy a empezar y luego Bob les dará una idea del mercado de desinversiones. Así que estamos abiertos. Hemos realizado una cantidad considerable de actividad neta de desinversión. Como vieron el año pasado, $500 million. Aprovechamos el tercer, cuarto trimestre y el primer trimestre de este año para destinar esos fondos a la recompra de acciones. Estamos abiertos a realizar más recompras. Nos gusta la combinación de vender estos activos de menor crecimiento y comprar acciones. Así que estamos muy abiertos a ello. Simplemente es algo que va y viene un poco. Así que dejaré que Bob hable sobre algunos de los activos que están integrados en la mayor guidance de desinversiones que vieron y algunas de las otras cosas a las que podríamos exponer al mercado. Y estamos abiertos a utilizar el balance general, es decir, utilizar deuda para recomprar acciones. Pero hay que recordar que es una decisión muy diferente porque afecta la estructura de capital de la empresa. Y solo se puede hacer un número determinado de veces antes de que, obviamente, se agote esa capacidad. Así que nuestro medio preferido son las desinversiones. Pero, por supuesto, somos conscientes de que con un 4.3x estábamos relativamente poco apalancados y tenemos esa oportunidad también. Así que Bob, ¿quieres...?

Sí. Steve, soy Bob. Y como mencionó Mark, introdujimos guidance de desinversiones para el trimestre, por primera vez, por $165 million. Y estos son activos sobre los que estamos bastante seguros de que vamos a ejecutar, y por eso los incluimos en la mezcla. Creo que lo fundamental que ya mencionó Mark sobre lo que buscamos vender son activos que quizás no se adaptan mejor a nuestra cartera hoy, ¿verdad? Así que son activos que tienen componentes de valor añadido o componentes de crecimiento o riesgo de concentración. Por lo tanto, estos suelen tardar un poco más en ejecutarse desde el punto de vista de la desinversión porque el grupo de compradores puede no ser tan amplio como en las vías principales. Dicho esto, creo que el interés que el mundo ha visto en el sector multifamiliar en el sector privado es muy robusto. Y así seguimos viendo ofertas de puja muy grandes. Seguimos viendo interés en nuestra clase de activos y seguimos viendo mucho capital privado. Así que creo que seguirán viendo cómo ejecutamos a medida que avancemos.

Pasamos ahora con Jana Galan de Bank of America.

Felicidades por un gran inicio de año. Y Michael, gracias por todo el detalle geográfico. ¿Puedes comentar sobre la magnitud de la disminución en el uso de concesiones por mercados? Solo trato de entender dónde podríamos empezar a ver que los nuevos contratos de arrendamiento cambien de tendencia antes o después.

Sí. Quiero decir, en realidad, los importes de las concesiones en la mayoría de los mercados han bajado porque también estamos ante un bajo volumen de transacciones en el primer trimestre. En cuanto al uso de las concesiones de cara al futuro, mi estimación es que ahora veremos concesiones en efectivo elevadas de forma continua en los mercados más nuevos, y probablemente también en los mercados de DC y quizás incluso Seattle durante el segundo trimestre. Por lo tanto, cuando modelamos las concesiones, mantuvimos las concesiones bastante elevadas en el mercado de expansión durante la mayor parte del año. A medida que superamos el punto de inflexión hacia la segunda mitad del año, dado el descenso en la oferta, prevemos que las concesiones disminuyan materialmente, especialmente en relación con los incrementos que vimos en la segunda mitad del año pasado. Así que creo que las expectativas actuales para las concesiones de todo el año serían, según mi modelo, una reducción de alrededor del 20% en relación con lo que utilizamos en 2025. En el segundo trimestre, mi estimación es que la reducción interanual será probablemente un poco menor que eso porque las concesiones en efectivo probablemente se mantendrán casi iguales a las que tuvimos en el primer trimestre. Pero luego, al entrar en la segunda mitad del año, prevemos que bajen considerablemente en comparación con el año pasado. Así que, de nuevo, concentradas en los mercados más nuevos, un poco en D.C. y Seattle. Pero fuera de eso, la mayoría de los mercados seguirán viendo reducciones.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de John Kim con BMO Capital Markets.

Observando sus años anteriores, parece que los nuevos contratos de arrendamiento de abril tienden a ser bastante representativos de lo que terminan obteniendo en el segundo trimestre. Por lo tanto, me pregunto si cree que esa dinámica se repetirá este año con un -1.1%. ¿O cree que existe la posibilidad de que se inflece positivamente?

John, habla Michael. No, mire, creo que seguirá habiendo un crecimiento secuencial. Nuestro precio neto efectivo continúa creciendo en toda esta cartera. Por lo tanto, mi estimación es que deberíamos esperar ver cierta continuidad en el impulso de mejora en los nuevos contratos de arrendamiento. No creo que vaya a ser materialmente diferente de lo que acaba de publicar, pero no preveo que terminemos el trimestre con un -1% para el trimestre. Mi estimación es que verá cómo cada mes crece secuencialmente y nos sitúa más cerca de un nivel plano.

De acuerdo. Y luego Nueva York, han sido varios trimestres en los que han dicho que ha sido uno de sus mercados con mejor rendimiento. Recientemente, algunos activos multifamiliares de alta gama han pasado a manos de otro REIT público. Así que me pregunto, ¿son esos activos los que analizaron? ¿Es este un mercado donde asignarían más capital? ¿O siguen muy enfocados en algunos de los mercados de expansión?

Sí. Gracias por la pregunta, John. Voy a empezar hablando de Nueva York en general. Y dejaré que Bob hable sobre la operación que se negoció, lo que despertó nuestro interés o nuestra relativa falta de interés. Tenemos aproximadamente un 14% asignado a Nueva York Metro, principalmente Brooklyn, Manhattan y una pequeña parte de la costa de Jersey, además de un activo en los suburbios de Nueva York. Es una cartera bastante única. Está funcionando muy bien. Nos estamos beneficiando de que todos los bancos estén teniendo tan buenos resultados, del financiamiento del auge de la IA, de todas esas cosas y de una oferta bastante limitada en ese mercado. Siento que estamos más en una mentalidad de trading en Nueva York; el 14% nos parece adecuado. Por lo tanto, es posible que nos vean vender, es posible que nos vean comprar. Pero, en general, el 14% nos parece una ponderación muy buena. Y nuestra cartera urbana nos parece un factor positivamente único en comparación con nuestro grupo de pares. Y ahora, Bob, si quieres comentar sobre lo que se vendió.

