Buenos días a todos y bienvenidos a la presentación de resultados del ejercicio completo 2025 de Derwent London. Antes de pasar a los resultados, verán otra noticia esta mañana sobre un sólido conjunto de edificios en Whitfield Street; daremos más detalles en breve. El orden de la presentación de hoy es ligeramente distinto. Además, escucharán a Emily y Damian. Aunque Nigel no está en el escenario, por supuesto está aquí para la sesión de preguntas y respuestas. Pasando a la diapositiva 2: el modelo de negocio y la cartera del grupo proporcionan bases sólidas para construir un futuro emocionante y exitoso. Nuestra cartera está posicionada estratégicamente, con un 75% en el West End y un 81% a menos de 10 minutos a pie de una estación de la Elizabeth line. Estas son las zonas con mejor rendimiento de Londres. Contamos con activos de alta calidad con un importante potencial de reversión implícito, una base de inquilinos diversa y un valor sólido. La flexibilidad siempre ha sido fundamental en nuestro enfoque, y buscamos adaptar continuamente nuestra cartera a las condiciones cambiantes del mercado para asegurar que estamos bien posicionados ante la evolución futura del mismo.

Contamos con una emocionante cartera de proyectos de desarrollo centrada en el West End en algunos de los submercados más fuertes, lo que presenta una oportunidad real para impulsar los alquileres y, por tanto, la rentabilidad. Nuestros proyectos están diseñados para satisfacer todo el espectro de la demanda de ocupantes, desde los espacios para sedes corporativas en el centro de Londres, que sirven a nuestra base de clientes principal, hasta productos de flexibilidad de mobiliario, todo ello entregado bajo nuestros exigentes estándares y complementado con servicios de alta calidad. También tenemos una buena visibilidad sobre el crecimiento de los ingresos. Nuestro potencial de reversión de GBP 70.9 million se verá reflejado en los beneficios a medida que continuemos con el arrendamiento y la entrega de la siguiente fase de los proyectos. Pero no nos quedamos de brazos cruzados; hay una oportunidad sustancial por delante para crear más valor. Pasando a la siguiente parte: 2025 fue un año sólido de ejecución. Completamos transacciones de gestión de activos con unos ingresos por alquiler de casi GBP 60 million, un año récord. Y en el contexto de una baja tasa de desocupación, acordamos nuevos arrendamientos por más de GBP 11 million a alquileres un 10% por encima del ERV.

En cuanto a las desinversiones, vendimos GBP 216 million en 2025 y en 2026 estamos teniendo un buen comienzo. Desde principios de año, hemos intercambiado contratos por GBP 140 million, incluyendo Whitfield Street, anunciado hoy, con otros GBP 140 million bajo oferta, en líneas generales conforme a los valores contables de diciembre. Los ingresos se reinvertirán en oportunidades de mayor rentabilidad, incluyendo desarrollos selectivos, adquisiciones y otras alternativas de crecimiento de valor. Emily ofrecerá más detalles sobre esto en breve. 2026 ha comenzado con un fuerte impulso, con GBP 1.5 million en nuevos contratos completados, y tenemos otros GBP 14.4 million bajo oferta, incluyendo todas las oficinas y la red. Además, hay GBP 4.4 million en negociación. Diapositiva 4. Este impulso proporciona un trampolín para el crecimiento.

Nuestra perspectiva de mercado fundamenta nuestro plan de acción inmediato, el cual se centra en acelerar la rentabilidad mediante una gestión activa de la cartera y una asignación de capital disciplinada. Ya hemos superado el punto de inflexión, con una perspectiva caracterizada por tres potentes impulsores. En primer lugar, Londres, que es nuestro mercado; poseemos una experiencia inigualable para demostrar su dominio duradero en el escenario europeo y global. Una vez más, está demostrando su resiliencia y agilidad para adaptarse al cambio, reforzando su posición como la capital de negocios indiscutible de Europa. En segundo lugar, la fortaleza continua del mercado de ocupación, respaldada por una alta demanda y una oferta muy limitada. Emily les dará más detalles sobre esto en su momento para aportar más contexto. Finalmente, la mejora de la liquidez en el mercado de inversión, impulsada por el retorno de los flujos de capital tanto hacia Londres como hacia las oficinas. El volumen de operaciones ha aumentado con tamaños de lote más grandes en las transacciones actuales.

La combinación de nuestra ejecución proactiva y la dinámica positiva del mercado nos da la confianza para aumentar nuestra guidance de ERV para nuestra cartera de 2026 a un rango de entre +4% y +7%. Ahora cedo la palabra a Emily y Damian, quienes les explicarán nuestra estrategia inmediata y proporcionarán más detalles sobre las perspectivas financieras. Gracias.

Gracias, Paul. Pasando ahora a nuestras prioridades inmediatas. Nuestra estrategia a corto plazo es clara y está firmemente centrada en la rentabilidad, posicionando la cartera para capturar las mejores oportunidades de crecimiento de alquileres y revalorización de capital mediante una gestión activa de la cartera y una asignación de capital disciplinada, con un enfoque claro en la ejecución y la rentabilidad total sobre el capital.

El reciclaje de capital se acelerará. Tenemos previsto desinvertir hasta GBP 1 billion en los próximos 3 años, a un ritmo más rápido que nuestra tasa histórica de GBP 200 million anuales. Estas desinversiones se centrarán principalmente en activos maduros donde ya se han cumplido los planes de negocio o donde los rendimientos previstos son inferiores a otras oportunidades alternativas disponibles.

La redistribución de capital será disciplinada y estará orientada a la rentabilidad. Evaluaremos sistemáticamente las ventajas relativas de todas las opciones disponibles en cada momento. Los pilares de nuestro marco de asignación de capital se basarán en mantener un balance general sólido y un ratio de deuda neta/EBITDA inferior a 9.5x. Dentro de ese marco, consideraremos la recompra de acciones junto con desarrollos selectivos en los que tengamos confianza en obtener rendimientos sólidos, así como adquisiciones estratégicas que sustenten una cartera de proyectos para la próxima década y contribuyan a la creación de valor a largo plazo.

En general, nuestro objetivo es gestionar la cartera de forma proactiva para garantizar un perfil de riesgo-rentabilidad adecuado que proporcione tanto crecimiento de los beneficios como rendimientos contables totales atractivos. Damian profundizará en este punto en breve.

Entonces, ¿cómo se traduce esto en la práctica? Las oficinas corporativas seguirán siendo nuestro negocio principal, en el que mantenemos una fuerte convicción. También seguiremos ofreciendo espacios flexibles, y lo haremos en niveles proporcionales alineados con la demanda del mercado y de forma que garantice ratios de costes sensatos y un modelo operativo simplificado, gestionado por cartera en lugar de activo por activo. Como tal, es probable que nuestra oferta flexible total crezca hasta situarse en torno al 10% - 15% de la cartera, partiendo del actual 8% aproximadamente.

Tanto nuestra sede central como nuestro espacio de trabajo flexible cuentan con el respaldo y la mejora de nuestra plataforma de miembros DL. Ya sea que compremos, vendamos o invirtamos, lo haremos dentro de un marco disciplinado de riesgo-rentabilidad que equilibre la resiliencia de los ingresos y el crecimiento de los beneficios con la creación de valor. Esto bien podría implicar la adquisición de activos core plus en el futuro, así como los proyectos de desarrollo por los que somos conocidos.

Desarrollaremos de forma selectiva aquellos proyectos de oficinas en los que tengamos confianza en la rentabilidad a medio y largo plazo. Estos incluyen Holden House y Middlesex, donde ya estamos trabajando en el sitio, así como Greencoat & Gordon y 50 Baker Street, ambos con inicio previsto para finales de este año. Además, buscaremos impulsar el valor mediante la liberación estratégica de valor y usos alternativos en los terrenos, trabajando junto a los socios pertinentes para maximizar los rendimientos. Estos incluyen Blue Star House, Old Street Quarter y 230 Blackfriars Road, y profundizaremos en ellos más adelante.

