[Instrucciones del operador] Su primera pregunta es de Craig Mailman, de Citigroup.

La siguiente pregunta es de Blaine Heck, de Wells Fargo.

Blaine, sí, tenemos unos $0.04 de NOI para el arrendamiento de desarrollo especulativo en la segunda mitad del año. En este momento, no estamos asumiendo nada para el segundo trimestre en cuanto al arrendamiento de desarrollo especulativo, y este aumentará en el tercer y cuarto trimestre para un total de $0.04 en el año.

Lo vemos más como una oportunidad. Ciertamente, tenemos trabajo por hacer y necesitamos firmar más contratos de arrendamiento para alcanzar esos $0.04. Pero creemos que es una oportunidad, tanto por los proyectos que tenemos actualmente en la cartera de desarrollo como por los 775,000 que mencionamos en la primera generación. Así que, definitivamente lo vemos como una oportunidad, especialmente si el ritmo del arrendamiento de desarrollo puede mantenerse fuerte y constante, tal como ha sido en los últimos meses.

Su siguiente pregunta es de Samir Khanal, de Bank of America.

Supongo, Marshall, que es ciertamente positivo ver cómo repunta el arrendamiento de desarrollo, pero tal vez podría ampliar sus comentarios sobre lo que está observando por parte de los clientes en relación con la toma de decisiones general. Dada la inflación y la volatilidad macroeconómica, ¿qué está viendo sobre el terreno?

Samir, coincido con Reid en que, quizás retrocediendo un año, después del Día de la Liberación, parecía que a finales del segundo trimestre y durante todo el tercer trimestre las cosas iban lentas. Estábamos firmando contratos de arrendamiento de desarrollo pequeños. No veíamos muchas expansiones. El cuarto trimestre repuntó. Fue, con diferencia, nuestro trimestre de mayor arrendamiento de desarrollo, y de nuevo, superamos esa cifra este trimestre. Así que llevamos un par de trimestres fuertes consecutivos.

En cuanto a parte de ese arrendamiento de desarrollo, hemos captado un par de ampliaciones. Ya vieron la ampliación del edificio en Arizona. Hay otra en Texas que también es una ampliación.

Así que parece que, a pesar de —y me han hecho la pregunta— la inestabilidad en Oriente Medio, ¿está esto ralentizando la toma de decisiones?, puedo darles dos respuestas. La actual es que no. Realmente no hemos escuchado a nadie decir: 'no estoy listo para tomar una decisión por eso' o algo similar. Lo que sí nos preocupa es el precio del gas y qué impacto tendrá eso en el consumidor a largo plazo, lo cual podría afectarnos.

Pero hoy, por lo que valga, me siento más optimista respecto a este año que cuando tuvimos nuestra llamada del cuarto trimestre, a pesar de todos los titulares y cosas por el estilo. Y quizás estoy analizando demasiado a nuestros clientes. La gente necesita gestionar sus negocios y se está acostumbrando más a los titulares volátiles de que si esto abre o cierra, o aquello y lo otro; el negocio en general es bueno y estamos viendo nuevos arrendamientos y ampliaciones, de nuevo, un poco más de lo que vimos hace un año. Solo espero que esto dure.

Su siguiente pregunta es de Todd Thomas, de KeyBanc.

Todd, creo que empezó con nosotros, tal vez con la fabricación avanzada o las plantas de chips. Tenemos proveedores en Phoenix y en Dallas para las plantas de chips que, digamos, cobraron impulso hace unos 2 años. Estoy intentando recordar el periodo exacto, pero esos siguen siendo inquilinos que tenemos hoy en día.

Y luego, con los centros de datos, lo estamos viendo principalmente por el lado de la oferta, pero un par de los que viste en nuestro... en nuestro programa de desarrollo, se trata más de equipos de HVAC o de racks y cosas así; hubo un par de usuarios de edificios completos relacionados con centros de datos que, básicamente, ya se han construido y los están abasteciendo. Tenemos uno o dos prospectos más relacionados con la construcción de centros de datos.