Sí. Yo -- yo diría que valoramos todo, independientemente de si miramos algo o pujamos por algo, que es distinto, y no pujamos ni miramos estos específicamente, pero ciertamente los valoramos. Una de las ventajas de nuestra cartera de Manhattan es también un enfoque matizado. Es bastante directo y sencillo en el sentido de que no tenemos mucho 'burn off' de 421-a. No tenemos una exposición minorista extensa. Por lo tanto, son bastante directos. Y esa es una de las ventajas que se reflejan en el NOI subyacente. Los activos que terminaron negociándose eran un poco más complicados de lo que nos gusta. Tenían más componentes minoristas, más componentes de 'burn-off' de exenciones fiscales y, francamente, no eran de nuestro interés. Por eso no pujamos ni los miramos.

Pasaremos a Haendel St. Juste con Mizuho.

Es estupendo ver la continua solidez en San Francisco y Nueva York. Parece que la desaceleración, como mencionaste, [ininteligible] estuvo en línea con las expectativas; Boston y Seattle, un poco más débiles. Pero me da curiosidad, más allá de los próximos meses, Nueva York y San Francisco claramente tuvieron impulso. ¿Qué esperas para tus mercados costeros, el otro grupo que mencioné, L.A., Seattle, D.C., Boston, cómo esperas que evolucionen durante el próximo año? ¿Cuál de esos mercados te entusiasma más? Parece que hay comparables más difíciles en algunos casos, motores de demanda más débiles. Así que tengo curiosidad por saber qué datos estás mirando, ¿en cuál de esos mercados quizás te sientes más optimista durante los próximos 12 o 18 meses?

Sí, soy Michael. Mira, analizando -- estando aquí hoy, hay que centrarse en D.C. con una caída tan tremenda en la oferta. Quiero decir, hay un 65% menos de nuevas unidades entrando en el mercado. Eso se traducirá en cierto nivel de poder de fijación de precios en ese mercado. Por lo tanto, no teníamos -- tenemos expectativas bastante modestas para el año completo. Pero creo que a medida que proyectamos a 12 o 18 meses, ese mercado con tan poca oferta competitiva nueva... Creo que unos pocos inicios en el mercado también preparan el terreno para otro año sólido el próximo año. Necesitamos un poco de confianza en el lado de la demanda de la ecuación para ver realmente que eso se consolide. Fuera de eso, he dicho que para L.A. teníamos expectativas moderadas. No creo que hayamos visto nada todavía que sugiera que modelaremos de forma diferente el resto de este año, y veremos cómo está la industria del entretenimiento más cerca del final del año antes de hablar del próximo año en esos casos. Los mercados de Boston y Seattle ahora mismo, creo que han tenido un inicio lento. Boston tuvo un invierno realmente horrible, con mucho frío y mucha nieve, que probablemente impactó un poco al principio de lo que estamos viendo. Me gusta la estructura en ambos mercados y me gusta el potencial de recuperación de Seattle. La historia ha demostrado que sigue a San Francisco, para bien o para mal, con un año de diferencia aproximadamente. Así que mi suposición es que empezaremos a hablar positivamente de Seattle en algún momento de este año o a principios del próximo.

Esos son datos muy interesantes. Se lo agradezco. Sobre el -- quizás sobre [ Seattle ] o el mercado de expansión, creo que dijo, y perdóneme si lo cito mal, que tienen la estructura adecuada para la recuperación del próximo año. Sabemos que la oferta está disminuyendo. Pero quizás podría darnos más detalles sobre dónde está viendo una mejora en la demanda, el poder de fijación de precios o si las concesiones están disminuyendo significativamente. Así que, quizás, más detalles sobre ese comentario y en qué mercados, quizás, están mejorando más allá de los de la zona de Atlanta?

Sí. Permítame añadir que no puedo hablar sobre lo [ininteligible], solo puedo hablar de los pocos mercados en los que somos propietarios y operadores. Así que, realmente, Atlanta, Dallas y Austin; ahora mismo tenemos 3 propiedades en Austin. No esperamos ningún cambio material en el rendimiento este año porque todavía hay mucho excedente de oferta y todavía se está entregando nueva oferta este año. Entre Atlanta y Dallas, Atlanta realmente subió mucho para nosotros este último trimestre y ahora está posicionada para potencialmente obtener cierto crecimiento de ingresos positivos este año, lo cual es mejor de lo que pensábamos. Hemos visto que las concesiones retroceden. Vemos una ocupación bastante buena. Tenemos esa inercia ahora mismo hacia la temporada alta que está superando lo que vemos en Dallas, pero Dallas hoy sigue sintiéndose bastante bien. Está -- está funcionando un poco mejor de lo que pensábamos, pero Atlanta da la sensación de tener más inercia ahora mismo.

Pasamos ahora con Brad Heffern de RBC Capital Markets.

Sí. La zona de la Bahía sigue siendo muy sólida, y usted mencionó que la IA está impulsando eso. Hay mucho debate entre los inversores sobre si esta será una tendencia plurianual o si la IA finalmente empujará el empleo en la dirección opuesta. Obviamente, nadie lo sabe, pero tengo curiosidad por conocer su opinión sobre qué tan sostenible considera usted la solidez en la zona de la Bahía.

