Si desea hacer una pregunta, por favor marque 1 en el teclado de su teléfono. Un tono de confirmación indicará que su línea ha entrado en la cola de preguntas. Puede marcar 2 si desea eliminar su pregunta de la cola. Para los participantes que utilicen equipos de altavoz, puede ser necesario levantar el auricular antes de pulsar la tecla de estrella. Para permitir la mayor cantidad de preguntas posible, les pedimos que cada uno se limite a una sola pregunta. Gracias. Nuestra primera pregunta proviene de la línea de Jamie Feldman con Wells Fargo. Por favor, proceda con su pregunta.

Hola, Connor. Agradezco tus comentarios sobre los nuevos contratos de arrendamiento. Como mencionó Christopher en sus remarks preparados, estamos satisfechos con la forma en que ha comenzado la temporada. Lo que estás viendo en los nuevos contratos se debe principalmente a un enfoque equilibrado en nuestra estrategia de gestión de ingresos. Hemos visto una gran actividad al inicio del año que ha impulsado mejoras tanto en la ocupación como en la tarifa. Como mencionamos, el inicio fue ligeramente más lento, pero los resultados de abril y mayo han mostrado una gran actividad de arrendamiento. Piensa en ello en términos de aproximadamente un 15% de actividad incremental sobre el año pasado. En cuanto a la estacionalidad, esperamos seguir incrementando la tarifa y la ocupación a lo largo de la temporada. Estamos en pleno desarrollo y prevemos que mayo y junio incrementen la ocupación de forma progresiva. La tarifa seguirá ese ritmo. Nuestro objetivo es maximizar la facturación. Aprovecharemos el primer semestre del año para captar tanta tarifa y ocupación como podamos y, como hemos comentado en el pasado, controlaremos los factores controlables y mantendremos la mayor cantidad posible de esa ocupación. Mayo se siente muy bien hasta ahora, sin cambios en la sólida actividad que hemos visto al inicio del año, por lo que estamos alentados por la temporada.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Eric Wolfe con Citi.

Gracias, Eric. Lo que estamos viendo en las renovaciones hasta ahora este año es parte de un enfoque constante y equilibrado en nuestro plan de ingresos. Se pueden ver los resultados de ello en la facturación. Hemos tenido una gran retención este año en relación con las ofertas de renovación que hemos enviado. Como recordatorio, para el año contemplamos renovaciones en el área del 3% en nuestra guidance. El primer trimestre cerró en 3.2%. Notablemente, estamos viendo repuntes en mayo y junio en las tarifas de renovación, por lo que el Q2 debería ser muy similar al Q1. Ahora estamos proyectando hacia el Q3 en la mitad del 3%, por lo que estamos cómodos con la forma en que se está moviendo. Seguiremos buscando oportunidades adicionales en los últimos meses del año si estas están disponibles para nosotros.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Juan Carlos Sanabria con BMO Capital Markets. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias, Robin. Lo último en el frente regulatorio, hasta el minuto, es que la Cámara está trabajando en una respuesta al proyecto de ley de vivienda del Senado, que abordaba específicamente el build-to-rent y tenía algunas restricciones. Eso sigue en discusión hoy. Es difícil predecir los plazos o el resultado exacto, pero es importante señalar que el objetivo de todos es el mismo —los responsables de las políticas, los nuestros y la industria— y es abordar la asequibilidad de la vivienda. El proyecto de ley inicial que aprobó la Cámara, la Ley del Siglo XXI, hizo precisamente eso al facilitar el proceso de desarrollo y hacerlo un poco más eficiente. Algunas de las adiciones del Senado han causado preocupación pública, no solo en los alquileres unifamiliares sino en todo el sector de los constructores de viviendas, y ha habido mucho riesgo de titulares en contra de eso. La Cámara lo está teniendo en cuenta. Queda por ver los plazos y el resultado, pero desde la perspectiva de American Homes 4 Rent, esta atención regulatoria ha resaltado realmente la importancia de contar con una plataforma operativa escalable y una plataforma de desarrollo que creemos que puede crear oportunidades adicionales para nosotros en el futuro. Creemos que estamos en una buena posición, pero el resultado está por verse.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Steve Sakwa con Evercore ISI. Por favor, proceda con su pregunta.

