Ahora abriremos la conferencia para preguntas. La primera pregunta es de Eric Wolfe, de Citi. Puede proceder.

Sí, por supuesto. Permítame contextualizarlo. Hablemos primero de la ocupación. La ocupación de abril se sitúa en torno al 95.4%. Esto frente al 95.1% del primer trimestre, lo que supone un incremento bastante considerable.

Y luego, si observamos las rentas medias, las rentas medias para nosotros en abril —no voy a dar datos provisionales porque no quiero que nuestros competidores me critiquen—, estamos viendo que las rentas medias han subido unos 100 puntos básicos en abril en comparación con lo que vimos en el primer trimestre. Así que todo ello sigue la tendencia y es absolutamente positivo.

Si observa cómo prevemos que se desarrolle el resto del año, lo que anticipamos es un tercer trimestre bastante sólido, con la esperanza de que, para ese momento, hayamos absorbido suficiente oferta nueva, lo que nos llevaría a un cuarto trimestre atípicamente mejor de lo que se vería normalmente, debido a que la oferta está disminuyendo de forma tan drástica. Eso es lo que ya está integrado en nuestras cifras.

Le digo que, en este momento, nos sentimos bastante bien con el desarrollo de abril, y ciertamente estamos viendo varios de nuestros mercados que yo clasificaría como señales de recuperación. Los mercados que más destacan para mí serían Atlanta, Dallas, Orlando, Nashville, Raleigh y el sureste de Florida. Y creemos que esos serán los mercados que realmente nos liderarán en este retorno a la normalidad a medida que se absorba todo ese exceso de oferta.

La siguiente pregunta es de Jamie Feldman, de Wells Fargo.

Sí. Quiero decir, como saben, nosotros no ofrecemos concesiones. Por lo tanto, lo que hacemos es observar qué está pasando en el mercado. Y la buena noticia es que estamos viendo que las concesiones están bajando de forma bastante significativa en la mayoría de nuestros mercados. Y, una vez más, eso está muy ligado a la oferta.

Si observan la gran mayoría de nuestros mercados, la nueva oferta ha caído un 50% desde su punto máximo. Y debido a esto, ya no se encuentran en una situación en la que haya muchos promotores intentando pasar de un 0% de ocupación a un 95% ofreciendo todas las concesiones posibles para lograrlo. Así que, como he dicho, estamos viendo que las concesiones disminuyen considerablemente en la mayoría de nuestros mercados.

Y, en realidad, la forma más sencilla y la mejor comparativa que tengo para ello es el único activo que tenemos en desarrollo, que es nuestra comunidad Village District en Raleigh. En esa comunidad en particular, recordad que siempre asumimos que vais a ofrecer un mes gratis en un nuevo lease-up, y eso es para compensar el hecho de que hay actividad de construcción, etcétera. Estamos ofreciendo una concesión allí, pero no es mucho más que ese mes. Por lo tanto, lo que esto realmente indica es que las concesiones están empezando a estabilizarse en nuestros mercados.

La siguiente pregunta es de Austin Todd Wurschmidt, de KeyBanc Capital Markets. Adelante, por favor.

Sí. Vimos eso en el primer trimestre; estábamos proponiendo el rango medio del 3%, y creo que lo informamos el trimestre pasado, y lo que observamos fue un poco de sensibilidad al precio en los primeros meses del año, pero ahora estamos empezando a ver en las renovaciones de contratos de mayo, junio y julio que se están tramitando que somos capaces de obtener un incremento algo mayor en esas cifras.

Y dado que nuestras renovaciones son tan altas, nos sentimos bastante optimistas con la idea de situarnos en el mismo rango habitual, unos 50 puntos básicos por debajo de las ofertas que enviamos. Por tanto, aprovecharemos la oportunidad de presionar en aquellos mercados donde estemos obteniendo un mayor poder de fijación de precios. En los mercados donde hay más concesiones y oferta, es posible que no logremos alcanzar esas cifras de ingresos brutos con las que salimos al mercado, pero estamos satisfechos con las conversaciones que estamos manteniendo.