Sí, es Mark. Obviamente es una pregunta un poco especulativa, y sé que usted probablemente también lo sienta así. Para nosotros, da la sensación de que el auge de la IA y, para ser honesto, el auge de la asequibilidad en San Francisco probablemente continuará. Quiero decir, los alquileres en el centro, donde tenemos una cartera significativa que recientemente superó los niveles de alquiler justo antes del COVID. Así que nuestros residentes ciertamente pueden recordar haber obtenido un aumento del 30% en los salarios nominales desde 2019 con el alquiler prácticamente sin cambios. Así que hay margen de maniobra ahí. Vemos toda la actividad de arrendamiento de oficinas, todo lo relacionado con la IA. No son solo los creadores reales de la IA, son todos los sistemas que se asientan sobre ella. Gran parte de esto emplea a pequeños grupos de personas que construyen sobre sistemas de IA, diversas aplicaciones útiles de este tipo. Así que creo que hay margen de maniobra aquí. Creo que esta tecnología tendrá altibajos y las valoraciones cambiarán, sucederán cosas. Pero creo que hay mucho por venir aquí, y creo que los residentes pueden permitírselo porque creo que sus salarios nominales han subido considerablemente en el área de San Francisco. Así que este escenario es bastante persistente para nosotros. Y de nuevo, el ecosistema de grandes universidades y todo el dinero de capital de riesgo en la zona y todo eso también apoya que esto siga siendo una especie de centro de innovación para todo lo relacionado con la IA y todo lo demás relacionado con la tecnología, lo cual me parece que es el futuro incluso si hay interrupciones ocasionales.

De acuerdo. Agradezco el comentario. Sé que es una pregunta difícil. En las intervenciones preparadas, hablaron sobre la llegada de residentes a la Bay Area desde fuera del mercado. Me preguntaba si disponen de alguna estadística o información adicional sobre esa dinámica.

Sí. Es decir, cada trimestre analizamos de dónde provienen nuestras nuevas incorporaciones y qué porcentaje proviene del MSA. Y como he mencionado en los últimos años, para empezar a ver realmente un impulso sostenido en el poder de fijación de precios, nos gustaría ver en algunos de estos mercados una mayor atracción desde fuera del MSA, una mayor atracción desde fuera del estado. Y vimos eso tanto en San Francisco como en Seattle, específicamente en los submercados de Bellevue y Redmond. No son porcentajes enormes; es como un 5% más de incorporaciones. Pero son las líneas de tendencia que hemos visto en San Francisco ahora, donde hemos visto ese patrón durante varios trimestres, lo que realmente nos da la confianza de que estamos en una posición de poder de fijación de precios para los próximos trimestres.

Nuestra siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb con Piper Sandler.

Mark, siguiendo con el tema de las desinversiones: los mercados son, ciertamente, interesantes. Nueva York se recuperó con fuerza tras la pandemia, mientras que San Francisco ha sido un caso ideal en el otro extremo. Tienen el contraste entre Seattle y el lado este, L.A. frente a Orange County y San Diego. Por lo tanto, al evaluar su cartera y los activos para vender, ¿cómo deciden qué mercados podrían presentar desafíos más profundos y prolongados y, por lo tanto, valga la pena reducir su tamaño, frente a cuáles son como Nueva York o San Francisco, que en este momento solo hay que esperar a que el péndulo regrese? Simplemente intento pensar, mientras evalúan las ventas de activos y las recompras de acciones, ¿cómo están analizando el mercado?

Sí. Excelente pregunta. Voy a tomar el enfoque del mercado. Y quizás deje que Bob hable sobre los desafíos de los activos, porque algunas de estas decisiones, Alex, se deben a que nos gusta el mercado o submercado, pero simplemente tenemos un activo en el que quizás no creemos en la historia de capital o en la microubicación. Así que, de nuevo, en términos generales, nuestra exposición a California antes del COVID era del 45%. Ahora es de alrededor del 40%, reduciendo esa cifra con el tiempo, probablemente principalmente con la reducción en Los Ángeles, que yo diría que es más un objetivo estratégico nuestro. En este momento, no es un mercado muy vendible, así que podemos ponderar eso un poco. Ese es un punto donde quizás tenemos un poco menos de convicción en Los Ángeles. Y no es solo la regulación, por supuesto, que es generalizada en California. Es simplemente el tema del desempleo. Y Bob habló de eso en la última llamada y Michael también. Es la industria del entretenimiento sintiendo realmente que ha habido un cambio de paradigma lejos del sur de California y simplemente no se siente que esos motores de empleo sean lo que pensábamos cuando realizamos esas inversiones inicialmente. Y un poco del centro de Seattle. Esa es, de nuevo, un área que tiene algunas ventajas y se ha estado recuperando de forma intermitente, pero tenemos una cantidad considerable de exposición allí y probablemente sea otra reducción estratégica. Todo eso es un poco más táctico. Y supongo que se lo cederé a Bob para que hable de ello.

Sí. Me refiero a que es realmente un enfoque de estrategia de cartera global, adoptando un enfoque integrado a nivel de activos. Integramos nuestro capital con nuestra mentalidad de disposición y adquisición. Por lo tanto, evaluamos cada activo individualmente. De hecho, acabo de realizar este ejercicio con el equipo porque, si no estás vendiendo, estás comprando. Y así lo integramos en nuestros planes de capital. Analizamos el activo, evaluamos cuál creemos que será el rendimiento del activo en el futuro, lo comparamos con nuestro costo de capital y decidimos qué podemos hacer al respecto. ¿Qué palancas tenemos? En algunos casos, eso puede significar que, en un activo específico, vamos a invertir capital de renovación de valor añadido. Estamos destinando $90 million a eso este año y obtendremos un rendimiento que compensará a los accionistas. Y en otros casos, vemos que eso no es una opción. Por lo tanto, buscamos venderlo en el mercado cuando el mercado lo permita y redeplegarlo en algo que sea más acretivo.

De acuerdo. Y la segunda pregunta es sobre las recompras de acciones. Ustedes antes han realizado programas de capital para desarrolladores donde financian un acuerdo de terceros, obtienen comisiones en el camino, etcétera. ¿Cómo se ve eso como una oportunidad para desplegar capital, especialmente si piensan en reducir el riesgo hacia desarrollos de propiedad total? ¿Cómo se ve hoy en día frente a la simple recompra de sus acciones?

