Buenos días, damas y caballeros, y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Essential Properties Realty Trust. Esta conferencia está siendo grabada y una repetición estará disponible 3 horas después de la finalización de la llamada durante las próximas 2 semanas. Los detalles para marcar la repetición se pueden encontrar en el comunicado de prensa de ayer. Además, habrá un webcast de audio disponible en el sitio web de Essential Properties en www.essentialproperties.com, cuyo archivo estará disponible durante 90 días. En la llamada de esta mañana se encuentran Peter Mavoides, Presidente y Chief Executive Officer; Rob Salisbury, Chief Financial Officer; Max Jenkins, Chief Operating Officer; A.J. Peil, Chief Investment Officer; y Sheryl Kaul, Directora de Planificación Financiera y Análisis de Datos. Es ahora un placer para mí ceder la palabra a Sheryl Kaul.

Gracias, operador. Buenos días a todos, y gracias a todos por acompañarnos hoy en la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Essential Properties. Durante esta conferencia, realizaremos ciertas declaraciones que pueden considerarse declaraciones prospectivas bajo la ley federal de valores. Los resultados futuros reales de la compañía pueden diferir significativamente de los asuntos discutidos en estas declaraciones prospectivas, y es posible que no publiquemos revisiones de dichas declaraciones prospectivas para reflejar cambios después de que se realizaran las declaraciones. Los factores y riesgos que podrían causar que los resultados reales difieran materialmente de las expectativas se divulgan periódicamente con mayor detalle en las presentaciones de la compañía ante la SEC y en el comunicado de prensa de resultados de ayer. En nuestro comunicado de resultados de anoche, para el trimestre, informamos un beneficio neto GAAP de $60 million y un AFFO de $105.8 million. Con eso, cederé la llamada a Pete.

Gracias, Sheryl, y gracias a todos los que nos acompañan hoy por su interés en Essential Properties. Tuvimos un primer trimestre productivo, desplegando $389 million en 126 propiedades y recaudando $419 million en capital en apoyo de nuestro pipeline, al tiempo que aumentamos nuestro AFFO por acción en un 11% interanual. A pesar de un entorno macro caracterizado por una mayor volatilidad, nuestros equipos continúan identificando y ejecutando oportunidades de inversión atractivas, ya que nuestra capacidad para aportar capital es muy valorada en este entorno. Nuestro enfoque en el servicio de las relaciones y en la provisión de capital de sale-leaseback a operadores en crecimiento del middle market en nuestras industrias objetivo sigue siendo un diferenciador para nuestra compañía.

Las tasas de capitalización de inversión se mantuvieron estables este trimestre con una tasa de capitalización inicial del 7.7% y un rendimiento GAAP del 8.8%. Este diferencial significativo respecto a nuestro costo de capital es un motor clave de nuestro crecimiento de beneficios. Con $1.5 billion de liquidez disponible y un bajo apalancamiento de 3.5x de deuda neta pro forma anualizada sobre el EBITDA ajustado, nuestro balance general nos posiciona bien para seguir generando un crecimiento convincente.

En general, la actividad de inversión y las tendencias crediticias de la cartera han comenzado el año por delante de nuestras expectativas presupuestadas. Esto, sumado a nuestra trayectoria de inversión, impulsa nuestra capacidad para aumentar nuestra guidance de AFFO por acción para 2026 a un nuevo rango de $2 a $2.05. Aumentamos proporcionalmente nuestro rango de guidance de volumen de inversión en $100 million a un nuevo rango de $1.1 billion a $1.5 billion, y nuestra guidance de G&A en efectivo ha mejorado en $1 million como resultado de la disciplina de costos a medida que la plataforma continúa escalando.

Pasando a la cartera. Cerramos el trimestre con inversiones en 2,417 propiedades arrendadas a más de 400 inquilinos. Nuestro plazo medio ponderado de arrendamiento aumentó a aproximadamente 15 años, con solo el 2.8% de nuestra renta base anual venciendo en los próximos 3 años. Con esto, cedo la palabra a A.J. Peil, nuestro Chief Investment Officer, quien proporcionará una actualización sobre nuestra cartera y las actividades de gestión de activos. ¿A.J.?

Gracias, Pete. En general, las tendencias crediticias de nuestra cartera se mantienen saludables, con un crecimiento de las rentas en las mismas tiendas del 1.4% en el primer trimestre y una ocupación del 99.7%, con solo 7 propiedades vacantes. La cobertura de renta de la cartera se mantuvo sólida en 3.5x y el porcentaje de ABR con una cobertura de renta inferior a 1.5x disminuyó 140 puntos básicos.

El volumen de desinversiones se moderó hasta los $10.2 million con una tasa de capitalización (cap rate) del 6.9%, tras un cuarto trimestre con ventas elevadas de propiedades de Car Wash. De cara al futuro, seguimos esperando una actividad de desinversión moderada, impulsada por una gestión de activos proactiva, así como por la configuración general de la cartera.

Nuestro enfoque en los operadores de mercado medio continúa generando una base de inquilinos altamente diversificada, ya que nuestros 10 principales inquilinos representan solo el 15.8% del ABR y nuestros 20 principales solo el 26% del ABR al cierre del trimestre. Seguimos siendo disciplinados en la gestión activa de la cartera hacia la estabilidad crediticia a largo plazo, y la amplia diversificación es un pilar de nuestro marco de gestión de riesgos.

