Gracias. Procederemos ahora con una sesión de preguntas y respuestas. Si desea realizar una pregunta, por favor marque 1 en el teclado de su teléfono. Un tono de confirmación indicará que su línea ha entrado en la cola de preguntas. Puede marcar 2 si desea retirar su pregunta de la cola.

Como recordatorio, solicitamos a los analistas que se limiten a una sola pregunta y que vuelvan a entrar en la cola para una pregunta de seguimiento, de modo que otros analistas también tengan la oportunidad de participar. Un momento, por favor, mientras recopilamos las preguntas. Nuestra primera pregunta proviene de Michael Anderson Griffin con Evercore ISI. Por favor, proceda con su pregunta.

Mike, gracias por la pregunta. Solo en la primera parte relacionada con la ocupación, la destacamos porque puede impactar la trayectoria de crecimiento a lo largo del año. No siempre es lineal. Esas cifras se encuentran dentro de nuestro guidance mejorado y de nuestras perspectivas.

Existe una oportunidad para el mark-to-market. Sabíamos que los recuperaríamos. Esperamos retomar la senda de crecimiento. En general, estamos muy satisfechos con la cartera. Estamos muy por debajo de la ocupación máxima, por lo que se trata de un puñado de inmuebles. Prevemos que sea modesto, pero en última instancia esperamos poder atraer mejores inquilinos con alquileres mucho más altos.

Y en cuanto al inicio de la cartera de SNOC, prevemos que comience de forma proporcional. Es importante destacar que todo el equipo está realmente centrado en rellenar esa cartera.

A medida que sigamos rellenando y activando los alquileres de esa cartera, es posible que observen una mayor diferencia durante el resto del año, ya que hay algunos contratos de arrendamiento con un impacto real dentro de la cartera de SNOC que entrarán en vigor en 2027. Uno de nuestros proyectos más grandes con Publix se encuentra en esa parte a largo plazo de la cartera de SNOC.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta la hace Michael Goldsmith de UBS. Por favor, proceda con su pregunta.

Michael, yo diría simplemente, como ya mencioné, que ha sido competitivo, pero también nos gusta lo que estamos viendo allá afuera. Mark, ¿por qué no das más detalles sobre eso?

Como Brian destacó en sus comentarios, ciertamente estamos viendo la entrada de nuevo capital en el sector, lo cual creo que es un reflejo real de los sólidos fundamentos que todos están percibiendo, y una buena señal para el crecimiento futuro del negocio general en el sector retail al aire libre. Desde una perspectiva de mercado competitivo, ese nuevo capital ciertamente está comprimiendo los cap rates en todos los tipos de activos. Se está observando una compresión en operaciones más pequeñas con anclaje en supermercados y en operaciones más pequeñas sin anclaje. También estamos viendo el regreso de capital con precios realmente bajos buscando operaciones de alto perfil, lo que ha llevado algunas operaciones a los altos 4s en ciertos casos.

Desde la perspectiva de Brixmor Property Group Inc., llevamos mucho tiempo en el juego de las adquisiciones. Hemos desarrollado muchas relaciones. Al pensar en la obtención de adquisiciones, una parte es a través de brókers, como ha sido durante muchos años, y la otra mitad realmente han sido operaciones directas. Así es como competimos. Realmente intentamos tener una forma de pensar buena e intencionada sobre los activos que funcionen para Brixmor Property Group Inc.

Deben esperar que, en el frente de las transacciones, siempre nos mantengamos disciplinados. Si miran el año pasado, no cerramos ninguna adquisición en los dos primeros trimestres. Cerramos $420 million en el segundo semestre del año. Realmente intentamos impulsar este negocio para el flujo de caja a largo plazo y el crecimiento del valor. Estamos entusiasmados con lo que vemos en estos $160 million que tenemos bajo control y, lo que es importante, vemos un pipeline de activos realmente saludable detrás de eso.

Vamos a seguir identificando aquellos activos donde realmente podamos poner en marcha nuestra plataforma e impulsar sólidos ajustes de valor de mercado en las rentas, así como oportunidades de reurbanización, para lograr esos TIR no apalancados en el rango del 9% al 10%. Somos muy optimistas sobre lo que estamos viendo en el mercado de adquisiciones hoy, pero esperamos que sigamos siendo disciplinados una vez que despleguemos el capital.