Sí. Quiero hacer una distinción. Ha sido bastante poco común, Alex, que realicemos cualquier tipo de inversión en desarrollo donde no tengamos una vía clara hacia la propiedad; todos nuestros acuerdos, los 2 nuevos que hicimos, tienen socios. Pero quiero decir, tenemos el derecho y la expectativa de poseer esos activos. Ha sido bastante infrecuente en mi carrera aquí que financiáramos, como hacen algunos de nuestros pares, un programa donde simplemente se financia un desarrollo pero no tenemos la expectativa o el derecho legal de poseerlo en algún punto del proceso. Así que supongo que diría que no realizamos ese tipo de préstamos [mezz] o capital preferente o como quieran llamarlo, en desarrollo en gran medida. Cuando lo hacemos, sea cual sea la estructura, ya sea que se llame deuda o capital, la intención es que poseamos la propiedad y haya una vía hacia la propiedad.

Pero quiero decir, en cuanto a la vía hacia la propiedad, ¿cómo se ve eso frente a las recompras a medida que juzgan las matemáticas de realizar un acuerdo de desarrollo de terceros donde van a poseerlo frente a recomprar sus acciones?

Sí. Creo que es una excelente pregunta. Usemos los 2 acuerdos de desarrollo que iniciamos este trimestre como ejemplo. Obviamente, las acciones afortunadamente subieron un poco en los últimos días, pero comparamos las acciones y nuestras oportunidades de adquisición y desarrollo en todo momento. Así que, Bob, ¿por qué no hablas tú sobre eso?

Sí. Y creo que lo que estás destacando, Alex, es que en la nueva elección, considero que la acción es obviamente una opción muy atractiva. Probablemente sea, en muchas ocasiones, la opción más sólida. La siguiente decisión, o esa siguiente opción atractiva, es probablemente el lado del desarrollo hoy en día. Ahora, hay que ajustarlo por riesgo, ¿verdad? Porque el riesgo en el desarrollo es diferente al riesgo en la cartera estabilizada que implica el precio de la acción.

Pero, por ejemplo, los 2 acuerdos que realizamos, anunciamos o iniciamos este trimestre, esos acuerdos generalmente en una base de rendimiento actual están más cerca, aunque quizás no sean exactamente perfectos con la tasa de capitalización implícita de la acción. Pero también estamos mirando el IRR, ¿cierto? Y así estamos analizando el IRR en el agregado a lo largo del tiempo y comparándolo con nuestro WACC.

Y en el caso de los acuerdos en Atlanta, se busca generar en -- en uno de los casos, un activo que se encuentra en una zona con una oferta muy limitada que existe incluso en Atlanta. Y cuando se observa un crecimiento razonable de los alquileres, podemos generar un buen diferencial sobre una base de IRR sin hacer suposiciones demasiado locas sobre el crecimiento de los alquileres o la compresión de la tasa de capitalización; no tenemos ninguna compresión de la tasa de capitalización en nuestras matemáticas, eso es una prima sobre nuestro WACC.

Y creo que estás tocando un punto que es que el lado del desarrollo es probablemente ahora la mejor alternativa fuera de la acción, porque tu tercera opción, que son las adquisiciones, es realmente difícil en comparación con lo que el capital privado está proyectando. Estamos viendo que el capital privado proyecta acuerdos todavía en ese rango de tasas spot de 4.75 a 5.25 y luego IRRs que probablemente están en los 70, si es así.

Solo quiero añadir, Alex, porque no proyectamos principalmente basándonos en el crecimiento futuro de los alquileres, estamos analizando los costes de construcción spot frente a los alquileres spot. Y cuando analizamos el acuerdo en Canton, Georgia, que está al norte de Westford y Alpharetta, que es más un suburbio cercano, nuestra perspectiva fue que, basándonos en los alquileres que vemos y en los costes de construcción, el acuerdo tenía sentido sobre una base ajustada por riesgo en comparación con la acción. Es difícil. Sigue estando por debajo del rendimiento al que cotizaba la acción en ese momento. Así que lo reconocemos. Pero también hay que buscar lugares para tener algo de capital de crecimiento y poner dinero a trabajar que creas que puede crecer con el tiempo. Y simplemente sentimos que el acuerdo en Alpharetta se proyectó extremadamente bien a nivel de base. Vimos un acuerdo negociarse en ese submercado a una tasa de capitalización de 4.5, y ahora estamos construyendo alrededor de 6. Es un poco de triangulación, pero el factor principal dependiente es cómo se comparan los costes de construcción actuales con los alquileres actuales.

Pasamos ahora con Julien Blouin, de Goldman Sachs.

Supongo que, al pensar en el repunte en los 'blends' que vimos del 1.5% en el primer trimestre de '26 al 3% en abril, ¿fue esa mejora relativamente similar en los mercados establecidos y en expansión? ¿O fue definitivamente más fuerte en los establecidos debido a Nueva York y San Francisco?

Julien, soy Michael. Creo que, al observar el trimestre, te diría que en términos secuenciales, casi todos los mercados mostraron una mejora de unos 200 puntos básicos respecto al cuarto trimestre. No he realizado ese análisis específicamente para las cifras de abril, pero lo estoy revisando y puedo decir que la mayoría de los mercados han mostrado ese tipo de mejora secuencial. Obviamente, San Francisco y Nueva York presentan una mejora secuencial de unos 400 o 500 puntos básicos en el lado de los nuevos contratos. Las renovaciones han sido bastante consistentes, donde casi todos los mercados fueron iguales o ligeramente mejores, a excepción de D.C. y Boston, que fueron marginalmente más bajos en términos secuenciales. Por lo tanto, observo ese tipo de crecimiento hacia la cifra de abril y digo que está en línea con lo que se esperaría de una tendencia de precios estacional normal. Y como mencioné antes en la llamada, ahora, dado nuestro posicionamiento y el nivel de ocupación, nuestra tendencia de precios ha mantenido el impulso, ¿cierto? Seguiremos viendo esa aceleración durante el segundo trimestre. Eso impulsará un crecimiento continuo que será materialmente distinto a mis comentarios en las intervenciones preparadas sobre la línea con las tendencias estacionales normales y cuáles no lo son.