En cuanto a los eventos crediticios, durante el trimestre, uno de nuestros inquilinos de restaurantes solicitó la bancarrota. Somos propietarios de 7 propiedades arrendadas a este inquilino, lo que representaba aproximadamente 30 puntos básicos del ABR. Con inquilinos identificados para ocupar los espacios en 5 sitios y 2 ubicaciones bajo contrato de venta, nuestra tasa de recuperación prevista es coherente con nuestro rango histórico de aproximadamente el 80%, lo cual es superior a nuestras expectativas presupuestadas. El tiempo de resolución relativamente rápido y una tasa de recuperación razonable demuestran la fungibilidad inherente de nuestros activos de restaurantes. Como es habitual, esta situación fue específica del operador y, al observar nuestra exposición general en restaurantes, las tendencias de ingresos y márgenes de los operadores se mantienen saludables y consistentes con la experiencia reciente.

Con esto, cedo la palabra a Max Jenkins, nuestro Chief Operating Officer, quien nos proporcionará una actualización sobre nuestras actividades de inversión y la dinámica actual del mercado.

En cuanto al lado de las inversiones, durante el primer trimestre, invertimos $389 million con un rendimiento de caja promedio ponderado del 7.7%. Nuestro despliegue de capital fue diversificado en la mayoría de nuestras industrias principales, sin desviaciones notables de nuestra estrategia de inversión. Durante el primer trimestre, nuestras inversiones tuvieron un plazo de arrendamiento inicial promedio ponderado de 17.7 años y una escalada de alquiler anual promedio ponderada del 2.1%, generando un sólido rendimiento GAAP promedio del 8.8%. Nuestras inversiones este trimestre tuvieron una cobertura de alquiler a nivel de unidad promedio ponderada de 3.1x, lo que refleja un nivel de alquiler conservador y una rentabilidad de unidad saludable para nuestros operadores.

Cerramos 22 transacciones que comprenden 126 propiedades, de las cuales el 100% fueron sale leasebacks. La inversión promedio por propiedad fue de $2.9 million este trimestre, en línea con nuestro rango histórico, lo que refleja nuestro enfoque en invertir en activos fungibles. Aunque normalmente no comentamos sobre inversiones específicas, este trimestre cerramos un portafolio grande que es digno de mención y fue reportado públicamente por este inquilino. En enero, adquirimos 74 propiedades y un sale-leaseback de $147 million con [ Denny's ] como parte de su transacción de privatización. Con un precio promedio inferior a $2 million por activo y una sólida cobertura a nivel de unidad, el perfil de la propiedad exhibe el alto nivel de fungibilidad que buscamos en nuestras inversiones en restaurantes. La transacción es un gran ejemplo de cómo aportamos valor a nuestras relaciones mediante un proceso de cierre fiable y transparente. También muestra cómo nuestra profunda experiencia en la industria, especialmente en el sector de restaurantes, nos permite aprovechar datos propios para impulsar un proceso de suscripción eficiente.

Mirando hacia adelante, los precios en nuestro pipeline siguen siendo constructivos, con cap rates en el rango de mediados a altos del 7%, lo que representa un diferencial atractivo respecto a nuestro costo de capital, lo cual respalda nuestra trayectoria de crecimiento a largo plazo. Tras un gran inicio de año en el lado de las inversiones, aumentamos nuestra guidance de inversión para el año completo en $100 million a un nuevo rango de $1.1 billion a $1.5 million. Con esto, me gustaría ceder la palabra a Rob Salisbury, nuestro Chief Financial Officer, quien nos guiará a través de los estados financieros del primer trimestre.

Gracias, Max. En general, estamos satisfechos con nuestros resultados del primer trimestre. La compañía generó un AFFO por acción de $0.50, lo que representa un aumento del 11% frente al primer trimestre del año pasado. En términos nominales, nuestro AFFO totalizó $105.8 million durante el trimestre. Este desempeño del AFFO estuvo ligeramente por encima de nuestras expectativas, impulsado por una combinación de tiempos de despliegue previos, menores gastos generales (G&A) en efectivo y tendencias crediticias favorables en la cartera.

Los gastos generales (G&A) totales en el trimestre fueron de $12.3 million y los G&A en efectivo fueron de $8 million, lo que representa apenas el 5% de los ingresos totales, frente al 5.9% en el mismo periodo del año anterior. Como resultado de la continua disciplina de costes, redujimos nuestra guidance de G&A en efectivo para el año en $1 million, a un nuevo rango de $30 million a $34 million. Declaramos un dividendo en efectivo de $0.31 en el primer trimestre, lo que representa un ratio de reparto de AFFO del [ 62% ].

Nuestro flujo de caja libre retenido tras el pago de dividendos alcanzó los $40 million en el primer trimestre, lo que equivale aproximadamente a $160 million anuales y representa una fuente sustancial de capital generado internamente para respaldar nuestro crecimiento futuro.

Pasando a nuestro balance general. Nuestros activos brutos productivos de ingresos aumentaron a más de $7.5 billion al cierre del trimestre. La creciente escala y diversidad de nuestra cartera continúa mejorando nuestro perfil crediticio. En el frente de los mercados de capitales, completamos una oferta de acciones 'overnight' en febrero, recaudando más de $402 million. También recaudamos aproximadamente $17 million en acciones a través de nuestro programa ATM.