Por último, contamos con una marca y una plataforma consolidadas, y creemos que existe la oportunidad de apalancarlas de manera más eficaz. Esto podría adoptar la forma de comisiones por gestión de desarrollo, promotes, estructuras de asociación u otros acuerdos que incrementen la rentabilidad. Cedo ahora la palabra a Damian, quien proporcionará más detalles sobre el balance general, así como sobre las perspectivas de beneficios y el retorno contable total.

Gracias, Em, y buenos días a todos. Analizando primero nuestras perspectivas de rentabilidad y beneficios. Los dos grandes proyectos recientes en Network y 25 Baker Street están ya esencialmente terminados. Baker Street proporciona un alquiler anualizado sobre una base neta efectiva de unos GBP 18 million al año o GBP 22 million nominales. Basándonos en el ERV al cierre del ejercicio, el alquiler anualizado de Network será de unos GBP 11 million o GBP 13.7 million nominales, y esperamos que los ingresos por alquileres aquí comiencen hacia mediados de año. Nuestra refinanciación de deuda ha concluido por ahora. Nuestro tipo de interés medio aumentó en junio '25, pero ahora se espera que se mantenga mayoritariamente estable hasta 2031. Los gastos administrativos se redujeron en 2025, y nuestro objetivo es lograr nuevos ahorros de costes. Por tanto, con el crecimiento de los valores de alquiler y la moderación de la inflación de costes, ahora esperamos ver otro periodo de crecimiento de beneficios a medio plazo.

Esto también influye en nuestras perspectivas de retorno contable total, que también se espera que se beneficie de la mejora de los excedentes de desarrollo en nuestros proyectos cuidadosamente seleccionados y de una aceleración de la rotación de capital. No perderemos nuestra consolidada disciplina financiera. Esta se basa en un bajo apalancamiento, en el enfoque de equilibrar la creación de valor frente a la cobertura de intereses y los beneficios, y en nuestro 18º año consecutivo de aumento de los dividendos ordinarios.

Pasando ahora a analizar con más detalle las perspectivas de beneficios. Actualmente prevemos que los ingresos por alquiler de 25 Baker Street y Network en 2026 sean aproximadamente GBP 18 million superiores a los de 2025. Esto se verá respaldado por las revisiones de alquileres y otros nuevos arrendamientos en toda la cartera. Hemos contemplado desinversiones de unos GBP 400 million este año, pero el impacto en los beneficios es pequeño, ya que el rendimiento medio de alquiler según IFRS es cercano a nuestro tipo de interés marginal. No obstante, los proyectos en el West End, incluidos Holden House y la rehabilitación de Middlesex House, reducirán los beneficios a corto plazo. También existen desocupaciones adicionales en Page Street, que se está comercializando para su venta, y en 50 Baker Street. Nuestro objetivo es realizar nuevos recortes en los gastos de administración este año.

Y tras las desinversiones y el CapEx, pronosticamos que nuestra deuda media disminuirá. Sin embargo, la refinanciación de los bonos convertibles en junio del año pasado incrementó nuestro tipo de interés medio ponderado en unos 50 basis points. También esperamos que en 2026 se capitalicen unos GBP 6 million menos de intereses que en 2025. Teniendo todo esto en cuenta, prevemos que los beneficios de 2026 se sitúen entre 42p y 44p por acción en el primer semestre, seguidos de 52p en el segundo semestre. Esto supone un 10% por encima del H2 '25. Por tanto, en términos globales, será entre un 3% y un 5% inferior a 2025, pero con un aumento significativo en el H2.

En 2027 se debería producir un incremento de los beneficios EPRA. Estimamos un crecimiento de entre el 5% y el 10% respecto al nivel de 2025, o aproximadamente un 15% por encima de los niveles de 2026. Esto se debe a la captación del crecimiento de los alquileres y a que capitalizaremos más intereses. Para 2030, prevemos que los beneficios aumenten de forma muy sustancial. Nuestros modelos indican un repunte de al menos el 25% al 30% a medida que se capte la reversión de alquileres y comiencen a fluir los ingresos de los proyectos finalizados en Holden House, 50 Baker Street y otros emplazamientos.

Considerando ahora la rentabilidad contable total. Los tres pilares principales se muestran en este gráfico: beneficios, crecimiento de capital y rentabilidad por desarrollo. A estos se suma ahora un cuarto elemento: un enfoque renovado en las desinversiones aceleradas para ofrecer más opciones que impulsen nuestra rentabilidad.

En primer lugar, los beneficios: asumiendo que los rendimientos de inversión en nuestro sector se mantengan estables, un 3% o algo más basado en el NTA es un nivel realista. A medida que el NTA crezca, también lo harán los beneficios. En segundo lugar, el crecimiento de capital, donde creemos que un 3% a 5% del NAV es una perspectiva razonable, teniendo en cuenta el crecimiento de los alquileres que estamos observando, respaldado por rendimientos de inversión estables y permitiendo un ajuste típico de aproximadamente un 1% por CapEx y desocupaciones.

El tercer aspecto es la rentabilidad de la promoción, cada vez más atractiva, que vuelve a crecer tras haberse visto comprimida en los últimos años. Las TIR hasta la fecha prevista de alquiler alcanzan regularmente el 10% o más en nuestros proyectos actuales y futuros, pero el crecimiento de los alquileres podría elevar estas cifras aún más. Nuestro análisis muestra una contribución positiva de la promoción cada año desde nuestro primer gran proyecto en 2010.

El último elemento consiste en liberar capital de las desinversiones de mayor valor mencionadas anteriormente para reinvertirlo en un mercado de inversión en mejora. Esto podría destinarse tanto a futuros proyectos de creación de valor como a posibles recompras de acciones, en caso de que resulten más atractivas en ese momento. Hemos fijado un objetivo de ventas de GBP 1 billion durante los próximos 3 años, lo que podría proporcionar hasta unos GBP 250 million de capital excedente. Esto es tras considerar los proyectos planificados y la adquisición de Old Street Quarter a finales de '27.

Pasando ahora de nuevo a nuestros resultados de 2025 y los aspectos financieros más destacados. Mostramos un sólido desempeño en 2025, con los activos tangibles netos alcanzando los 3,225p por acción y un rendimiento contable total del 5%. Los ingresos brutos y netos por alquiler fueron ligeramente superiores a los de 2024, pero los beneficios EPRA se vieron afectados por primas de rescate más bajas y mayores costes financieros tras la refinanciación de mediados de año. Cabe señalar también que nuestros beneficios comerciales están excluidos de la definición de beneficios EPRA. Nuestras métricas de deuda fueron todas muy sólidas, ayudadas por las desinversiones que totalizaron GBP 216 million y un año de intensa actividad de refinanciación. Por último, el dividendo, que se ha incrementado de nuevo un 1.2%, sigue estando bien cubierto por los beneficios EPRA.

A continuación, el incremento del 2.4% en el EPRA NTA durante el año. Tras el pago de dividendos, el grupo retuvo 25p por acción de los beneficios, incluyendo 8p procedentes de beneficios por desinversión y otros conceptos. Los beneficios comerciales provinieron íntegramente de nuestro proyecto de 25 Baker Street, y la mayor parte de la venta de 24 de las 41 unidades residenciales en George Street. El superávit por revalorización en 2025 fue equivalente a 51p por acción. De este, 20p o aproximadamente el 40% procedieron de superávit por promoción. Estas cifras se presentan tras aplicar deducciones ligeramente superiores a lo normal por CapEx adicional y locales vacíos en 2025, que sumaron unos 40p por acción.