Sí. Julien, es una diferencia entre las cifras absolutas, que ciertamente son mejores en los mercados establecidos que en los mercados más nuevos para nosotros. Pero creo que lo que Michael te está señalando es simplemente el impulso o la línea de tendencia; en el caso de los mercados establecidos, esta se está volviendo [ininteligible]. La trayectoria del impulso es la misma, solo que las cifras absolutas siguen siendo diferentes, ¿cierto?

Sí. Entendido. Tiene sentido. Y luego, pasando a Seattle, ¿hay algún indicador prospectivo que estés observando en Seattle que indique que podría seguir el camino de San Francisco? Es decir, hasta ahora, parece que ese mercado tuvo una cantidad desproporcionada de despidos en el sector tecnológico y puestos corporativos, sin el impulso de la IA derivado de la creación de empresas y empleos. Los datos de alquiler en tiempo real en Seattle continúan deteriorándose.

Sí. Quiero decir, Michael, creo que, Julien, uno de los aspectos positivos que destacaría es realmente el impulso que vemos en Bellevue y Redmond. Es decir, si observan algunos de los titulares sobre la actividad de arrendamiento de oficinas, ven cómo ese tipo de impulso está cobrando fuerza. Si observan el patrón de migración que mencioné antes, donde más personas están regresando al mercado. Ahora bien, parte de eso podría deberse al cambio en la política de regreso a la oficina de Microsoft a principios del primer trimestre que vimos. Pero el escenario parece adecuado para que ese mercado muestre parte de ese impulso. Y creo que lo que sentimos ahora es que todavía tenemos un poco de lastre por la oferta entregada en 2025 que estamos gestionando en la ciudad. También vimos una reducción en la migración entrante desde países extranjeros. Por lo general, Seattle es uno de esos mercados que tiene una mayor concentración de mudanzas desde fuera de EE. UU., digamos, entre el 4% y el 5% de nuestras mudanzas durante ese trimestre, y estamos procesando como el 50% de eso, Mark. Así que analizo esto y digo que, a más largo plazo, veo el escenario y puedo ver cómo estos indicadores de recuperación están cobrando fuerza. Probablemente solo necesitemos un par de trimestres más para que realmente siga la tendencia que estamos viendo en San Francisco.

Pasamos ahora con John Pawlowski de Green Street.

Michael, tengo una pregunta de seguimiento sobre las conversaciones de nuevos arrendamientos. Mencionaste que la expectativa para el año completo es plana o quizás ligeramente negativa ahora para la cartera. ¿Podrías darnos una idea de los objetivos? ¿Qué tipo de rango de tasas de crecimiento de nuevos arrendamientos tendrán para la mejor franja de la cartera y la más débil?

Sí. No tengo eso delante ahora mismo, John, para toda la cartera. Supongo que lo que yo diría es que los mercados más nuevos seguirán teniendo un cambio negativo en los nuevos arrendamientos, ¿cierto? Como Mark acaba de aludir en segundo lugar y basándose en mis comentarios, estamos viendo impulso. Estamos viendo mejoras, pero las cifras absolutas siguen siendo negativas. Y luego entras en mercados como San Francisco, ¿verdad?, donde estamos registrando un cambio cercano al 10%. Así que creo que habrá una brecha bastante amplia cuando termine el año al comparar algunos de los mercados más nuevos con uno como San Francisco.

De acuerdo. Y luego, Bob, segunda pregunta sobre la disposición, es decir, lo que has vendido o lo que potencialmente has sacado al mercado y luego has retirado en los últimos 6 a 9 meses. El tema es, quizás, la ampliación de las tasas de capitalización (cap rates) para activos de menor calidad y más intensivos en CapEx. Entonces, supongo que, en los últimos, digamos, 6 a 9 meses, ¿has tenido que cambiar los tipos de activos que realmente estás vendiendo? ¿Ha habido más renegociaciones cuando sacas propiedades al mercado y no estás obteniendo lo que buscas? ¿Hay más rotación en ese tipo de canal de disposición para seguir alcanzando una tasa de capitalización razonable en la venta?

Sí, no diría que haya más rotación de la que esperábamos ni, ciertamente, nada diferente a lo que vimos el otoño pasado frente a lo que vemos hoy. Algunos de estos activos que estamos llevando al mercado son únicos y presentan oportunidades distintas. Por lo tanto, esas oportunidades pueden no... no esperábamos que 20 personas se presentaran bajo la carpa, y no tuvimos a 20 personas presentándose bajo la carpa porque tienen componentes de capital o componentes de valor añadido, o pueden tener locales comerciales, arrendamientos de suelo u otras cosas. Pero no percibo una diferencia en el sentimiento respecto a hace 6 meses en comparación con nuestra situación actual. Ciertamente, creo que lo que ha sido constante es que cuanto menor es el tamaño de la operación, es decir, si está en el rango de $75 million a $150 million, más gente se presenta, ¿verdad? Si tienes una operación que individualmente es de 150 o más, el interés disminuye, ¿cierto? Creo que eso no ha cambiado. Pero se siente igual; de nuevo, no llevo haciendo esto tanto tiempo, pero para mí se siente igual que ahora en primavera que el otoño pasado.

Y yo añadiría, John, que desde el punto de vista del capital, creo que los mercados de deuda garantizada siguen siendo muy favorables para este tipo de acciones en el sector multifamiliar. Hay mucho capital disponible. Así que, ciertamente, no hay cambios desde ese frente.

Sí. De acuerdo. Entonces, ¿no tiene la sensación de que los precios, los precios de mercado, realmente no se han deteriorado en absoluto para, quizás, propiedades antiguas con un CapEx intensivo más elevado?