Y, Michael, añadiría simplemente que estamos encantados con la ejecución del equipo en lo que hemos adquirido. Estamos por encima de nuestras proyecciones en los $400 million que compramos el año pasado. Eso nos da mucha convicción a la hora de actuar en el mercado para ser capaces de impulsar un perfil de crecimiento que sea accretive para el perfil de crecimiento de la compañía y en línea con lo que hemos venido haciendo. Estamos entusiasmados con ello.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Alexander David Goldfarb con Piper Sandler. Por favor, proceda con su pregunta.

Alex, es una excelente pregunta. Yo diría que los consumidores se están adaptando en lugar de colapsar. En todo el espectro de ingresos, se observa que los consumidores buscan valor. Eso ayuda a nuestros supermercados y a nuestros minoristas de precios bajos. Hay un mayor porcentaje de participación destinado a la salud y el bienestar; eso beneficia a nuestros operadores de fitness y a nuestras opciones de restaurantes de mayor calidad.

Se siguen observando algunas tendencias positivas en la economía: todavía hay un crecimiento decente de los salarios y un mercado laboral sólido. Hemos estado satisfechos con las tendencias de tráfico. Curiosamente, desde una perspectiva de arrendamiento, dos tercios de nuestros contratos durante el trimestre se realizaron después de que comenzara el conflicto. Los minoristas hoy en día han sido ágiles y se han adaptado a lo que los consumidores desean.

Otro punto es que los minoristas disponen hoy de más datos que nunca sobre sus consumidores: entienden qué se vende dentro de las tiendas, qué se entrega desde ellas y cómo encaja eso dentro de una estrategia omnicanal. Están mejor posicionados para adaptarse a las diferentes tendencias de consumo. Estamos optimistas. Es algo que estamos siguiendo muy de cerca.

No vemos que aumenten las morosidades en nuestros arrendamientos de pequeñas tiendas. Esto se refleja en las cifras de deuda incobrable del trimestre. Seguiremos vigilando, pero las tendencias hasta ahora nos han dado confianza.

Nuestra siguiente pregunta es de Todd Michael Thomas con KeyBanc Capital Markets. Por favor, proceda con su pregunta.

Todd, yo responderé la primera parte y quizás Steve pueda complementar. Vimos una ventana durante el primer trimestre, con el crecimiento del pipeline de adquisiciones, para utilizar el ATM sobre una base futura. Es muy similar a lo que hicimos en 2024 para ayudar a financiar adquisiciones.

Vamos a mantenernos muy disciplinados con nuestro capital propio. Reconocemos que es valioso. Vimos una oportunidad y la aprovechamos durante el primer trimestre, y estamos satisfechos con lo que estamos viendo en el mercado de adquisiciones.

Estos son activos a largo plazo y pensamos en nuestro balance general a largo plazo. Si bien la financiación correspondiente podría no ocurrir siempre en el mismo trimestre, realmente estamos pensando en la financiación a largo plazo de nuestro negocio.

Es importante destacar que, en lo que respecta a nuestro nivel de apalancamiento, hemos logrado desapalancarnos de forma natural gracias al crecimiento que está generando la cartera sin tener que emitir acciones. Con un apalancamiento de 5.3 veces, nos sentimos muy cómodos con nuestra posición actual.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Haendel St. Juste con Mizuho Securities. Por favor, proceda con su pregunta.

Haendel, seguimos satisfechos con las tendencias generales de CapEx en la cartera. Creo que fue la naturaleza del conjunto de activos este trimestre. Si se observa el CapEx global, fue inferior al cuarto trimestre del año pasado. Prevemos que el CapEx como porcentaje del NOI se mantenga en línea con los niveles de hace un año, que fueron mínimos históricos para esta cartera.

Todos los factores que hemos comentado en relación con la demanda de espacios y el hecho de que los inquilinos acepten más condiciones existentes nos han permitido ser más eficientes con ese gasto de capital en arrendamientos. Arrendamos mucho espacio el año pasado, por lo que existen algunos costes asociados, pero estamos ocupando esos espacios de manera mucho más eficiente. Nuestras tendencias de retorno también se mantienen en mínimos históricos para la cartera.

El CapEx de mantenimiento seguirá en el nivel que teníamos hace un año, que nuevamente fue el más bajo para la cartera. Nos sentimos muy bien posicionados en función de lo que estamos viendo en esas tendencias de CapEx, y lo que observaron durante el trimestre fue simplemente la naturaleza de cómo se cerraron algunos de los acuerdos.

