Buenos días a todos. Bienvenidos a la presentación de resultados anuales de Aedifica. Comenzaremos la sesión ahora mismo. Disponemos de aproximadamente 1 hora, y les pido disculpas porque hoy tenemos reuniones consecutivas. Por tanto, no disponemos de mucho tiempo para extendernos más allá de la hora programada. Como es habitual, los resultados serán presentados por Ingrid, CFO, y por mí. Primero, les guiaremos a través de la presentación, seleccionando algunas diapositivas de un conjunto más amplio que encontrarán disponible en la web, y posteriormente atenderemos sus preguntas. Para no perder más tiempo, comenzamos la presentación.

Y como breve introducción antes de que Ingrid tome la palabra para detallar las cifras, una visión rápida de lo que realmente ocurrió en 2025 y cómo percibimos dicho año. Creo que la mejor forma de explicarlo es echando un vistazo rápido a esta diapositiva, comparando lo que planeábamos hacer con lo que realmente hicimos. Creo que uno de los primeros aspectos que, a nuestro juicio, es bastante importante, es que el mercado de inversión y el mercado de desarrollo de proyectos en el sector inmobiliario sanitario han vuelto a ponerse en marcha. Observamos claramente un mercado más dinámico. Entraremos en detalle sobre esto y sus motivos, pero también lo vemos en nuestras propias cifras y en lo que hemos estado haciendo.

Así pues, hemos estado reponiendo las carteras de proyectos (pipelines), adquiriendo activos operativos más de lo esperado, por un valor cercano a EUR 300 million. Y vemos claramente, en comparación con 2024, que esta cifra va al alza. En cuanto a las entregas procedentes de nuestra cartera de proyectos, estuvimos más o menos según lo previsto, con 1 o 2 de estos proyectos que se han entregado justo después del año nuevo, pero en realidad estamos cumpliendo los objetivos. Ahora bien, comparado con 2024, esta es una cifra inferior en valor nominal, pero refleja básicamente la situación del mercado. En los últimos años, no habíamos estado reponiendo la cartera como estábamos acostumbrados, pero ahora hemos vuelto a una fase en la que estamos reponiendo el pipeline, y estas finalizaciones de proyectos en el futuro contribuirán más al crecimiento de la cartera y de los ingresos.

Y luego, en cuanto a la rotación de activos, hicimos lo que queríamos hacer. Lo imprescindible para nosotros era desinvertir la cartera sueca porque, como explicamos, no estaba contribuyendo al EPS de la compañía de la misma forma que otras geografías. Así que se trataba de una cuestión de reciclaje de capital. Sin embargo, hacia el verano de 2025, dejamos de presionar tanto con las desinversiones porque estábamos activos en el mercado con la transacción de Cofinimmo, lo cual vendrá muy pronto con un programa de desinversión y rotación de activos bastante ambicioso. Por tanto, para 2025, esto ya no era una de nuestras prioridades principales. Pero creo que lo principal que se desprende de esta diapositiva es que vemos claramente los cambios en el mercado inmobiliario sanitario que queríamos ver: un mercado más dinámico y líquido, lo cual es, básicamente, bastante prometedor para el futuro.

Dicho esto, cedo la palabra a Ingrid para que presente los datos financieros.

Bien. Buenos días. Vamos a analizar la cuenta de resultados. En primer lugar, el EPRA earnings ha subido un 4%, impulsado por un incremento del 8% en el resultado operativo, derivado principalmente de un aumento de los ingresos netos por alquileres. También hemos trabajado para mejorar aún más el margen EBIT, por lo que podemos presentar un sólido margen EBIT del 87%.

Los gastos financieros han aumentado en comparación con el año anterior, aunque seguimos manteniendo un coste medio de la deuda muy bajo, del 2.1%. El incremento se debe principalmente a que hubo un volumen medio de deuda pendiente ligeramente superior durante el transcurso de 2025. El bajo coste medio de la deuda se debe a las coberturas que la compañía tiene implementadas. Al cierre de 2025, el ratio de cobertura se mantiene en el 88%.

A continuación, tenemos los impuestos de sociedades. Esa es la partida donde se observa la mayor variación. Se debe principalmente al cambio en el sistema fiscal de los Países Bajos, con la finalización del régimen FDE. En 2024, todavía hubo un reembolso extraordinario de ejercicios anteriores de EUR 4.2 million. Y este año, hemos reconocido en la cuenta provisiones por impuestos de sociedades en las entidades neerlandesas por EUR 4.84 million, lo que explica la diferencia en los impuestos de sociedades que se observa entre los dos ejercicios reportados. Esto conduce, por tanto, a unos EPRA earnings de EUR 244 million o EUR 5.15 por acción.

Pasamos ahora al resultado neto. Los ajustes incluidos al pasar de los EPRA earnings al resultado neto son elementos no monetarios, relacionados principalmente con los cambios en el valor razonable. Este año, podemos mostrar cambios en el valor razonable de los inmuebles de inversión de EUR 75 million. Esto es más pronunciado en países como los Países Bajos, el Reino Unido e Irlanda, donde observamos fuertes incrementos en la valoración de los inmuebles de inversión. En los Países Bajos, impulsado principalmente por la indexación; en el Reino Unido e Irlanda, respaldado por una sólida cobertura de inquilinos.

Luego tenemos las ganancias y pérdidas por enajenaciones. Este no es un elemento nuevo; lo han estado viendo en nuestra cuenta de resultados desde el cierre del Q1. Está relacionado con la venta de la cartera en Suecia, que se vendió con un pequeño descuento del 3.9% respecto al último valor razonable, pero el importe también incluye la reclasificación de la conversión de moneda histórica del patrimonio neto a la cuenta de resultados.

Ahora profundizaremos un poco más en los detalles de los ingresos por alquiler. A nivel global, para la cartera, los ingresos por alquiler han subido un 7%. Si analizamos la comparativa like-for-like, observamos un incremento del 2.7%. Este se puede desglosar en un 2.6% derivado de la indexación de las rentas. Por otro lado, tenemos una reversión de rentas positiva del 0.4%, respaldada principalmente por algunas rentas contingentes en el Reino Unido. Finalmente, existe un impacto ligeramente negativo por la conversión de divisas en el like-for-like de un -0.3%.

Al analizar los países de forma individual, se observa que en la mayoría de ellos el like-for-like es muy cercano a la indexación que vemos en cada uno de esos países. Lo que destaca es el Reino Unido en relación con las rentas contingentes. Este año, también tuvimos un ajuste histórico de rentas contingentes que representó GBP 3.2 million. Esto no está incluido en el like-for-like. Por tanto, en el like-for-like, en esta cifra del 4.7%, solo se incluyen las rentas contingentes relacionadas con los 12 meses anteriores. El segundo país que destaca es los Países Bajos, donde seguimos teniendo una fuerte indexación y también hemos sido capaces de aumentar los ingresos por alquiler en algunos activos debido al hecho de que hemos cambiado el contrato de arrendamiento hacia un modelo más B2C.

Pasando al ratio deuda/activos. Al cierre de 2025, podemos reportar un ratio deuda/activos del 40.8%. Ha sido ligeramente inferior a nuestras expectativas debido al incremento en el valor razonable de las propiedades de inversión. Nuestra política financiera permanece inalterada. Esto significa que nuestro objetivo es un ratio deuda/activos en los 40 bajos, y consideramos el 45% como un máximo.

