Buenos días y bienvenidos a la conferencia telefónica de resultados del primer trimestre de 2026 de Agree Realty. [Instrucciones del operador] Tengan en cuenta que este evento está siendo grabado. En este momento, cedo la palabra a Reuben Treatman, Director Senior de Finanzas Corporativas. Puede comenzar.

Gracias. Buenos días a todos y gracias por acompañarnos en la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de Agree Realty. Antes de ceder la palabra a Joey y Peter para analizar nuestros resultados del trimestre, permítanme primero leer las advertencias legales. Tengan en cuenta que durante esta llamada realizaremos ciertas declaraciones que pueden considerarse proyecciones a futuro según las leyes federales de valores, incluidas las declaraciones relacionadas con nuestra actualización de la guidance para 2026. Nuestros resultados reales pueden diferir significativamente de los asuntos analizados en cualquier declaración a futuro por diversos motivos. Por favor, consulten el comunicado de resultados de ayer y nuestras presentaciones ante la SEC, incluido nuestro último informe anual en el Formulario 10-K, para obtener información sobre los diversos riesgos e incertidumbres que subyacen a nuestras declaraciones a futuro. Además, analizaremos medidas financieras no-GAAP, incluyendo el core funds from operations o core FFO, el adjusted funds from operations o AFFO y la deuda neta pro forma sobre EBITDA recurrente. Las conciliaciones de nuestras medidas financieras históricas no-GAAP con las medidas GAAP más directamente comparables pueden encontrarse en nuestro comunicado de resultados, en nuestro sitio web y en nuestras presentaciones ante la SEC. Ahora cedo la palabra a Joey.

Gracias, Reuben, y gracias a todos por acompañarnos esta mañana. Estoy sumamente satisfecho con nuestro desempeño al inicio del año, ya que hemos continuado ejecutando en todos los frentes. Durante el trimestre, invertimos casi $425 million en nuestras 3 plataformas de crecimiento externo, al tiempo que fortalecimos aún más nuestra cartera líder en el mercado. Las adquisiciones por $403 million completadas durante el periodo representan nuestro mayor volumen de adquisiciones trimestrales desde 2022, a medida que continuamos identificando oportunidades superiores ajustadas al riesgo. Si bien el entorno macroeconómico sigue siendo altamente impredecible, nunca hemos estado mejor posicionados.

Durante el trimestre, captamos aproximadamente $660 million de capital futuro a través de nuestro ATM. Actualmente contamos con $2.3 billion de liquidez total y más de $1.6 billion de capital cubierto, incluyendo un récord de la compañía de $1.4 billion de capital futuro en circulación. Al cierre del trimestre, la relación de deuda neta pro forma sobre EBITDA recurrente fue de apenas 3.2x, lo que nos otorga una flexibilidad significativa para ejecutar independientemente de la volatilidad de los mercados de capitales. Como recordatorio, no tenemos vencimientos de deuda significativos hasta 2028.

Hemos combinado este balance general sólido con la cartera minorista de mayor calidad del país, que no deja de mejorar. En una economía en forma de K, nuestros inquilinos líderes en la industria se mantienen preparados para aprovechar su escala y sus propuestas de valor para seguir ganando cuota de mercado. Vemos constantemente cómo los minoristas líderes, con un balance sólido y disciplina operativa, ganan en todos los ciclos y expanden su presencia física.

Nuestra cartera de proyectos en las 3 plataformas de crecimiento externo es robusta; sin embargo, nuestro enfoque permanece sin cambios. Nos mantendremos constantes dentro de nuestros parámetros de inversión establecidos sin comprometer nuestros estándares de suscripción. Si bien nuestra inversión en la guidance de beneficios se mantiene sin cambios, cabe señalar que hemos aumentado nuestra dilución mediante el método de acciones de tesorería en previsión de un precio de la acción elevado, así como por la ampliación de capital adicional realizada durante el trimestre. Continuaremos proporcionando actualizaciones a medida que avance el año, y Peter ofrecerá pronto más detalles sobre nuestra guidance y perspectivas.