Y tengan en cuenta que esto tiene mucho que ver con lo bien que cuidamos a nuestros residentes y con la forma en que les explicamos los costes asociados a una mudanza, así como el producto y el nivel de servicio que ofrecemos. Esas conversaciones suelen ir bastante bien, por lo que nos sentimos optimistas. Nuestros equipos están muy centrados en explicar qué es el mercado de concesiones y cómo nuestro precio neto se equipara a ello. Así que creo que nos sentimos bien con la perspectiva, como dijimos antes, de salir con un rango de los medios de los 3% o algo superior a medida que entramos en nuestro pico de verano.

La siguiente pregunta es de Stephen Thomas Sakwa, de Evercore ISI. Adelante, por favor.

Sí. Lo primero que les diré es que intentamos no comentar sobre los rumores de fusiones y adquisiciones que circulan. Ese es el primer punto. El segundo punto es que tenemos mucha suerte, y la comunidad inversora también tiene mucha suerte, de que los equipos directivos de todas las compañías son realmente buenos. Por tanto, sean cuales sean las decisiones que tomen otras empresas, creemos que son las correctas para ellas.

En nuestro caso, la forma en que abordamos esto es que ser más grande no es mejor. Ser mejor es lo que importa. Y si observan las tendencias a largo plazo, no existe absolutamente ninguna correlación entre el tamaño de la compañía y el retorno total para el accionista. Esa es la visión de conjunto.

Y luego, cuando se analizan los datos, esto es lo que les diré. Con la escala que tenemos, disponemos de información suficiente. Tenemos datos suficientes para tomar las decisiones adecuadas en todos los aspectos de nuestro negocio. Y no creo que si nos encontráramos en una situación en la que, de repente, fuéramos dos o tres veces más grandes de lo que somos, viéramos ningún tipo de incremento significativo en nuestra capacidad para recopilar, analizar y utilizar datos.

Creo que estamos en un mundo en el que tenemos una claridad absoluta sobre toda nuestra información. Y recuerden que somos una compañía de tamaño considerable; tenemos muchas unidades que podemos analizar, vemos cómo se comportan esas unidades y cómo se comportan nuestros consumidores. Por tanto, no estoy muy seguro de que el hecho de ser considerablemente más grandes vaya a aportar mejoras significativas reales en cuanto a datos.

La siguiente pregunta es de Jana Galan, de Bank of America. Adelante, por favor.

Claro. Obviamente, los volúmenes de transacciones siguen estando claramente por debajo de los niveles previos al COVID, pero hoy en día la tendencia se alinea con lo que vimos en 2025.

Estamos evaluando diversas oportunidades mientras buscamos reinvertir los ingresos de la transacción en California. No estamos viendo muchas oportunidades de adquisición en fase de lease-up este año. En cuanto a ese tipo de oportunidades, creo que los vendedores que tienen propiedades en fase de lease-up intentan realmente llevarlas a un punto de estabilización antes de salir al mercado para generar la mayor liquidez posible para ese activo.

Desde el punto de vista de los precios, las cap rates se han mantenido bastante estables durante los últimos 18 meses, probablemente. Las transacciones de propiedades más nuevas y bien ubicadas en el Sunbelt presentan unas cap rates en el rango del 4.5% al 5%, y así ha sido durante algún tiempo. Eso es, ciertamente, lo que estamos observando.

La siguiente pregunta es de Richard Anderson, de Cantor Fitzgerald. Adelante, por favor.

Hola, gracias. Buenos días y felicidades a todos por todos los movimientos; es muy emocionante. Mi pregunta es sobre la cadencia de la “recuperación” a partir de ahora.

Creo que si estuviéramos aquí en esta misma fecha el año pasado, probablemente habríamos pensado que ya estaríamos viendo algo más parecido a un crecimiento de tipo CPI-plus, especialmente en la categoría de nuevos contratos de arrendamiento. Parece que eso se ha retrasado un año, debido al exceso de oferta.

Pero tengo curiosidad por saber si podrían comentar qué creen que será la cadencia de la recuperación del crecimiento de cara a 2027. ¿Se trata de un crecimiento exponencial tipo hockey stick como el que vimos en 2022 —espero que no— o de una mejora más gradual basada en las fuerzas que estén actuando a medida que se reduzca la oferta?