Nuestra siguiente pregunta la hace Greg Michael McGinniss de Scotiabank. Por favor, proceda con su pregunta.

El comentario sobre el rango alto del 4% es realmente un nivel máximo que se observa debido a la entrada de capital a precios más bajos en acuerdos de alto perfil. Nuestra estrategia seguirá siendo encontrar activos donde podamos impulsar el crecimiento del IRR a largo plazo en ese rango del 9% al 10%. En cuanto a los compradores, han visto una gama completa de perfiles: la entrada de fondos de private equity, el auge de compradores de alto patrimonio neto adquiriendo activos y la relevancia creciente de fondos de private equity más pequeños. La tendencia general es que gran parte del capital privado considera que la generación de flujo de caja del retail al aire libre es muy atractiva en comparación con otros tipos de activos hoy en día. Están entrando en el sector, observando los fundamentos muy sólidos de los que ha hablado Brian, y les gusta el acceso a este nivel de flujo de caja. Competimos con todo este grupo de actores cuando intentamos comprar activos, y les vendemos activos a ese mismo grupo. Lo que marca la diferencia para Brixmor Property Group Inc. es nuestra plataforma operativa. Intentamos encontrar esos activos donde podamos poner la plataforma en marcha para generar valor.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Caitlin Burrows, de Goldman Sachs. Por favor, proceda con su pregunta.

Es importante destacar que, al observar la trayectoria del crecimiento del NOI de las mismas propiedades, centrándose en la base de alquiler de la facturación bruta, esta se ha acelerado desde mediados del año pasado y prevemos que continúe durante el resto de este año.

Cuando se consideran los máximos y mínimos, así como los factores que suman o restan, es similar a la mayoría de los trimestres. El equipo trabaja a diario para que el inicio del alquiler sea más temprano —adelantando esas fechas de inicio de alquiler—, continuando con el arrendamiento de espacios adicionales y logrando que estén operativos dentro del año.

Finalmente, en lo que respecta a la deuda incobrable, hemos observado algunas tendencias positivas. Seguimos considerando que entre 75 y 100 puntos básicos es adecuado en el punto en que nos encontramos en este momento del año. Esos son realmente los factores que determinan el extremo superior y el inferior dentro de ese rango.

Y, Caitlin, solo porque mencionaste la ocupación de nuevo, para reiterar, prevemos que ese impacto sea bastante modesto. Recibimos mucho la pregunta sobre la trayectoria. Prevemos retomar una senda de crecimiento hacia finales de año.

Lo que alquilamos en el primer trimestre estuvo por delante de donde estábamos el año pasado. Nuestro flujo de operaciones ante el comité está por delante de lo que teníamos, tanto en alquiler como en metros cuadrados. Seguimos muy entusiasmados con lo que vemos en el entorno de arrendamiento. Simplemente no siempre es lineal en términos de la trayectoria de crecimiento en lo que respecta a la ocupación.

Nuestra siguiente pregunta es de Cooper R. Clark con Wells Fargo. Por favor, proceda con su pregunta.

Permítanme empezar, y luego le daré la palabra a Mark para que profundice. Lo que están observando por parte de las instituciones y la demanda de espacios se debe a todas las cosas positivas que están ocurriendo. Nos encontramos en un entorno de muy baja oferta. El tráfico en nuestros centros comerciales sigue creciendo. El consumidor se mantiene resiliente. Nuestros minoristas están rindiendo bien y sigue habiendo potencial de revalorización en esta clase de activos. Es por eso que están viendo tanta demanda por parte de una amplia gama de fuentes de capital.

Solo voy a reiterar lo que dijo Brian. Ha habido un gran cambio en los últimos años en cuanto al volumen de capital que está entrando. Hoy en día contamos con suficiente liquidez.

En cuanto a dónde estamos viendo oportunidades, es el mismo tipo de activos que hemos intentado aprovechar durante mucho tiempo: activos con subarrendamiento, donde existe un gran margen de ajuste al valor de mercado de las rentas y oportunidades de reurbanización. Esto no cambiará a medida que busquemos asignar capital. Queremos encontrar formas de poner nuestra plataforma a trabajar e impulsar el valor y el flujo de caja a largo plazo.

Nuestra siguiente pregunta es de Craig Allen Mailman con Citi. Por favor, proceda con su pregunta.

Craig, permítame empezar. Estamos dedicando mucho tiempo a las adquisiciones y estamos satisfechos con lo que estamos viendo en el mercado, pero no olvidemos que nuestra estrategia de negocio principal es reinvertir de forma acretiva en la cartera.