Pasando a nuestra actividad de crecimiento externo. Hemos tenido un inicio de año activo, aprovechando nuestro posicionamiento de mercado único y nuestras sólidas relaciones con socios minoristas para identificar oportunidades en las 3 plataformas. Durante el primer trimestre, invertimos casi $425 million en 100 propiedades a través de estas 3 plataformas. Cabe destacar que, durante el trimestre, ejecutamos un sale leaseback con Hobby Lobby en sus tiendas de propiedad corporativa. Como hemos mencionado en conferencias de resultados anteriores, Hobby Lobby es una empresa de capital privado, cuenta con un balance sólido y es un líder de mercado indiscutible en el sector de manualidades y pasatiempos. Son un operador y socio excelente. Como recordatorio, no imputamos calificaciones de grado de inversión o shadow investment-grade en nuestro porcentaje de IG.

Las adquisiciones adicionales durante el trimestre incluyeron 5 contratos de arrendamiento de Home Depot en Pennsylvania y Maryland, una cartera de 11 tiendas de Sherwin-Williams, varios Aldis y 3 Walmarts ubicados en Georgia y South Carolina. Las propiedades adquiridas presentan una tasa de capitalización (cap rate) media ponderada del 7.1% y un plazo medio ponderado de arrendamiento de 11.3 años. Casi el 60% de los alquileres base adquiridos procedían de minoristas con grado de inversión, y continuamos ampliando nuestra cartera durante el trimestre.

Como se ha mencionado anteriormente, seguimos observando un aumento de la actividad en nuestra plataforma de desarrollo y financiación de promotores (DFP). Durante el primer trimestre, concretamos 2 nuevos proyectos de desarrollo o DFP con un coste total previsto de aproximadamente $18 million. La construcción continuó en 9 proyectos durante el trimestre, con un coste agregado y previsto de aproximadamente $71 million. Completamos 4 proyectos durante el trimestre, lo que representa una inversión total de aproximadamente $23 million. Nuestra cartera de proyectos de desarrollo y DFP sigue creciendo significativamente, y esperamos que la actividad de desarrollo y DFP aumente de forma considerable en el segundo y tercer trimestre, incluyendo varios proyectos adicionales que comenzaron tras el cierre del trimestre.

Pasando a las desinversiones. Vendimos 7 propiedades durante el trimestre por un importe bruto total de aproximadamente $11 million con una tasa de capitalización media ponderada del 6.8%. Esta actividad incluyó tanto Jiffy Lube como Dutch Brothers, que se incorporaron en la adquisición de la cartera de alimentación el año pasado. Vendimos estos activos aproximadamente 300 puntos básicos por debajo del precio de adquisición de hace menos de 1 año, lo que subraya nuestra capacidad para reciclar capital de forma oportunista y capturar valor en toda nuestra cartera.

Nuestro equipo de gestión de activos sigue realizando un trabajo excelente al abordar proactivamente los próximos vencimientos de los contratos de arrendamiento. Ejecutamos nuevos contratos, prórrogas u opciones en más de 876,000 square feet de superficie bruta alquilable durante el primer trimestre, con una tasa de recaptación superior al 104%. Esto incluyó un Walmart Supercenter en Whitewater, Wisconsin y un Home Depot en Orange, Connecticut.

Seguimos bien posicionados para el resto del año, con solo 29 contratos de arrendamiento o 90 puntos básicos de alquiler base anualizado por vencer, lo que supone una reducción de 60 puntos básicos intertrimestral y de 260 puntos básicos interanual.

Cerramos el trimestre con una exposición al sector farmacéutico del 3.5% del alquiler base anualizado, la cual ahora queda fuera de nuestros 10 principales sectores, un hito significativo dado que la farmacia llegó a representar más del 40% de nuestra cartera. Respaldados por activos como nuestro Walgreens en la esquina de la Diag y el campus de la University of Michigan, y nuestro CVS en Granite Avenue, confiamos en el valor inmobiliario y el rendimiento de nuestros activos farmacéuticos restantes.