La deuda pendiente al cierre del año representa EUR 2.5 billion. Seguimos manteniendo un buen equilibrio entre los recursos financieros, la deuda procedente de líneas bancarias y los mercados de capitales de deuda. En 2025, nos hemos centrado principalmente en la refinanciación con la banca y en la incorporación de nueva financiación a la cartera de deuda por un importe total de EUR 585 million. Los plazos de esos vencimientos se sitúan entre 3 y 7 años, y el diferencial de crédito medio es de alrededor de 110 basis points. También hemos estado trabajando en las prórrogas. A menudo, las líneas de crédito tienen opciones de extensión a discreción del prestamista, y hemos podido extenderlas manteniendo las mismas condiciones.

Y por último, como tercer punto, me gustaría añadir que hemos ampliado nuestro programa de notas de tesorería. Se añadieron EUR 100 million adicionales al programa, los cuales también se utilizaron por completo al cierre del ejercicio. Esto nos permite tener unos KPIs sólidos en cuanto a la deuda. Actualmente, tenemos una calificación BBB por parte de S&P. Existe una perspectiva de crédito positiva relacionada con la transacción anunciada entre Aedifica y Cofinimmo que, si la operación se ejecuta según lo previsto, existe la probabilidad de que la calificación crediticia mejore hacia BBB+. Nuestro ratio de cobertura de intereses es sólido, situándose en 6.2x. El covenant se mantiene en 2x. Tenemos un ratio deuda neta/EBITDA de 7.8x y muy pocos activos gravados. La mayor parte de la financiación sigue realizándose sin garantías (unsecured). Además, el 53% de nuestra financiación está relacionada con financiación sostenible. En la mayoría de los casos, se trata de KPIs vinculados a la sostenibilidad que están integrados en las líneas de crédito.

Si analizamos el perfil de vencimiento de la deuda, se puede observar que no es necesario gestionar un gran volumen de refinanciación para 2026. Existen algunos vencimientos de deuda que empezarán a entrar en juego en 2027 y 2028. El momento en que se realice la refinanciación de estos puede tener un impacto en el coste medio de la deuda para 2026. No obstante, todavía disponemos de un amplio margen en las líneas de crédito comprometidas, con más de EUR 740 million. Esto nos permite estar en una posición en la que podemos afirmar que las necesidades de financiación de la compañía están cubiertas hasta mayo de 2027, con un vencimiento medio ponderado de la deuda de 3.4 años.

El ratio de cobertura, como acabo de mencionar, sigue siendo alto, situándose en el 88%. Se mantendrá en ese nivel hasta finales de 2027, para luego disminuir gradualmente en 2028 y 2029. Por tanto, seguiremos la misma política que hemos aplicado en el pasado, añadiendo swaps adicionales a la cartera de cobertura basándonos en las oportunidades que veamos en el mercado. Le cedo la palabra a Stefaan.

Voy a repasar rápidamente las diapositivas de la cartera, pero centrándome en lo que creo que es probablemente lo más interesante, que es el rendimiento de los operadores. Pero empezando por la propia cartera, una visión general rápida de un par de cuestiones. Sin sorpresas por aquí. Esto está totalmente en línea con todo lo que habéis visto anteriormente. El enfoque de la cartera de Aedifica se centra claramente en la residencia de mayores, es decir, cuidados para la tercera edad y residencias para mayores. Las cifras no han cambiado realmente en comparación con el año anterior.

En cuanto a la presencia geográfica del grupo, ha habido algunos cambios, concretamente la desinversión en Suecia en el primer trimestre de 2025. Como ya mencioné, fue una cuestión de reciclaje de capital. Y ahora, por primera vez, creo que España está apareciendo con un pequeño 1%, pero hemos estado entregando un par de proyectos en España en 2025. Y mirando hacia el futuro, nos estamos centrando mucho en ser más activos en el mercado español.

Por lo demás, la imagen es absolutamente similar a la de años anteriores: los cuatro países algo más grandes, cada uno con alrededor del 20%; Bélgica, Alemania, el Reino Unido y Finlandia. Seguidos de los Países Bajos con un 11% e Irlanda, donde empezamos a invertir en 2021, que ahora se sitúa en el 7%. Nuestros inquilinos. Esta diapositiva, una vez más, no muestra nada realmente nuevo en comparación con años anteriores. Sigue mostrando una combinación muy sólida de los actores europeos de mayor tamaño, como Clariane y Colisee, en nuestra cartera, junto con muchos referentes locales.

Si no me equivoco, el top 10 es exactamente el mismo que en 2024. Como saben, tenemos un gran enfoque, por razones históricas, en el sector con ánimo de lucro en Europa. Este sector ha estado creciendo y consolidándose en los últimos 10 a 15 años. Sin embargo, tenemos una exposición de hasta el 10% a operadores sin ánimo de lucro y públicos, de los cuales los municipios finlandeses, con un 4%, que aparecen en esta diapositiva, se encuentran dentro de los 10 principales operadores actuales.

Y luego creo que a lo que me refería antes, y que en mi opinión es la diapositiva más interesante. Es decir, qué está pasando con los operadores en Europa. Primero, observen la ocupación, la ocupación subyacente, la ocupación de residentes; llevamos mostrando estas cifras ya, bueno, creo que 1 o 2 años. Lo que vemos ahora a finales de 2025 es una ocupación muy sólida en toda la cartera. Si observamos el promedio de las residencias maduras de nuestra cartera, estamos por encima del 90%, concretamente en el 91%.

Permítanme explicar un par de cosas. Para las residencias maduras, aplicamos una definición muy sencilla y directa. Una residencia madura es aquella que lleva operando más de 2 años. Si es así, entra en estas cifras. En segundo lugar, hemos estado trabajando intensamente para mejorar la cobertura, y verán las cifras en la parte inferior de la diapositiva: en los 5 países para los que mostramos ahora los datos de ocupación, estamos alcanzando casi un 100% de cobertura.

Por tanto, no se trata de una parte seleccionada de la cartera para mostrarles la mejor ocupación posible. Realmente ofrece una imagen fiel de lo que está ocurriendo en la cartera. Finlandia aún no aparece en esta diapositiva, pero incluso en Finlandia hemos logrado un gran avance en 2025. Estamos empezando a recopilar datos de un par de operadores. Tan pronto como alcancemos una cobertura estadísticamente relevante, también empezaremos a mostrarles las cifras de Finlandia.

Pero las cifras que tenemos para Finlandia están totalmente en línea con lo que vemos hoy en el resto de Europa. Quizás, al observar los países individualmente, como dije, hay un sólido desempeño en toda la cartera. Pero algo que para nosotros fue una sorpresa bastante positiva, a pesar de que ya teníamos indicios previos, es Alemania. Alemania se encuentra ahora en el 90% de la cartera.

Como saben, hemos llevado a cabo mucha actividad de desarrollo en Alemania antes de 2022, con entregas que también se han producido después de 2022. Ahora vemos que el proceso de puesta en marcha está alcanzando su madurez y que la cartera alemana, también en términos de ocupación, está totalmente en línea con el resto de Europa. Por tanto, es una noticia bastante sólida y positiva de cara al futuro. Sin embargo, algo que hemos añadido ahora por primera vez es un poco más de información sobre la cobertura de alquileres en nuestra cartera.