Tuvimos un trimestre fantástico en el frente de reurbanización. La cartera de proyectos sigue siendo muy amplia. Nuestro equipo está demostrando la capacidad de ejecutar proyectos de mayor envergadura a escala. Están viendo cómo se materializan.

Estamos satisfechos con lo que estamos viendo en el mercado de adquisiciones y seguiremos siendo oportunistas en ese ámbito, pero es secundario respecto a nuestra actividad principal. Podemos mantener la disciplina. No tenemos que comprar para impulsar el crecimiento.

Sobre cómo estamos compitiendo con el capital privado, ellos buscan acuerdos más sencillos y estabilizados. Nosotros intentamos identificar activos donde podamos poner nuestra plataforma a trabajar para una futura reurbanización, como la plataforma de Brittni Plaza hace un par de años. Los actores privados no buscan realmente ese tipo de oportunidad hoy en día.

En cuanto a los rendimientos de entrada frente al IRR, proyectamos impulsar ese IRR no apalancado del 9% al 10% a lo largo del tiempo mediante la valoración a precio de mercado y la reurbanización, por lo que el rendimiento de entrada puede ser menor con palancas claras y ejecutables para la creación de valor.

En cuanto al balance general, con la emisión de acciones, analizamos todas las fuentes de capital disponibles para nosotros. El año pasado fuimos compradores netos y no emitimos acciones. Se trata del financiamiento a largo plazo del negocio y de proporcionarnos la flexibilidad para ejecutar el plan de negocio.

La cartera de reurbanización sigue estando financiada con flujo de caja libre sobre una base de apalancamiento neutro, por lo que la emisión de acciones será, por lo general, aditiva a lo que podemos hacer en el mercado de transacciones.

Nuestra siguiente pregunta proviene de Samir Upadhyay Khanal con Bank of America. Por favor, proceda con su pregunta.

Steve puede comentar sobre la guidance, pero este es el mejor perfil crediticio subyacente que ha tenido esta cartera jamás. Los 'move-outs' estuvieron en mínimos históricos para la cartera el año pasado y han bajado un 10% desde la perspectiva de GLA en lo que va del año. Si incluyes las bancarrotas, esos son simplemente 'move-outs' en el curso normal; si incluyes las bancarrotas del año pasado, se reducen a la mitad.

Desde la perspectiva de la tendencia de pagos, todas las medidas que hemos tomado para atraer inquilinos de mayor calidad y los estrictos estándares de suscripción que el equipo de Steve tiene en marcha, trabajando con nuestro equipo de arrendamiento, nos han posicionado muy bien. Mirando hacia el resto del año, nos sentimos adecuadamente provisionados y tenemos mucha confianza en la calidad de los flujos de caja de la cartera hoy.

Desde la perspectiva por categorías, las farmacias van a seguir cerrando tiendas. Es un porcentaje muy bajo de lo que hacemos: son unos 80 puntos básicos. Redujimos a la mitad nuestra exposición en suministros de oficina; van a cerrar tiendas, y arrendamos varias de esas naves para usos de 'off-price' durante los últimos trimestres con diferenciales significativos.

Incluso dentro de las categorías que podrían estar en una "lista de vigilancia", tenemos una exposición muy baja. En restaurantes, dos tercios de nuestra exposición proviene de inquilinos nacionales y regionales. Nuestros principales restaurantes son Starbucks, Chipotle y Darden. También nos sentimos muy bien con la naturaleza de esa tenencia. Tomado en su conjunto, esta es la mejor posición en la que hemos estado jamás desde la perspectiva de calidad crediticia.

Estuvimos en 54 puntos básicos de los ingresos totales dentro del trimestre. Si retrocedemos unos años, existe cierta estacionalidad en el momento en que reportamos eso, basándonos principalmente en la recaudación de facturas de impuestos sobre bienes inmuebles para grandes inquilinos que operan bajo el método de caja. Por lo tanto, al observar el trimestre, no siempre se trata de una trayectoria lineal. Hemos comentado esto en años anteriores.

Dicho todo esto, estamos de acuerdo con todo lo que dijo Brian. Seguimos viendo muchas tendencias positivas en la recaudación, y es ahí donde esos 54 se equilibrarán en algún momento, teniendo en cuenta todos los factores.

Nuestra siguiente pregunta proviene del analista de BMO Capital Markets. Por favor, proceda con su pregunta.