Todas nuestras emisiones de acciones este trimestre se completaron sobre una base 'forward'. Liquidamos $193 million de acciones 'forward' durante el trimestre, utilizando una parte de los fondos para amortizar parcialmente el saldo de nuestra línea de crédito revolvente. Nuestro saldo de acciones 'forward' no liquidadas ascendió a $541 million al cierre del trimestre. El precio promedio ponderado de nuestras acciones 'forward' no liquidadas fue de $30.55 al cierre del trimestre. Durante el trimestre, nuestro precio de acción se situó ligeramente por encima de este nivel. Como resultado, bajo el método de acciones en tesorería, la dilución potencial de estas acciones 'forward' se incluye en nuestro número de acciones diluidas.

Para el primer trimestre, nuestro número de acciones diluidas de 212 million incluyó un ajuste por 671,000 acciones relacionadas con este cálculo de acciones en tesorería, lo que representa un viento en contra mínimo para nuestro AFFO por acción del trimestre.

Mirando hacia adelante, nuestro guidance actualizado de AFFO por acción continúa incluyendo un supuesto conservador para la dilución por el método de acciones del tesoro de aproximadamente $0.01 a $0.02 para el año completo. Nuestra deuda neta pro forma sobre el EBITDA ajustado anualizado se mantuvo baja en 3.5x al cierre del trimestre, lo cual está muy por debajo de nuestro promedio a largo plazo de mediados de los 4s, dejándonos con suficiente capacidad de maniobra para ejecutar nuestro plan de negocio 2026. Seguimos comprometidos con mantener un balance general conservador con bajo apalancamiento y una liquidez significativa.

Como hemos comentado anteriormente, seguimos anticipando una emisión de deuda sin garantía a mediados de año para financiar nuestra cartera de crecimiento y extender el vencimiento promedio ponderado de nuestros pasivos.

Por último, como señalamos antes, hemos incrementado nuestro guidance de AFFO por acción para 2026 a un nuevo rango de $2 a $2.05, lo que refleja una tasa de crecimiento del 7% en el punto medio y de más del 8% en el extremo superior. Con esto, le devuelvo la llamada a Pete.

Excelente. Gracias, Rob. En resumen, estamos satisfechos con nuestros resultados del primer trimestre. Nuestra cartera de alta calidad está rindiendo bien con un plazo promedio ponderado de arrendamiento de 15 años muy atractivo, una diversidad líder en el sector y un compromiso deliberado con la fungibilidad que nos permite gestionar de manera eficaz y eficiente los riesgos potenciales en la cartera. En cuanto a la inversión, nuestra disciplina diferenciada en la obtención y suscripción de activos, el enfoque en generar valor para nuestras relaciones de larga data y un balance general bien capitalizado, nos posicionan favorablemente para seguir generando rendimientos totales para los accionistas de primer nivel. Operador, por favor abra la llamada para preguntas.

[Instrucciones del operador] Tomaremos nuestra primera pregunta de Caitlin Burrows con Goldman Sachs.

Quizás si solo observamos el volumen de adquisiciones y las tasas de capitalización (cap rates) en el trimestre, el volumen fue alto. Mencionó que las tasas de capitalización se mantuvieron estables. Yo creo que quizás fueron un poco más bajas que en los trimestres recientes. Por lo tanto, en cuanto al lado de las tasas de capitalización, ¿podría explicar qué impulsó esa caída? ¿Es simplemente una realidad del negocio actual, la mezcla de sectores, la cartera, o algo más? ¿Y esperaría que ese nivel continúe?

Y gracias por la pregunta. Como comunicamos en nuestra última llamada, prevemos tasas de capitalización en el rango de entre 7 y 8, obviamente, bajando desde el 8 que vimos el trimestre pasado. Parte de eso se debe a los mercados de capitales y a la competencia. Otra parte es la mezcla de sectores. Pero ciertamente, el 7.7% es una tasa saludable y nos sentimos bastante bien al respecto.

Entendido. Bien. Y quizás solo en cuanto al aspecto macro, considerando la volatilidad macroeconómica que está ocurriendo, ¿podría explicar cómo impactó eso en EPRT durante el trimestre o si no lo hizo? ¿Y quizás cómo impacta en la competencia?

Sí. Creo que la mayor parte de la volatilidad que vemos hoy nos impactará en el próximo trimestre, ¿cierto? Por lo tanto, los acuerdos que se están cerrando y fijando precios en el Q1 ya estaban contemplados en el Q4, y fue mucho más estable en el Q4. Creo que, al considerar la volatilidad actual del mercado y el alza en los bonos a 10 años, en general nos beneficia, ya que somos un proveedor de capital constante y fiable con mucha liquidez y un largo historial de cierre de transacciones de manera fiable, algo que las contrapartes valoran en un mercado incierto y volátil. Por lo tanto, en general, creo que ayuda. Obviamente, la persistencia de la volatilidad va a generar cierta presión sobre el consumidor y eso presiona los márgenes de la cartera, pero ciertamente nada que sea desproporcionado o que nos haga dudar, lo cual es uno de los factores para elevar el guidance en esta llamada.

Nuestra siguiente pregunta proviene de John Massocca con B. Riley Securities.

Quizás, para avanzar, ¿podría darnos un poco más de detalle sobre la transacción de Dennis? Me refiero a cómo está estructurada esa venta con arrendamiento posterior (sale-leaseback): ¿es la distribución de los vencimientos de los arrendamientos algo uniforme? ¿O existe algún tipo de varianza? Y, para ver el panorama general, ¿qué factores le dieron confianza respecto al inquilino, dadas algunas de las noticias que han circulado sobre cierres de ubicaciones y considerando que es una transacción privada, pero que obviamente podría verse afectada por el hecho de tener nuevos propietarios?