Como saben, en el pasado ya mencionamos las cifras del Reino Unido, pero ahora añadimos otros 3 países. Una vez más, antes de profundizar en estas cifras, cabe destacar que se trata de una cobertura bastante alta. No se trata de una selección de un par de residencias para mostrarles la mejor situación posible; realmente refleja lo que estamos viendo en la cartera.

Si destacamos, en primer lugar, el Reino Unido, ya han existido cifras comparables en el pasado para la cartera de Aedifica. Se mantiene un rent cover históricamente alto y absolutamente muy sólido de 2.4. Estas cifras son a fecha de 30 de septiembre, pero corresponden al LTM de los últimos 12 meses. Es incluso un poco más alto que la cifra que mencionamos a finales de '24, que era 2.3. Así pues, el mercado operativo del Reino Unido sigue mostrando un rendimiento increíblemente sólido.

Pasando a los otros países, para quienes asistieron a nuestros Capital Market Days en Dublín, creo que a principios de 2025 ya mencionamos allí que preveíamos rent covers en Irlanda en torno a 1.7. Ahora estamos en 1.8. Una vez más, un rent cover muy sólido, teniendo en cuenta que empezamos a operar en Irlanda en el '21 mediante la adquisición de algunos activos ya construidos, pero poco después empezamos a desarrollar la cartera más mediante desarrollo, en este caso, mediante más acuerdos de compra anticipada (forward purchasing).

Por tanto, se trata de una cartera bastante joven con activos maduros, pero bastante joven. Lo que sí vemos en la cartera de Irlanda es que la puesta en marcha avanza a una velocidad notable, lo que significa que, para la mayoría de estas residencias irlandesas, 12 meses después de la entrega del activo, ya vemos tasas de ocupación que superan el 80%, llegando en algunos casos incluso al 90%, mientras que en el resto de Europa, probablemente empezaríamos a ver estas cifras después de 2 años.

Incluso cuando los consideramos maduros, vemos que presentan cifras algo más bajas y continúan creciendo posteriormente. Irlanda está funcionando mucho mejor que el resto de Europa y, además, muestra una cobertura de alquiler muy sólida. Por otro lado, tenemos Bélgica y Alemania, los dos países en los que hemos venido explicando recientemente que vemos a los operadores tocando fondo.

No deberíamos esperar ver una cobertura de alquiler de 2.4 en el futuro próximo en la Europa continental, ya que se trata de países donde hay mucha más financiación pública destinada a los operadores. Pero, como mencionamos, estos países claramente estaban tocando fondo. Lo que vemos hoy en día, y una vez más, se presenta como un mensaje bastante contundente, es que gracias al aumento de la ocupación y a muchas otras señales que tuvimos en el mercado alemán, ahora también vemos una cobertura de alquiler muy buena en Alemania de 1.6.

Para poner las cosas en perspectiva, probablemente sepan que durante los últimos 10 años, cuando se nos ha preguntado sobre las coberturas de alquiler y los criterios de suscripción, siempre hemos dicho que nuestra regla general al suscribir nuevos contratos es que nos gustaría ver una cobertura de alquiler de al menos 1.5. Ahora Alemania ha vuelto a situarse por encima de 1.5, en 1.6, y Bélgica está, de hecho, muy cerca del 1.5. Por tanto, creo que se ven coberturas de alquiler, de media, bastante sólidas —muy sólidas a buenas— en toda la cartera en Europa.

Una vez más, Finlandia, debido a que no tenemos una cobertura de datos comparable a la que vemos en el resto de Europa. Así que no entraré en demasiados detalles, pero las cifras limitadas que vemos definitivamente no se desvían de lo que se observa en la diapositiva. Por tanto, creo que realmente se está convirtiendo en una tendencia europea: la ocupación vuelve a niveles casi previos al COVID y las coberturas de alquiler regresan a terreno normal, incluso a terreno sólido, con diferencias entre algunos países donde el proceso es algo más lento que en otros.

Pero creo que vemos un desempeño de los operadores en Europa que se está recuperando totalmente, y esto empieza a reflejarse en la actividad de los operadores en Europa. Para añadir o mencionar un ejemplo reciente en Alemania, donde hemos visto a Domidep absorber a Vitanas. Así que vemos muchas señales de un clima operativo absolutamente mejorado en Europa. Pasando ahora a... bueno, en este caso, al vencimiento de los arrendamientos, no voy a dedicarle demasiado tiempo a esto.

Como saben, tenemos un WAULT bastante largo, que actualmente se sitúa en 18 años con una tasa de ocupación del 100%. Realmente solo tenemos un par de edificios vacíos hoy en día. Creo que esto es también resultado de una gestión de activos bastante activa y proactiva que hemos venido aplicando, ciertamente en los años '22, '23 y '24. Estamos trasladando edificios a otros operadores cuando es necesario, lo que se traduce en una tasa de ocupación muy sólida.

Y, pero también cabe señalar que básicamente estamos activando nuestra gestión de activos en países como Finlandia, donde, de media, el WAULT es un poco más bajo. Esto se debe a la duración inicial de los contratos de arrendamiento, que rondan los 15 años. Sin embargo, estamos haciendo grandes esfuerzos para asegurar que mantengamos el WAULT también en estos países en un nivel bastante alto, lo que resulta en que solo el 1% de los arrendamientos de la cartera total vencerá en los próximos 5 años. Así que, básicamente, creo que hemos gestionado la cartera bastante bien en ese sentido.

Y luego la valoración. Prácticamente el mismo mensaje que en el pasado. Lo que vemos ahora es que, al observar la rentabilidad media del valor razonable (fair value yield) de toda la cartera, estamos ahora en el 6%. Por tanto, nos estamos estabilizando en torno a ese 6%. Si observan lo ocurrido en 2025, verán que hemos tenido incrementos de valor like-for-like de alrededor del 1.3%. Si solo miran el último trimestre, es de un +0.4% a 0.5%, con algunos países superando las expectativas.

Países Bajos, con un 4.9%, también tiene que ver con el hecho de que la inflación fue mucho más alta en los Países Bajos en comparación con, por ejemplo, Finlandia, donde la inflación fue en realidad bastante baja en 2025. También el Reino Unido, y creo que esto sigue reflejando el rendimiento excepcionalmente alto de los operadores en el mercado británico. Pero lo que vemos en todos los países son signos claros de un mercado que ha tocado fondo y que básicamente ya está empezando a volver a crecer, también en términos de valor.

En algunos países vemos valores positivos y negativos. Pero, de media, hay muchas señales de que el mercado se está recuperando. Y a esto se suma que está siendo respaldado cada vez más por la evidencia del mercado, ya que vemos un mercado de inversión más activo. Así que no son solo los tasadores tomando decisiones. Creo que empezamos a ver cada vez más evidencias en el mercado.

Y luego una diapositiva que también es muy importante para nosotros porque debería reflejar lo que creemos que sucederá en el mercado. Se está convirtiendo en un mercado de inversión más activo y con mucho potencial, ya que los operadores han regresado y la capacidad de pago de los alquileres está mejorando. Y tal como anunciamos a principios de 2025, para nosotros eso significa que queremos reconstruir nuestra cartera de proyectos de desarrollo, y es precisamente lo que estamos haciendo. Si no me equivoco, a finales de 2024 estábamos en torno a EUR 160 million, EUR 170 million. Ahora hemos vuelto a alcanzar los EUR 276 million.