En la siguiente diapositiva, algunos datos de valoración adicionales. Al igual que en 2024, nuestros ERV crecieron aproximadamente un 4%, con el West End superando al resto. Las rentabilidades de valoración (valuation yields) se mantuvieron estables, ayudadas por las perspectivas de crecimiento de los alquileres y la moderación de los tipos de los bancos centrales y la inflación. Nuestra rentabilidad inicial (initial yield) ajustada sobre una base EPRA al cierre del año fue del 5.1% y la rentabilidad equivalente real fue del 5.71%. La cartera sigue ofreciendo un buen valor, con alquileres medios ajustados de alrededor de GBP 65 por pie cuadrado.

Pasamos a los resultados EPRA. Estos se detallan aquí en las tres categorías principales: propiedad, administración y finanzas. Los alquileres brutos aumentaron GBP 3.5 million. Y tras los costes de propiedad y el deterioro, los ingresos netos por alquiler también fueron ligeramente superiores a los de 2024. Sin embargo, las primas por rescisión fueron GBP 2.5 million inferiores este año. Por tanto, en conjunto, el resultado neto de propiedad y otros ingresos disminuyó GBP 1.7 million respecto a 2024. Como mencionamos anteriormente, volvimos a centrarnos en la eficiencia de costes en el 25 y los gastos de administración bajaron GBP 2.4 million sobre una base EPRA a pesar de las presiones inflacionistas en los costes.

Los costes financieros netos aumentaron significativamente en la segunda mitad del año. Esto se debe principalmente a que los GBP 175 million en bonos convertibles, que tenían un tipo IFRS del 2.3%, se refinanciaron en junio con nuevos bonos a 7 años al 5.25%. Esto elevó nuestro tipo de interés medio ponderado unos 50 puntos básicos durante el año. La deuda media también fue GBP 110 million superior a la de 24, aunque esto se compensó parcialmente con GBP 2 million -- GBP 2.9 million más de intereses capitalizados. El aumento de los costes financieros redujo los beneficios EPRA a 98.4p por acción. Pero si sumamos de nuevo los beneficios por operaciones, que se excluyen del EPS EPRA, el EPS ajustado fue de 102.1p.

La siguiente diapositiva muestra las variaciones en los alquileres brutos. Tras un retraso en la fecha de finalización, 25 Baker Street aportó GBP 5.4 million en 2025 y las unidades comerciales en Soho Place otros GBP 0.9 million. Otros arrendamientos y transacciones de gestión de activos sumaron GBP 7.6 million. Se perdieron GBP 10.2 million de ingresos debido a espacios recuperados o que quedaron vacantes. Los alquileres brutos comparables (like-for-like) aumentaron un 2.4%, afectados por el incremento de nuestra tasa de desocupación EPRA del 3.1% al 4.1% a lo largo del año.

Incurrimos en GBP 182 million de CapEx en 2025, casi la mitad de los cuales se destinó a Network y 25 Baker Street. La IRR sin apalancamiento hasta la fase de PC en Baker Street fue del 11.3%, mientras que se espera que Network aporte entre el 8% y el 9%, y actualizaremos estas cifras más adelante en el año. Ambas representan buenos rendimientos tras una expansión significativa del yield durante la vida de cada proyecto, ayudados por un control de costes disciplinado y alquileres casi un 20% por encima de los niveles de valoración originales.

Se espera que el CapEx en 2026 sea un 22% inferior, situándose en torno a los GBP 142 million. 50 Baker Street aún no está comprometido, pero esperamos que avance en verano y somos particularmente optimistas respecto a las perspectivas de rentabilidad en este proyecto. Emily les detallará esto más adelante.

A continuación, el puente de ERV, que ahora presentamos sobre una base de alquiler efectivo neto para facilitar la previsión de beneficios. También se muestra en la parte inferior del gráfico la base de alquiler nominal anterior. La reversión total de los ingresos por alquiler es ahora de GBP 70.9 million tras aplicar los incentivos del 20% y con GBP 216 million de CapEx futuro. Tengan en cuenta que la reversión pura en el lado derecho, derivada de revisiones y vencimientos, se mantiene en GBP 15.9 million, pero esta cifra es tras reclasificar GBP 3.8 million de reversión en la categoría de proyectos principales.

Pasando a la refinanciación. Como se mencionó anteriormente, estuvimos muy activos en junio, emitiendo nuevos bonos no garantizados a 7 años y amortizando los convertibles. Como se ha indicado, esto provocó un aumento de nuestro tipo de interés medio ponderado, situando la media para el año 2025 en un 3.8%, frente al 3.3% de todo 2024. Esperamos que nuestros tipos spot bajen en marzo de 2026, cuando reembolsemos los bonos LMS al 6.5%. Esto debería mantener la media de 2026 en torno al 3.8%, aunque creemos que será inferior en la segunda mitad del año que en la primera.

La amortización de esos bonos LMS también significará que, al cierre del Q1, toda nuestra deuda será no garantizada. Por el momento, no prevemos emitir más deuda a tipo fijo en 2026, y es probable que cualquier financiación necesaria provenga de líneas de crédito bancarias. No obstante, es positivo saber que otros mercados de deuda siguen siendo líquidos y competitivos, con márgenes que resultan cada vez más atractivos.

Nuestra posición de deuda se resume en la última diapositiva, con todos los ratios de deuda y covenants en niveles cómodos. La caja y las líneas de crédito no dispuestas aumentarán durante el año hasta los GBP 627 million. Fitch mantuvo nuestra calificación senior no garantizada de A- el año pasado, desde cuando nuestro apalancamiento ha disminuido. Nuestras deudas tenían un plazo medio ponderado pendiente de vencimiento de 4.2 años al cierre del ejercicio, y la deuda neta sobre EBITDA se redujo a 9x. Anticipamos que seguirá bajando a lo largo de 2026. Gracias. Y ahora, de vuelta con Emily.

Antes de pasar a nuestra actividad operativa, permítanme contextualizar con una visión general del mercado de oficinas de Londres, donde tenemos motivos de sobra para ser optimistas de cara al futuro. En primer lugar, la propia ciudad de Londres, donde tenemos la mayor concentración de las mejores universidades del mundo, lo que proporciona una base de talento inigualable. Es la capital europea de los unicornios y el número uno en inversión de VC, además de ser el principal centro financiero de Europa. También ocupa el tercer lugar mundial en inversión de capital riesgo en IA, solo por detrás del Bay Area en Nueva York, EE. UU., y es el mayor centro de IA generativa de Europa. Somos conscientes del debate actual sobre este tema y, por supuesto, cambiará la forma en que trabaja la gente. En general, no creemos que la IA elimine la necesidad de oficinas de alta calidad, y creemos que Londres es una de las ciudades globales mejor posicionadas para beneficiarse, dada su profundidad de talento, innovación y conectividad global.

Como ocurre con cualquier factor de cambio de rápida evolución, seguiremos de cerca estos acontecimientos y estaremos preparados para adaptarnos a medida que la oportunidad evolucione. La fortaleza de Londres también se refleja en la diversidad de la demanda de oficinas por sector, sustentada por una amplia economía basada en el conocimiento y por los sectores de finanzas, tecnología y las industrias creativas, todos ellos en crecimiento. Esta ciudad global atrae tanto a corporaciones blue-chip como a ocupantes de alto crecimiento, y su diversidad la hace significativamente más resiliente a través de los ciclos. Londres es donde las empresas globales quieren estar. Y los fundamentos del mercado de ocupación de oficinas son sólidos. 2025 registró una actividad robusta, con un take-up de 11.4 million square feet y más de 3.5 million square foot bajo oferta. Cabe destacar que el 80% de las operaciones superiores a 20,000 square foot fueron de expansión, lo que indica un crecimiento empresarial real.