Al cierre del trimestre, nuestra cartera de primer nivel constaba de 2,756 propiedades distribuidas en los 50 estados. La cartera incluía 261 contratos de arrendamiento de suelo (ground leases), que representan más del 10% del alquiler base anualizado. Nuestra exposición a grado de inversión se situó por encima del 65% y la ocupación es sólida, en un 99.7%, lo que supone un aumento de 50 puntos básicos interanual.

Antes de ceder la palabra a Peter, me gustaría agradecer y elogiar el tremendo trabajo que él y su equipo realizaron en la creación de nuestro suplemento inaugural. Hemos tomado los comentarios de varios grupos de interés y hemos creado un documento de primer nivel que proporciona a inversores y analistas una visión exhaustiva de nuestra cartera y de nuestras finanzas. Peter, gracias, te cedo la palabra.

Gracias, Joey. Comenzando con el balance general. Estuvimos muy activos en los mercados de capitales durante el primer trimestre, vendiendo 8.7 millones de acciones de equity forward a través de nuestro programa ATM, con unos ingresos netos previstos de aproximadamente $658 million. Esto representa otro récord de la compañía en cuanto a captación de capital mediante equity en el trimestre y subraya nuestra capacidad para captar fondos a gran escala a través de nuestro ATM y de manera eficiente en costes. Al cierre del trimestre, teníamos aproximadamente 18.4 millones de acciones de equity forward en circulación, que se prevé que generen unos ingresos netos de aproximadamente $1.4 billion tras la liquidación. Además, durante el periodo, realizamos una disposición de $250 million de nuestro préstamo a plazo con disposición diferida (delayed draw term loan) de $350 million anunciado previamente. Como recordatorio, suscribimos swaps de inicio diferido (forward starting swaps) para fijar el SOFR hasta el vencimiento en 2031 y, con la inclusión de esos swaps, el préstamo a plazo devenga intereses a un tipo fijo del 4.02%. También tomamos medidas adicionales para cubrirnos contra la volatilidad de los tipos de interés, suscribiendo $50 million en forward starting swaps durante el trimestre. En total, disponemos ahora de $250 million en forward starting swaps, lo que fija efectivamente el tipo de referencia para una emisión de deuda no garantizada a 10 años contemplada en aproximadamente un 4.1%, combinada con los aproximadamente $1.4 billion de equity forward en circulación.

Contamos con más de $1.6 billion de capital de cobertura, lo que proporciona una visibilidad crítica sobre nuestro coste de capital a medio plazo, especialmente ante la reciente incertidumbre geopolítica y macroeconómica. Al cierre del trimestre, disponíamos de una liquidez de aproximadamente $2.3 billion, incluyendo la disponibilidad de equity forward antes mencionada, nuestra línea de crédito revolvente, el préstamo a plazo y efectivo disponible. Pro forma para la liquidación de todo el equity forward pendiente, nuestra relación deuda neta sobre EBITDA recurrente fue de aproximadamente 3.2x. Nuestra relación deuda total sobre valor de empresa es inferior al 29%, y nuestro ratio de cobertura de cargos fijos, que incluye el dividendo preferente, sigue siendo muy saludable, situándose en 4.2x. Nuestra única exposición a tipos a corto plazo o variables consistió en préstamos de papel comercial pendientes al cierre del trimestre. Y como mencionó Joey, seguimos sin tener vencimientos de deuda significativos hasta 2028. Nuestro balance general está extremadamente bien posicionado para ejecutar nuestra sólida actividad de inversión en las tres plataformas de crecimiento externo. Pasando a los resultados. El Core FFO por acción fue de $1.13 para el primer trimestre, lo que representa un aumento del 8.1% en comparación con el primer trimestre del año pasado. El AFFO por acción fue de $1.14 para el trimestre, lo que supone un incremento interanual del 7.9%, el mayor crecimiento trimestral del AFFO por acción alcanzado desde el segundo trimestre de 2022.