Se puede observar que hemos estado bastante activos en Irlanda. Acabo de mencionar que el ritmo de aceleración es muy rápido. Por tanto, existe una clara demanda de nueva capacidad en Irlanda, y esto se refleja en las cifras. Nuestra cartera de proyectos en Finlandia, donde, como saben, somos desarrolladores integrales, está creciendo de nuevo. Así que, tras un par de años en los que nos estábamos ralentizando, estamos reconstruyendo la cartera de proyectos y lo estamos haciendo basándonos en los criterios que queremos cumplir. Esto significa un yield on cost del 6.5% y márgenes de desarrollo en torno al 15%.

Y basándonos en esos criterios, hoy estamos reconstruyendo la cartera de proyectos en Finlandia. Seguimos activos en el Reino Unido dada la sólida rentabilidad de los operadores, pero, como señalé anteriormente, nos mantenemos cautos en el Reino Unido porque queremos evitar la construcción de la cartera en el punto más alto del mercado cuando los precios son relativamente altos, lo cual creo que, hasta cierto punto, es lo que ocurre hoy en el Reino Unido. Y quizás añadir, aunque esto aún no se refleja en esta diapositiva, pero como mencioné, que vemos muchas cosas interesantes sucediendo en el mercado alemán, ya que justo después del cierre del año firmamos nuestro primer proyecto nuevo en Alemania.

Por lo tanto, se percibe mucho potencial para ampliar la cartera. Y pasando al lado derecho de la diapositiva, no se trata solo de volumen, sino también de obtener rendimientos interesantes. Ahora estamos en un yield on cost inicial del 6.5% para la totalidad de esta cartera de proyectos, mientras que creo que a finales de '24 estábamos en torno al 6%. Y si retrocedemos un poco más en el tiempo, estaba más cerca del 5.5%. Así que se puede ver que el mercado se está volviendo más activo, más dinámico, y se percibe el potencial de rentabilidad y de valor, algo que claramente ya podemos alcanzar en este mercado hoy mismo.

Así que, básicamente, mirando hacia atrás al 2025, estamos bastante contentos con el año, no solo en términos de nuestros propios resultados, sino más específicamente en cuanto al desempeño de los operadores, que está mejorando claramente en Europa y está alcanzando -- estamos entrando en terreno prometedor. Y también cuando observamos la actividad de inversión y desarrollo, vemos mucho más potencial en este mercado. Ahora bien, mirando hacia el futuro antes de ceder la palabra a Ingrid, creo que está bastante claro que lo que probablemente atraerá toda la atención en 2026 será el resultado de nuestra oferta de canje de acciones de Cofinimmo.

No voy a repasar estas diapositivas con ustedes. Ya lo saben. Creo que lo único —y lo principal en este momento— es señalar que nos encontramos en medio del periodo de aceptación inicial. Estamos hablando con mucha gente y, bueno, estamos encontrando mucho apoyo en el mercado. Por tanto, nuestra sensación es que todo marcha absolutamente bien en este momento. Ya saben por qué lo hacemos; hemos explicado toda la lógica detrás de esta operación.

Solo puedo confirmar y repetir lo que, por cierto, también figura hoy en el folleto. Pero añadiría que realmente creemos que esta operación llega en el momento oportuno, ya que vemos que el mercado sanitario europeo se está reabriendo y que los operadores europeos están mejorando su rendimiento. Por tanto, creo que es el momento absolutamente adecuado para crear esta plataforma, que es operativa y financieramente más sólida que las dos empresas por separado. Pero esto me sirve de puente para pasar la palabra a Ingrid, para que pueda explicar cuáles son los posibles escenarios futuros para Aedifica, ya sea de forma independiente o combinada con Cofinimmo.

Bien. Este año ha sido una situación un poco particular, diría yo, al ofrecer guidance al mercado sobre nuestras perspectivas financieras para 2026. ¿Cómo hemos abordado esto? En primer lugar, hemos analizado el plan de negocio de Aedifica basado en la cartera actual. Sobre esa base, podemos decir que tenemos un presupuesto independiente, excluyendo cualquier impacto de los costes de transacción relacionados con el proyecto, la oferta de canje. Basándonos en los supuestos de ese modelo, llegamos a unos ingresos por alquiler de EUR 370 million. Esto supone un incremento del 2.5% respecto a 2025. También debo añadir que, en nuestra cartera de proyectos, como habrán podido ver, prevemos entregas para 2026 por valor de EUR 160 million, pero se realizarán a lo largo del año. Así, durante los tres primeros trimestres, esperamos que se entreguen aproximadamente EUR 35 million, y luego, en el cuarto trimestre, serán EUR 50 million. Por tanto, el aumento de los ingresos por alquiler derivado de las entregas se distribuirá a lo largo del año.

Por otro lado, tenemos un nuevo objetivo de inversión de EUR 300 million, en línea con lo que hemos estado anunciando este año. Pero, dentro de este objetivo de inversión, una parte importante probablemente estará relacionada con nuevos proyectos. En cuanto a los anuncios que hicimos en 2025, el 75% fueron proyectos que se incorporan a la cartera de proyectos y, por tanto, empiezan a contribuir a los ingresos por alquiler más adelante. Para este presupuesto, hemos supuesto que una parte entrará en vigor hacia el verano, mientras que otra parte, la relacionada con las adquisiciones, solo contribuirá a los ingresos por alquiler durante 3 meses. También hemos incluido un supuesto sobre la rotación de activos. Diría que es una cantidad algo estándar, de EUR 100 million. Si se tiene en cuenta la cartera de EUR 6 billion, esto se distribuirá a lo largo del año en forma de desinversiones.

Otros supuestos que hemos incluido, y uno importante, es el coste medio de la deuda. Prevemos que se mantenga en el 2.1% en 2026. Esto se basa en las líneas de crédito que tenemos actualmente vigentes. Dependiendo de lo que hagamos para la refinanciación, podría haber algún impacto en el coste medio de la deuda. Me refiero al hecho de que, si acudimos al mercado de bonos, algo que teníamos previsto, teniendo en cuenta que el vencimiento medio de la deuda se sitúa en torno a los 3.4 años. Acudir al mercado de bonos tendría un impacto en el coste medio de la deuda, ya que estaríamos refinanciando antes de lo previsto actualmente en nuestro presupuesto, algo que también es necesario desde una perspectiva de liquidez.

Luego tenemos las hipótesis sobre la relación de canje. En este punto, se puede observar que somos cautos con la libra esterlina. En el pasado, normalmente la libra se situaba en EUR 1.15. Actualmente, en el presupuesto, es de EUR 1.13. Si asumiéramos que la libra cotizara a EUR 1.15, que es donde se encuentra actualmente, esto supondría un aumento de EUR 0.03 en los beneficios si se tuviera un impacto de año completo. En cuanto al ratio deuda/activos, no incluimos en nuestro presupuesto ninguna hipótesis sobre cambios en el valor razonable. Esto significa que, si la valoración de la cartera actual se mantiene estable, nuestro ratio deuda/activos probablemente rondará el 42% al cierre del ejercicio. Teniendo en cuenta todas estas hipótesis, esperamos que los EPRA earnings superen los EUR 247 million y que el EPS sea superior a EUR 520 por acción.