Así que estamos... mira, estoy encantado de tener una nueva fuente de demanda, y lo que nos gusta de nuestros edificios es la flexibilidad de uso que permiten, de modo que nuestros inquilinos de larga duración siguen ahí. Mira, me encantaría que la construcción de viviendas se reactivara algún día, pero me alegra que hayamos captado cada vez más fabricación avanzada, y ahora parece que estamos captando demanda auxiliar, lo cual ha sido de gran ayuda el último trimestre relacionado con todos los centros de datos que se están construyendo en nuestros mercados.

Su siguiente pregunta es de Nick Thillman, de Baird.

Claro. En cuanto al arrendamiento de nuestros desarrollos, tiene razón, inicialmente teníamos $0.07 en nuestra guía inicial para el año. Hemos gestionado parte de eso. Así que parte de ese -- la mayor parte de esos $0.03 a los que se refiere en la diferencia se ha trasladado del arrendamiento especulativo a contratos de arrendamiento firmados gracias al trabajo que hemos realizado en los últimos meses.

Así que sí, diría que, en general, esos $0.07 se han trasladado a contratos de arrendamiento firmados para el NOI de desarrollo y los $0.04 restantes corresponden a arrendamiento especulativo. Y, de nuevo, eso es para la segunda mitad del año y realmente se intensifica cuando llegamos al cuarto trimestre.

Y luego, Nick, habla Marshall. Sobre nuestro tipo de riesgo de desarrollo. Me gusta mucho nuestro modelo y que -- a medida que se arriendan los espacios, construiremos la siguiente fase en el parque, lo que suele significar uno o dos edificios. Y luego, dentro de un mercado, como me quedaré con Houston, por ejemplo, donde estamos cerca del aeropuerto George Bush pero nuestro Grand West Crossing está en Katy. Digamos, a las 12:00 y a las 9:00 en el mapa. -- están tan lejos, pueden estar muy lejos en Dallas o Houston o Atlanta, algunos de nuestros mercados, lo que nos permite ser desarrolladores activos en diferentes submercados y que esos proyectos no compitan entre sí por la misma clientela. Así que, afortunadamente, realmente no lo hacen.

Me refiero a que analizamos nuestro desarrollo global y los activos de baja rentabilidad, y evaluamos qué cantidad de estos estamos dispuestos a asumir como un nivel razonable en un momento dado. Pero, afortunadamente, mercado por mercado, por lo general recibo la llamada de que el equipo se está quedando sin espacio. En ese caso, una vez que tenemos el permiso en mano, iniciamos la construcción del siguiente edificio lo antes posible. Y así lo han visto este trimestre en algunos de nuestros mercados, lo cual, toquemos madera, me alegra que nos haya permitido elevar nuestro guidance de inicios de obra este trimestre.

Y miren, me encantaría seguir impulsando esa tendencia a medida que avance el año. El año pasado la redujimos, creo que con razón, porque queremos ser buenos gestores del capital de nuestros inversores. Pero tengo la esperanza de que, si el mercado puede mantener la tendencia que ha mostrado, todavía haya margen de mejora, al menos en nuestra cifra de inicios de obra y, tal vez, incluso en nuestra cifra de ingresos por desarrollo. Veremos en qué momento del año ocurre esto.

Su siguiente pregunta es de Brendan Lynch, de Barclays.

Claro. Brendan, sí, tienes razón. Estamos muy satisfechos con la mejora de la calificación por parte de Moody's a Baa1 y nos complace ver que nos encontramos dentro de los parámetros de deuda que establecerían para nuestro balance con esa calificación. Por tanto, tenemos mucho margen, mucha capacidad de maniobra, por así decirlo. Podríamos aumentar el apalancamiento sin riesgo de salirnos del rango de nuestra calificación actual, lo cual es una excelente noticia. De hecho, habíamos estado operando con este nivel de apalancamiento más bajo durante bastante tiempo. Así que estamos contentos con la mejora de la calificación y también sentimos que estamos en una posición muy cómoda.