Sí. Dejaré que Max aborde esa pregunta, pero yo comenzaría diciendo que, ante todo, como inversores inmobiliarios, nos basamos en las propiedades que estamos adquiriendo y en el contrato de arrendamiento, y luego entra en consideración el inquilino. Pero Max, ¿por qué no nos cuentas un poco más sobre ese acuerdo para [él]?

Claro. Gracias por la pregunta, John. Creo que para empezar, al final del día, estas son propiedades de restaurantes pequeñas, granulares y fungibles, en las que hemos tenido un éxito tremendo invirtiendo a lo largo de los años aquí. Así que tenemos 74 propiedades, con menos de $2 million por activo. Y el punto clave aquí fue que el historial operativo promedio en nuestra cartera superaba los 40 años. Por lo tanto, cuentas con una cobertura sólida y duradera a nivel de unidad, un rendimiento estable en todos los ámbitos y un rendimiento atractivo. Eso es lo que buscamos en las inversiones en restaurantes. En cuanto a su pregunta sobre la estructura, fue una combinación de tiendas propiedad y operadas por la corporación, así como de múltiples franquiciados, lo cual es beneficioso para nosotros porque tenemos una diversificación geográfica y una diversificación del crédito del inquilino. Al sumar todo eso, estamos muy contentos con el proceso. Conocemos al grupo de capital desde hace unos años, por lo que tenemos una relación sólida. Ellos confiaron en nuestra certeza de cierre, por lo que estamos satisfechos con cómo se desarrolló esa transacción.

De acuerdo. Y luego, aunque las cifras son relativamente pequeñas en términos del ABR general, pareció haber un ligero aumento en el alquiler y algún tipo de vencimiento de arrendamiento más corto, particularmente en 2026. ¿Hay algo que esté impulsando eso? ¿Es un re-arrendamiento? ¿O es algo relacionado con una de las transacciones que se cerró? Simplemente tengo curiosidad por saber si esa cifra surgió en comparación con los trimestres anteriores.

Sí. Yo señalaría que nuestro plazo promedio ponderado de arrendamiento para nuestras inversiones en el trimestre fue de 17 años. Por lo tanto, es poco probable.

John, eso se atribuyó... una pequeña parte estuvo en la cartera de Denny's. Así que se generó con algunas de las tiendas de los franquiciados. Fue una terminación de arrendamiento contiguo, que es una de las razones por las que ganamos el acuerdo, ya que pudimos ser creativos y tasar cada propiedad individual, cada franquicia y también el crédito corporativo. Por lo tanto, hay un poco de ruido, pero no profundizaría demasiado en ello.

De acuerdo. Y luego, el número de transacciones de tipo relación fue un poco... o las transacciones de relación previas fueron menores este trimestre. ¿Se debió eso principalmente a Denny's o hubo otras transacciones con nuevos socios de venta y arrendamiento (sale-leaseback)?

Sí, diría que ese descenso está relacionado principalmente con Denny's.

Nuestra siguiente pregunta proviene de [ John Kilechowski ] de Wells Fargo.

Soy Jamie Feldman, sustituyendo a John aquí. Un par de preguntas para usted. Supongo que, en primer lugar, la adquisición de Denny's fue el resultado de la compra de una empresa pública, y ciertamente estamos viendo mucha actividad en los mercados de capitales, ya sean IPOs o adquisiciones privadas. Tenemos mucho movimiento en el mundo del crédito privado; ¿cuáles son sus impresiones sobre los acuerdos a mayor escala en el futuro frente a las operaciones puntuales? Sé que las operaciones puntuales han sido un punto ideal. Pero, al pensar en el pipeline y en las conversaciones que están teniendo con sus clientes vendedores, ¿cómo cree que será el panorama en los próximos 12 o 18 meses, dado todo el movimiento que estamos viendo?

Sí. No creo que vayamos a ver un gran efecto dominó en los inquilinos del mercado medio con los que tratamos. Nuestras transacciones de mayor envergadura tienden a ser muy episódicas. Ciertamente, Denny's es una excepción fuera de lo común, pero esperaría que nuestra cartera en el futuro siga siendo predominantemente de operaciones granulares pequeñas y no del tipo de transacciones de M&A de mayor tamaño. Es raro que hayan estado en nuestras industrias y, con el tamaño y con el sector inmobiliario, eso realmente nos da una oportunidad para entrar. Por lo tanto, imagino que nuestro pipeline en el futuro seguirá siendo muy granular.

De acuerdo. Y sé que su respuesta a una pregunta anterior sobre los cap rates fue que hay un poco más de competencia entrando. Pero, ¿cómo piensan en su margen de inversión respecto a su costo de capital en el futuro, dadas sus diferentes fuentes de capital y la capacidad de generar el mismo nivel de acretividad por la misma cantidad de dólares?

Rob.