Dicho esto, debo añadir que probablemente este presupuesto independiente sea más bien un ejercicio teórico porque, lo más probable, es que nos encontremos en el segundo escenario, en el que tomaremos el control de Cofinimmo al cierre del primer trimestre. ¿Cuáles serán nuestras prioridades bajo ese escenario? En primer lugar, tendremos la primera consolidación, que comenzará al final del primer trimestre. Normalmente, se espera que la ampliación de capital se lleve a cabo el 30 de marzo. Por tanto, durante dos semanas, la consolidación aportará contribuciones a la cuenta de resultados. Trabajaremos en la integración; es decir, en la definición del alcance, la planificación y la ejecución; nuestro objetivo es realizar la mayor parte del trabajo en 2026. Esto también nos permitirá empezar a trabajar en las sinergias, cuyo impacto de pleno funcionamiento (run rate) esperamos que se produzca a lo largo de 2027.

También nos centraremos en la desinversión de activos sanitarios, los EUR 300 million que están sujetos a la aprobación de las autoridades de competencia. Esa será también una de las prioridades en 2026. Además, tenemos la intención de trabajar en una fusión legal en el segundo semestre de 2026. Esta fusión legal nos permitirá tomar el control del 100% de Cofinimmo y proceder a su exclusión de cotización. Teniendo en cuenta todos estos elementos, desconocemos el porcentaje exacto de participación que tendremos durante el primer ejercicio de consolidación, lo que nos dificulta proporcionar una guidance de EPS para 2026 para la entidad combinada. Por ello, volveremos a ofrecer una guidance más detallada para la entidad combinada en la publicación de los resultados semestrales, que tendrá lugar a principios de septiembre. Sin embargo, lo que sí podemos decir es que la política de dividendos de Aedifica permanece inalterada. Esto significa que seguiremos distribuyendo el 80% de los EPRA earnings consolidados recurrentes a los accionistas en forma de dividendo. ¿Stefaan?

Sí. De acuerdo. Creo que estamos llegando al final de la parte de la presentación de esta sesión. Para permitirles tener un poco más de tiempo para hacer preguntas, no voy a dar un discurso largo de conclusión. Creo que ha quedado bastante claro.

Vemos un mercado inmobiliario sanitario mucho más mejorado. Confiamos plenamente en el potencial futuro, tanto de la entidad combinada, Aedifica y Cofinimmo, como del propio mercado.

Dicho esto, pasemos a la sesión de preguntas y respuestas. [Instrucciones del operador] Si tienen preguntas, es el momento de empezar a levantar la mano.

Steven Boumans.

Tengo una pregunta. Se están mostrando muy constructivos respecto al mercado de inversión. ¿Implican también que el objetivo de inversión bruta de EUR 300 million en solitario es un suelo? Y, en segundo lugar, ¿hasta qué punto podríamos ver una compresión de rentabilidades en la cartera para 2026?

De acuerdo. Los EUR 300 million mencionados para la actividad en solitario son, en mi opinión, más bien un mínimo que un máximo. Por tanto, creo que queda mucho por hacer en el mercado, tanto en términos de transacciones de activos como en la reconstrucción de la cartera de proyectos de desarrollo y, quizás, incluso en M&A. Así que sí, creo que si... bueno, probablemente podríamos hacer más. Eso es una cosa.

En segundo lugar, la compresión de rentabilidades. Sí, siempre es difícil de predecir. Dicho esto, creo que estamos más o menos en niveles de rentabilidad que me parecen lógicos y que se mantendrán durante un tiempo más. Dependiendo de cada mercado, podría haber algunos primeros indicios de que la compresión de rentabilidades está comenzando. A veces me pregunto si eso no está ocurriendo ya hoy en España, por ejemplo.

Pero dadas nuestras expectativas en cuanto a los tipos de interés a largo plazo, no preveo que se produzca una gran compresión de los rendimientos en el futuro próximo. No obstante, como he dicho, el mercado está pasando a un modo mucho más dinámico. Así que habrá que ver qué ocurre realmente.

Aakanksha, de Citi.

Tengo tres preguntas. La primera, principalmente sobre las oportunidades de adquisición en el mercado. Supongo que ha mencionado que está viendo un número cada vez mayor. Los mercados son más dinámicos ahora. Solo quería entender cuáles son los principales motores de este aumento de operaciones que están llegando al mercado actualmente. ¿Se debe simplemente a que los operadores quieren traspasar activos a las sociedades inmobiliarias, es decir, a las propcos? ¿O se debe a un aumento de la insolvencia en el mercado? ¿O es simplemente que la rentabilidad de los operadores está mejorando, lo que hace que sea más atractivo para que entren más actores en el mercado? Esa es la primera parte de la pregunta.

Y la segunda parte sería sobre las adquisiciones. ¿Cuáles son las tres principales geografías en las que están más interesados en realizar adquisiciones? Esa es la primera pregunta, y plantearé las otras dos sobre la marcha.

De acuerdo. En primer lugar, los motores de este aumento de la actividad en el mercado son, desde mi punto de vista, definitivamente factores positivos y no negativos. No se trata de situaciones de insolvencia. Se debe mucho más al hecho de que el rendimiento de los operadores está mejorando. Y algunos países, sin duda, están intentando hacer algo respecto a la falta de capacidad.

Por ejemplo, la indicación que di sobre el mercado irlandés, el hecho de que el despliegue se esté acelerando de forma increíblemente rápida, es un claro indicio de que existe necesidad de más capacidad. Y esto, sumado a la mejora en el rendimiento de los operadores, significa que estos están volviendo a centrarse en el crecimiento. Quieren construir más capacidad porque pueden hacerlo ahora mismo y pueden convertirlo en un modelo de negocio rentable. Por tanto, creo que es una tendencia muy positiva lo que estamos viendo regresar al mercado.

Además de eso, estamos viendo los primeros indicios de un aumento de la actividad de M&A en el sector de los operadores. Algunos operadores ya se han puesto en contacto con nosotros para preguntarnos si estaríamos dispuestos a acompañarlos en ese tipo de operaciones, en caso de que haya activos inmobiliarios que quieran dar de baja del balance al adquirir competidores. Estas son cuestiones que básicamente no vimos en '22, '23 y '24 y que ahora están apareciendo cada vez más. Así que, definitivamente, no se trata de situaciones de insolvencia. Se trata más bien de que el mercado está volviendo a centrarse en el crecimiento.

Y luego, los tres principales países; esa siempre es una pregunta difícil. Pero hoy, lo primero que me viene a la mente, diría claramente Irlanda, España y luego el Reino Unido y/o Finlandia, quizás con una ligera preferencia todavía por el Reino Unido. ¿Por qué menciono Finlandia? Menciono Finlandia porque somos promotores a pleno rendimiento. Y vemos que el potencial de actividad de promoción está aumentando, lo que nos permite obtener —perdón, operadores—, perdón, márgenes de promoción, márgenes de promoción saludables de nuevo en Finlandia, lo que al final genera capital y nos permite apalancarnos en ello. Así que creo que estos son, básicamente, los países que consideramos muy interesantes hoy en día.

Debo añadir que me estoy volviendo cada vez más optimista respecto a Alemania, pero se debe más a que el ciclo está empezando a repuntar de nuevo en ese país. Creo que también depende mucho del timing; no hay que esperar demasiado para empezar a construir posiciones en un país, hay que hacerlo en el momento adecuado. Así que Alemania podría estar en el momento oportuno si lo que estamos viendo se confirma en 2026.

De acuerdo. Está muy claro. La segunda pregunta es sobre el yield on cost de la cartera de proyectos (pipeline). Definitivamente ha mejorado unos 40 bps en comparación con el año pasado. ¿Cuáles son los principales factores aquí? ¿Se debe simplemente a la mejora de la rentabilidad de los inquilinos y a que pueden cobrar alquileres más altos?