Creo que hace 6 u 8 meses, los activos de mayor CapEx intensivo eran muy difíciles de vender, y creo que siguen siendo difíciles de vender hoy.

Pasamos ahora con Nicholas Yulico de Scotiabank.

Sé que eliminaron los precios de arrendamiento combinados y nuevos por mercado, lo cual lamenté ver. Pero quería ver si podrían dar algún comentario sobre el sur de California, ¿cómo está evolucionando el arrendamiento de nuevos contratos y renovaciones en lo que va del año en comparación con el año pasado? ¿Han visto alguna mejora allí?

Nick, habla Michael. En relación con el sur de California durante el primer trimestre, seguimos viendo un cambio negativo en los nuevos arrendamientos y es más pronunciado, diría yo, en Los Ángeles. Y, de nuevo, un rendimiento muy consistente en las renovaciones. Así que creo que para nosotros, la cartera de SoCal sigue siendo la historia en torno al mercado de Los Ángeles. Y estando aquí hoy, tengo una ocupación estable y una curva de tendencia de precios que se mantiene plana interanual. Tengo menos concesiones ahora mismo en el centro y en Koreatown, donde tuvimos algo de esa presión por la oferta el año pasado. Los precios combinados están empezando a mostrar cierto impulso positivo aquí, pero es menos de lo que normalmente se esperaría. Y creo que el año pasado empezamos a sentir más esta presión hacia el segundo, tercer y cuarto trimestre. Por lo tanto, en relación con el primer trimestre, claramente seguimos viendo cierta debilidad en SoCal en comparación con el año pasado. Pero a medida que avancemos en el resto del año, esperen un rendimiento moderado este año en L.A. No estamos viendo realmente nada que indique una recuperación robusta en el poder de fijación de precios.

Bien. Y la segunda pregunta es para Mark. Si miramos el sector multifamiliar, hay una agrupación de valoraciones para las acciones que están en su grupo de pares. Lo que me pregunto es si están pensando en —y sé que lo tienen— hay una estrategia diferenciada aquí que quizás la gente no preste mucha atención. Pero, ¿ustedes y la Junta tienen conversaciones para ir aún más en términos de diferenciación y estrategia, ya sea en inversiones, plataforma, o en cómo están gestionando el balance general en lo que están enfocados para diferenciarse del grupo de pares?

Sí. Gracias por la pregunta. La Junta y el equipo directivo siempre están involucrados en la estrategia. Es un tema en cada reunión. Es un tema entre reuniones. Creo que los inversores expertos en bienes raíces, de los cuales solía haber más de los que hay ahora, entienden las diferencias entre las grandes 6 o 7 empresas de apartamentos. Quiero decir, tenemos una estrategia diferente. Estamos más enfocados en lo urbano, menos enfocados en el desarrollo, estamos más enfocados operativamente en nuestra excelencia y en la inversión en nuestras operaciones. Así que creo que las personas que son expertas en el área conocen la diferencia entre nosotros y los demás. Creo que los inversores generalistas, y por supuesto, los fondos indexados, no la conocen. Y creo que es un poco difícil saber cómo se puede romper eso, excepto, no sé, mediante algún paso realmente más dramático. Pero sí creo que los inversores dedicados conocen la diferencia entre nosotros y nuestros pares. Y creo que los inversores más generalistas probablemente no.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman con Wells Fargo.

Excelente. Supongo que aquí tenemos una oportunidad para hablar sobre sus operaciones. Aún no hemos hablado realmente de la parte de los gastos. ¿Podría hablar sobre un par de puntos? Primero, la renovación del seguro que creo que fue en marzo, ¿cómo se desarrolló? ¿Y cómo se ve frente a su guidance? Y luego, simplemente los costes energéticos. ¿Ha cambiado algo su perspectiva sobre los gastos dado hacia dónde se dirigen los costes de la energía? ¿O hay algo que estén haciendo para mitigar los gastos? ¿Podría explicar eso? ¿O si hay alguna otra partida de gastos que sea significativamente diferente a su perspectiva inicial o en la que quieran que la gente se enfoque en cómo la están gestionando?

Sí. Gracias por la pregunta. Creo que podría empezar con el seguro, tiene razón. Vimos que —de hecho, nuestras primas de seguro de propiedad han bajado, lo cual vimos como una oportunidad para adquirir cobertura adicional. Creo que eso nos protege contra lo que hemos estado viendo en los gastos anuales por pérdidas por responsabilidad civil durante los últimos años. Por lo tanto, creo que mientras las primas de propiedad bajaban, también vimos la compensación de que las primas de responsabilidad civil general han aumentado, así como algunos de los gastos de responsabilidad civil general que pasan por nuestras operaciones en las mismas tiendas. Así que, sumando todo eso, el aumento intertrimestral del 4.5% que tuvimos en el primer trimestre no es inesperado. Pero —y fue anticipado en nuestro guidance.

En cuanto a la energía, diría que los servicios públicos subieron un poco más de lo que probablemente pensamos para el año. Y gran parte de eso resulta, creo, de uno, el número de tormentas que tuvimos a principios de año en el noreste en particular. Obviamente, hay mucho ruido y los costes energéticos en general en todos los ámbitos, y la electricidad y el gas ciertamente nos afectaron en el trimestre. Tendemos a cubrirnos en la medida de lo posible. Así que solo hay una pequeña cantidad que podemos cubrir en el mercado. Pero en la medida en que podamos, estamos cubriendo los precios de la energía.

Pero también diría que la otra cara de la moneda de los mayores costes de servicios públicos es que, en el lado de los ingresos, pudimos tener tarifas más altas. Y notaron que nuestros otros ingresos tuvieron un aumento de unos 60 puntos básicos de contribución en el trimestre. Así que eso compensó un poco los mayores incrementos en los gastos.