Buenos días, Manas. Al pensar en las recompras de acciones de manera más amplia, el lugar adecuado para empezar es que creemos firmemente en el negocio y en la acción. Se puede ver claramente demostrado por el hecho de que hemos estado activos recomprando acciones de manera constante durante los últimos seis meses. Estuvimos activos durante el cuarto trimestre, activos durante el primer trimestre y ahora también a principios del segundo trimestre. Como mencioné en mis remarks preparados, acumulativamente hemos recomprado alrededor del 3% del total de acciones y unidades en circulación. Mirando hacia adelante, seguimos teniendo más de $400 million restantes en nuestra autorización de recompra existente. Como comentamos a principios de año, entramos en 2026 con nuestro plan de capital contemplando $100 million de capacidad de capital incremental para recompras adicionales sin elevar el apalancamiento por encima de mediados de los 5s, y no todo eso se ha desplegado todavía. En términos más generales, como discutimos el trimestre pasado, seguimos teniendo una gran oportunidad al pensar en apoyarnos en las desinversiones, tal como hicimos en 2025, para potencialmente liberar capas adicionales de capital mientras evaluamos nuevas recompras para complementar el valor estratégico y a largo plazo que está creando nuestro programa de desarrollo.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Haendel St. Juste con Mizuho Securities. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias, Mike. Como hemos dicho en el pasado, en general no ofrecemos concesiones en el lado del alquiler, y no hemos hecho eso desde hace bastante tiempo, especialmente en nuestras nuevas comunidades de desarrollo. Tenemos la capacidad de ajustar nuestras entregas a la demanda, por lo que no construimos inventario que requiera concesiones. Seguimos de cerca las concesiones en el mercado en general que puedan competir con las nuestras, y ha habido muchas, pero nuestro producto se está vendiendo muy bien y está bien posicionado, por lo que no vamos a utilizar concesiones.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Analyst con Bank of America. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias. El motivo de mudanza por compra se ha mantenido muy constante, como ha sido en los últimos varios trimestres: justo por debajo del 30%. Como recordatorio, esa es esencialmente la cifra que hemos tenido durante la mayor parte de nuestra historia. Hemos visto que baje ligeramente desde los niveles de bajo 30% a medida que la dinámica de la propiedad de viviendas ha cambiado un poco, pero sigue siendo uno de nuestros principales motivos de mudanza y no anticipamos cambios en eso en el futuro cercano.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del Analista de Green Street. Por favor, proceda con su pregunta.

No tengo las cifras exactas delante, pero para las desinversiones del Q1, se caracterizaron generalmente por tener una superficie ligeramente menor que el resto de la cartera. En cuanto a la antigüedad, son viviendas más viejas, especialmente si se tiene en cuenta que mantenemos un control bastante bueno de la edad promedio porque estamos incorporando casas totalmente nuevas a la cartera. También podrían caracterizarse por un alquiler ligeramente inferior. El factor clave es que, en la gran mayoría de los casos, estos son activos no principales (noncore), debido a la ubicación o a las características de demanda como mínimo. También quiero recordarles a todos que liberamos varias casas el año pasado cuando liquidamos las titulizaciones a las que no habíamos tenido acceso en un tiempo, con quizás un peso ligeramente mayor en los mercados de Texas. Están viendo cómo algunas de esas viviendas de gama baja se procesan a través del sistema.

Solo para señalar una cifra que podrían haber notado: los ingresos netos promedio por propiedad que vendimos en el trimestre fueron de aproximadamente $200,000 por unidad, lo que refleja algunos de los atributos de los que hablaba Bryan. Es importante destacar que esas viviendas todavía generaron un rendimiento de desinversión promedio en el área del 4%, lo que representa una forma muy atractiva de capital reciclado. Igualmente importante es la oportunidad de gestión de activos: tomar decisiones inteligentes y optimizar la cartera a un nivel granular, unidad por unidad.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de Rich Hightower, de Barclays.

Gracias, Rich. Respecto a los efectos inflacionarios que están empezando a filtrarse en el mercado, los estamos siguiendo de cerca. La buena noticia para nosotros es que, en los desarrollos actuales, estamos bastante bien protegidos en cuanto a precios. Para ponerlo en perspectiva, nuestra expectativa para los costes verticales de las entregas este año está prácticamente en el mismo nivel que el año pasado, si no ligeramente por debajo. El equipo ha hecho un gran trabajo controlando esos costes.