La desocupación se mantiene baja y la desocupación prime es inferior al 2%. De cara al futuro, esperamos una importante escasez de oferta, crecimiento de los alquileres y eventos de arrendamiento que favorecerán a los propietarios, con renovaciones de ocupantes que extenderán los ingresos y revisiones de alquileres que ahora están generando una buena reversión. El mercado de ocupación está virando positivamente y estamos bien posicionados para beneficiarnos. ¿Y qué buscan los ocupantes? La calidad inmobiliaria importa más que nunca: edificios con un impacto visual, servicios de calidad, flexibilidad y excelencia, ya sean rehabilitaciones o obra nueva. La ubicación y la conectividad son muy importantes, la proximidad al Crossrail, el transporte en general, el talento y los servicios. Pero, fundamentalmente, todo lo que Londres tiene para ofrecer es lo que la convierte en una ciudad que atrae a empresas y sedes tanto nacionales como europeas. La escala y profundidad de la industria y la cualificación profesional no tienen parangón en Europa. Entendemos estos factores impulsores. Nuestra cartera se construye en torno a ellos, y nuestra estrategia de perspectivas está diseñada para capturar el valor que generan.

Finalmente, pasamos al mercado de inversión. La liquidez está mejorando. Los volúmenes de inversión en 2025 totalizaron GBP 7.1 billion, un aumento del 40% respecto al año anterior. Las rentabilidades se han estabilizado. El mercado ha virado y la confianza de los inversores está mejorando, impulsada por un sólido mercado de ocupación y la escasez de oferta, como hemos escuchado anteriormente. 2025 también vio el regreso de las transacciones de grandes lotes, con el doble de operaciones que el año anterior. Esta es una tendencia que esperamos que continúe en 2026 a medida que los costes de la deuda disminuyan, impulsando los rendimientos apalancados globales.

GBP 23.5 billion de capital propio se dirigen ahora a Londres, un aumento del 18% respecto a 2024, y Knight Frank informó en una encuesta reciente de que las oficinas son el sector más buscado por los inversores en 2026. Los acontecimientos geopolíticos en otros lugares están aumentando el atractivo de Londres y su posición como refugio seguro global. Todo esto significa que esperamos un nuevo aumento de la facturación en 2026 por encima de los GBP 10 billion, lo que contribuirá positivamente a nuestros planes de desinversiones. Pasamos ahora a nuestra propia actividad de cartera. Completamos GBP 216 million en desinversiones en 2025, y hemos firmado contratos de desinversión por un total de GBP 145 million en lo que va de 2026.

Además, tenemos GBP 135 million bajo oferta y estamos en negociaciones por GBP 100 million. Estas ventas respaldan nuestro objetivo de GBP 1 billion de reciclaje de capital en un mercado de inversión en mejora, donde los ingresos pueden reinvertirse de manera más eficaz en otras oportunidades de mayor rendimiento. Además, seguiremos buscando selectivamente oportunidades de creación de valor para adquirir, ya sea para respaldar el valor a medio y largo plazo mediante el desarrollo o para respaldar los ingresos a corto plazo. Pasando al rendimiento de los arrendamientos. 2025 fue un año resiliente con GBP 11.3 million de nuevos contratos firmados, aproximadamente un 10% por encima del ERV. Como muestra el gráfico, la actividad de arrendamiento en toda la cartera existente ha sido ampliamente consistente con los promedios a largo plazo durante varios años.

Excluyendo el pre-let, esto pone de relieve la solidez de la demanda subyacente de nuestros espacios. Y hemos comenzado el '26 con un fuerte impulso, con GBP 14.4 million bajo oferta, lo que incluye todo el espacio en Network, así como los GBP 1.5 million transaccionados y otros GBP 4.4 million en negociaciones. Estas cifras respaldan un año sólido para la actividad de arrendamiento. Pasando a la diapositiva 29 y a la gestión de activos. El '25 fue un año récord para la gestión de activos, con transacciones completadas que alcanzaron GBP 59 million de ingresos, casi un 30% por encima de nuestro máximo anterior. Sin embargo, lo más importante fue la calidad de lo que logramos. Nuestro enfoque se centró en capturar la reversión, extender los ingresos y alinear los perfiles de arrendamiento con nuestras estrategias de activos a largo plazo.

Mediante un compromiso temprano y proactivo con los ocupantes, pudimos estructurar transacciones que equilibran la flexibilidad con una mayor visibilidad de los ingresos, al tiempo que mitigamos el riesgo de desocupación y el gasto de capital futuro. Las revisiones de alquiler por GBP 37.4 million se aseguraron por encima del 7% de los alquileres anteriores, lo que refleja el sólido crecimiento de los alquileres en los submercados, así como las renovaciones y regears con ocupantes de larga trayectoria, la extensión de la duración de los contratos y el fortalecimiento de las relaciones. Transacciones como Adobe en White Collar Factory y Burberry en Horseferry House demuestran la solidez de nuestras alianzas con los ocupantes y reflejan lo positivo que supone para nosotros que los ocupantes opten por permanecer en el inmueble, mientras que las revisiones de alquiler de gran envergadura en Brunel y 80 Charlotte Street nos permitieron capturar una buena reversión.

En general, este fue un año en el que la gestión activa se tradujo directamente en una mayor seguridad de los ingresos y un mayor potencial de reversión. Y esto será una parte importante de la actividad empresarial de cara al futuro en este mercado. Pasando a los desarrollos. En 25 Baker Street, que se completó en agosto de 2025, las oficinas se pre-leasaron al 100% a un 16.5% por encima del ERV de la valoración, generando un alquiler nominal de GBP 21.7 million y una IRR ungeared del 11.3%. Y en Network W1, las oficinas ya están totalmente bajo oferta. Se espera la finalización práctica del edificio durante la próxima semana. Los detalles completos de las cifras financieras se confirmarán una vez que se transaccionen en las próximas semanas.

Hemos mantenido buenos rendimientos en estos proyectos a pesar del significativo desplazamiento de las rentabilidades (yield shift). De cara al futuro, contamos con una cartera de desarrollo enfocada y disciplinada, que sigue siendo una parte central de nuestro modelo de negocio y un motor de rendimientos futuros. Estamos progresando adecuadamente en las obras de Holden House y han comenzado los trabajos de strip-out en Greencoat & Gordon. Ambos proyectos se encuentran en ubicaciones bien conectadas en submercados con una fuerte demanda y oferta limitada, con finalizaciones previstas para 2027 y 2028, respectivamente. También estamos trabajando actualmente en la remodelación integral de Middlesex House, donde estamos dando nueva vida a este elegante edificio de almacén Art Deco de los años 30 en el corazón de Fitzrovia.

En conjunto, estos proyectos, dos de los cuales son remodelaciones tradicionales, representan una oportunidad de valor sustancial para el grupo con atractivos rendimientos esperados de dos dígitos. Y lo que es más importante, este potencial de crecimiento ya se encuentra dentro de la cartera, impulsado por proyectos bajo nuestro control, lo que proporciona una clara visibilidad sobre los beneficios futuros y la creación de valor. En 50 Baker Street, tenemos previsto comenzar un emocionante desarrollo de obra nueva a finales de este año. Se trata de un proyecto situado en un submercado con una oferta muy limitada, gran conectividad y sólidas perspectivas de crecimiento, que ofrece todo lo que figura en la lista de deseos de los ocupantes: una entrada y servicios excepcionales, grandes plantas, flexibilidad y, por supuesto, un diseño y arquitectura de calidad. Nuestra valoración base muestra rendimientos sólidos, y se espera que el crecimiento de los alquileres los mejore aún más, dada la fortaleza del mercado de ocupantes de Marylebone, así como el producto que se va a entregar.

Junto a nuestra cartera de proyectos de desarrollo a corto plazo, también disponemos de más de 1 millón de pies cuadrados en los que estamos explorando activamente usos alternativos, principalmente orientados al sector residencial, y alianzas estratégicas para maximizar la creación de valor a largo plazo. En Blue Star House, trabajando con un socio operativo, ya contamos con la licencia de planificación para un proyecto de desarrollo de apart-hotel. En Old Street Quarter, estamos colaborando con Ardent en calidad de gestores de desarrollo por el momento para avanzar en un campus de uso mixto orientado al sector residencial. Cabe destacar que esta estructura nos permite flexibilidad en la ejecución, incluyendo joint ventures, financiación anticipada (forward funding) o incluso la venta de parcelas, lo que nos permite desplegar capital de forma selectiva y eficiente. Y en 230 Blackfriars Friday Road, los estudios preliminaos de viabilidad indican un potencial residencial significativo con margen para aumentar materialmente la superficie construida. En conjunto, estos activos proporcionan una opción relevante para asociarse, desarrollar directamente o materializar el valor mediante ventas.