El rango que mencionaste, de una deuda sobre EBITDA de 4.5x a menos de 5x, es el rango en el que querríamos mantener nuestro balance. Tenemos mucho margen para aumentar el apalancamiento y nos mantenemos flexibles. Por ello, estamos atentos a los mercados de renta variable y deuda, y al coste de capital de los distintos tramos, con la esperanza de poder emitir tanto deuda como acciones. En realidad, ahora se trata más de encontrar oportunidades. Estar en esta posición con nuestro balance, líder en el sector, es muy positivo para nosotros. Estamos satisfechos con nuestra situación actual y también reconocemos que tenemos mucho margen para aumentar el apalancamiento de forma medida a medida que financiamos esas oportunidades.

Contamos con la capacidad total de $675 million disponible en nuestra línea de crédito. En cuanto a las perspectivas para el año, tenemos en nuestro guidance $300 million en ingresos de capital para el ejercicio. Emitimos $70 million mediante el programa ATM en el primer trimestre a más de $1.91 por acción, y tenemos otros $50 million en contratos forward pendientes. Esto deja unos $180 million en ingresos que aún deben obtenerse para el resto del año. Tenemos $140 million en vencimientos de deuda a finales de este año. Por tanto, podemos ser flexibles con esos $180 million restantes y simplemente seguiremos atentos a los mercados de renta variable y deuda. Pero tenemos capacidad de sobra en el balance para aumentar el apalancamiento a medida que encontremos esas oportunidades.

La siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Alex, creo que tal vez podrías decirme... mientras lo pienso, y ya lo hemos comentado aquí, la respuesta corta es que tal vez sí. Y no lo digo con sarcasmo. Creo que a corto plazo, la gente tiene que gestionar su negocio como usted ha descrito y dar servicio a sus clientes. Y sí me preocupa el balance general del consumidor, pero por eso nos gusta estar en mercados de rápido crecimiento. Nos encanta el crecimiento constante del e-commerce. E incluso he dicho que intentamos parecernos un poco a las ubicaciones de retail: también queremos estar en barrios con un alto nivel de renta disponible, porque allí se producirá un gran desplazamiento de bienes y servicios.

Y creo que tiene razón. Mi visión a corto plazo es que tienen sus contratos de alquiler, su red logística y operan su negocio. Pero a largo plazo, si los precios del diésel se mantienen altos durante más tiempo... creo que todas estas cuestiones, sumadas al hecho de estar en ciudades de rápido crecimiento —que nunca logran que el sistema de autopistas esté a la altura del crecimiento demográfico—, juegan a nuestro favor. Lo que me gusta de este viento a favor es que creo que la última milla es cada vez más crítica para su negocio. Pueden permitirse pagar más de alquiler porque se lo ahorran en combustible diésel.

Y cuando se piensa en la estrategia, ya sea entregando paquetes, servicios de reparación o suministros para piscinas, lo que sea, el objetivo es estar cerca del consumidor final, ya sea un particular o una empresa. Por eso creo que la última milla es cada vez más crítica debido al tráfico; por eso vemos que esto empeora en Atlanta, Phoenix, Las Vegas y Orlando, por citar algunos de nuestros mercados. Empezamos hace años, cuando no teníamos esto. Ahora tenemos a los mismos clientes en dos partes diferentes del mercado porque el tráfico en Dallas es terrible. Y no creo que mejore; probablemente la situación sea peor en la próxima década de lo que es hoy en Nashville, pero en todos ellos el tráfico es pésimo. Los brókeres decían: "si no entramos en el coche ahora, no tiene sentido subir"; es frustrante para el acceso a los mercados, pero es excelente para nuestras ubicaciones de última milla.

Su siguiente pregunta es de Michael Griffin, de Evercore.

Claro. Creo que estoy un poco... tiene razón, quizás un poco más constructivo u optimista. He estado pensando que la oferta ha bajado durante unos años. Admito que probablemente me adelanté demasiado al pensar que, con la falta de oferta y una vacante del 4% en nuestro tipo de producto, no haría falta mucho crecimiento de la demanda.

No hemos visto un punto de inflexión en los alquileres. En California siguen ausentes, creciendo a ritmo de la inflación, o quizás la inflación más un poco más. Pero estamos viendo un repunte en la demanda y, si esto continúa, por pura lógica de oferta y demanda, el precio tendrá que seguirlo. Aún no lo estamos viendo, pero ciertamente estamos más cerca.