Como hemos comentado en trimestres anteriores, el margen de inversión es más un resultado que un insumo. Tendemos a valorar las operaciones en el mercado en función de cómo se presenten los hechos y las circunstancias de cada operación individual. Y, por supuesto, en el lado del capital, nuestro costo promedio ponderado de capital no se ha movido de manera tan material en relación con la última vez que dimos una actualización. Si observa dónde cotiza nuestra deuda no garantizada hoy, probablemente esté en el rango de mediados a finales de los 5s. En nuestro costo de capital propio, para el cual tendemos a utilizar nuestro rendimiento de AFFO como proxy, está en el rango de mediados a finales de los 6s. Y como saben, hemos retenido casi $160 million ahora de flujo de caja libre anualizado después de pagar dividendos, lo cual es una fuente de capital libre para financiar nuestro pipeline de inversión. Así que, cuando se mezclan todas esas fuentes de capital, estamos en el rango de mediados de los 5s sobre una base WAC hoy. Comparen eso con donde estamos desplegando capital en el rango de mediados a finales de los 70s, un margen saludable de más de 200 puntos básicos y muy favorable para nuestro algoritmo de crecimiento a largo plazo. Así que, donde estamos hoy, ciertamente nos encantaría ver nuestro precio de acción en un nivel más alto, pero estamos muy enfocados en desplegar capital de manera acretiva para los accionistas.

De acuerdo. Y si pudiera hacer una más. Quiero decir, todos estamos tratando de dar sentido a los titulares: mayores costos de combustible, mayores costos de alimentos, y últimamente se habla mucho de los costos de fertilizantes. Mientras ustedes asimilan los titulares y piensan en lo que podría cambiar en los próximos meses o trimestres, al observar su base de inquilinos, ¿dónde creen que verán el mayor impacto o traspaso de costos? Sé que su calidad crediticia es muy buena, pero ¿qué es lo que están vigilando más al pensar en su cartera?

Sí. Creo que el sector de restauración informal y el de entretenimiento han mostrado, y esperamos que sigan mostrando, la mayor debilidad; y esa debilidad se manifiesta realmente en ventas estancadas o a la baja, de entre el 2% y el 3%, y cierta presión en los márgenes, quizás de 100 a 200 puntos básicos. Donde eso se traslada a quizás 10 o 20 puntos básicos en la cobertura de alquiler. Por lo tanto, temáticamente, no esperamos cambios importantes en nuestras industrias, y luego profundizas en el riesgo idiosincrásico con operadores específicos que están creciendo o sobreapalancados, o que crecieron demasiado rápido, o con mucho desarrollo, y realmente entender cómo están funcionando y cómo están rindiendo nuestras instalaciones dentro de esos créditos. Así que lo estamos vigilando. Obviamente, la cartera está funcionando bien. Puedo dar el guidance hoy a principios de año. Como dijimos, nuestro rendimiento crediticio está siendo mejor de lo previsto. Por lo tanto, no esperamos traslados materiales a nuestro rendimiento de cartera, pero estamos vigilando al consumidor y, específicamente, a nuestro sector de restauración informal y entretenimiento.

Nuestra siguiente pregunta viene de Michael Goldsmith con UBS.

La primera pregunta es sobre la deuda incobrable en el periodo. Creo que mencionó que un grupo de propiedades de restaurantes reanuda la franquicia de Applebee's y, además, creo que vi que hubo un deterioro en el estado de resultados sobre eso. ¿Podría hablar un poco sobre lo que está viendo de sus inquilinos y si el entorno se ha vuelto particularmente desafiante para alguno de ellos?

Sí, diría que dejaré que A.J. aborde los deterioros específicos. Pero en general, muy parecido a mis comentarios anteriores, la gente está rindiendo y el crédito está entrando mejor de lo previsto, lo cual respaldó nuestro aumento de guidance este trimestre. Suelen ser eventos muy idiosincrásicos los que impulsan los deterioros y la deuda incobrable, pero sobre el deterioro del trimestre. A.J., ¿tienes algún comentario?

Sí. Y en un sentido más amplio, sobre la salud de la cartera, la pregunta que probablemente la gente está planteando es que estamos prestando un poco más de atención al sector de entretenimiento y restauración informal. Y usted mencionó en su pregunta el restaurante informal que señalamos en los comentarios preparados; eso fue significativamente más episódico que una línea de tendencia. Diría que, en términos generales, nuestra cartera de restaurantes ha generado una cobertura de más de 2.5x en todos los ámbitos. Así que nos sentimos bien con la cartera. Pero específicamente sobre el deterioro, Rob, ¿podría dar su opinión sobre lo que ocurrió en el balance general?

Sí. Gracias, A.J. Como acaba de mencionar A.J., muchas de estas situaciones son mucho más idiosincrásicas por naturaleza. Y en lo que respecta al deterioro en sí, contamos con un proceso de pruebas de deterioro trimestral bastante sólido que está bien establecido y ha estado en vigor durante mucho tiempo. Y como parte de ese riguroso proceso, realizamos pruebas constantemente de forma trimestral. El deterioro de este trimestre fue impulsado principalmente por una ubicación en una antigua sede de American Signature. Porque creo que hemos hablado en trimestres anteriores, ese inquilino se declaró en bancarrota en el cuarto trimestre, y el pago del contrato de arrendamiento no había sido rechazado hasta una fecha durante el primer trimestre. Y eso activó el proceso de pruebas de deterioro. En general, no hemos sido optimistas con la industria del mobiliario para el hogar. Esa es una industria en la que no hemos invertido durante muchos años y ahora tenemos solo 1 ubicación, lo que representa efectivamente un redondeo en términos de exposición para la cartera en general. Por lo tanto, no es una gran sorpresa en cuanto a dónde reside la exposición, pero me complace informar que no habrá un impacto material en el futuro.

Y como pregunta de seguimiento, tienen un préstamo a plazo que expira a principios de febrero a una tasa particularmente baja. Solo quería tener una idea de cómo están pensando abordar y refinanciar eso. Además, la refinanciación sería un poco de viento en contra para sus beneficios de 2027. ¿Buscarían acelerar la actividad de transacciones para mantener ese crecimiento tan sólido que han generado durante los últimos años? ¿O es simplemente una forma en la que lo piensan y lo prevén como algo normal?