Simplemente tengo curiosidad por saber cómo visualizan la cadencia de esa fortaleza del tercer trimestre de la que hablaron y en adelante. Gracias.

Sí, por supuesto. Lo primero que les diré es que, si vuelven atrás y miran 2025, si recuerdan, tuvimos un pequeño falso movimiento porque en 2025, abril pareció fantástico y, de repente, las cosas se detuvieron bastante rápido, y gran parte de eso estuvo ligado a los factores que conocemos, como el “liberation day”, etcétera.

Si observan nuestras premisas, estamos asumiendo que esta recuperación podría asemejarse mucho a lo que vimos tras la crisis financiera global (GFC). Y si analizan lo que ocurrió tras la GFC, vimos varios años de un crecimiento realmente considerable. Si miran 2011, creo que nuestro NOI subió cerca de un 7%. En 2012, subió un 9%. En 2013, subió un 6%. Por tanto, podríamos ver algo similar.

Ahora, si observan el ritmo, ciertamente estamos —y sé que mencionó que espera que no sea un efecto de 'stick de hockey'— anticipamos una especie de efecto de 'hockey stick' en la última parte de 2026 a medida que superemos esta fase de absorción. Luego, al entrar en 2027, en ese momento —claramente no voy a dar ninguna guidance—, pero yo anticiparía, si simplemente miran atrás a lo que vimos tras la GFC, que se convertirá en un crecimiento constante pero sólido de cara al futuro.

Solo añadiría a eso algunas cifras sobre las finalizaciones en los mercados de Camden. El ritmo sería el siguiente: en 2025 tuvimos 200 thousand finalizaciones; eso baja a unas 140–150 thousand este año; baja a 135 thousand en 2027; y a 120 thousand en 2028. Lo importante de esto es que es muy difícil cambiar la trayectoria de esa cifra de finalizaciones porque, si no está ya en construcción, no llegará para 2027.

La siguiente pregunta es de Bradley Barrett Heffern, de RBC Capital Markets. Adelante, por favor.

Muy bien. Lo primero es que la música no se va a ninguna parte. Nos encanta nuestra música y esperamos que siga así hasta el momento en que se la entregue a otra persona. La música continuará. Si piensan en el primer trimestre, lo que estábamos haciendo en el primer trimestre era asegurarnos de prepararnos adecuadamente para el resto del año, y nos sentimos bien con la forma en que se desarrolló nuestro primer trimestre. Estuvo en línea con nuestras expectativas. Estuvo en línea con nuestro guidance. Es interesante porque obviamente va a haber mucha comparación entre las multifamiliares, y lo entendemos perfectamente. Todos estamos en mercados diferentes. Si observan los mercados en los que coincidimos con nuestros competidores —y en particular, con uno de nuestros competidores—, superamos el rendimiento en la mayoría de esos mercados. Por lo tanto, independientemente de cómo se llegue a ello en la parte de ingresos, nos sentimos muy bien con nuestros resultados de ingresos, y sentimos que estamos haciendo lo correcto para prepararnos para un segundo, tercer y cuarto trimestre exitosos de este año. Y cuando miramos nuestros resultados de abril, nuestros resultados de abril van muy bien, como acabamos de comentar, por lo que nos sentimos muy bien con la evolución de nuestra tendencia.

La siguiente pregunta es de Haendel St. Juste, de Mizuho. Adelante, por favor.

Claro. Entre 2025 y 2026, realizamos recompras por $693 million antes de nuestra venta en California a un precio medio de algo más de $105. Eso representa una rentabilidad por FFO del 6.4%. Ha sido una excelente fuente y asignación de nuestro capital.

Como dije en mis comentarios preparados, vamos a seguir monitorizando el comportamiento de nuestra cotización, pero por ahora, para nuestro plan de transacciones, no tenemos recompras de acciones adicionales en nuestro guidance para 2026.

Y en cuanto al margen imponible, hemos planificado $1 billion en adquisiciones, que es aproximadamente la cantidad que necesitamos para maximizar el uso de los fondos y compensar cualquier distribución extraordinaria adicional que tuviéramos que realizar.