Perdone. Lo único que iba a añadir, Jamie, es sobre la parte de capital. Tenemos una serie de proyectos de capital impulsados por la sostenibilidad, enfocados en reducir el consumo porque ese es realmente el apalancamiento que mejor se puede gestionar, ¿verdad? Porque los impulsores macroeconómicos son los que determinarán los costes de los servicios públicos. Tenemos varios proyectos en marcha. Pero para serle honesto, el aumento de los precios también nos llevó a reevaluar otros proyectos que de otro modo no habrían superado el umbral en términos de lo que habrían sido nuestros retornos de capital, pero que ahora sí lo hacen. Y así que hemos analizado —hicimos un gran ejercicio de analizar la aceleración de esos proyectos para gestionar eso tanto para nuestro propio P&L, sino también para nuestros residentes en general. Por lo tanto, estamos aplicando la excelencia operativa que han visto en el mundo de Michael en toda la plataforma para mantener esos costes lo más bajos posible.

Sí. Y Jamie, habla Michael. Lo único que añadiría es que contamos con una lista de verificación de conservación de energía. Nuestros equipos en las instalaciones han hecho un trabajo tremendo cada día, presentándose, revisando esa lista y buscando áreas de oportunidad para reducir el consumo general. Medimos el consumo. Compartimos y destacamos los éxitos que estamos observando. Y no hace falta mucho, ¿verdad? Ese pequeño enfoque de bajar las temperaturas en los pasillos o áreas comunes entre 1 o 2 grados empieza a reflejarse en algunas de las facturas. Tiene un efecto de desfase. Pero claramente, tenemos la mentalidad adecuada para mitigar tanto del riesgo de consumo como podamos.

De acuerdo. Esa es una información muy útil. Y luego notamos que sus gastos de arrendamiento y publicidad han subido de forma bastante significativa interanual. Creo que es más del 20%, con un mayor uso de marketing interactivo. ¿Podrías hablar sobre algo... hay algo cambiando en el lado de la IA? ¿Están utilizando más recursos para optimizar su presencia en las búsquedas por IA? ¿Hay algo que se pueda interpretar en esos datos? Y si lo hay, ¿cómo va?

Sí, quizás empiece... claro, empezaré, Jamie, solo por el lado de los costes. Diría que no es nada que no esperáramos. Quiero decir, como mencionó Michael, tenemos algunas de nuestras innovaciones tecnológicas que están pasando por eso. También diría que, específicamente para esa partida del trimestre, tuvimos un aumento desproporcionado por la amortización de una comisión de corretaje que tomamos en el primer trimestre relacionada con nuestra cartera no residencial. Así que cuando un inquilino se marcha antes de tiempo, amortizamos el importe total restante de las comisiones de corretaje, lo que hicimos en 3 propiedades minoristas en el trimestre. Así que eso contribuyó un poco a la cifra más alta. Pero por lo demás, estuvo bastante en línea con lo que pensábamos.

Sí. Y luego, solo en lo específico de la IA, quiero decir, creo que la industria está cambiando muy rápido y la forma en que los consumidores o clientes potenciales encuentran personas aprovechando algunos de los modelos de LLM que existen va a cambiar el entorno de los ILS. Nuestro equipo está muy centrado ahora mismo en intentar encontrar formas de ser relevantes en ese tipo de optimización de búsqueda. No hemos visto realmente nada que se haya consolidado y claramente no es un motor del gasto que Bret acaba de aludir, pero es algo en lo que el equipo está muy concentrado. Y creemos que, con el tiempo, en realidad va a reducir la dependencia y reducirá el gasto de L&A en general.

De acuerdo. ¿Crees que puede convertirse en una ventaja estratégica? ¿O nivela el campo de juego?

No. Creo que existen absolutamente formas de volverse más relevante en ese entorno. Y considero que quienes se enfoquen en ello y asignen los recursos adecuados tendrán una ventaja estratégica.

Pasamos ahora con Michael Goldsmith de UBS.

Aquí Ami con Michael. Tenía curiosidad, ¿qué tanto impacto tiene la eliminación de concesiones en sus diferenciales de alquiler combinados? Es decir, ¿están sus diferenciales de alquiler combinados inflados artificialmente por la eliminación de concesiones?

Siempre se han reportado bajo la misma base, por lo que siempre son netos. Por lo tanto, no... está marcado. No cambian de un trimestre a otro; lo reportamos con concesiones y en el siguiente trimestre sin ellas. Obviamente, eliminar las concesiones es el inicio de ese continuo de mejora, ¿verdad? Obtienes la ocupación, ganas confianza para retirar las concesiones, luego subes los alquileres base y eso finalmente se traduce en los alquileres o en los ingresos de las mismas tiendas. Así que supongo que diría que está en el continuo. Pero como no cambiamos la base de cálculo, no veo cómo podría ser cierto.

De acuerdo. Entonces, no es un impacto material. Y luego, supongo, solo para tocar el [ininteligible] que están monitoreando. Sabemos que Massachusetts está al alza. ¿Hay otros que estén siguiendo de cerca?

Bueno, Massachusetts es la zona en la que nos enfocamos principalmente. Es probable que llegue a los votantes. Y creo que la industria se ha movilizado, tal como ocurrió en California, para presentar los mismos argumentos sobre cómo la industria es más útil creando oferta y cómo esta actividad de control de alquileres actúa como un desincentivo. Teníamos un par de proyectos en Massachusetts para empezar a construir que detuvimos. Y les diré que los 2 proyectos que estamos casi terminando de construir ahora mismo, también podríamos haberlos pensado de manera diferente. Por lo tanto, es una propuesta muy negativa para la oferta de vivienda y la asequibilidad a largo plazo. También estamos siguiendo de cerca una medida en DC que congelará los alquileres durante 2 años. Gran parte de nuestra cartera en DC ya está bajo control de alquileres. Así que es un impacto un poco diferente y menos significativo directamente para nosotros. Pero, de nuevo, es un lugar difícil para hacer negocios. El mercado ya lo sabe. Ya es más difícil vender activos en el Distrito de Columbia. Así que, de nuevo, supongo que el tema que les daría es que el capital es sensible a la regulación. Y cuando hacen esto y niegan los rendimientos, van a tener menos inversión y una peor asequibilidad. Y creo que muchos responsables políticos inteligentes, como el gobernador Healy en Massachusetts, ya lo saben. Así que vamos a tener esperanzas. Pero Massachusetts es el escenario principal este año.

