Sobre Minneapolis, parece que están observando un fuerte punto de inflexión en los diferenciales allí. ¿Consideran que ese mercado ha vuelto en cierto modo a la normalidad en este momento, tras haber superado toda la oferta? ¿Y esperan que se produzca un exceso en la dirección alcista hasta cierto punto?

Sí. Creo que tiene toda la razón sobre cómo nos sentimos al respecto. Ciertamente hemos superado el punto de inflexión en el que la demanda se ha mantenido estable y la oferta ha sido absorbida significativamente, y la nueva cartera de oferta, como mencionó Grant, se está reduciendo a poco más del 2%. Por lo tanto, estamos viendo incrementos de alquiler muy positivos allí, y creemos que eso continuará. No tenemos indicadores de que la demanda se esté debilitando aquí en Minneapolis. Y la economía, la economía regional aquí, es sólida. Por lo tanto, sí prevemos un rendimiento superior de Minneapolis este año, particularmente en relación con nuestros otros mercados.

De acuerdo. Entendido. Y luego, Bhairav, sobre el guidance, el 1Q estuvo en el extremo inferior del rango de crecimiento de ingresos previsto. Los gastos en el 1Q estuvieron cerca del extremo superior del rango. Obviamente, no cambiaron el guidance, pero tengo curiosidad por si puede explicar la trayectoria para que ambos alcancen sus puntos medios. ¿O prevén que el NOI quizás no llegue al punto medio, basándose solo en dónde estamos hasta ahora?

Sí, revisemos los componentes. Los ingresos siguieron en línea con nuestras expectativas. Se mantuvieron estables durante el trimestre, pero así lo esperábamos. El aumento en el alquiler programado fue compensado por la pérdida de ingresos por RUBS en Colorado, y hubo amortizaciones y concesiones que comenzaron en la segunda mitad del año pasado. Pero en general, los ingresos se situaron en línea con las expectativas, y abril también se perfila en línea con las expectativas. Prevemos que se mantenga en la trayectoria prevista.

En cuanto a los costes controlables, el mantenimiento y reparación (R&M) fue ligeramente superior en el primer trimestre. Parte de eso fue por cuestiones de cronograma, lo que se corregirá por sí solo. Y el resto, prevemos compensarlo con ahorros en otras áreas. Además, ya contamos con la plantilla completa, por lo que esperamos poder impulsar la eficiencia al entrar en la temporada de arrendamientos mediante una mejor gestión del gasto en horas extras y proveedores externos. Por lo tanto, sí prevemos que nos mantengamos en la trayectoria prevista en cuanto a los costes controlables también.

Con respecto a los no controlables, hubo algunos ajustes fiscales en el primer trimestre. No es inusual que veamos ajustes fiscales en el primer trimestre. Prevemos que algunos ahorros en combustible se materialicen en la segunda mitad del año, por lo que eso debería compensarlo. Y también, como dije en mis comentarios preparados, hubo algunas pérdidas no reembolsables, que nuevamente tienden a ser volátiles. Vimos pérdidas más altas en el primer trimestre, lo cual no es realmente indicativo de la tasa de ejecución futura. Por lo tanto, eso también debería normalizarse.

Por último, están los gastos generales y administrativos (G&A). Estos también fueron superiores a la tasa de ejecución (run rate). Se debieron a algunas provisiones de impuestos sobre la nómina que suelen ser más altas en el primer trimestre, cuando otorgamos las adjudicaciones de acciones. Esto también debería normalizarse a medida que avance el resto del año, y de hecho identificamos algunos ahorros adicionales. Por lo tanto, al combinar todos estos componentes, prevemos mantenernos en línea con el punto medio de nuestro NOI, así como del core FFO.

Para profundizar un poco más en los mercados. Los otros mercados de Mountain West representan una parte relativamente pequeña de la cartera, pero el crecimiento en el trimestre fue bastante débil. ¿Podría explicarnos qué está ocurriendo allí?

Sí, claro. Los otros Mountain West consisten en Rapid City y Billings. Y esos mercados, si recuerda, se están comportando un poco más como Denver. Tuvieron un crecimiento de alquiler enorme en '21, '22 y hacia '23, pero luego recibieron algo de oferta.