Pero quiero señalar que el hecho de que no tengamos otras recompras de acciones en nuestro guidance no significa que no vayamos a realizar recompras adicionales. Tenemos capacidad de sobra en nuestro balance general y suficiente capacidad de apalancamiento una vez que se cierre la transacción de California, por lo que podemos realizar más recompras de acciones sin problemas. Así que es, sin duda, una oportunidad que tenemos sobre la mesa de cara al futuro.

La siguiente pregunta es de John P. Kim, de BMO Capital Markets. Adelante, por favor.

Sí. Tuvimos mucho interés, tanto por la cartera completa como por activos individuales y subcarteras. Creemos que, en este momento, al haber seleccionado a este comprador en particular, hemos limitado nuestro riesgo de ejecución al tiempo que maximizamos los ingresos.

Ahora bien, es importante señalar que hubo muchos compradores concentrados, por lo que tomamos la decisión de ir con un comprador específico debido a su solvencia. Pero respecto a su punto sobre si podríamos haber maximizado los ingresos dividiéndola —quizás podríamos haber obtenido algo más—, eso habría introducido un riesgo adicional que no consideramos que tuviera sentido. Y como señalé en mis comentarios preparatorios, aunque ya hemos seleccionado al comprador y todavía estamos en el proceso de diligencia, la buena noticia es que hubo varios compradores y sigue habiendo otros interesados. Creo que hay varios compradores que realmente esperan que nuestro comprador actual se retire, pero no creemos que eso vaya a suceder.

Y en cuanto a las oportunidades para realizar más adquisiciones, estamos muy activos en este momento. En las últimas dos semanas, de hecho, se nos han adjudicado adquisiciones por valor de $250 million. Eso nos sitúa muy cerca de alcanzar la mitad de nuestro objetivo de $1 billion. Hay muchas oportunidades ahí fuera y les digo ahora mismo que somos el comprador más atractivo del mercado. Todo el mundo acude a nosotros. Todo el mundo nos presenta oportunidades porque saben que tenemos capacidad de cierre y saben que hablamos en serio. Por tanto, espero que de este proceso salgamos con una cartera adicional realmente excelente para reforzar lo que tenemos hoy. Así que nos sentimos muy bien respecto a las oportunidades de adquisición, y muy bien respecto al proceso de California y cómo está progresando.

La siguiente pregunta es de Alexander David Goldfarb, de Piper Sandler. Adelante, por favor.

Alex, voy a empezar por el punto más importante. Rick y Keith no se librarán de las parodias. Anticipo totalmente que los veremos, y muy bien ataviados, de forma continua.

Esto es puramente una cuestión de oferta. La demanda en nuestros mercados es increíblemente sólida. Como expuse en mis comentarios preparatorios, pueden observar la migración interna. Pueden observar la creación de empleo. Pueden observar la reubicación de sedes corporativas. Todo ello favorece a nuestros mercados frente a los de la costa.

Se trata simplemente de una cuestión de absorber la oferta existente, y por eso somos muy optimistas sobre cómo debería cerrar la última parte de 2026, ya que ese exceso de oferta se irá absorbiendo. Retomando un punto mencionado anteriormente, si observan nuestros mercados, la oferta de mercado ha caído un 50% respecto a su máximo. Si analizan la mayoría de nuestros mercados, y lo hacen de forma interanual, la oferta ha disminuido entre un 20% y un 60%. Lo que esto indica es que, una vez que se absorba esa oferta, vamos a tener un crecimiento de ingresos muy, muy sólido.

La siguiente pregunta es de Adam Kramer, de Morgan Stanley. Adelante, por favor.

Sí. Para nosotros, la diferencia entre las Clase A y las Clase B es bastante plana en este momento. Donde estamos viendo el delta es en la comparativa entre suburbano y urbano; si observan la parte de ingresos y miran simplemente el último trimestre, nuestros activos urbanos fueron, de hecho, 70 puntos básicos mejores que nuestros activos suburbanos.

Una vez más, y en relación con la pregunta anterior, esto es puramente una cuestión de oferta. Si observan nuestros mercados, la oferta de apartamentos está cayendo más rápido en las zonas urbanas. Y debido a ello, es ahí donde estamos viendo un mayor poder de fijación de precios.