En resumen, operativamente, 2025 ha sido un año sólido, con una aceleración en la rotación de capital a medida que mejora la liquidez, una actividad de arrendamiento resiliente, una actividad de gestión de activos récord, la entrega y el pre-arrendamiento exitosos de proyectos importantes y una cartera de proyectos disciplinada con rentabilidades esperadas atractivas. Paso ahora la palabra a Paul, quien concluirá la sesión.

Muchas gracias, Emily. Pasamos ahora a las perspectivas en la página 35. Como han escuchado, hay una actividad significativa en toda la compañía. Estamos muy activos. Se han firmado desinversiones por GBP 140 million desde principios de año, con una cantidad similar bajo oferta y otros GBP 100 million en negociación. El escenario está preparado para que 2026 sea un año fuerte para el arrendamiento. Además, estamos en fase de ejecución de tres proyectos realmente emocionantes, para los cuales hemos pronosticado una IRR media superior al 10%. Tenemos un plan claro para el despliegue acrecentador de los ingresos por desinversión, mientras buscamos equilibrar los ingresos a corto plazo con la creación de valor a medio plazo. Esto incluye posibles recompras de acciones.

Londres se siente diferente. Los fundamentales son buenos. El ciclo de la oficina realmente ha dado un giro. Las rentas están creciendo con fuerza. La liquidez de la inversión ha mejorado notablemente, siendo las oficinas de Londres el sector con mayor demanda. Ha habido un repunte notable en la actividad. Estamos recibiendo más consultas de potenciales ocupantes y un rango cada vez más amplio de inversores se está interesando en nosotros. Esta es la base de nuestro incremento del ERV para 2026, de entre +4% y +7%, y de nuestras seguras perspectivas financieras.

Ahora, una reflexión personal. Como saben, he tomado la decisión de jubilarme tras 38 años en Derwent. He estado en la empresa desde que era un niño y estoy orgulloso de lo que hemos logrado durante este tiempo. Me entusiasma el 2026 y el futuro, y sé que la compañía está bien posicionada y cuenta con un gran equipo. Gracias. Ahora vamos a pasar a las preguntas de los presentes en la sala y, posteriormente, de quienes se han unido de forma remota.

Sesión de preguntas, por favor.

Habla Tom Musson, de Berenberg. Una primera pregunta sobre el riesgo percibido de la IA para los inquilinos. El mercado está empezando a descontar parte de esto en los recientes movimientos del precio de la acción. Curiosamente, mucho más en EE. UU. ¿Esperaría que los tasadores de inmuebles reaccionen ante esto, quizás asumiendo un mayor riesgo de solvencia de los inquilinos o cambiando las hipótesis sobre las probabilidades de renovación de los contratos de arrendamiento? Me interesaría saber si algo de esto ha formado parte de las conversaciones que habéis mantenido con ellos.

Sí. Creo que, en primer lugar, uno de los beneficios que tenemos obviamente es la cercanía que mantenemos con nuestros ocupantes y, de hecho, con otros ocupantes del mercado. Por tanto, cualquier área de cambio como esta siempre la seguiremos de cerca. Creo que, en términos del sector inmobiliario más específicamente en el punto de la valoración que menciona, existen dos vertientes en el debate sobre la IA en este momento. Una es la demanda directa frente al impacto indirecto, por así decirlo. Hasta la fecha, no estamos viendo que esto se refleje negativamente en absoluto en la parte de la valoración. Creo que el punto de la solvencia es como en cualquier otro gran auge tecnológico que hayamos visto a lo largo de los ciclos. Obviamente, habrá ganadores y perdedores en ello. Y, desde nuestra perspectiva, siempre nos tomamos muy en serio la cuestión del riesgo de solvencia. Pero en un plano más general respecto a la historia de la IA, creo que sentimos, como ya mencioné, que a nivel global, Londres es un lugar que debería posicionarse muy bien para ello. Pero es algo a lo que seguiremos muy atentos a medida que las cosas evolucionen.

La segunda cuestión: ha mencionado posibles recompras de acciones en caso de encontrarse en una posición de exceso de capital. ¿En qué punto se considerarían en una posición de exceso de capital? ¿Esperamos hasta que hayan cubierto el requisito de CapEx de este año, por ejemplo, o también parte del del próximo año? Simplemente me interesa saber cómo lo plantean.

Mire, tenemos un plan para vender algo superior a GBP 1 billion en los próximos 3 años. Hemos empezado este año muy bien. Estamos realizando algunas inversiones en la cartera para desarrollos que son realmente acreditativos. Pero a medida que acumulemos esos recursos, creo que deberíamos analizarlo detenidamente y mantener una mentalidad abierta. Damian, ¿quieres añadir algo al respecto?

Sí. Tom, es una buena pregunta. Creo que primero deberíamos dejar resueltas las desinversiones. Hemos tenido un buen comienzo de año. Personalmente, creo que necesitamos haber completado unos 200 o más antes de poder analizar seriamente nuestros próximos pasos. Tenemos el proyecto Old Street quarter previsto para finales de 2027, aproximadamente. Así que también debemos tenerlo en cuenta en nuestros planes de financiación futura. Por tanto, creo que los GBP 400 million de este año son un buen comienzo. Hemos mencionado que podría haber hasta GBP 250 million de capital excedente en los próximos 3 años. Eso no significa que tengamos que esperar 3 años. Creo que iremos evaluando esto sobre la marcha y veremos cómo progresa la situación. No quiero comprometerme con una cifra concreta hoy, pero espero que puedan entender nuestra línea de pensamiento al respecto.

Es de gran ayuda. Quizá pueda hacer una última pregunta, solo sobre las ventas residenciales en 25 Baker Street. Creo que al cierre del primer semestre, ya se habían formalizado los contratos de 23 de las 41 unidades. Si no recuerdo mal, dice que han vendido 24, una más. ¿Cómo es la demanda actual para esas unidades? ¿Están teniendo que ajustar significativamente los precios para generar interés en este momento? ¿Y deberíamos revisar nuestras expectativas de beneficio operativo para el resto de las unidades?

Creo que empezamos muy bien, con precios muy por encima de nuestras previsiones de inversión, e incluso hay precios muy sólidos, especialmente para las unidades más grandes, de GBP 3,700 por pie cuadrado. Nos quedan algunas unidades pequeñas. Tardarán un poco más en venderse, pero son pisos excelentes en una ubicación magnífica; simplemente requerirán algo más de tiempo. Damian, ¿quieres añadir algo?

Sí. Solo un punto más: el resultado de 2025 incluyó el coste de toda la vivienda asequible. Así que, de aquí en adelante, es esencialmente beneficio. Es cierto que el mercado se ha ralentizado y estoy bastante seguro de que veremos una ligera bajada en los precios. Pero tenemos un margen de maniobra bastante bueno. Por tanto, confío en que en algún momento veremos una recuperación. Tenemos muchas unidades a la venta, así que, si alguien está interesado, que nos lo haga saber.

Adam Shapton, de Green Street. Tuve que levantar la mano cuando Damian no quería intervenir, yo me ofrecí voluntario. En primer lugar, felicidades a Paul y Nigel por su jubilación, permítanme decir eso antes de pasar a las preguntas. Solo una aclaración sobre la cifra de GBP 1 billion en desinversiones. ¿Es esto adicional a lo que ya se ha formalizado y lo que está bajo oferta o...?

No, los GBP 1 billion incluyen las cifras que hemos alcanzado este año. Así que, de esos GBP 1 billion, creo que habríamos realizado GBP 280 million a medida que se cierran las operaciones. Es un buen comienzo. Nuestra intención es alcanzar algo cercano a los GBP 400 million este año. Ese es el plan.