Da la sensación de que, toquemos madera, ya hemos pasado el suelo y las cosas han ido mejorando en los últimos dos trimestres. Y espero que, si podemos mantenerlo, acabemos alcanzando ese crecimiento de los alquileres que predije hace 4 años; al final, tendré razón.

En cuanto a la fortaleza del mercado allí, Michael, habías mencionado la solidez de los mercados y volviste a tocar este punto, pero 9 de los 11 contratos de arrendamiento se encuentran en mercados distintos. Por tanto, ha sido algo generalizado, lo cual es positivo. Se ha extendido desde la Costa Este hasta Phoenix. Seguimos viendo que Raleigh, Charlotte, Atlanta, Florida y la zona Este siguen teniendo buena actividad y resultados; en Texas, Dallas y Houston siguen siendo muy fuertes; Austin es el segmento más débil dentro de un mercado vibrante, pero simplemente con un ligero exceso de oferta, y Phoenix ha sido muy resiliente. Así que ha sido algo de base amplia.

Me refiero a que en algunos de los extremos más lentos, como L.A., parece que tal vez esté encontrando estabilidad. Quién sabe, se necesitan unos cuantos trimestres para confirmarlo realmente. Pero el Bay Area sigue estando algo lento. Así que los dos grandes mercados de California continúan siendo los más lentos en términos de nueva actividad.

Pero en el resto de la cartera, es algo generalizado y el arrendamiento ha sido generalizado; los inicios han coincidido con ello y han estado geográficamente dispersos. Así que la buena noticia es que, por el momento, no dependemos excesivamente de uno o dos mercados particulares para que sigan impulsándonos. Ha sido una carga compartida de forma bastante equitativa, lo que da un poco más de margen de maniobra, y es agradable tenerlo.

La siguiente pregunta es de Rich Anderson, de Cantor Fitzgerald.

Sí, por supuesto, Rich. Si le sigo correctamente, estoy de acuerdo y, mire, creo que nuestros inquilinos tradicionales o de toda la vida siguen ahí. Y eso es, quizás, ese consumo, ya sea empresarial o individual. Y considero que la nueva tendencia de centros de datos o fabricación avanzada simplemente está saturando un poco el campo de la demanda.

Tiene sentido, porque nos cuesta muchísimo encontrar emplazamientos que funcionen y ahora es aún más difícil conseguir aquellos que puedan obtener la zonificación y los permisos; ese obstáculo se ha vuelto mucho mayor tras la pandemia que antes. Por tanto, no hay terrenos vírgenes (greenfield). Ya nos habéis visto demoler edificios de oficinas, o a nuestros competidores haciendo lo mismo. Creo que esto va a generar una mayor demanda incremental de forma directa.

Y luego, asumo que incluso si no obtenemos eso, se trata simplemente de la inversión en nuestras comunidades, ya sea en fabricación avanzada, que estamos viendo mucho en Houston, Phoenix y algunos de esos mercados, o en el desarrollo de centros de datos; obviamente, tendrá un efecto multiplicador en la economía. Por ejemplo, el Puerto de Houston está ganando cuota de mercado. No estamos cerca del puerto, pero aun así ayuda a nuestra cartera de forma indirecta.

Así que creo que... me complace que no estuviéramos viendo la demanda de centros de datos de forma directa, pero hemos empezado a verla en los últimos trimestres y de una manera cada vez más material este trimestre. Y creo que esto seguirá desplazando la demanda hacia nuestros espacios, lo que debería conducir a un mayor desarrollo y a rentas más altas si podemos seguir haciendo lo que hacemos y encontrando esos emplazamientos, que son cada vez más difíciles de hallar en estas ciudades de rápido crecimiento.

Sí. Me gustaría añadir a eso, Rich, creo que Marshall tiene toda la razón. Y creo que es... una de las cosas buenas del sector industrial es que es raro encontrar negocios donde los nuevos usos entren pero no desplacen ni diluyan realmente tu base de clientes actual.

Realmente se siente similar a lo que ocurrió hace unos 6 u 8 años con el cumplimiento de pedidos online (online fulfillment) y cómo este continúa madurando y emergiendo, pero cómo aquello fue un nuevo uso. Y como dice Marshall, empezó a hacerse un hueco entre los diferentes usos del gráfico de sectores, pero lo interesante es que no estaba desplazando realmente ningún otro uso.