Y es precisamente en estadísticas como esa donde nos sentimos muy optimistas respecto a nuestra capacidad de lograr un crecimiento positivo de los alquileres a medida que avance el año, ya que sabemos que, una vez que la oferta disminuya en las zonas urbanas, también lo hará en las zonas suburbanas. Todo se absorberá, y eso es lo que debería conducir a una fortaleza continua a lo largo del año.

La siguiente pregunta es de Michael Goldsmith, de UBS. Adelante, por favor.

En cuanto a Houston, es un mercado realmente interesante. Si analizas todos los fundamentales de Houston, son fantásticos. Sin embargo, cuando observas los resultados reales, no son tan buenos. Y existen algunos datos muy interesantes en torno a la confianza del consumidor que parecen ser específicos de Houston. La confianza del consumidor en Houston ha caído de forma bastante drástica en 2026 en comparación con 2025.

Creo que gran parte de eso se debe a algunos de los efectos de la inmigración, que tiene un impacto enorme en Houston. Y creo que esa confianza negativa del cliente está afectando la forma en que el consumidor de Houston gasta su dinero. Y, obviamente, eso está impactando en el alquiler.

Pero si superamos el problema del sentimiento —y lo que sabemos sobre el sentimiento es que los seres humanos son increíblemente resilientes y tienen la capacidad de volver a lo positivo muy rápido—, una vez que superen ese problema de sentimiento, serán muy fuertes. En Houston, en particular, hemos tenido mucha creación de empleo. Hemos tenido mucho crecimiento poblacional. Sabemos que nuestro consumidor está funcionando muy bien. De hecho, nuestra relación alquiler-ingresos en Houston es del 16%. Es una de las más bajas de toda nuestra cartera. Así que el consumidor está ahí. El consumidor tiene la capacidad de gastar más dinero. La oferta ha bajado de forma bastante drástica. Houston mejorará. Es solo una cuestión de sentimiento.

Permítanme añadir un poco a eso. Cuando se piensa en los consumidores actuales —y Houston es un gran ejemplo de ello—, y me hago eco de la cuestión de Alex sobre la inmigración porque la inmigración es un tema importante y definitivamente está estresando a mucha gente, especialmente dado que Houston es la ciudad más diversa de Estados Unidos. Tenemos una mayoría de minorías de personas hispanas que viven aquí, y el 25% de nuestra población en Houston es nacida en el extranjero.

Pero el consumidor en general es interesante. Cuando se piensa en el sentimiento del consumidor de forma general en todo el país, no es muy bueno. Pero si se observa el crecimiento del empleo, el crecimiento de los salarios y el gasto de los consumidores, es bueno. Así que el consumidor está algo estresado por muchas cosas. Las cosas que le estresan son, en primer lugar, que la inflación sigue siendo un problema.

Y cuando se piensa en la inflación, la vivienda; por ejemplo, en Houston, los precios de la vivienda han subido un 60% desde la pandemia. En Houston, Texas, la gente dice: “Oh, antes esto era asequible”, y eso está molestando a los consumidores. Pero si se observa a nivel nacional, es el mismo problema. Los costes de la vivienda han subido. Los alquileres de apartamentos, por supuesto, se han mantenido estables durante 36 meses, pero los precios de la vivienda siguen subiendo. Los tipos de interés subieron. Así que todas esas cosas han creado esto. Y esta incertidumbre, por cierto, política, ha creado esta tensión en el consumidor.

La parte interesante es que, de hecho, al consumidor le va muy bien. Por tanto, la sensación que tienen es mala; la solidez subyacente del consumidor es buena. Pero, en relación con el punto de Alex, esa tensión o ese estrés o esa sensación de incertidumbre y de que algo está “mal” que tiene el consumidor está haciendo que sean más lentos a la hora de tomar decisiones de vivienda y de mudarse. Por lo tanto, hay menos movilidad de la que habría normalmente.