A nivel global —la cadena de suministro y similares— es difícil predecir el efecto. La madera ha subido en el corto plazo. Si llegáramos a ver un efecto, probablemente sería más adelante este año, y también podría haber efectos compensatorios. Lo comparamos con cómo gestionamos los aranceles el año pasado: la presión arancelaria fue compensada por la reducción de la actividad de algunos constructores locales, lo que ejerció una presión a la baja en los costes laborales. Hay muchas variables en juego. Si la inflación persiste, probablemente no veríamos su impacto en los costes hasta 2026 o 2027. Estaremos en una mejor posición para discutir eso en la próxima conferencia.

En relación con nuestros planes de desarrollo y la estrategia de asignación de capital para este año, hemos anticipado un número reducido de entregas en 2026 en comparación con 2025. Uno de los beneficios de poseer un programa de desarrollo masivo es la flexibilidad para ajustar la producción al alza o a la baja en respuesta a las condiciones del mercado. En este caso, cierta incertidumbre regulatoria y las consideraciones sobre el coste de capital nos llevaron a esta expectativa de producción para 2026. A medida que se resuelvan las cuestiones en Washington, dependiendo del resultado, podrían surgir buenas oportunidades que podrían servir de catalizador para el programa de desarrollo. Contar con esa flexibilidad al poseer la cadena de valor completa internamente es importante en este momento.

Gracias. La siguiente pregunta proviene de la línea de Adam Kramer con Morgan Stanley. Por favor, proceda con su pregunta.

Buenos días, Adam. Sobre los impuestos sobre la propiedad, en general no hay actualizaciones importantes. Como todos recuerdan, el primer trimestre es una época tranquila del año para la nueva información sobre impuestos sobre la propiedad. Nuestras perspectivas para el año completo se mantienen sin cambios en el área del 3%. La mayor parte de los valores tasados se reciben durante los meses de verano, y las tasas impositivas suelen publicarse más tarde en el año, a finales del tercer trimestre o durante el cuarto trimestre. En cuanto a los seguros, nuestra renovación se completó a finales de febrero y se contempló en nuestras perspectivas para el año completo. El mercado ha seguido reconociendo el rendimiento superior de nuestro programa, lo que se refleja en el éxito de la renovación de este año, donde vimos que nuestras tasas de seguro para 2026 disminuyeron aproximadamente un 10%. Sobre los gastos controlables en el trimestre, fue una combinación de un ligero desfase en las comparativas interanuales y, lo que es más importante, una ejecución excelente por parte de los equipos, especialmente notable dado el mayor nivel de expiraciones programadas que tuvimos este trimestre debido a la maduración continua en el programa de gestión de expiración de arrendamientos. Eso se tradujo en un nivel ligeramente superior de mudanzas, que pueden ver en la rotación trimestral en la página de las mismas tiendas, y el equipo aun así logró una disminución interanual en los gastos controlables a pesar de ese repunte.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Analyst con Zelman and Associates. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias por la pregunta. Es correcto que note una ligera diferencia este año en nuestra forma de pensar la estacionalidad y la curva. Nuevamente, la primera mitad del año es para construir ocupación y tarifas; la segunda mitad es para mantener todo lo posible. Hay algunas diferencias notables esta temporada. En primer lugar, estamos contemplando un crecimiento casi plano en las nuevas tarifas de arrendamiento para el año, en apoyo a nuestra estrategia general de optimización de ingresos destinada a sostener la ocupación. En segundo lugar, nuestro perfil de vencimientos de arrendamiento en la segunda mitad del año es extremadamente bajo en comparación con el pasado, lo cual debería ayudar. También estamos vigilando de cerca la oferta y esperamos una mejora ligera en el panorama de suministros. Hay muchas cosas diferentes este año en comparación con años anteriores, y creemos tener un buen plan.

Solo para asegurarnos de que todos estemos en la misma sintonía sobre la estructura de los nuevos contratos: los nuevos contratos están siguiendo muy de cerca el plan. Construimos ocupación en el primer trimestre con nuevos contratos moderadamente negativos, lo que se tradujo en una inflexión positiva en el segundo trimestre que esperamos que crezca un poco más en mayo. A medida que avancemos hacia la segunda parte del año, seguimos esperando que los nuevos contratos reflejen la curva estacional típica, y sería natural esperar cierta moderación en el tercer y cuarto trimestre.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del Analista de UBS. Por favor, proceda con su pregunta.