Y no es que tengamos un software que se haya quedado obsoleto, es decir, que hayamos desarrollado uno nuevo y el nuestro haya quedado relegado a la irrelevancia. Da la sensación de que todo esto del soporte para centros de datos, el soporte para la fabricación avanzada y lo que estamos viendo, como dijo Mark, está saturando el mercado, y creo que es un beneficio directo. En estas etapas iniciales, se siente como otro tipo de matiz que se puede añadir al gráfico de sectores y que resulta útil. Y estamos viendo eso aquí, con seguridad, a principios de este año.

Su próxima pregunta es de Mike Mueller, de JPMorgan.

Yo... Mike, no sé si es tan grande. Internamente, probablemente pensaríamos que... tenemos los $265 million en inicios. Nos mantendremos con esa cifra internamente. Eso es lo que vamos a iniciar, y luego tenemos nuestra 'gray sheet', que es lo que podríamos iniciar este año. Y eso probablemente sea de un tamaño similar o un poco mayor hoy en día.

Y miren, si nosotros... si yo [ininteligible] llegamos a $175 million este año —de nuevo, creo que no lo harán, basándonos en nuestra situación actual, pero creo que eso es lo que deberíamos hacer por nuestros inversores—, pero potencialmente podríamos añadir hasta otros $300 million, creo, dependiendo de lo que consideren a corto plazo; para finales de año, no creo que... no será un año tan disparatado y probablemente tengamos que contratar a algo de gente para lograr [ininteligible] en un día o dos. Pero miren, iremos tan rápido o tan lento como el mercado permita.

Y creo que ahí es donde reside nuestro modelo; una diferencia que intentaremos explicar es que la mayoría de nuestros competidores optan por construir grandes naves en la periferia de la ciudad. En mi opinión, eso supone empujar la oferta al mercado, mientras que nuestro modelo es de atracción: la propia corporación nos dice que se está quedando sin espacio en la Fase II. Son nuestros propios clientes y prospectos quienes generan esa demanda.

Así que, en este momento, nuestras previsiones apuntan a $265 million. Creemos que probablemente podríamos añadir unos cientos de millones más si todo en cada mercado y submercado saliera a nuestro favor, pero veremos cómo evoluciona el resto del año.

Michael, harás una sola pregunta y te daremos 5 respuestas, limitándote a una sola pregunta. Creo que uno de nuestros factores de diferenciación, de lo que hablamos... y Reid, ese es un gran ejemplo y realmente bueno para nuestro equipo, es cuando decimos que, como empresa cotizada, contamos con el terreno, el personal de construcción y los permisos.

A medida que las cosas cambien de tendencia, nuestros competidores privados simplemente no cuentan con el terreno ni el equipo para afrontar este tipo de desaceleración. Houston es un gran ejemplo: tendremos una ventaja inicial muy buena una vez que el punto de inflexión se consolide, y a nuestros competidores privados les llevará tiempo retomar el ritmo. Así que hemos estado esperando pacientemente, pero creo que es un muy buen ejemplo de lo que tenemos en mente: cuando la demanda aparezca, nos moveremos más rápido.

Y creo que en el punto de inflexión, otro sector que se beneficiará es el de las grandes superficies (big box), que fue lo que se construyó en el último ciclo de expansión, y eso es lo que volverá a repuntar primero, de nuevo, porque es donde el terreno está disponible de inmediato y donde la gente puede poner grandes cantidades de capital a trabajar. Por tanto, me gusta que estaremos un poco más protegidos que los desarrolladores de grandes superficies.

La siguiente pregunta es de John Kim, de BMO Capital Markets.

Sí. Elaboramos nuestros presupuestos sobre una base de suite por suite. Y al consolidar todo ello, proyectamos una disminución de la ocupación. Esto no difiere de lo que anticipábamos cuando publicamos inicialmente las perspectivas para el año. Y, como usted ha mencionado, hemos incrementado la previsión de ocupación de las mismas propiedades en 10 puntos básicos con esta revisión presupuestaria.