Como señaló Joey, reiteramos nuestra guidance de AFFO por acción para todo el año 2026 de $4.54 a $4.58, lo que implica un crecimiento interanual de aproximadamente un 5.4% en el punto medio. Proporcionamos parámetros sobre otros diversos factores en nuestro comunicado de resultados, incluyendo el volumen de inversiones y desinversiones, gastos generales y administrativos, gastos inmobiliarios no reembolsables, así como impuestos sobre la renta y otros gastos fiscales. Nuestra guidance actual también incluye la dilución prevista mediante el método de acciones en tesorería relacionada con nuestro equity forward en circulación. Siempre que nuestra acción continúe cotizando en niveles similares a los actuales, prevemos que la dilución por el método de acciones en tesorería tendrá un impacto de $0.02 a $0.04 en el AFFO por acción para todo el año 2026. Esto es superior al aproximadamente $0.01 de nuestra guidance anterior, debido tanto al mayor precio de la acción como al mayor volumen de equity forward en circulación. Como siempre, el impacto podría ser mayor o menor si el precio de nuestra acción se moviera significativamente por encima o por debajo de los niveles actuales. Durante el trimestre, registramos aproximadamente $2.4 million de alquiler variable (percentage rent), frente a los $1.6 million del primer trimestre del año pasado. Aproximadamente un tercio de este incremento fue impulsado por el sólido rendimiento de las ventas de las mismas tiendas (same-store sales) en este grupo de contratos de arrendamiento, ya que nos hemos dirigido activamente a contratos con potencial de aumento en el alquiler variable.

El resto refleja un desfase temporal, ya que ciertos inquilinos que históricamente pagaban rentas variables en el Q2 contribuyeron en el Q1 de este año. Nuestro dividendo, en crecimiento y con amplia cobertura, sigue respaldado por nuestro crecimiento constante y duradero de los beneficios. Durante el primer trimestre, declaramos dividendos mensuales en efectivo de $0.262 por acción ordinaria para enero, febrero y marzo. El dividendo mensual equivale a un dividendo anualizado de más de $3.14 por acción y representa un incremento interanual del 3.6%. Nuestro dividendo cuenta con una excelente cobertura, con un ratio de reparto del 69% del AFFO por acción durante el primer trimestre. Anticipamos tener más de $140 million en free cash flow tras el pago de dividendos este año, lo que supone un aumento de más del 10% respecto al año pasado. Esto nos proporciona otra fuente de capital eficiente en costes, manteniendo un dividendo saludable y creciente. Tras el cierre del trimestre, anunciamos un aumento del dividendo mensual en efectivo a $0.267 por acción ordinaria para abril. Esto representa un incremento interanual del 4.3% y equivale a un dividendo anualizado de más de $3.20 por acción. Nuestro primer suplemento financiero de este trimestre incluye diversas métricas financieras no-GAAP e indicadores clave de rendimiento, incluyendo nuestra tasa de recaptura, pérdidas por impago y ocupación, y el crecimiento del alquiler en las mismas tiendas.

La mejora en la información detallada tiene como objetivo proporcionar una mayor visibilidad de nuestras operaciones y destacar la alta calidad de nuestra cartera de inquilinos y de nuestro portafolio, lo que refleja nuestra ejecución de primer nivel. También esperamos que el suplemento sirva como un recurso integral que centralice la información clave necesaria para comprender el rendimiento y los motores de nuestro negocio. Dicho esto, le devuelvo la palabra a Joey.

Gracias, Peter. Operador, en este momento, abramos la sesión para preguntas.

[Instrucciones del operador] Tomaremos la primera pregunta de Jana Galan, de Bank of America.