Otro aspecto que me parece realmente interesante es que, si observamos lo que ha ocurrido con los universitarios que se han graduado este año y el anterior, se ha producido una especie de estancamiento en aproximadamente el 10% o 12% de esos graduados. Si analizamos las estadísticas de personas que viven en casa y que antes no lo hacían, antes del COVID teníamos un aumento de unos 900 mil en el grupo de 20 a 25 años que hoy viven en casa o con compañeros de piso. Así que es una situación muy interesante y algo extraña. Aunque el panorama es positivo desde la perspectiva del consumidor, existe una notable incertidumbre.

La siguiente pregunta es de Richard Allen Hightower, de Barclays. Adelante, por favor.

Hola, buenos días a todos. Me gustaría combinar dos categorías en una sola pregunta por un momento. Primero, respecto a la pregunta anterior sobre las ventajas de la escala y los datos, y cómo esto influye en la gestión de ingresos; y luego, por supuesto, el hecho de que tanto usted como varios de sus homólogos ya han dejado atrás, en cierto modo, el asunto del litigio de RealPage.

Sé que la gestión de ingresos en torno a ese tema ya ha cambiado en toda la industria. Pero, si combinamos ambos hilos, ¿podría ayudarnos a entender qué ha cambiado en la forma en que se fijan los precios de las unidades, cómo utilizan la información y cómo el mercado competitivo utiliza la información de una manera distinta? ¿Ha cambiado algo fundamentalmente en la práctica desde entonces?

Si analizamos lo de RealPage, en primer lugar, todo ese litigio —llegamos a un acuerdo en ciertos términos—, pero aún no ha quedado atrás. Todavía nos queda un camino por recorrer y espero que podamos dejar de hablar de ello por completo en los próximos dos trimestres.

Si observan cómo funciona la gestión de ingresos, esta depende en gran medida de sus datos actuales: de sus unidades existentes, del número de visitas que realizan, del tiempo que esa unidad en particular ha estado en el mercado y de la ocupación de su comunidad específica. Por tanto, fundamentalmente, es cierto que ha habido algunos cambios en la forma en que funciona la gestión de ingresos. No creemos que ninguno de esos cambios vaya a tener impacto negativo alguno en nosotros.

La otra cuestión que es realmente importante es que, si observan cómo lo hacemos, contamos con un departamento a tiempo completo llamado departamento de gestión de ingresos que se dedica exclusivamente, durante todo el día, a fijar los precios de nuestras unidades individuales. El software de gestión de ingresos es una herramienta. Es una herramienta que nuestro personal utiliza. Por tanto, nuestro equipo está constantemente revisando y ajustando precios cada día, analizando recomendaciones, etcétera.

Una de las cosas que solíamos decir hace cinco o diez años era que, cuando comprábamos una comunidad existente que utilizaba YieldStar o algún otro software de gestión de ingresos, pero que simplemente lo tenía activado sin ninguna interacción humana adicional, solíamos decir que nos encantaba comprarlas porque sabíamos que podíamos intervenir y aplicar plenamente nuestro talento, nuestros recursos, nuestro conocimiento institucional y nuestros datos para mejorarlo, para lograr que rindiera mucho mejor que el software de gestión de ingresos por sí solo. Por tanto, no creemos que vaya a haber ningún delta, ningún diferencial en este sentido.

Y la realidad es que todos hemos estado utilizando un software "compliant" desde hace ya bastante tiempo. Así que nos sentimos seguros con los recursos que tenemos y con la forma en que fijaremos los precios de nuestros activos inmobiliarios, y no esperamos ver ningún impacto negativo en absoluto.

Sí, y solo añadiría que la ventaja que tenemos hoy es el hecho de que existen nuevos modelos operativos. Existen nuevas herramientas. Tenemos IA. Tenemos un equipo de BI que continúa trabajando con nuestros equipos locales y con el equipo de ingresos para proporcionar datos a través de nuestros dashboards y obtener una mayor capacidad de análisis, algo que antes simplemente no nos permitía tomar decisiones en tiempo real sobre lo que estaba sucediendo sobre el terreno.

Y debido a la naturaleza de nuestra evolución como organización —y de nuestro equipo de ingresos, que ha estado involucrado desde el principio—, cuentan con una visión muy profunda de lo que ocurre en todas nuestras propiedades; disponer de información diaria y semanal nos permite ahora incluso fijar mejores precios gracias a esos datos y herramientas.