Y al ser mercados más pequeños, se han visto un poco afectados por la oferta. Eso está disminuyendo. Y como señaló Grant, vemos muy poca oferta llegando allí. Pero ese mercado realmente ha experimentado una cierta nivelación a medida que procesan esa oferta.

Y también hay un panorama laboral un poco más débil en esa zona. Inmediatamente después del COVID, hubo una entrada bastante grande de personas trabajando en remoto, particularmente en lugares como Rapid City. Por lo tanto, hemos visto que eso retrocediera un poco. El mercado sigue siendo sólido, pero no estamos viendo el crecimiento que teníamos antes. Hemos tenido un ligero retroceso en esos mercados.

Entendido. Tiene sentido. Y solo sobre la retención, esta ha sido muy sólida y se mantiene por encima de los niveles históricos. Me preguntaba si cree que la retención podría bajar en alguna medida y hasta qué punto podría disminuir a medida que cambien hacia un enfoque un poco más en las tasas a medida que entramos en la temporada alta de arrendamientos.

Sí, es una excelente pregunta. Creo que el mercado ha cambiado en los últimos dos años en toda la industria; realmente hemos visto una mayor retención. Así que lo están escuchando de todos los pares del sector multifamiliar. Lo están escuchando en el lado privado. Independientemente de si hay algún cambio fundamental en eso, creo que la gente está empezando a inclinarse hacia ello, ¿verdad? Los inquilinos se están quedando como inquilinos por más tiempo. La edad promedio de un inquilino está aumentando. Por lo tanto, creo que hay un mayor porcentaje de inquilinos en el mercado, lo que está ayudando a la retención.

Ahora, al mirar este año, lo único que estamos observando es que, con mucha absorción por venir y con mucha absorción ocurriendo, en realidad habrá menos opciones para que la gente se mude. Y una de las cosas que notamos es que, si bien la retención fue muy sólida en el Q1, en realidad subió de forma bastante significativa en abril. Así que supongo que mi tendencia inicial es que este es un cambio un poco fundamental en la industria, alejándose de esa tasa de retención general del 50% hacia algo un poco más alto.

Solo quería preguntar, con la revisión en curso y sin adquisiciones ni desinversiones en el guidance, ¿cómo están planteando las prioridades de asignación de capital para el resto del año? Y específicamente, ¿quizás en torno al saldo del revolving y el gasto de valor añadido? ¿Y cuánto influye la revisión en esas decisiones, si es que influye en algo?

Sí, es una excelente pregunta. Creo que la asignación de capital es la prioridad número uno de un equipo ejecutivo, y particularmente cuando se tienen activos tangibles. Y nosotros, si bien mantuvimos nuestro guidance sobre el valor añadido para el año y consideramos que es una parte importante de nuestro programa y de nuestra plataforma operativa, la mayor parte del valor añadido en el que estamos invirtiendo son proyectos que comenzaron o se identificaron el año pasado. Por lo que estamos pensando en las prioridades de asignación de capital de cara al futuro, estamos muy enfocados en gestionar la deuda de la línea de crédito y mantener nuestro balance general sólido y flexible.

¿Ha habido algún cambio en las perspectivas para cualquiera de sus mercados este año? ¿Y hay alguno que esté funcionando mejor o quizás peor de lo esperado?

Bueno, como dijo Bhairav, realmente esperamos que los ingresos se mantengan en línea con las expectativas, y eso no ha cambiado para el año. Creo que quizás los componentes se están moviendo un poco.

Nos gustaría ver que Denver se recupere un poco más rápido, pero -- y tuvieron una absorción fantástica en el Q1, como comentamos en las intervenciones preparadas. Y si eso continúa, estaremos en línea con lo previsto. Minneapolis es un poco mejor de lo que esperábamos, pero estos son todos desfases muy leves. En general, creo que los ingresos se están situando justo donde pensábamos y prevemos que así continúe durante el año.

Perfecto. ¿Podría darnos más detalles sobre la partida de deterioro de inversiones inmobiliarias en su estado de resultados?