En comparación con el año pasado, 2025 comenzó el año con niveles más bajos y la ocupación aumentó cada trimestre a medida que avanzaba el año. Por tanto, estábamos iniciando el '26 con un nivel de ocupación más cercano al máximo, con una ocupación media de las mismas propiedades del 97.3% en el primer trimestre. Así que tiene razón. Para llegar a esa proyección de media anual del 96.4%, se asume una disminución de la ocupación a medida que avanza el año.

Eso no se debe a que tengamos salidas de inquilinos previstas que sepamos que no podremos cubrir. Es simplemente porque nuestros equipos analizan cada propiedad individualmente y plantean: ¿cuál es la probabilidad de que este inquilino renueve?, si se marcha, ¿cuál será el tiempo de inactividad? Así que, en realidad, es solo la acumulación de todos los supuestos individuales, suite por suite.

Normalmente operamos con una retención de clientes de ese 75%. Si logramos eso y tenemos cierto éxito en el arrendamiento, lo cual creemos que ocurrirá dado el entorno actual, entonces esperamos superar esa proyección de las mismas propiedades. Pero dada toda la incertidumbre macroeconómica y las tensiones en Oriente Medio, resulta difícil elevar nuestros supuestos de arrendamiento ante todos los titulares y todo lo que está sucediendo. Por tanto, esto nos parece una buena base de supuestos dado lo que sabemos en este momento o lo que sabíamos hace unas semanas cuando estábamos elaborando el presupuesto.

Pero debo decir que, tras unas pocas semanas en el segundo trimestre, nos sentimos muy optimistas con la situación actual y estamos avanzando algo por delante de lo que habíamos proyectado para este punto.

Es correcto. Normalmente, mire, sé que uno de nuestros competidores habla de los trimestres 1, 2, 3 y 4, donde la ocupación suele ser más baja durante las fases de construcción a lo largo del año. Y creo que eso es bastante acertado.

Estamos de acuerdo y, ciertamente, el cuarto trimestre es probablemente, como usted ha señalado, nuestro mejor trimestre históricamente, y el tercer trimestre le sigue de cerca a medida que avanza. Así que la presión disminuirá un poco al inicio del año para volver a aumentar, tiene razón, en la segunda mitad del ejercicio.

La siguiente pregunta es de Michael Carroll, de RBC Capital Markets.

Su siguiente pregunta es de Vikram Malhotra, de Mizuho.

En cuanto a la guía de ocupación, Vikram, espero que tengas razón. Espero que esto resulte ser conservador. Nosotros —de nuevo, estamos analizando cada contrato que vence este año y haciendo una suposición sobre si ese inquilino renovará. Y nosotros —nuestros equipos suelen prometer menos y cumplir más. Así que esperamos que eso sea lo que hagan este año cuando analicemos la retención de inquilinos; el primer trimestre fue superior, en el rango del 83%, por lo que, si eso continuara el resto del año, creo que superaríamos nuestra guía de ocupación.

No asumimos ese nivel de renovación cuando estábamos consolidando esta revisión del presupuesto. Así que espero que tengas razón, lo hacemos, pero tenemos integradas las suposiciones de nuevos arrendamientos y renovaciones. No tenemos —no tenemos un viento en contra por salidas significativas que tengamos conocimiento. Esto es realmente solo un ajuste natural de nuestra cartera a medida que avanza el año. Y con cada trimestre y cada mes que pasa, deberíamos estar firmando contratos y, con suerte, la guía de ocupación es un suelo. Y de nuevo, en lo que va de abril, estamos superando nuestras proyecciones. Así que esperamos que eso continúe.

Solo un comentario que añadiría a eso es que —tenemos un contrato, un inquilino en Tampa, de 222,000 pies, que justo hacia el final del segundo trimestre o tercer trimestre, sabemos que va a desocupar, lo que afectará un poco la cifra.

Pero también diría, como mencionamos anteriormente, que los 775,000 square feet de espacio de primera generación, provenientes de propiedades previamente desarrolladas que se incorporaron a la cartera, son un poco más difíciles de presupuestar para el equipo desde una perspectiva de arrendamiento; porque cuando tienes inquilinos existentes, puedes decir: "Oye, hay una probabilidad de renovación del 75% o 80%. Tienes una buena oportunidad de mantener al inquilino". Eso reduce un poco el riesgo en tus previsiones de arrendamiento.