Joey, si pudieras profundizar en las perspectivas de inversión. Sé que ya se han incrementado una vez este año, pero con $1.6 billion de capital cubierto ya captado, tengo curiosidad por saber si podrías ampliar información sobre el ritmo o el tamaño de los diferentes pipelines de la plataforma.

Claro. Nuestro pipeline, como mencioné en mis declaraciones preparadas, es muy sólido en las tres plataformas. Hay dos factores que determinarán, francamente, nuestro ritmo hacia el Q2.

El primero es simplemente el entorno macroeconómico actual. Obviamente, tenemos una cantidad significativa de incertidumbre que parece cambiar de una hora a otra. Y, en segundo lugar, la elección de qué transacciones decidimos emprender. Tenemos una serie de transacciones en las tres plataformas que están bajo contrato o bajo una carta de intención en periodo de diligencia, pero las tres carteras de proyectos son extremadamente sólidas.

Y quizás, siguiendo con el tema de la incertidumbre macroeconómica y la volatilidad de los tipos, ¿provoca esto algún tipo de retraso en la toma de decisiones de sus socios o que quieran pausar algún tipo de plan de gran envergadura?

No. Esto es totalmente unilateral por nuestra parte. Tenemos carteras de proyectos muy extensas en las tres plataformas. Simplemente no consideré apropiado fijar una guidance de inversión en este momento, en medio de una guerra con JD Vance en el horizonte.

Pasamos ahora con Michael Goldsmith de UBS Financial.

Ahora cuentan con un récord de $1.4 billion de forward equity en circulación. ¿Podría explicarnos un poco el cronograma de la liquidación física en relación con la financiación de adquisiciones y cómo están considerando el uso de forward frente a préstamos a largo plazo u otros instrumentos?

Claro. Michael, habla Peter. Respecto a su punto, todavía tenemos $100 million de capacidad en nuestro delayed draw term loan. Eso está a un tipo fijo de aproximadamente 4%, dados los swaps que suscribimos. Por tanto, dada la atractividad de ese tipo, creo que es probable que sea la primera opción que consideremos cuando decidamos refinanciar parte de nuestra deuda a corto plazo a tipo variable. Más allá de eso, para responder a su pregunta, tenemos aproximadamente [ 4 million ] acciones de forward equity en circulación. Como se revela en nuestro nuevo suplemento, el contrato de unas 8 million de esas acciones vence en algún momento de este año. Y aunque siempre podemos prorrogar el contrato si fuera necesario, creo que hay una buena probabilidad de que liquidemos esas acciones en la fecha de vencimiento o antes, dados nuestros usos previstos. Así que esperaría que esas 8 million de acciones se liquiden probablemente en algún momento de 2026. Y, por último, tenemos los $250 million de forward starting swaps implementados que, de hecho, nos han fijado el tipo de referencia para una futura emisión a 10 años en un 4.1%. Por tanto, con esos swaps ya establecidos, evaluaremos la conveniencia de realizar una emisión a finales de este año. Pero no tenemos prisa por hacer nada, dada la capacidad que tenemos en el term loan, además del forward equity. Y creo que, lo más importante, con $2.3 billion de liquidez proveniente de múltiples fuentes, tenemos mucha flexibilidad y opciones aquí.

Y luego, Joey, mencionaste en tus declaraciones preparadas a Hobby Lobby y cómo habéis estado colaborando con ellos. ¿Podrías hablarnos un poco más sobre qué hace que este inquilino en particular sea atractivo? ¿Y cómo ves las perspectivas para el sector de las manualidades de cara al futuro?

Claro. Hobby Lobby es claramente el líder indiscutible en el espacio de las manualidades y el ocio. Por respeto a la familia Green y a nuestra confidencialidad, no entraré en sus datos financieros, pero son una empresa extremadamente sólida. Tanto la familia Green como Hobby Lobby como entidad tienen, literalmente, 0 o ninguna deuda; deuda neta respecto al EBITDA, en términos de deuda neta. Así que estamos hablando de un operador líder; si buscaran una calificación, sería un operador de alta calificación de inversión.