Y en ese contexto, si me permite decirlo, que 3 años parezcan suficientes para realizar otros GBP 750 million suena bastante conservador. ¿Cuál es el factor limitante en este caso? Me refiero a que habló de la mejora del mercado. Citó a Knight Frank sobre todo el capital...

No vea los GBP 1 billion como un límite. Creo que lo que buscamos es desinvertir de forma proactiva en activos maduros donde ya se haya cumplido el plan de negocio y donde consideremos que podemos desplegar otras oportunidades más acreditativas. Por tanto, no es una cifra fija per se, sino que dependerá del mercado y de las otras oportunidades que puedan surgir.

Entonces, tanto la cifra como el plazo podrían ser conservadores. ¿Es correcto?

Estamos viendo una mejora en la liquidez porque, obviamente, los grandes activos hoy rondan los GBP 100-odd million. El año pasado, creo que duplicaron; el año anterior a ese, la situación era difícil. Por tanto, creo que a medida que veamos aumentar la liquidez, y si podemos obtener un buen precio por esos activos, seremos realistas y sensatos. Pero queremos asegurarnos de que, cuando vendamos, lo hagamos bien y al precio adecuado, manteniendo el balance general en una buena posición. Quiero asegurarme de que lo hagamos de forma estratégica. Richard y su equipo están bien preparados para ello. Y diría que, si aceleramos las desinversiones, vemos un buen precio por algo y podemos utilizar el dinero de forma más acreditativa, sin duda lo haremos.

Perfecto. Solo dos más. Sobre el crecimiento de flex, Emily, mencionaste pasar del 8% al 10% y luego al 15%. Creo que estoy en lo cierto al decir que ese 8% es una combinación de F&F y operadores externos.

Sí.

Entonces, ¿cuál es la estructura de ese crecimiento?

El crecimiento del 8% al 15% se centra más en nuestra cartera y en lo que caduque dentro de ese plazo, en unidades de un tamaño y ubicación que creemos que pasarán de forma natural a flex. No estamos proponiendo que vayamos a buscar activamente ese 7% adicional, por así decirlo. Se trata más bien de observar dónde las unidades de menos de 10,000 square feet regresan a los submercados adecuados y es probable que se conviertan.

De acuerdo. ¿Pero deberíamos esperar que sea más gestión interna, por así decirlo, en lugar de arrendamiento?

Actualmente tenemos varias reformas en curso, para lo cual creo que estamos en una posición ideal.

De acuerdo. Y quizás relacionado con eso, en cuanto a los gastos de administración, han logrado avances significativos. ¿Cómo deberíamos considerar el nivel mínimo al que podrían llegar en términos de valor actual? Dadas sus ambiciones estratégicas, quieren optimizar más la plataforma, ¿dónde podría el...

Creo que nuestro objetivo para este año es reducir otros un par de millones. En ese punto, creo que ya sería una estructura bastante ajustada. Tendría que haber cambios estructurales considerables antes de que podamos bajar mucho más de ahí. Pero, por ahora, es un objetivo razonable.

Callum Marley, de Kolytics. Un par de preguntas. Hoy han presentado la nueva estrategia con desinversiones y recompras de acciones. Pero la acción ha estado cotizando con un descuento material durante ya varios años, y han tenido tiempo para actuar al respecto. ¿Por qué se comprometen con esto ahora?

Creo que, en términos de estrategia, estamos analizando todas las opciones disponibles. Por tanto, estamos realizando desinversiones, pero también centrándonos, obviamente, en el balance general. Han visto nuestro historial de desarrollo e inversión en las áreas en las que estamos comprometidos y en las que queremos estarlo. Obviamente, respecto al dividendo y como mencionó Damian, las recompras de acciones se llevarán a cabo a medida que alcancemos ese excedente. Así que estamos analizando el panorama completo y esa flexibilidad que nos permite mantener una mentalidad abierta al respecto.

Creo que la clave también reside en cómo se está abriendo ahora el mercado de inversión. Hemos tenido dos años en los que ha sido bastante difícil vender grandes lotes y, como resultado, el apalancamiento ha subido ligeramente. El balance general sigue siendo sólido, pero mantener un balance sólido siempre ha sido uno de nuestros requisitos prioritarios. Ahora también se nos presentan más opciones. Y lo otro, por supuesto, es mantener los beneficios. Nos encontramos en una situación en la que la rentabilidad IFRS de la mayoría de los activos que pretendemos vender está probablemente muy cerca de nuestro tipo de interés marginal. Por tanto, el impacto de las desinversiones en los beneficios es mucho menor de lo que era, por ejemplo, hace 3 o 4 años. Así que espero que esto les dé una idea de cómo...

Creo que ese es el punto: que el mercado aporte más liquidez, dé más oportunidades de venta y nos permita considerar qué hacer con ese dinero. Por tanto, creo que el sentimiento del mercado ha mejorado mucho.

Entendido. Y respecto al objetivo de crecimiento de beneficios del 25%, ¿se basa en un crecimiento sostenido de los alquileres? Y si es así, ¿cuál es la cifra?

En cuanto al crecimiento de los alquileres hasta 2030, esencialmente lo que estamos haciendo es incorporar en nuestros modelos una reversión creciente derivada de un crecimiento de los alquileres de aproximadamente un 4% anual. También esperamos, creo, rentabilidades cada vez más atractivas de proyectos como 50 Baker Street y Holden, donde el impacto del apalancamiento mejora aún más esas rentabilidades. Si se tiene esto en cuenta, aproximadamente la mitad del crecimiento de los alquileres proviene de esos 2 proyectos y la otra mitad proviene del resto de la cartera.

Entonces, el 4% es el...

Así que estamos proyectando aproximadamente un 4% anual en nuestros modelos de cara al futuro, sí.

Y si pudiera preguntar sobre la página 22, observando los alquileres de oficinas prime, parecen haberse mantenido estables desde 2015 hasta 2019. ¿Qué le hace pensar que de 2025 a 2030 eso va a ser un 4% anual de ahora en adelante?

Creo que, en primer lugar, hay una escasez de oferta bastante marcada y la demanda es bastante buena. La gente está creciendo. El 80% de los acuerdos el año pasado con inquilinos de 20,000 square feet estaban en crecimiento. Los alquileres deben aumentar para representar una pequeña proporción de los gastos de las empresas. Por tanto, creo que si la gente quiere estar en buenas ubicaciones, tiene que pagar el alquiler adecuado para la ubicación adecuada. Así que creo que es hora de que los propietarios ganen un poco más de dinero. Nos sentimos bastante positivos al respecto. En los últimos años, a pesar de la difícil coyuntura macroeconómica, hemos estado alquilando consistentemente un 10% por encima del ERV. Tenemos una gran visibilidad sobre las inspecciones, las visitas y la demanda de los inquilinos. Por eso creo que nos sentimos bastante positivos. Londres es el lugar donde hay que estar. La gente quiere estar en la ciudad. Emi, ¿quieres añadir algo?

Sí. Creo que ese 4%, si se observan las perspectivas de las grandes propiedades durante los próximos 5 años, es probablemente bastante conservador. Creo que la escasez de oferta es un gran motor en este momento. Londres tiene una falta de oferta que no habíamos visto antes. Parte de nuestro reposicionamiento consiste en asegurarnos de estar en el lugar adecuado para ello. Pero creo que ese 4% nos resulta bastante cómodo desde una perspectiva de mercado. Y este año nos encontramos en una situación en la que todos los submercados de Londres proyectan crecimiento, mientras que antes ha sido mucho más irregular tras el COVID. Así que realmente se está viendo una estabilización ahora en términos de un crecimiento más lateral en toda la ciudad.