Pero en esos 75,000 feet, pasas de no tener un prospecto a tener uno para arrendar el espacio, y eso puede ser más inconsistente y errático en cuanto al ritmo al que se produce. Por tanto, cuando analizamos algunas cifras internas de ocupación, excluyendo el impacto de esas cifras, el número probablemente sea mayor y se acerque más a lo que uno esperaría. Así que creo que eso añade algo de volatilidad.

Estoy de acuerdo con eso. Y creo que en términos de oportunidad, a medida que nos centramos y las cosas repuntan, ciertamente, los 770,000 square feet que se han entregado... La buena noticia es que hemos mantenido nuestros rendimientos de desarrollo, aunque nos haya tomado unos meses adicionales alcanzarlo.

Pero, ciertamente, para mí, donde tenemos potencial de mejora es quizás en un poco, lo cual me gusta, tal vez en 2 o 3 áreas. Quizás nuestra ocupación sea un poco mejor de lo que pronosticamos. Mantuvimos un promedio del 98% durante un par de años, lo cual fueron récords de la compañía. Sabíamos que, en última instancia, tendería a la baja, pero me gustaría pensar que estamos en una fase de recuperación ahí, completando parte del arrendamiento de los desarrollos. Y a medida que eso ocurra, ciertamente volveremos a impulsar los desarrollos. Hemos llegado a alcanzar los $400 million.

Soy optimista en el sentido de que estamos mejor posicionados que varios de nuestros homólogos privados, como mencioné, para quizás avanzar en muchos desarrollos antes de que ellos puedan ponerse al día y todos volvamos a sobreconstruir en el próximo ciclo.

Y luego, el tercer pilar, creo que nos verán... empezamos a considerarlo un poco; cuando el mercado era favorable al principio, podíamos construir nuestros propios edificios, pero muchas veces había un proyecto a la vuelta de la esquina que tenía algo de desocupación. Y sentimos que, debido a la demanda de desarrollo y al nuevo arrendamiento que estábamos viendo, era conveniente comprar edificios vacíos. De nuevo, esto no cambia la calidad de lo que construimos. Ofrecía rendimientos más altos que una adquisición core, ya que asumíamos el arrendamiento pero no el riesgo de construcción.

Y probablemente nos verán, si la tendencia continúa, quizás empezando a considerar esos proyectos en ciertos mercados donde no hemos realizado un proyecto de value-add en algunos años. Pero si la demanda de desarrollo repunta, creo que esa ventana se abrirá por un momento y luego todo el mundo volverá a superarnos en las pujas por los value-adds, y dejaremos de utilizarlos. Pero es un ciclo. Así que acabaremos con edificios de última milla de poca profundidad y bien ubicados. A veces los compramos arrendados, la mayoría de las veces los construimos y, en ocasiones, los compramos vacíos. Y creo que estamos dando la vuelta al ciclo. Los estamos comprando vacíos; ese conjunto de oportunidades podría reabrirse un poco, o eso espero. Y eso es, en cierto modo, una cartera de desarrollo en la sombra. Es una forma de aumentar nuestra cartera de desarrollo, que es realmente la creación de valor en un mercado al alza. Pero en los casos donde hemos tenido un periodo más largo arrendando nuestro propio desarrollo, tampoco hemos querido comprar la desocupación de otros. Pero parece que eso, con suerte, podría empezar a cambiar.

Su siguiente pregunta es de Ronald Kamdem, de Morgan Stanley.

Ron, creo que, al menos por lo que leemos y escuchamos, la cantidad de capital que se destina al desarrollo de centros de datos —asumiendo que puedan obtener sus permisos— es un volumen de dólares increíblemente alto y no parece que vaya a frenarse en absoluto. Así que creo que es algo que llegó para quedarse; ¿será el 50% de nuestros nuevos arrendamientos? Probablemente no. Y supongo que espero que no. Espero que sigamos estando realmente diversificados en ese frente.