Pero, como señaló Alex, esto siempre se ha basado en lo que hacemos internamente con nuestra estrategia, y nuestras estrategias cambian. A veces, lo que sucede en un submercado o en una comunidad local viene impulsado por circunstancias externas, pero es nuestro equipo en las instalaciones y los datos que tenemos sobre nuestra ocupación, tráfico y velocidad de arrendamiento lo que dicta cómo fijamos los precios y cómo gestionamos las renovaciones.

La siguiente pregunta es de un analista de Goldman Sachs. Adelante, por favor.

Es realmente interesante cuando se analizan los datos. Se observó este gran incremento en las devoluciones de impuestos y lo que ocurrió fue que la gente lo gastó en un par de cosas. Una de ellas —y para citar a alguien aquí presente, algo poco estadounidense— fue utilizarlo para reducir deuda. Por lo tanto, es una especie de beneficio puntual. Y luego lo utilizaron para mucho gasto discrecional; piensen en ir a restaurantes o en compras minoristas. Así que, sin duda, están gastando el dinero.

No creo que ese sea el factor que explica el repunte de abril. Creo que el motor de ese repunte de abril es que hemos entrado en la temporada típica de arrendamiento y la continua absorción de la oferta. Por tanto, no creo que ese sea el factor. Pero tengo claro que fue un componente importante de nuestro notable desempeño superior en cuanto a deuda incobrable durante el primer trimestre.

La última pregunta es de Alex Kim, de Zelman and Associates. Adelante, por favor.

Si analizamos los mejores usos de nuestro capital hoy en día, el número uno son las recompras de acciones. Obviamente, estamos limitados en cuanto a cuánto podemos recomprar si estamos utilizando las desinversiones para financiarlo.

Una vez superado eso, los desarrollos y las adquisiciones son prácticamente una moneda al aire. En un momento dado, yo habría dicho que el desarrollo, sin duda; hace tres años, el desarrollo era claramente mejor que las adquisiciones. Hoy en día, lo que estamos viendo es que se puede comprar inmobiliario con descuento respecto al coste de reposición en casi cualquier lugar. Por lo tanto, lo que esto significa es que las adquisiciones se convierten en un mejor uso del capital si se analiza de forma general. Sin embargo, cuando se empieza a analizar con más detalle y a profundizar realmente en las cifras, hay ciertos entornos y ciertas ubicaciones donde los desarrollos tienen más sentido.

Por ello, ciertamente seguimos llevando a cabo nuestros desarrollos. Hablaremos de Baker en un momento, pero disponemos de otros terrenos bajo nuestro control. En este momento, controlamos tres terrenos adicionales que aún no hemos adquirido. Nuestra intención es comprar esos tres terrenos adicionales este año, y serán para desarrollo, y serán desarrollos que creemos que van a crear un valor bastante significativo para nuestros accionistas. Pero tengan en cuenta que estamos hablando de tres terrenos para desarrollo frente a la compra de $1 billion en activos estabilizados. Así que eso debería responder a la pregunta sobre qué consideramos un mejor uso en términos generales.

Si observan Baker, este ha estado en nuestra cartera de proyectos de desarrollo durante bastante tiempo. La razón por la que ha estado ahí sin haberse iniciado es que, en este momento, las cuentas no son tan favorables. Y no tenemos prisa por empezar algo que no creemos que sea lo correcto para nuestros accionistas. Por tanto, seguiremos evaluando Baker. Baker se encuentra en la zona central de negocios de Denver. Como todo el mundo sabe, esa zona está muy débil en este momento. Así que necesitamos ver mejoras en esa zona. Si vemos mejoras en esa zona, iniciaremos ese desarrollo. Y si no las vemos, no lo haremos. Estamos comprometidos a hacer lo que es correcto para nuestros accionistas y a asegurarnos de utilizar nuestro capital para generar las mejores inversiones.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Me gustaría ceder la palabra de nuevo a Richard J. Campo para sus comentarios finales.

Gracias por acompañarnos hoy; esperamos verlos a todos muy pronto. Espero que todos tengan un excelente fin de semana. Un saludo.

La conferencia ha concluido. Gracias por asistir a la presentación de hoy. Ya pueden desconectarse.