Sí, abordaré eso. Obviamente, hemos hablado mucho sobre el vencimiento de nuestra deuda y la obtención de deuda a largo plazo en el balance general para financiar nuestros activos. Es probable que nos movamos hacia el mercado de bonos no garantizados en algún momento para cancelar ese préstamo a plazo, y habrá algo de dilución incremental como resultado de la caída de esa tasa. Pensamos en nuestra trayectoria de inversión en una base mucho más a largo plazo y realizamos inversiones para que nuestro equipo sea capaz de hacer más, captar más y procesar más transacciones, tal como mencioné antes sobre lo granular, que es donde creemos que aportamos valor. Por lo tanto, cuando desarrollemos un plan de negocio para 2027, lo tendremos en cuenta. Nuestra ambición ha sido y sigue siendo ofrecer un retorno total convincente para los accionistas en el espacio de arrendamiento neto. Creo que tenemos mucho margen desde donde estamos operando para lograrlo. Y abordaremos eso a medida que se presente. Por lo tanto, no diría que las herramientas automáticas sean comprar más, solo para cubrir con una pequeña parte de los beneficios, pero ciertamente revisaremos un plan de negocio completo en 2027 para posicionarnos como un líder en crecimiento de clase mundial.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Handel St. Juste con Mizuho.

Me quedan un par de preguntas rápidas. Así que supongo, primero, sobre la cobertura de las inversiones en el trimestre, que bajó un poco frente al trimestre pasado cuando creo que tuvieron más acuerdos industriales y por debajo de su promedio general de cartera. Sé que esto fluctúa un poco, pero tengo curiosidad sobre cómo deberíamos pensar en sus niveles de cobertura en las operaciones en el futuro en este entorno, si efectivamente este último trimestre resultara ser más bien una anomalía.

Sí. No le daría demasiada importancia a ese subconjunto de operaciones. Está muy influenciado por la selección de la mezcla de industrias y las transacciones individuales y -- eso va a variar bastante, y no es realmente indicativo de mucho debido a la gran variedad de inversiones. Tuvimos 22 inversiones en el trimestre y en la mayoría de nuestras industrias. Por lo tanto, siempre habrá una amplia variación en esa cifra. Diría que los restaurantes tienden a tener parte de la cobertura más baja. Así que el Dennis en los mid- a high 2s ciertamente podría arrastrar eso un poco hacia abajo.

Entendido. Entendido. Eso es útil. Y luego, ¿podría darnos algo más de información sobre Chicken & Pickle, top 10 of years? Ha habido algunos informes de que algunos de sus activos podrían estar rezagados en términos de ventas. Me genera curiosidad su nivel de comodidad con esa exposición y cualquier cosa dentro de las tendencias de ventas o del crédito en general que quizás pueda estar cambiando su visión sobre su exposición a ese inquilino en particular.

Sí. No sé dónde, al ser una empresa privada, y no sé dónde habría comentarios públicos sobre sus ventas. Pero como dijimos, el sector del entretenimiento ha enfrentado algunos desafíos y, ciertamente, Chicken & Pickle se encuentra dentro de esa categoría. Seguimos creyendo que tenemos buenos activos con ese operador. Hemos visto algunas cifras de ingresos estancadas. Nuestra cobertura sigue siendo saludable y es una buena relación, pero seguiremos vigilando las tendencias en nuestro sector de entretenimiento en general.

Entendido. Y si pudiera añadir una más, solo sobre Car Wash, creo que su exposición allí en el trimestre bajó un poco. ¿Es simplemente por virtud de otras inversiones en el trimestre? ¿Hay un mayor esfuerzo para reducir un poco esa exposición? Y tal vez recordarnos en qué punto ven el objetivo de exposición a largo plazo para ese segmento en particular.

Sí. Seguimos pensando que Car Wash es una industria muy atractiva con una gran dinámica de flujo de caja y márgenes sólidos, y el sector inmobiliario dentro de esa industria presenta una oportunidad de inversión convincente. Como hemos dicho en el pasado, tenemos un techo blando para cualquier industria en 15%. Ciertamente hemos llevado Car Wash hasta ese nivel o por encima de él, y nos sentimos cómodos haciéndolo dada nuestra profunda experiencia y nuestros datos exhaustivos en ese espacio para suscribir inversiones incrementales. Como revelamos en el pasado, vendimos un montón de car washes en el cuarto trimestre donde vimos una oferta atractiva por nuestros activos, realmente con inversores buscando aprovechar la depreciación por bonificación acelerada. Por lo tanto, es probable que vea que fluctúe. No sé si va a subir o bajar, dependerá del conjunto de oportunidades, pero estamos contentos con donde está, y estaríamos contentos de aumentarlo si viéramos oportunidades de inversión convincentes.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de Rich Hightower, de Barclays.

Solo un par de preguntas rápidas para mí. Pero volviendo al cargo por deterioro que se registró en el primer trimestre. No llegué a captar esto: ¿fue solo la ubicación de muebles la que generó la totalidad de los más de $16 million? Y luego, ayúdenos a entender la mecánica de cómo cualquier venta potencial de un local vacío o la ocupación con un inquilino que pague una renta en efectivo afectaría a cualquier cambio potencial en esa cifra en el futuro. Solo ayúdenos a entender la mecánica en ese aspecto.