Pero no parece que el gasto de capital en centros de datos de empresas como Meta o cualquier otra compañía que haya por ahí esté disminuyendo. Así que creo que es una nueva fuente de demanda, de forma muy similar a lo que fue el comercio electrónico hace varios años, y terminaremos —repito, no seremos un desarrollador de centros de datos, pero seremos alguien que suministra algo a un centro de datos o que, de alguna manera, es su cliente, tal como estamos viendo.

Por tanto, me entusiasma ver esa nueva fuente de demanda, ya que puede impulsar nuestra cartera, el ritmo de arrendamiento de desarrollos y todo tipo de factores similares; y es probable que haya surgido más rápido de lo que yo —quizás no debería hablar en nombre del equipo— había previsto.

La siguiente pregunta es de Jessica Zheng, de Green Street.

Sí. Sí. Se debe principalmente a la ocupación. Así pues, la ocupación de las mismas propiedades en el primer trimestre de este año fue del 97.3%, frente al 96% del mismo trimestre del año anterior. Tuvimos un incremento de 130 puntos básicos en la ocupación, lo que realmente ayudó a impulsar ese 9.2% de crecimiento en las mismas propiedades.

Y, como mencioné anteriormente, las comparativas trimestrales se vuelven más difíciles a medida que avanza el año porque, en 2025, nuestra ocupación fue aumentando durante todo el ejercicio. Por eso no estamos proyectando un crecimiento del 9% en las mismas propiedades para el año. Pero sí, la ocupación fue definitivamente el principal motor del crecimiento de las mismas propiedades en el primer trimestre.

Sí, la oportunidad de arrendamiento de desarrollo de primera generación de 775,000 square feet: todos esos proyectos se incorporaron en 2025. Por lo tanto, estarán en el pool de las mismas propiedades de '27, ya que habrán formado parte de la cartera durante todo 2026 y todo 2027.

Su siguiente pregunta es de Alexander Goldfarb, de Piper Sandler.

Sí. En realidad, hay varios factores; no es una sola respuesta. Definitivamente, el impacto del arrendamiento de desarrollo especulativo... de nuevo, no proyectamos ningún impacto en el segundo trimestre. Por tanto, todo eso llegaría en el tercer trimestre y, a un ritmo mayor, en el cuarto trimestre. Lo mismo ocurre con algunas de nuestras proyecciones de arrendamiento: si tenemos espacios liberándose en el segundo y tercer trimestre, se proyecta que se alquilen hacia finales de año. Así que yo lo vería como una serie de escalones; es decir, del primer trimestre al segundo, tercero y cuarto, continuando con el incremento a medida que avanza el año.

Cabe señalar que nuestros gastos de G&A se proyectan más altos en el segundo trimestre que en el tercero y el cuarto. Parte de esto se debe al calendario y a algunos elementos relacionados con nuestras transiciones de gestión este año. Todavía hay variables en movimiento con las reubicaciones y la incorporación de nuevas contrataciones. El segundo trimestre va a tener más gastos de G&A que el tercero y el cuarto, lo que modera un poco el crecimiento en el segundo trimestre.

Pero seguimos proyectando un crecimiento del FFO del 6% en el segundo trimestre respecto al segundo trimestre de '25, lo cual sigue siendo una proyección muy sólida para el segundo trimestre, aunque eso se intensificará un poco más a medida que avancen el tercer y cuarto trimestre.

Esperamos que los beneficios de '27 sean mejores que los de '26, sí.

No lo hemos hecho. No lo hemos hecho.

Sí. Creo que es demasiado pronto para que hagamos comentarios sobre '27. Pero tenemos muchas oportunidades. Cuando pensamos en los proyectos de desarrollo de '25 que se incorporaron a la cartera, esos 775,000 de oportunidad de leasing, por llamarlo de algún modo, que podemos captar. Y luego la cartera actual de proyectos de desarrollo con inicios previstos. Quiero decir, '27 ciertamente podría ser un año muy sólido, pero me parece que falta demasiado tiempo desde ahora hasta entonces como para pronunciarme al respecto en este momento.

La siguiente pregunta es de AJ Peak, de KeyBanc.

Damas y caballeros, con esto concluye la conferencia de resultados de hoy. Les agradecemos su participación y les rogamos que procedan a desconectar sus líneas.