Desde la perspectiva de los costes de ocupación, las ventas de los inquilinos siguen siendo muy saludables. Vieron cómo se reflejó eso en la partida de alquiler porcentual este trimestre. De hecho, también hemos tenido algunos éxitos en el frente de las auditorías. Para muchos de nuestros inquilinos que pagan un alquiler porcentual —ya sean supermercados o restaurantes— seguimos viendo que esas cifras se mantienen firmes, y están un poco más elevadas este año. En general, al observar los costes de ocupación y evaluarlos desde la perspectiva de las renovaciones, tenemos renovaciones a tasas récord para la cartera en un 21%. Los minoristas y operadores no pagan eso a menos que sus tiendas sean rentables. Estamos viendo positividad en todos los ámbitos. Esta sigue siendo la forma más rentable de entregar productos al consumidor, y los minoristas están siendo más inteligentes sobre cómo abastecen sus tiendas y gestionan los niveles de inventario, lo que en última instancia hace que esas tiendas sean más productivas. Desde la perspectiva de los costes de ocupación y la tendencia general de ventas, estamos alentados por lo que vemos.

Nuestra siguiente pregunta es de Floris van Dijkum, de Ladenburg Thalmann. Por favor, proceda con su pregunta.

Floris, lo que hemos estado observando es bastante generalizado, tanto en los activos donde hemos reinvertido como en toda la cartera. En los proyectos donde hemos podido atraer a supermercados o cambiar significativamente lo que había anteriormente, se verá un mayor potencial de crecimiento.

Llevamos tres años consecutivos con un crecimiento de renovación en el rango de los mid-teens. Acabamos de alcanzar un máximo para la cartera. Hemos subido las rentas de $12.50 a más de $19. Hoy estamos firmando nuevos contratos de arrendamiento en la zona de los mid-$20s. Nuestras rentas ancla durante el último año fueron récord, superando los $17, y tenemos contratos que vencen y que controlamos durante el próximo año en $10.

Hemos estado haciendo esto de manera más eficiente con menos capital. Podemos señalar oportunidades en locales donde han sido rellenos directos y hemos duplicado o triplicado la renta, y también podemos señalar lugares donde hemos realizado reinversiones y seguimos viendo el beneficio. Observe un proyecto de reinversión como Newtown en los suburbios de Filadelfia, que estabilizamos hace varios años: seguimos obteniendo las rentas más altas que hemos tenido en ese centro, y eso no formaba parte de nuestra valoración inicial. Es difícil diferenciar perfectamente entre ambos casos, y podemos proporcionarle cifras específicas más adelante, pero el potencial de crecimiento ha sido bastante generalizado.

Y para complementar el punto de Brian sobre Newtown, también se trata de la cantidad de propiedades que hemos intervenido hasta este momento. Hemos cubierto un rango más amplio, logrando ese efecto de volante de crecimiento en un mayor porcentaje de la cartera. Los alquileres vigentes en los activos que rediseñamos son un 25% más altos en comparación con el resto de la cartera de alquileres vigentes.

Gracias, Floris.

Como recordatorio, si desea hacer una pregunta, por favor marque 1 en el teclado de su teléfono. Nuestra siguiente pregunta proviene de Hong Zhang con JPMorgan. Por favor, proceda con su pregunta.

Es por esto por lo que dije que debería ser modesto en términos de lo que estamos viendo. Tenemos contratos de arrendamiento vigentes en varios de esos espacios; en algunos de ellos estamos incorporando a minoristas con diferenciales significativamente más altos. Destacaría el hecho de que, en general, nuestras rentas de anclaje vigentes están en los dígitos bajos de dos cifras. Los hemos estado firmando a niveles récord para la cartera. Este es el entorno de oferta más ajustado en todo el país, uno de los más restrictivos que hemos tenido jamás, con un potencial de ocupación adicional. Es simplemente la naturaleza del momento en que firmamos esos contratos, pero estamos muy satisfechos con la actividad, los inquilinos con los que estamos negociando y las rentas que vamos a poder alcanzar también.

De nada. Gracias.

Hemos llegado al final de nuestra sesión de preguntas y respuestas. No hay más preguntas en este momento. Ahora me gustaría devolver la palabra a Stacy Slater para los comentarios de cierre.

Gracias a todos. Nos pondremos en contacto con ustedes pronto.

Con esto concluye la teleconferencia de hoy. Pueden desconectarse en este momento. Gracias por su participación.