Sí, podemos revisar el deterioro. En general, desde el punto de vista de GAAP, normalmente se registra un deterioro cuando -- en activos reales cuando los flujos de caja van a ser inferiores a su valor contable.

Ahora, en activos reales, no suele ocurrir porque tienen periodos de tenencia largos. Por lo general, vemos deterioros cuando tenemos activos que se mantienen para la venta.

Pero con la revisión estratégica en curso, las consideraciones cambian un poco y tenemos que ajustar el periodo de tenencia para ciertos activos, lo que resultó en el deterioro que registramos en el primer trimestre. Estuvo impulsado realmente por un cambio en el periodo de tenencia potencial a la luz de toda la otra actividad que se está revisando a nivel estratégico. Así que eso es realmente lo que motivó el deterioro. Fue en un activo y estuvo impulsado por factores específicos de la propiedad.

Quizás solo una rápida para mí a un nivel más estratégico, mientras piensan en la cartera y en el negocio. Obviamente, Denver, creo, ha sido un desafío, y eso no es algo exclusivo de ustedes en absoluto.

Hubo un artículo en The Wall Street Journal durante el fin de semana hablando sobre el entorno regulatorio para los negocios en general en el estado de Colorado y algunas preocupaciones crecientes sobre la carga regulatoria entre el ecosistema tecnológico.

¿Y me pregunto, han empezado a notar alguna de esas preocupaciones? ¿Han empezado a considerar esas preocupaciones y lo que significan para el mercado laboral en esas áreas metropolitanas principales de Colorado? ¿O es esto todavía algo demasiado lejano?

Michael, esto no es algo demasiado lejano y es algo en lo que estamos pensando. Al considerar —recordarán que antes de que compráramos en Salt Lake City, una de las cosas que realmente evaluamos con respecto a los mercados es el clima empresarial, la amabilidad, el régimen fiscal y el entorno regulatorio.

En Colorado, incluso pueden ver —y lo comentamos en nuestros discursos preparados— que ya se empiezan a notar los resultados de algunas de las medidas regulatorias que han tomado con respecto a los bienes raíces, los RUBS, la recaudación y nuestra capacidad para obtener el reembolso de los RUBS y los costes de servicios públicos. Así que ya estamos empezando a ver eso allí.

Y creo que algunas de las otras medidas regulatorias que están considerando o pensando implementar están impactando en el crecimiento del empleo. Como señaló Grant, se ha mantenido estancado allí tras unos años de un crecimiento realmente, realmente sólido. Entonces, ¿es esto parte de la maduración natural de Denver, que pasó de 1 millón a casi 4 millones de personas en un periodo de tiempo relativamente corto? Llegaron muchos empleos allí. ¿No siguió el ritmo la infraestructura? ¿Sienten la presión de implementar estas regulaciones? ¿Atenuará eso con el tiempo? Creo que eso está por verse.

Estamos muy contentos con la cartera que tenemos allí. Estamos muy satisfechos con la base que poseemos en ella, habiendo comenzado a adquirir esa cartera en 2017. Y somos optimistas porque sigue siendo un lugar con mucha relevancia cultural. La gente todavía quiere vivir allí por el acceso a las instalaciones al aire libre y cosas que otras ciudades no pueden ofrecer. Y en una base relativa a lugares como California, sigue siendo muy asequible. Así que... pero definitivamente es algo que estamos vigilando, algo cuyos impactos ya estamos empezando a sentir y que estamos siguiendo muy de cerca.

Esa es información muy útil. Y quizás solo un seguimiento. Solo quería asegurarme de que lo tenía claro. Según lo que dice, el crecimiento del empleo es un poco más lento en Denver, pero parece que la absorción se mantiene en niveles bastante altos. Así que me pregunto, ¿qué podría estar impulsando ese desajuste y qué tan duradero cree que puede ser ese nivel de absorción con el nivel actual de crecimiento del empleo?

Sí. Mike, correcto. Las cifras de absorción del Q1 fueron muy sólidas, datos récord si miramos hacia atrás al periodo de la pandemia. Por lo tanto, seguimos viendo fuertes entradas de demanda de residentes y arrendatarios en el mercado. Creo que un gran factor determinante allí es el alto coste de la propiedad de vivienda en ese mercado.