Creo que, a fin de cuentas, esa es probablemente la respuesta más sencilla. He venido explicando recientemente que, cuando analizamos el mercado, lo que hemos visto básicamente en Europa es un desequilibrio total entre nuestro coste de capital —el coste de construcción, que subió mucho— y la capacidad de pago de los alquileres, que estaba bajo presión en la mayoría de los países.

Y lo que vemos ahora es que, en muchos países, la capacidad de pago de los alquileres vuelve a ser muy sólida y está aumentando. Así que... bueno, creo que el coste de capital también está mejorando ligeramente. Dado que los edificios se han encarecido, tenemos un determinado coste de capital que nos empuja a buscar ciertos rendimientos. Así que sí, el tercer factor es la capacidad de pago de los alquileres, y eso claramente ha mejorado. Por tanto, creo que ese es el principal motor hoy en día en cuanto a nuevas promociones.

Perfecto. Y sobre el tercero, creo que Ingrid mencionó que los contratos de arrendamiento pasaron a ser B2C. Creo que se refería a los Países Bajos. ¿Podría darnos más detalles al respecto? ¿Es algo específico de ese país o es algo que podríamos ver aumentar de forma más general?

Lo mencioné porque tuvo un impacto en el comparable (like-for-like). Se trata de dos activos de vida independiente en los que pasamos a un modelo B2C, lo cual está relacionado con la generación de ingresos por alquiler adicionales para la compañía, ya que facturamos directamente al inquilino, pero también implica un aumento en los gastos de mantenimiento que asumirá la empresa.

Pero es un modelo que estamos explorando un poco. Algo que podría formar parte de nuestro modelo de negocio, pero diría que seguirá siendo marginal en el conjunto de la cartera.

Sí. Creo, Aakanksha, que en este momento es algo muy específico de cada país. Es claramente algo que vemos que está ocurriendo mucho en los Países Bajos, donde otros inversores locales también están apostando más por modelos B2C, pero siempre asociándose con un operador. Por lo tanto, hay un tercero involucrado, que es el operador, que presta los servicios de cuidados, pero se trata más bien de vida independiente, donde el inversor propietario firma directamente un contrato de arrendamiento con el residente.

Lo que hicimos en los Países Bajos es que —en realidad, estos son edificios que adquirimos hace un par de años, donde teníamos un contrato de arrendamiento principal (master lease) con un operador, un operador sin ánimo de lucro. Pero ellos, por sus propios motivos, querían salir del contrato de arrendamiento principal pero seguir centrándose en prestar cuidados en estos edificios, mientras que nosotros —bueno, claramente, si pudiéramos asumir su posición, eso nos resultaría inmediatamente en unos ingresos por alquiler más altos, aunque también con mayores costes operativos.

Pero, al fin y al cabo, parece ser una operación muy rentable. Y, de hecho, está totalmente en línea con muchas de las inversiones que vemos realizar los inversores locales en los Países Bajos. Así que es un poco un experimento, un experimento prometedor, pero en este momento es algo muy típico del mercado neerlandés.

Frederic Renard, de Kepler Cheuvreux.

Quizá una pregunta sobre la tasa de ocupación subyacente en sus residencias de ancianos. ¿Podría ayudarme a conciliar la alta tasa de ocupación que comunicaron en Bélgica con la cobertura de alquiler relativamente baja de 1.4x?

Eso es tal vez... y relacionado con ello, me gustaría... bueno, ya sabe que Colisee cambió de accionista recientemente. Me gustaría saber si han podido mantener conversaciones con Blackstone, entre otros, recientemente.

Sí. De acuerdo. No hay nada específico... Bélgica, al fin y al cabo, la cobertura del alquiler no depende solo de la ocupación. En realidad, también depende de los ingresos que obtienen los operadores y de la gestión de costes. Por lo tanto, lo que se observa hoy en Bélgica es que el mercado está tocando fondo con una cobertura del alquiler que no es excelente, pero que definitivamente tampoco es deficiente ni mala.

Pero donde hay margen de mejora, y esto responde a su pregunta, veo que proviene principalmente de la gestión de los costes de personal. Lo que estamos viendo hoy en algunos activos de Bélgica es algo que en el pasado también se vio en Alemania, e incluso si retrocedemos un poco más en el tiempo, en el Reino Unido: tienen que recurrir demasiado a trabajadores de agencias, que tienen un coste mucho más elevado en comparación con los empleados y por los que no se están refinanciando realmente, sabiendo que en Bélgica los salarios de los cuidadores se están refinanciando a través del sistema de seguridad social. Así que eso es algo que los alemanes pudieron abordar, y también el Reino Unido; cualquier mejora en Bélgica en este momento conducirá automáticamente a una mejor cobertura del alquiler.

Y, en segundo lugar, aunque es más un tema político, creo que es también mi opinión, lo cual podría conducir a una gran mejora en términos de cobertura del alquiler también en Bélgica, tiene que ver con la flexibilidad de precios. Creo que en ciertas partes del país, en este momento, los precios están excesivamente regulados y, básicamente, están frenando a los operadores a la hora de intentar ajustar sus ingresos al coste real que están experimentando.

En resumen, por esto mismo, incluso con una ocupación más alta, se observan coberturas del alquiler algo más bajas en Bélgica. Pero existe una vía clara para mejorar estas coberturas en Bélgica. Y en cuanto a su segunda pregunta, lo siento, tendría que recordármela rápidamente.

Específicamente sobre Colisee.

Colisee. Ha mencionado a Blackstone, pero hasta el momento no hemos entablado ningún diálogo con ellos. Lo que sí puedo decir sobre Colisee es que mantuvimos un diálogo con la dirección local de Armonea en Bélgica, el cual fue un diálogo muy, digamos, constructivo.

Así que, por lo que puedo decir hoy, aunque no es... en este momento no puedo revelar nada más porque no quiero, bueno, intervenir en conversaciones que quizás estén en curso a otro nivel. Pero mantuvimos... permítame repetir lo que acabo de decir. Tuvimos un diálogo muy constructivo con el equipo de dirección local en Bélgica. Por tanto, creo que hicimos lo que teníamos que hacer y que estabilizamos la situación.

De acuerdo. Pero supongo que sabe que, en algún momento, intentarán obligarles a reducir [ininteligible], pero ya lo veremos más adelante.

Como acabo de decir, mantuvimos el diálogo con ellos. Estoy sonriendo en este momento, así que no ven un gran problema al que me enfrente aquí.

Valerie Jacob, de Bernstein.

Si me permite, tengo tres preguntas. La primera es sobre su guidance para 2026 de forma independiente. Estás proyectando un crecimiento like-for-like del 2.2%, un coste de la deuda estable y cierta inversión neta. Solo quería entender por qué su guidance es tan conservadora, si es que se me escapa algo.

De acuerdo. Responderé a la primera parte. Creo que lo de conservadora viene del hecho de que hemos sido muy cautelosos al presupuestar el crecimiento de la cartera. Como sigo repitiendo, vemos un mercado más activo y dinámico. Pero sabemos por experiencia previa que, al final del año, puedes mostrar una cifra muy alta en términos de nuevos acuerdos anunciados a lo largo del ejercicio, pero lo importante para la guidance es el momento en que empiezan a generar flujo de caja.