Sí. Una parte importante de eso fue la tienda de muebles, pero ciertamente hubo otros factores. Operamos una cartera de casi 2,500 propiedades y ocurren múltiples escenarios en cualquier trimestre dado; se toma un deterioro cuando se hace evidente que el valor ha cambiado respecto a lo que figura en su balance general. Por lo general, no se vuelve a valorar una vez que ocurre algo posterior, pero veremos qué sucede con esa propiedad. Nuestros contadores nos indicarán y evaluaremos qué hacer en consecuencia.

De acuerdo. Eso es útil. Y luego creo que ustedes tienen una lista de vigilancia oficial relativamente discreta, incluso más baja que la de algunos otros pares en el sector en términos de, supongo, cada quien puede definirlo como prefiera. Pero quizás podrían explicarnos cómo definen su lista de vigilancia y cuál es su situación actual, incluso en comparación con hace un par de trimestres, si no les importa.

Sí. Definimos nuestra lista de vigilancia y tenemos una definición bastante clara para que los inversores puedan entenderla y seguirla. Lo que hacemos desde una perspectiva real de gestión de cartera es ligeramente más amplio, pero definimos nuestro riesgo de crédito de cartera de un solo B y el riesgo de cobertura a nivel de unidad de 1.5. Y eso ha tendido a rondar el 1%. Y creo que ha subido ligeramente, quizás 20 puntos básicos dentro del trimestre. A.J., ¿cuál es el dato?

1.3% hoy.

Así que es 1.3%.

[Instrucciones del operador] Nuestra próxima pregunta vendrá de [ Jay Kornreich ] con Cantor Fitzgerald.

Mencionó que la volatilidad podría generar cierta presión en el consumidor; sin embargo, sigue confiando en la cartera de inversiones, ya que elevó su guidance a $1.3 billion en el punto medio. Por lo tanto, me gustaría profundizar en cómo se ve esa cartera y en qué segmentos industriales, supongo, más allá de los lavaderos de autos, podrían querer expandirse a medida que avance el año.

Sí. Nos enfocamos en gran medida de nuestra actividad de inversión en nuestras relaciones, y nuestras relaciones existen dentro de las industrias en las que nos enfocamos. Por lo tanto, nuestra cartera de inversiones y nuestro conjunto de oportunidades provienen de ahí. En general, anticipamos hacer crecer nuestra cuota de manera proporcional en todas nuestras industrias. Claramente, tuvimos una transacción excepcional en el primer trimestre dentro del sector de restaurantes, y se puede observar ese impacto. Pero, en general, esperaría que creciera de forma proporcional y estamos fijando precios para inversiones a largo plazo, acuerdos a 20 años. Se trata de tener una visión a largo plazo del rendimiento, de la cobertura y de las ventas para desarrollar esos precios, y eso no cambia con la volatilidad a corto plazo que estamos viendo hoy.

Bien. Y analizando un poco más el sector de casual dining, donde mencionó quizás cierta debilidad. Parece que su exposición a casual dining en realidad disminuyó 20 puntos básicos este trimestre, a pesar de la adquisición de la cartera de Denny's. Tengo curiosidad por saber si se deben a esas dinámicas. ¿Hubo quizás algún movimiento para salir de algunos operadores menos favorables mientras se incorporan a Denny's, o qué estaba ocurriendo exactamente allí?

Bueno, Denny's se encuentra en la categoría de family dining, dado su enfoque en el desayuno y el almuerzo. Por otro lado, incluimos algunos comentarios sobre un casual diner en nuestras notas preparadas, lo que representa aproximadamente 30 puntos básicos de ABR que estamos gestionando. Probablemente sea eso lo que vio reflejado en el segmento de casual dining.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de Smedes Rose con Citi.

Quería preguntarle en general, ya que trabajan con estos operadores de middle market, ya sean clientes existentes o potenciales, ¿tiene la sensación de que su acceso al capital de otras fuentes esté quizás más restringido ahora que hace un año, ya sea a través de competidores directos o quizás mediante financiación más tradicional como a través de bancos regionales, etc.? ¿Ha notado algún cambio en ese aspecto?

Smedes, gracias por la pregunta. En el margen, yo diría que, claramente, con 20 transacciones durante el trimestre, existen muchos escenarios diferentes. Pero creo que, en general, el entorno del mercado de capitales está un poco más restringido, aunque no de manera material.

Bien. Y solo quería aclarar, mencionó que de las 7 propiedades que estaban en ese concurso de acreedores, creo que todas eran Applebee's para el reemplazo. ¿Están abiertas ahora o simplemente tienen programado que un nuevo inquilino entre en funcionamiento en algún momento?

Tuvieron un nuevo Applebee's que entró prácticamente de inmediato, al menos. Así que están abiertos, operando y vendiendo hamburguesas.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de Greg McGinniss con Scotiabank.

Denny's es ahora un concepto del top 5 en la cartera con alrededor del 1.6% del ABR. ¿Podría revelar la división entre la exposición de propiedad corporativa y la de franquicias? Y además, ¿cuántos franquiciados diferentes de Denny's son ahora también inquilinos?

Sí. No estamos revelando la división entre corporativo y franquiciados, pero es bastante diversa. Creo que tenemos hasta 15 franquiciados.

De acuerdo. Y para una empresa con el crecimiento de beneficios que prevén, nos sorprendió un poco ver que la guidance de G&A en efectivo se redujo en realidad. ¿Podría hablar sobre los factores que impulsaron esa reducción?