Los alquileres se han quedado bastante rezagados respecto a otros costes durante los últimos 5 años. Ahora están empezando a recuperar terreno, y estamos viendo que nuestros alquileres crecen ahora a un ritmo ligeramente superior al coste general. Pero, en realidad, se han visto bastante presionados durante los últimos 5 años. Si retrocedemos al último gran ciclo de alquileres, que fue aproximadamente desde 2012 hasta 2015, nuestros ingresos prácticamente se duplicaron en ese periodo. Y no estoy pronosticando una duplicación, eso sería estupendo. Volveremos el año que viene, con suerte. Pero creo que nuestro incremento del 30% me parece muy realista, dado que estamos viendo un cambio bastante importante en la dinámica, y creo que es algo que se ha demorado demasiado.

Soy Zachary Gauge, de UBS. Tengo un par de preguntas. La primera es sobre la conversión del crecimiento del ERV en crecimiento de capital durante el '25. Obviamente, el crecimiento del ERV es del 4%. Creo que, a nivel de cartera, el crecimiento de capital es de solo un 0,8%. ¿Podría explicar por qué el valor no está ofreciendo ese repunte cuando las rentabilidades se han mantenido efectivamente estables, y por qué tiene la confianza de que, de ahora en adelante, eso se convertirá en el crecimiento de capital del 3% al 5% que ha proyectado en su guidance? Y la segunda, retomando de nuevo el punto de la recompra de acciones y la asignación de capital. He observado que el objetivo de la ratio deuda neta/EBITDA parece haber cambiado ligeramente, pasando de situarlo por debajo de 9 a finales de este año a un 9,5 de cara al futuro. Teniendo esto en cuenta y la capacidad que eso le otorga, ¿deberíamos considerar los GBP 250 million de capital excedente provenientes de los GBP 1 billion en desinversiones como el nivel máximo para las recompras? ¿Y sería esto flexible dependiendo de su posición en la ratio deuda neta/EBITDA y, obviamente, de si realizan potencialmente más desinversiones que los GBP 1 billion?

Entonces, Damian, ¿quieres empezar con...

Empezaré con la segunda pregunta. El 9,5 no es un objetivo. Actualmente lo tenemos en 9, y preferiría que fuera inferior. Esperamos que sea más bajo para finales de este año. Por tanto, el 9,5 es realmente lo que considero que será el límite superior en los próximos años. ¿Podría haber algo más disponible? Sí. Creo que tenemos que ver cómo evolucionamos. Les mantendremos informados conforme avancemos. Pero el 9,5 es, en gran medida, un objetivo. Sobre el punto de la valoración, creo que mencioné antes que tenemos unos 40p por acción de CapEx adicional y el descuento por desocupación y el efecto temporal del crecimiento de los alquileres. Eso nos afectó en 2025. Hemos analizado los últimos 10 o 15 años, y la media de impacto en las valoraciones por CapEx y desocupación es de aproximadamente un 1% anual. El año pasado fue más bien de un 2% o 2,5%. Hemos estado estudiando varios planes nuevos para intentar aumentar los alquileres, y creo que esa fue una de las razones por las que se ha visto un ligero incremento en 2025. Pero no creemos que sea un nivel normal y pensamos que volverá a situarse cerca de su 1%. El único otro punto a señalar es que nuestro rango del 3% al 5% es sobre el NTA y, obviamente, el crecimiento de los alquileres es sobre el valor bruto de los activos (GAV). Por lo tanto, también hay un impacto ahí que ayuda.

Perdone, ¿se refiere a que los GBP 250 million serían el límite máximo de las recompras y dependerían de desinversiones adicionales?

No es un límite máximo en esta etapa. Quiero decir, vamos a ver. No creo que todo llegue de una sola vez. Creo que tenemos que poner en marcha las desinversiones, analizar la asignación de capital en ese momento y actuar en consecuencia. Pero tres años tampoco es para siempre. Así que veamos cómo evolucionamos.

Creo que volvemos al plan del que hemos hablado, Zach, en cuanto a analizar todas esas... las opciones que tenemos disponibles de forma conjunta.

Paul, creo que tenías la mano levantada. Sí.

Es Paul May, de Barclays. Tengo tres preguntas. Ustedes proporcionan regularmente el objetivo de ERV, pero creo que a través de la presentación he notado un enfoque cada vez mayor, y bienvenido, en el beneficio y el flujo de caja de cara al futuro. ¿Considerarían proporcionar un objetivo de crecimiento de alquileres like-for-like anual de ahora en adelante? Agradezco que mencionaran el 4%, pero dar algo de detalle sobre la conversión del crecimiento del ERV en flujo de caja real sería de gran ayuda. Respecto a la desinversión de Whitfield Street, entiendo que Lone Star es una empresa con un coste de capital bastante elevado. ¿Tienen alguna indicación de qué esperan de ese activo y por qué pueden alcanzar sus objetivos de IRR de más del 20% en comparación con lo que ustedes habrían esperado lograr en dicho activo? Y finalmente, sobre los objetivos de 2030, ¿es razonable asumir que están concentrados principalmente al final del periodo? ¿Habrá algo de volatilidad entre 2027 y 2029, y luego, a medida que se completen esos proyectos, se verá reflejado en 2030?

Bueno, tocando primero lo de Wakefield Street. Es decir, obviamente, ellos tendrán una visión algo más... probablemente un poco más agresiva sobre el crecimiento de los alquileres. Estamos muy contentos con el precio. Creo que una rentabilidad inicial neta del 5%. [ininteligible] sobre el 5% es bueno. Hay algo de vacante en camino. Es un edificio de 20 años. No puedo hablar por ellos sobre dónde creen que podrían estar sus rendimientos. Probablemente reflejen lo mismo que nosotros: que el West End está muy tensionado, los alquileres están creciendo y es una ubicación excelente. Así que probablemente busquen un crecimiento de alquileres bastante agresivo. Pero para nosotros, creemos que al reciclar capital y aportar más fondos a la cartera, podemos asegurar un precio sólido, cosa que hicimos, y estamos invirtiendo en otros lugares. Así que creo que todo depende de su visión sobre cuánto podrían crecer los alquileres. No nos caracterizamos por ser excesivamente agresivos en nuestras previsiones de crecimiento de alquileres. Por tanto, digo que estamos encantados con el inicio de año, con el volumen de ventas que hemos realizado y con lo que tenemos bajo oferta. Les deseamos suerte con la compra. Estoy seguro de que estarán encantados con ella en su momento. Como digo, ya hemos obtenido nuestro beneficio ahí. Es un edificio de 20 años y tenemos muchas otras oportunidades para invertir el dinero. ¿Quiere hablar de...?

Sí. En primer lugar, sobre el alquiler like-for-like, es una idea interesante. Sin duda lo consideraremos. El punto clave aquí es que el crecimiento de los alquileres incrementa el ERV y toma tiempo para que eso se traduzca en beneficios. Por tanto, se suele producir este ciclo en el que, inicialmente, los alquileres like-for-like van por detrás del crecimiento del ERV, pero al final del ciclo, a menudo pueden superarlo. Así lo vimos en aquel periodo que mencionamos antes de 5 años, cuando el crecimiento de los alquileres era muy bajo. Durante los primeros 2 o 3 años de ese periodo, nuestros alquileres like-for-like seguían creciendo bien porque se basaban en el ERV anterior. Así que se produce este impacto de desfase temporal ligeramente distinto. Pensaremos en cómo podríamos ofrecer guidance al respecto en el futuro. En relación con los beneficios, tiene razón. Gran parte del incremento vendrá de 50 Baker Street, Holden House y otros, probablemente a finales de 2029 o principios de 2030. Por lo que sí hay un salto importante en 2030. No obstante, creemos que habrá un crecimiento de beneficios sólido en 2028 y 2029, pero el gran salto será realmente en 2030.

Perfecto. Perdón, un par más. Primero, volviendo a la pregunta inicial sobre la IA. ¿Cree que su cartera o su base de inquilinos de empresas más pequeñas —generalmente inquilinos más pequeños, con superficies menores— ofrece cierta protección en este entorno de la IA, dado que probablemente sean las entidades más grandes las que están recortando la contratación de graduados?