Tomaremos nuestra siguiente pregunta de Adam Kramer con Morgan Stanley.

Tal vez una pregunta un poco más filosófica. Pero con las tasas de rotación tan bajas como están e incluso con toda la oferta que hemos tenido en los últimos años pareciendo mantenerse muy baja, me pregunto cómo ven eso, ¿verdad? Reconozco que desde la perspectiva del NOI de las mismas tiendas se beneficia del costo reducido de R&M. Pero solo desde la perspectiva de renovaciones frente al crecimiento de nuevos contratos, me pregunto cómo ven la falta de movilidad dentro del ecosistema de la vivienda actualmente, que parece beneficiar la renovación, pero ¿podría perjudicarlos un poco en el lado de los nuevos contratos? ¿O estoy pensando en ello incorrectamente?

Adam, soy Mark. Voy a intentar responder. Hemos estado leyendo artículos de varias firmas de investigación bancaria sobre la menor movilidad laboral, y esa ha sido una tendencia en los EE. UU.; la gente se muda con menos frecuencia. Curiosamente, parece que la Gen Z, como era de esperar, la gente más joven se muda con más frecuencia y que las personas con salarios más altos se mudan con más frecuencia, lo cual describe bastante bien nuestro perfil demográfico. Creo que para el país en general, el crecimiento se ha beneficiado porque la gente se muda a donde están los empleos. Así que creo que una menor movilidad laboral y geográfica es menos positiva para la tasa de crecimiento general de los EE. UU. Pero nuestro grupo de personas se moverá por el país a su edad para encontrar oportunidades y quizás no estén tan atados como las generaciones mayores por la familia u otras consideraciones. Así que creo que, en general, la menor movilidad geográfica es mala para el país. Pero creo que para nuestro perfil demográfico, simplemente no lo hemos visto. Y escucharon a Michael hablar sobre San Francisco. Vemos la afluencia y en nuestro Investor Day del año pasado, hablamos de Nueva York, que ha perdido gente durante un tiempo. Y, sin embargo, Manhattan le está yendo muy bien a nuestro perfil demográfico, y eso se ve en nuestras cifras de ocupación. Así que creo que hay un gran tema general de que es un poco negativo. Pero para nosotros, generalmente ha sido neutral o un poco positivo porque nuestro perfil demográfico sigue siendo más móvil.

Es un detalle excelente. Y luego, quizás, una pregunta un poco diferente. Solo me pregunto sobre la recuperación del Sunbelt. Es una pregunta de bola de cristal. Sé que es difícil. Pero supongo que cuando se sientan aquí y miran cuál es el pronóstico de oferta para el Sunbelt en sus mercados de expansión, ¿cómo piensan en el ritmo de recuperación allí? ¿El crecimiento de nuevos contratos podría volverse positivo a finales de este año? ¿Es más una historia de 2027? Reconozco que hay matices por mercado también, con Austin probablemente teniendo los fundamentos más débiles. Pero sí, me pregunto sobre la recuperación del Sunbelt, las últimas ideas sobre los plazos allí.

Soy Mark de nuevo. Y si hay algo, Michael, en las estadísticas, puede intervenir aquí. Pero creo que necesitamos ver que las concesiones bajen. Eso es lo que estamos viendo, de hecho, en Atlanta y simplemente que la ocupación se estabilice y las concesiones disminuyan, y ese será el indicador de que las rentas se recuperarán. La configuración en todos esos mercados, que de nuevo, son solo Dallas, Denver y Atlanta con Austin como un [rezagado], todos tienen perspectivas futuras decentes. Simplemente necesitamos más crecimiento de empleo allí que en cualquier otro lugar porque tenemos más oferta allí que en cualquier otro lugar. Así que creo que son más sensibles al empleo, y lo hemos dicho varias veces. No sé cuántos empleos se necesitan en un mercado como D.C., con nuevos empleos donde simplemente habrá mucha menos oferta. Así que creo que esos son mercados de mayor beta, y tienen potencial de subida. Y creo que en algunos -- quizás en un año o así, estaremos hablando de que esa segunda derivada realmente se incline al alza en esos mercados más que en este momento. Pero lo que realmente vemos es una recuperación un poco lenta, con Atlanta en la posición de liderazgo para nosotros y Austin en la retaguardia.

Pasamos ahora con Omotayo Okusanya de Deutsche Bank.

Sí. La partida de otros ingresos de este trimestre, están saliendo algunos resultados sólidos de ahí. Solo tengo curiosidad por saber si eso está siendo impulsado principalmente por el reembolso de gastos debido a que tienen una mayor ocupación, o si son fuentes de ingresos auxiliares más sostenibles, o algo puntual en ahí? Simplemente tengo curiosidad sobre esa partida y qué podemos esperar de ella en el futuro.

Sí, claro. Soy Bret. Dije -- como mencioné antes, creo que vimos, como usted señaló, los ingresos por rubros más altos un poco. Dijimos que la deuda incobrable mejoró este trimestre en 10 puntos básicos. Y lo último que diría es que vimos algunas tendencias positivas en el almacenamiento y en algunos de los cargos auxiliares en las instalaciones que hemos estado generando, en los que estamos trabajando, así como el despliegue continuo del programa de WiFi por volumen desde el año pasado.

Con esto concluye la sección de preguntas y respuestas de la llamada de hoy. Me gustaría ceder la palabra a Mark Parrell para cualquier comentario adicional o de cierre.

Gracias a todos por su tiempo hoy y por su interés en Equity Residential.

Con esto concluye la llamada de hoy. Gracias por su participación. Pueden desconectarse.