¿Robert?

Al observar los rangos de guidance para este trimestre, hay varias variables en juego en cuanto a los G&A en efectivo; teníamos un presupuesto inicial que incluía un rango de supuestos sobre contrataciones, gasto en tecnología y otras iniciativas en toda la compañía. En general, estamos intentando ser lo más eficientes posible a medida que avanza el año. Eso es lo que respecta a los G&A en efectivo. Y creo que vieron los otros factores en el comunicado de prensa.

Nuestra siguiente pregunta es para Eric Borden, de BMO Capital Markets.

Solo una para mí. En cuanto a las desinversiones, ¿existen inquilinos o sectores donde los rendimientos de desinversión en el mercado sean más ajustados que su visión interna y donde se sientan más inclinados a reciclar capital, dados los rendimientos actuales del mercado en esos casos?

Sí. La fijación de precios es muy idiosincrásica. Como Rob explicó anteriormente en la llamada, nuestro costo promedio ponderado de capital se sitúa en la mitad alta de los 5s. No vemos muchas propiedades dentro de nuestra cartera que se negociarían por debajo de eso. Por lo tanto, en general, nuestra actividad de desinversión se centra en ventas para reducir el riesgo. Y, obviamente, al considerar la venta de un activo más arriesgado, no se va a vender con un sobreprecio. Así que, al pensar en las desinversiones, se trata más de dar forma a la cartera y no estamos utilizándolo para impulsar un beneficio neto en la fuente de capital.

Nuestra siguiente pregunta vendrá de Jana Galan con Bank of America.

Tal vez solo para dar seguimiento rápidamente a las desinversiones. Es curioso ver que la actividad de desinversiones en lo que va del 2Q es superior a las adquisiciones. ¿Podría comentar si cree que la actividad de desinversión estará elevada este año? ¿O es simplemente que está un poco más concentrada en el primer semestre?

Sí. No le daría demasiada importancia a eso. Es realmente una cuestión de tiempos. El cronograma de cierre de nuestras desinversiones tiende a ser impredecible y simplemente no controlamos cuándo va a cerrar el comprador realmente. Pero no le daría demasiada importancia. Esperaría una actividad de desinversión normalizada en el rango de los $20 million por trimestre.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Daniel Guglielmo con Capital One Securities.

Solo una para mí. En la llamada anterior, mencionaron que los rendimientos a 10 años en el rango de mediados a finales de los 3% serían un punto donde la competencia podría aumentar y en el verdadero [Dificultad Técnica]?

Daniel, se te cortó la señal. No alcancé a captar tu pregunta. ¿Puedes repetirla? Y espero que no se vuelva a cortar.

Me ajusté la diadema. Entonces, en la llamada anterior, mencionaron que el rendimiento a 10 años, en el punto medio, era donde la competencia podría aumentar y, siguiendo la dinámica habitual de los mercados, el rendimiento sigue bajando hacia el 4% [ininteligible], pero ha subido desde entonces en ese corto periodo, ¿hay algún cambio en la transacción o es todavía demasiado pronto para extraer conclusiones?

Sí. Yo diría que es demasiado pronto. Con un ciclo de transacción de 90 días, estamos constantemente fijando precios y cerrando acuerdos, y la volatilidad de 2 a 30 días realmente no entra en juego.

Tenemos una pregunta de seguimiento de Caitlin Burrows con Goldman Sachs.

Tal vez solo dos preguntas más de modelización o más pequeñas, pero me parece que noté que aumentaron la guidance de adquisiciones para el año completo. Así que parece que tienen bastante confianza, pero también parece que el inicio del segundo trimestre ha sido lento. Entonces, ¿creen que el segundo trimestre terminará siendo un trimestre de menor volumen o no necesariamente?

Sí. Creo que es probable que sea inferior al primer trimestre, solo teniendo en cuenta el inicio del trimestre, pero en general, el pipeline está lleno. Y sin entrar en demasiados detalles sobre algo en el [ 300 range -- 275 to 325 ]. Es demasiado pronto para saberlo.

De acuerdo. Y solo otra específica. En el ajuste de línea recta, fueron $15.5 million en el 1Q. Parece que eso es más alto de lo que ha sido. Entonces, ¿es esa la nueva normalidad? ¿O hubo algo puntual en eso?

Calin, soy Rob. Agradezco que te metas en los detalles del ajuste de alquiler en línea recta. De hecho, hacia el cuarto trimestre, tuvimos un par de partidas puntuales que lo movieron. Si retrocedemos a la línea de tendencia anterior al cuarto trimestre, la cifra del 1Q está un poco más en línea con esa tendencia. Yo diría que, en general, la cifra del 1Q es una tasa de ejecución bastante buena, a falta de cualquier actividad de adquisición, lo cual obviamente impactaría con la línea recta que iría desde aquí, registrando tasas de capitalización GAAP por encima de nuestras tasas de capitalización en efectivo. Así que, con suerte, pueden usar eso como una buena tasa de ejecución de ahora en adelante.

Parece que no tenemos más preguntas en este momento. Le cedo la palabra a Pete Mavoidi para cualquier comentario adicional o de cierre.

Excelente. Bueno, gracias a todos por su participación en la llamada de hoy y por sus preguntas. Esperamos verlos a todos en las próximas conferencias y que tengan un gran día. Gracias.

Con esto concluye el programa de hoy. Gracias por su participación. Pueden desconectarse en cualquier momento.