Bueno, la respuesta corta es sí. Creo que los grandes bancos, etcétera, quién sabe. Creo que una de las grandes ventajas de Londres es contar con un espacio diverso. El tamaño medio de nuestros arrendamientos en toda nuestra cartera es de unos 15,000 square foot. Creo que eso aporta bastante resiliencia al contar con una gama tan amplia de ocupantes diferentes. Emily, ¿quieres añadir algo?

Creo que eso lo cubre todo, salvo por decir que, obviamente, la forma en que analizamos nuestra cartera en general, y la IA entra en esto, es asegurarnos de que tenemos todo lo necesario para satisfacer esa demanda. Por tanto, el alto crecimiento en el segmento bajo, probablemente en el espacio acondicionado, creciendo hasta el 50 Baker Street. Así que creo que, como cualquier otro, nos aseguraremos de que esté equilibrado de esa manera.

Lo siento, solo una última relacionada con eso. El 10% al 15% en flex, dado ese mix de inquilinos con un promedio de 15,000 square foot, que probablemente está sesgado por unos pocos grandes y luego bastantes otros aún más pequeños. ¿Podría el segmento flex convertirse en una parte significativamente mayor de su cartera que ese 10% al 15%?

En este momento, creemos que el 15% es probablemente el punto donde sigue teniendo sentido en términos de mantener todo lo que tenemos que considerar respecto a ratios de costes, eficiencias operativas y retornos netos globales, teniendo en cuenta el CapEx adicional y todo lo demás que conlleva. Así que, por ahora, creemos que siempre continuaremos reflejando el mercado y asegurándonos de ofrecer lo que creemos que es el mercado. A lo largo de los años, el segmento flex y todo el ruido mediático que ha generado, nunca se ha movido mucho del 4% al 7% de la actividad total del mercado. Así que nos basamos en ello, tanto en todas las métricas financieras como en nuestra percepción de dónde está el mercado. Por supuesto, podría cambiar en el futuro y nos adaptaremos según sea necesario, pero es donde consideramos que es lo correcto en este momento.

Creo que es un buen punto; como porcentaje del mercado, es relativamente pequeño. Tuvimos unos titulares más bajos y ha funcionado bien. Pero también nos gusta nuestra sede, con contratos de arrendamiento a largo plazo que ayudan a nuestras valoraciones. Gracias, Paul. ¿Alguna otra pregunta de los presentes? ¿Hay alguien conectado por teléfono?

La primera pregunta por teléfono es de Marc Mozzi, de Bank of America.

Mi primera pregunta es sobre cómo está ponderando el Consejo la opcionalidad de M&A como vía para impulsar la rentabilidad para el accionista y abordar las vacantes creadas por las recientes salidas de altos directivos.

Creo que la pregunta es sobre cómo... perdón, un segundo, la pregunta es cómo abordamos la perspectiva de los asuntos de sucesión.

Me refiero a que, obviamente, en este momento estamos muy centrados en nuestro negocio. Y, lógicamente, he tomado la decisión de jubilarme y hay un proceso en marcha para encontrar un sucesor. Por tanto, el enfoque está en el negocio. No hay nada que informar específicamente sobre M&A. A menos que hayamos entendido mal su pregunta, Marc, no ha sido una frase muy clara.

Era una pregunta. Mi segunda pregunta es si, dada la devaluación de los precios de las oficinas en Nueva York impulsada por la IA, siguen considerando que la recompra de acciones es la decisión correcta en ese entorno. Y la siguiente pregunta relacionada con esto es: ¿qué confianza tienen en el objetivo de beneficios y rentabilidad total a largo plazo que han fijado para 2030?

Bueno, creo que, en primer lugar, siempre debe haber un equilibrio entre las recompras, la inversión y todo lo demás. Y, obviamente, en este momento debe verse como una oportunidad. Damian, ¿quieres añadir algo?

Sí. Me refiero a que lo principal que estamos intentando hacer es acelerar las desinversiones para tener más opciones. Lo primero que hacemos es mantener un balance general sólido. Lo segundo es invertir en retornos que generen valor para nuestros proyectos. Después de eso, tenemos opciones. La IA es uno de los muchos factores que tenemos en cuenta al tomar decisiones de inversión. Y todos estamos intentando determinar qué significa esto a corto, medio y largo plazo. Por ahora, sin embargo, creo que, con suerte, nuestras perspectivas de asignación de capital son claras, y seguiremos atentos para ver cómo evoluciona la situación. Pero no estoy seguro de que podamos decir mucho más en esta etapa.

Solo quería conocer su opinión. Y mi última pregunta es: ¿qué volumen de desinversiones están contemplando en su objetivo para 2030?

2030. Estamos asumiendo unos EUR 1 billion en los próximos 3 años y creo que unos cientos de millones anuales después de eso. ¿Es correcto, Jennifer?

Sí.

Jennifer se encarga de todo el modelado, así que ella lo sabe.

¿GBP 1.2 billion, GBP 1.3 billion?

Alrededor de GBP 1.3 billion, GBP 1.4 billion en los 5 años.

Tenemos una más.

La siguiente pregunta es de Alex Kolsteren, de Van Lanschot Kempen.

Tengo dos preguntas sobre esta presentación. Ha mencionado un objetivo de ahorro de costes de EUR 2 million para 2026. ¿Qué cifra razonable deberíamos asumir para 2027 adicionalmente?

Sí. Redujimos nuestros costes EPRA en unos GBP 2.4 million en 2025. Prevemos un nivel similar en 2026. Creo que nuestros modelos asumen la inflación a partir de ahí, pero buscaremos que este negocio sea lo más eficiente posible. Por tanto, haremos todo lo que esté en nuestra mano para reducir costes después de esa fecha. Creo que en este momento no hay un objetivo de costes específico en el modelo de 2027, pero eso no significa que no busquemos nuevas eficiencias.

Y una pregunta más sobre los intereses capitalizados. En la diapositiva 9, indica que los intereses capitalizados en 2027 serán unos GBP 8 million superiores a los de 2026. En la diapositiva 51, donde desglosa su pipeline de CapEx, la cifra de 2026 es de GBP 6 million y la de 2027 es de GBP 8 million. Entonces, ¿de dónde proviene el incremento restante de GBP 6 million?

Sí. Me refiero a que estas cifras del final se refieren esencialmente a los proyectos ya comprometidos. Si observa la primera parte del informe, en la parte inferior dice 'consented 50 Baker Street'. Ese proyecto aún no figura en la primera parte porque no se ha comprometido. Cuando se comprometa, y asumimos que así será, pasará a la primera parte y le mostraremos los intereses capitalizados. Por tanto, esa cifra de las perspectivas incluye los intereses capitalizados de 50 Baker Street, pero el apéndice no.

Hay 2 preguntas en la webcast. La primera dice: aunque han mencionado la posibilidad de realizar recompras de acciones, ¿están tomando otras medidas activas para reducir la brecha entre el precio actual de la acción y el valor liquidativo?

Bueno, esperamos que esta presentación ayude. Es decir, estamos vendiendo, estamos dejando que ocurra. Creemos que el mercado está mejorando. Los fundamentales son buenos. Así que, de forma activa, estamos evaluando otras opciones, ya sean recompras o algo similar. ¿Emily?

Exactamente eso. El plan que han escuchado hoy está totalmente centrado en la retribución al accionista y en lo que obtenemos y dónde reside nuestro enfoque al respecto.

Y la última pregunta es: dentro del guidance para 2030, ¿se tiene en cuenta una posible recompra de acciones?

No.

Esa es una respuesta sencilla. Gracias a todos por su asistencia hoy. Estaremos disponibles por si alguien quiere charlar después, ya sea por teléfono o, lógicamente, durante el recorrido. Gracias por asistir hoy. Sé que es una semana ajetreada para todos, que tengan un buen día. Muchas gracias.