Así que sí, espero que estemos muy activos en términos de inversión y de reabastecimiento del pipeline; ya hemos indicado que los EUR 300 million que mencionamos son quizás incluso conservadores. Pero el impacto real de ello es algo que veréis una vez que todos estos nuevos acuerdos empiecen a generar flujo de caja en la cartera. Y eso no ocurrirá el 1 de enero, sino que se irá distribuyendo a lo largo del año.

Y, en segundo lugar, quizás para complementar esto, es que venimos de un periodo en el que el pipeline no se ha reabastecido mucho. Así que tenemos que recuperar la velocidad de crucero. Para mí, la velocidad de crucero significa tener un flujo constante de entregas provenientes del pipeline con rendimientos interesantes. Esto es lo que estamos reconstruyendo ahora. Y, además de eso, tenéis vuestra actividad de inversión continua durante todo el año. Una vez que alcancéis esa velocidad de crucero, veréis un mayor impacto en la parte superior de la cuenta de resultados. Así que, en lo que a mí respecta, creo que es más una cuestión de tiempos. ¿Ingrid?

Sí. Lo que también me gustaría añadir es, como dije al principio, que este es un presupuesto algo teórico porque, si se planteara de forma independiente, la premisa de las inversiones sería mucho mayor. Porque, en realidad, creemos que invertiremos mucho más, pero también creemos que tomaremos el control de Cofinimmo y habrá una rotación de capital, lo que permitirá financiar y reasignar dicho capital para financiar las nuevas adquisiciones.

Si simplemente se introdujera en un modelo un volumen de inversiones mucho mayor, el DTA aumentaría o bien habría que incluir también una ampliación de capital. Por tanto, hay que considerar el presupuesto independiente como un ejercicio teórico con los EUR 300 million, lo cual está en línea con lo que hicimos el año anterior y con lo que estamos muy seguros de que podremos realizar también en 2026.

Pero para nosotros, el escenario más plausible es el segundo, en el que tomaremos el control de Cofinimmo, trabajaremos en las desinversiones que hemos anunciado al mercado y reasignaremos ese capital. Y luego, el factor principal es la cuestión del cronograma que Stefaan acaba de mencionar anteriormente.

De acuerdo. Mi segunda pregunta es sobre sus estrategias de inversión. Me refiero a que están realizando muchos desarrollos muy pequeños, de apenas EUR 10 million o EUR 20 million. Simplemente quería entender cómo valoran este tipo de operaciones frente al escalado de la plataforma mediante alguna operación de cartera de gran envergadura.

Es decir, ahora cotizan cerca del NAV, por lo que incluso podrían realizar una ampliación de capital. Así que solo quería entender cómo equilibran el tamaño y la rentabilidad de todas sus posibles inversiones.

Bien. En realidad, la respuesta es muy sencilla. Sabemos por experiencia que la plataforma actual, con nuestro modelo descentralizado de equipos nacionales, nos permite acceder a muchas operaciones locales y, con frecuencia, a operaciones muy interesantes; es decir, con rendimientos relativamente más altos o, cuando hablamos de desarrollo, con márgenes de desarrollo que básicamente crean capital y nos permiten apalrucarnos sobre ello. Es algo que ha sido una fortaleza de Aedifica en el pasado y queremos mantener esa fortaleza, sin duda. Por tanto, seguiremos operando así utilizando la red que tenemos en toda Europa. Pero coincido con usted, también al considerar los retos que tendremos si se materializa esta combinación entre Aedifica y Cofinimmo, así como el bastante ambicioso programa de desinversión, que incluye los activos no estratégicos de Cofinimmo, y que también nos obligará a escalar en términos de operaciones de M&A algo más de gran envergadura. Así que, de cara al futuro, será una combinación de ambos enfoques.

Vivien Maquet, de Degroof Petercam.

Tengo dos preguntas. Primero, quizá no lo entendí bien, pero mencionó que quiere evitar la formación de la cartera en el Reino Unido en el punto más alto del mercado, pero también mencionó que es su tercera geografía preferente. Solo quería aclarar este punto.

¿Y significa esto que también prevé un riesgo de corrección de precios? Porque si considera que estamos en el punto más alto del mercado, entonces supondría que existe un riesgo de corrección de precios.

Sí. Para abordar eso, antes que nada, quisiera subrayar que sigo creyendo firmemente en el mercado del Reino Unido. No estaba enviando ningún mensaje negativo sobre el Reino Unido. En realidad, todo es cuestión de timing. Adquirimos una cartera en el Reino Unido en 2018, 2019, de un inversor que quería salir del mercado por temor al Brexit. Bien, era una cartera algo mixta, pero la gestionamos y elevamos su nivel de calidad. Después, empezamos a añadir muchos edificios nuevos, principalmente mediante el desarrollo de operaciones forward. Y eso ha sido muy rentable.

Lo que observamos ahora es que el mercado del Reino Unido y, ciertamente, el rendimiento de los operadores se encuentran en un nivel muy alto, y se mantienen en ese nivel. En este momento, no veo indicios de una corrección de precios en el futuro inmediato. De hecho, si observamos lo activos que se han vuelto ciertos REIT de salud de EE. UU. en el Reino Unido, incluso se podría argumentar que los precios podrían subir o, al menos, que el rendimiento y la actividad en el mercado británico podrían incrementarse, etcétera. Pero nuestra visión es a largo plazo.

Y lo que queremos hacer es que, al analizar las métricas de nuestra cartera, también observamos el coste medio por habitación, el coste medio por metro cuadrado, el alquiler medio por unidad; mantenemos la vista en esos aspectos también. Queremos evitar realizar demasiadas operaciones que quizá hoy, desde una perspectiva estrictamente financiera, parezcan interesantes, pero que al analizar todas estas otras métricas resulten ser operaciones bastante caras, donde sabes que si el mercado se corrigiera en algún momento, esas serían las operaciones en las que probablemente se sufriría el impacto después. Eso es lo que estamos intentando gestionar con cautela.

Dicho esto, y repito, seguimos siendo muy positivos respecto al mercado del Reino Unido. Pero si la cobertura de alquiler en el Reino Unido bajara a 1.8, seguiría siendo una cobertura de alquiler muy, muy sólida. Sin embargo, si estás comprando muchos activos que realmente dependen de una cobertura de alquiler de 2.4, incluso con un 1.8, sufrirás las consecuencias. Eso es lo que estamos intentando evitar.

De acuerdo, claro. Una pregunta sobre las desinversiones: los EUR 100 million, asumo que no incluyen ningún activo belga.

Y quizás podría darnos una actualización sobre la identificación de la cartera de EUR 300 million. ¿Está trabajando principalmente en su, diría yo, cartera independiente o podría darnos alguna novedad al respecto?

Sí, tal vez los EUR 100 million a los que se refería en el escenario independiente, como dijo Ingrid, es un enfoque bastante teórico. Y básicamente, lo que consideramos una rotación normal de activos para Aedifica de forma independiente es que el 1% al 1.5% de la cartera total debería rotar cada año, y así se llega a este tipo de importes.

En la práctica, creemos que el escenario base es mucho más aquel en el que combinamos Aedifica y Cofinimmo, y entonces surge este compromiso al que se refería ante las autoridades de competencia belgas de tener que desinvertir EUR 300 million en activos belgas. ¿Tenemos...? No puedo decirles mucho en este momento por diversas razones, teniendo también en cuenta que estamos en medio de un periodo de aceptación. Y debo evitar claramente comunicarles cualquier información que no sea ya de conocimiento público y figure en el folleto.