Y aunque el crecimiento del empleo se ha estancado en 2025, como ya hemos comentado, seguimos viendo que personas de otros estados se mudan al mercado, quizás no al mismo ritmo que entre '21 y '23. De hecho, analizamos nuestra cartera entre '21 y '23 y aproximadamente 1/3 de nuestros solicitantes dentro de la cartera de las mismas tiendas provenían de fuera del estado. En '24 y '25, esa cifra fue del 25%. Así que es una reducción, pero sigue habiendo una afluencia significativa de personas que vienen de fuera del estado, y es muy costoso tener una vivienda en ese mercado.

Tal vez como seguimiento a la pregunta de Mike que acaba de hacerse. Quizás existe cierto sesgo por parte de la gente de la costa —al menos de la costa— sobre cómo podrían ser sus mercados en el Midwest. Por lo tanto, tengo curiosidad por saber cuál es la perspectiva de contratación para los recién graduados universitarios en sus mercados. ¿Son atractivos estos mercados para los graduados universitarios? ¿O tienden a ir a algunos de los mercados más grandes del Sunbelt o de la costa y luego se mudan al Midwest a medida que envejecen un poco y quieren empezar una familia?

Sí. Ami, es una buena pregunta. Y como probablemente sepa, ha habido algunas publicaciones recientes que destacan dónde están los mercados más demandados para los recién graduados universitarios. Muy pocos de ellos están en el Midwest, pero seguimos viendo empresas muy sólidas en nuestros mercados y en todo el Midwest. Por ejemplo, en Minneapolis tenemos a Target, 3M, un sector sanitario enorme en UnitedHealthcare y todas sus subsidiarias, Cargill, que es una de las empresas privadas más grandes del mundo. Y luego, en el lado de North Dakota, como mencionó Grant, estamos empezando a ver cierto crecimiento allí. Y Grant, ¿podrías comentar un poco sobre lo que estamos viendo en algunos de esos mercados con respecto al crecimiento del empleo que podría atraer a algunos de esos nuevos graduados universitarios?

Sí. En relación con los comentarios de Anne sobre Minneapolis, hay 17 empresas de la Fortune 500, Cargill, la empresa privada más grande que existe. Vemos a mucha gente que —quizás Chicago solía ser el lugar, si estaban centrados en el Midwest, era Chicago, o nos vamos a la costa— vemos cada vez más a esas personas viniendo a Twin Cities. Un sólido sistema subyacente de educación superior en Twin Cities también sirve como fuente de talento para muchas de esas organizaciones y empresas en nuestro entorno.

En el caso de nuestros otros mercados del Medio Oeste a los que usted aludió, Rochester, la Mayo Clinic está llevando a cabo una fase de expansión muy significativa que está atrayendo a mucha gente. Por lo tanto, en ese mercado impulsado por la salud y la educación, estamos viendo cómo se manifiesta sobre el terreno.

En nuestros comentarios preparados, mencionamos a North Dakota, donde estamos viendo inversiones bastante significativas, tanto por parte de residentes del estado como de otros actores; en este caso, una empresa europea que desea instalar su primera planta en EE. UU. en ese mercado. Así que creo que estas cosas, aunque quizás no tengan el mismo impacto que algunas de las actualizaciones costeras de las que escuchamos, están generando movimiento en estos mercados.

Y Ami, solo un pensamiento más sobre eso: cuando miro los datos recientes y los artículos de noticias sobre el tema, hay un punto destacado, que es que los nuevos graduados universitarios no solo buscan mercados y empleos en la costa. También están equilibrando eso con la asequibilidad general, y ahí es donde el Medio Oeste puede ser un gran atractivo. Y durante los últimos años, hemos visto que mercados como —no solo Minneapolis, sino Milwaukee, Columbus y Kansas City— realmente obtienen una cuota desproporcionada de esos graduados dada la asequibilidad de la vida allí.

Excelente. Bueno, gracias a todos por acompañarnos hoy. Esperamos reunirnos con muchos de ustedes en las próximas conferencias de BMO y NAREIT, y les deseamos a todos un gran día.