Hola. El rendimiento del 5.3% que mencioné es el rendimiento de entrada al momento de la entrega. Estamos entregando comunidades activamente y tenemos obras en construcción, lo que ofrece un buen indicativo de la demanda de nuestro producto. Anteriormente, se le preguntó a Lincoln sobre las concesiones. Somos únicos en el sentido de que no las ofrecemos, y no necesitamos hacerlo.

Algo interesante en lo que nos hemos centrado este año es el prealquiler. Hemos diseñado nuestro programa para ofrecer viviendas con mucha antelación al certificado de ocupación, y la acogida ha sido fantástica. Si mal no recuerdo, a pesar de que este programa aún está en su fase inicial, alquilamos más de la mitad de nuestras nuevas entregas antes de que estuvieran listas; para el mes de marzo, prealquilamos más de la mitad de nuestras nuevas entregas.

Existe una gran demanda, pero quiero asegurarme de que miremos esto desde la perspectiva del rendimiento de entrada. Tras la estabilización —que en el pasado hemos definido como una comunidad terminada que ha pasado por un ciclo de rotación—, hemos visto una mejora notable en el rendimiento. La mejor manera de analizar ese impulso es compararlo con el grupo de viviendas similares en sitios dispersos.

El comportamiento de las comunidades de nuevos desarrollos en relación con la cartera de sitios dispersos es prácticamente idéntico en términos de ocupación hoy en día. El crecimiento de las tasas es similar, por lo que en el lado de los ingresos también lo es. El contraste marcado es el coste total de mantenimiento. Operamos estas viviendas de nuevos desarrollos a una fracción de lo que cuesta operar viviendas en sitios dispersos, en términos de mantenimiento, rotación y CapEx. Se puede observar el efecto a medida que más de estas entran en el mismo grupo de viviendas, con el coste total de mantenimiento disminuyendo un 5% desde 2023.

Aunque no estamos en posición de dar rendimientos estabilizados exactos debido a las variables en movimiento, el rendimiento es el esperado y esperamos que vengan más cosas buenas.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Bradley Barrett Heffern con RBC Capital Markets. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias, Brad. Definitivamente ha afectado a la oferta. Se ha debatido ampliamente cómo los titulares de este año han impactado la entrada de capital en el sector. Creo que tendrá un efecto más inmediato en los proyectos de construcción para alquiler. Muchos proyectos que ya están en marcha se completarán, pero las perspectivas han cambiado.

Esto subraya la importancia de la escala y de contar con una plataforma operativa que pueda ser ágil y ajustarse a los cambios regulatorios. No esperamos ver de inmediato el efecto en la oferta en los datos, pero dependiendo de lo que se apruebe, cualquier medida que restrinja la oferta será perjudicial para la asequibilidad de la vivienda.

Es posible que las unidades de alquiler existentes se perciban con una prima. Somos optimistas en que ese no será el resultado final. En resumen, hemos visto un efecto hoy; no sabemos cuánto tiempo durará. Poniendo esto en el contexto de un perfil de oferta que ya está mejorando, nos sitúa en una buena posición a medida que avanzamos durante este año y el próximo.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del analista de Deutsche Bank.

Gracias. Lo que están observando es el resultado de nuestra alineación intencionada del calendario de expiración de arrendamientos. Hemos hablado de trasladar las expiraciones de la segunda mitad del año a la primera mitad, donde tenemos más oportunidades para arrendar, ganar ocupación y generar tarifas. Piensen en el equilibrio actual como aproximadamente dos tercios en el primer semestre y un tercio en el segundo. Esto ha sido muy intencional en relación con lo que sabemos sobre la estacionalidad y la actividad en la segunda mitad.

Continuaremos con ese esfuerzo y realizaremos ajustes a medida que profundicemos en la gestión de expiración de arrendamientos a nivel de comunidad para obtener mayor precisión en meses, días y semanas de expiración.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del analista de KBW.

Parte de la incertidumbre de este año realmente ha frenado gran parte del mercado de transacciones. Lo que hemos visto es una mayor disposición por parte de algunos operadores de mediana आकार para discutir formas en las que podrían asociarse con nosotros. Aún no ha sucedido nada debido a la incertidumbre general, pero creemos que esto genera oportunidades a futuro. Todo vuelve al valor de contar con la plataforma operativa y, en nuestro caso, la plataforma de desarrollo. Es posible que el mercado de transacciones esté un poco en pausa, pero somos optimistas en que esto cambiará eventualmente.