Dicho esto, confirmo lo que ya he venido comunicando al mercado. Cuando estuvimos hablando con las autoridades de competencia sobre este tema, realizamos nuestro propio sondeo de mercado, por supuesto, muy limitado a hablar con un par de partes conocidas. Y recibimos señales positivas de que existe interés por este tipo de carteras. Así que eso nos confirmó —perdón, nos tranquilizó.

Y en segundo lugar, sí, hemos elaborado un escenario en el que Aedifica de forma independiente ha identificado una cartera que podemos utilizar para acelerar los procesos si fuera necesario y si surgiera la oportunidad. Pero tras tomar el control de Cofinimmo y, ciertamente, tras la fusión legal con Cofinimmo —fusión legal que prevemos para la segunda mitad de 2026—, podremos, por supuesto, analizar la cartera en su conjunto. En cualquier caso, estimamos que la desinversión no se producirá antes del verano de 2026 y podría realizarse hacia finales de 2026, es decir, después de la fusión legal.

De acuerdo. Dos preguntas rápidas sobre el guidance. Primero, sobre el ratio deuda/activos del 42%, asumen para 2025 que no incluye ninguna revalorización.

No, no es así.

De acuerdo. Y tampoco incluye ningún posible acuerdo que puedan alcanzar con Armonea, ¿verdad?

Creo que sí, para ser sincero.

Nos resulta muy difícil responder a esa pregunta. Pero digamos que no espero un impacto adicional derivado de un tipo de acuerdo así.

Por tanto, si tienen un acuerdo, este ya estará [ininteligible] y, por consiguiente, no debería [ininteligible] negativamente en su guidance, ¿correcto?

Sí.

Pero, como le dije antes a Frederic, mantuvimos un diálogo bastante constructivo. Así que creo que sabemos dónde quedaremos, y ya lo sabemos hoy mismo. Así que, sí.

De hecho, solo para saber si ya está incluido en el guidance o no.

Stephanie Dossmann, de Jefferies.

Tal vez solo una pregunta de seguimiento sobre la parte de las desinversiones porque, para aclarar algo, ¿podrían desinvertir activos de la cartera de Cofinimmo antes de la fusión si llegan a un acuerdo legal, por así decirlo, con la dirección de Cofinimmo?

Sí, por supuesto. No hoy; tras tomar el control, tendremos que ponernos de acuerdo entre las dos compañías porque, básicamente, en el periodo comprendido entre que tomemos el control —que será a mediados de marzo, si todo marcha según lo previsto— y la fusión legal que prevemos para algún momento de la segunda mitad de 2026.

En ese periodo intermedio, seguirán existiendo dos empresas con su propio gobierno, pero con un accionista de control; será como un grupo, con Aedifica como matriz y Cofinimmo como filial. Sí, podemos acordar dentro del grupo trabajar conjuntamente para ello. Es posible, sí.

Muy bien. No sé si podría darnos más detalles sobre la desinversión de las oficinas. ¿Tienen negociaciones avanzadas al respecto?

Sí. Las oficinas... perdón, sí. Lo único que puedo decirle hoy es que nosotros —y cuando digo nosotros, me refiero realmente a Aedifica en este momento— hemos recibido mucho interés por parte de agentes del mercado que han manifestado claramente que podrían tener algún tipo de interés en la cartera, ya sea una parte o la totalidad de la misma, lo cual, básicamente, también fue una sorpresa muy grata para nosotros.

Pero en este momento no hemos entablado ninguna discusión que sea realmente material. Creo que debemos esperar hasta que estemos en esta situación de grupo. Pero claramente tenemos algunas ideas de lo que podría ser posible. Así es, sin duda.

¿Se hará de forma fragmentada o como una cartera?

Lo único que puedo decirle es que hay interés; bueno, como dije, hay interés entrante, gente que nos dice que, en cuanto empiecen a actuar, por favor hablen con nosotros. Y eso abarca desde la cartera completa hasta partes de la misma y, supongo, también activo por activo.

De acuerdo. Entendido. Respecto al resto de las desinversiones previstas, me refiero a los EUR 300 million comprometidos. ¿Se centrarán más en activos periféricos o en reducir la exposición a operadores específicos, como, por supuesto, el principal que tienen en su cartera? Colisee, [ininteligible], Korian?

Una vez más, creo que lo que deben esperar es que se trate de una cartera que refleje la realidad de la cartera belga de Aedifica en la actualidad. Así que, respondiendo más o menos a su pregunta, sí.

Sí. Y quizás respecto a la próxima fusión o a la oferta en sí, ¿qué indicadores siguen para anticipar el nivel de la OPA, es decir, y el resultado del periodo inicial? ¿Tienen información? Me refiero a qué indicadores clave analizan, indicadores indirectos y demás?

Sí, de hecho, contamos con asesores de voto (proxy advisers) que nos ofrecen algunas indicaciones informales. Así que...

¿Podría darnos más detalles?

En este momento también nos estamos comunicando mucho tanto con los inversores minoristas como con los institucionales. Como mencioné al principio de la sesión, creo que el feedback que recibimos es claramente positivo. Eso es un aspecto. Tendremos que ver si finalmente la gente acepta la oferta de compra (tender) o no.

También estamos atentos al precio de la acción, por supuesto. Y creo que el precio de la acción también es un indicador claro de que el mercado cree firmemente en esta combinación. Dicho de otro modo, no estamos recibiendo ningún tipo de feedback negativo o resistencia en este momento.

De acuerdo. Quizás solo la última, muy rápida. Si no me equivoco, hubo una ligera expansión en los rendimientos en Bélgica. ¿A qué se debe?

Sí. No, no, podría ser el caso. Creo que es, como usted dice, un ligero descenso. Así que podría tratarse simplemente de un redondeo. Dicho esto, lo que hacemos —básicamente, lo que hemos visto en los últimos trimestres— es que, bueno, la inflación y el aumento de los alquileres están impulsando las valoraciones en este momento, porque lo que observamos es que tampoco se está produciendo una gran descompresión de los rendimientos. Por tanto, los rendimientos se están estabilizando más.

Pero cuando se analiza una parte específica de la cartera, bien podría tratarse de una combinación; lo que vemos en muchos países, quizás con la excepción del Reino Unido y los Países Bajos, donde claramente es un factor positivo muy fuerte, es que en muchos otros países hay una combinación de factores positivos y negativos. Puede haber correcciones en ciertos activos, pero también hay correcciones al alza en otros. Así que podría ser simplemente el impacto de estos factores positivos y negativos en un momento determinado.

Pero no vemos nada específico ocurriendo con los rendimientos en Bélgica. Al contrario, podría decir que en el mercado belga se cerró una operación bastante importante hace un par de semanas, en la que una SOCIMI cotizada adquirió un activo de su mayor inquilino con beneficios en Bélgica a un rendimiento del 5.75. Eso es lo que realmente está sustentando la valoración.

Creo que todavía hay personas con preguntas, pero básicamente se nos ha acabado el tiempo. Les pido disculpas por esto, pero como dije, nos encontramos en una situación de tener reuniones consecutivas hoy. Si no pudimos responder a su pregunta, no duden en ponerse en contacto con Delphine. Les responderemos lo antes posible. Y, una vez más, les pido perdón por no poder disponer de más tiempo en este momento. Les agradezco mucho su asistencia y estamos seguros de que estaremos en contacto muy pronto. Muy bien. Gracias a todos. Adiós.