Nuestra siguiente pregunta es un seguimiento de la línea del Analista de Green Street.

Es correcto que al inicio de cada año reiniciamos el grupo. Este año, el grupo creció unas 1,500 unidades, que son principalmente viviendas de nueva construcción entregadas en los últimos couple de años que ahora se han estabilizado y han madurado hasta integrarse en el grupo de mismas tiendas. Cada trimestre, a medida que las viviendas se desalojan, podemos inspeccionarlas y tomar la decisión final sobre si son candidatas adecuadas para la desinversión y la reciclaje de capital. En cuanto al crecimiento de los ingresos de mismas tiendas, tenga en cuenta que cuando reiniciamos el grupo, reiniciamos tanto el grupo del año en curso como el del año anterior. Cualquier cambio —ya sea la entrada de nuevas viviendas en el reinicio anual o la identificación de viviendas para desinversión— se refleja en ambos periodos. Además, si una vivienda es una candidata adecuada para la desinversión, es más probable que hubiera estado ocupada en el periodo anterior. Por lo tanto, es una comparación directa una vez que se reinicia el grupo y se tiene la misma composición de propiedades tanto en el periodo actual como en el anterior para su comparación.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del analista de UBS. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias. La estructura de cada año es un poco diferente y existen muchos factores. El clima definitivamente puede influir. Este año hubo condiciones meteorológicas con una temporada anormalmente fría en muchas partes del país donde operamos. Parte de ello puede deberse a la incertidumbre: regulatoria, eventos globales o incertidumbre financiera.

No estamos seguros de qué es exactamente lo que lo impulsa de un periodo a otro. Nos alienta que, a pesar del inicio tardío, estamos viendo una excelente actividad ahora y esperamos que continúe durante toda la temporada. Independientemente de lo que ocurra de un periodo a otro, estamos preparados para responder con los ajustes operativos adecuados.

Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea del analista de Zelman and Associates. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias por el seguimiento. En efecto, vemos una mejora general de la oferta en la mayoría de nuestros mercados. Nos alienta el nivel de demanda en el mercado durante la temporada de arrendamientos, lo que ayuda a absorber la oferta existente. También hemos hablado de una moderación en los inicios de obra y en las entregas. Por ejemplo, John Burns publicó una perspectiva sobre las entregas de apartamentos para 2026 que muestra una reducción del 40% interanual. Eso es alentador. El mismo tipo de tendencia está ocurriendo en el sector BTR, especialmente con la incertidumbre regulatoria y el entorno del coste de capital. Todavía existe algo de inventario disponible en algunas partes del país que debe absorberse, y la velocidad a la que se consuma variará de mercado en mercado dependiendo de los niveles de inventario y los perfiles de demanda. Seguimos viendo un inventario elevado en Arizona y Texas, y llevará un poco más de tiempo resolver eso, pero también estamos viendo grandes señales de vitalidad en muchos de nuestros mercados. Casi todos nuestros mercados operan por encima del 95% con mejoras incrementales continuas durante la temporada. Veremos cómo evoluciona mercado por mercado, pero estamos alentados, reconociendo al mismo tiempo que aún queda trabajo por hacer en un par de mercados.

Gracias. Nuestra siguiente pregunta proviene de la línea de Austin Wurschmidt con KeyBanc Capital Markets. Por favor, proceda con su pregunta.

Gracias, Austin. Creo que la convergencia tiene más que ver con lo que ocurra en el Sunbelt que en el Midwest. Se proyecta que el rendimiento en el Midwest sea muy sólido durante los próximos años: el crecimiento de las tasas, la migración y la oferta presentan excelentes perfiles. A medida que los otros mercados mejoren, deberíamos ver cierta convergencia, pero probablemente dependa más de la mejora fuera del Midwest, que sigue siendo muy sólida.

Gracias. Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Devuelvo la palabra a la dirección para cualquier comentario final.

Quiero agradecerles por su tiempo hoy. Espero que todos tengan un buen fin de semana y esperamos ver a muchos de ustedes en NAREIT el próximo mes.

Gracias. Con esto concluye la conferencia telefónica de hoy. Pueden desconectarse en este momento. Gracias por su participación.