Básicamente sacaron a Joanne del negocio. Son líderes del mercado. Tenían un número limitado de tiendas en su balance general. La mayoría de sus activos están arrendados. Querían eliminar los activos inmobiliarios de su balance y las responsabilidades de gestión que conlleva la propiedad de dichos activos. Por tanto, esta fue una transacción única para nosotros. Son un operador tremendo, un socio tremendo. Son extremadamente metódicos en sus planes de crecimiento y estamos encantados de completar esta transacción con ellos.

Tomaremos la siguiente pregunta de Smedes Rose, de Citi.

Supongo que quería preguntarle un poco más. Es decir, creo que la respuesta probablemente sea no, ya que ha mencionado que están aumentando significativamente su cartera de proyectos de desarrollo en el segundo y tercer trimestre. Pero no tengo suficientes conocimientos sobre construcción para saberlo, pero ¿no están viendo ningún aumento en los precios debido a lo que está ocurriendo en Oriente Medio o algún tipo de vacilación por parte de los inquilinos, tal vez, de pausar su interés en este momento dado un entorno macroeconómico más fluido? Es decir, parece que la respuesta es no, pero tengo curiosidad por saber el porqué.

Sí. No, es una excelente pregunta, Smedes. No estamos viendo absolutamente ninguna vacilación por parte de los inquilinos a medida que se desarrollan los acontecimientos mundiales. ¿Podría ser posible? Claro. Pero lo que estamos viendo es exactamente lo contrario: el conflicto en Oriente Medio no ha cambiado la perspectiva de los minoristas de tiendas físicas. Y como mencionamos en conferencias anteriores, si observamos solo las aperturas de tiendas anunciadas por los mejores y más grandes minoristas de este país, todos han llegado a la conclusión de que la tienda es el eje de un mundo omnicanal. No es un elemento periférico, por lo que todos están abriendo nuevas tiendas, algunas a un ritmo voraz, para reducir los costes de entrega de última milla y ser eficientes. Por tanto, no hemos visto ninguna desaceleración por parte de ninguno de los inquilinos con los que trabajamos. De hecho, hemos visto cierta aceleración.

Como mencioné en las declaraciones preparadas, hemos iniciado varios proyectos tras el cierre del trimestre, y cerraremos otros proyectos adicionales a finales de esta semana y la próxima. En cuanto a los costes, los proyectos que cerramos cuentan con licitaciones de precio máximo garantizado. Tienen contratos GMP establecidos con contratistas generales. Les recuerdo a todos que no estamos especulando con terrenos. Nos estamos movilizando y comenzando justo después del cierre. No estamos especulando con pequeños espacios para inquilinos. Se trata de proyectos build-to-suit o proyectos de arrendamiento de suelo para los principales operadores del país, los cuales están firmados, asegurados y entregados en el momento en que cerramos. Por tanto, aún no hemos visto ningún incremento material de los costes. El equipo de aquí, el equipo de construcción, liderado por Jeff, realiza un trabajo extraordinario presupuestando estos proyectos con antelación, y luego trabajamos con los contratistas generales en el proceso de licitación antes del cierre.

Bien. Y luego quería preguntarle, obviamente, todos vimos el anuncio de 7-Eleven de cerrar un grupo de tiendas; quiero decir, en primer lugar, ¿cree que alguna de sus tiendas podría verse afectada? Y dado que se están inclinando hacia las tiendas de conveniencia de cierta manera, algunas de las razones por las que están cerrando algunas de esas tiendas parecen ir a respaldar algunos de los white papers que ustedes han escrito sobre este sector. Así que solo tengo curiosidad, ¿existe alguna preocupación a corto plazo en torno a su cartera específicamente y algo que esto pueda indicarles sobre hacia dónde se dirige el sector de las tiendas de conveniencia?

Absolutamente cero preocupaciones. No tenemos tiendas cerrando en nuestra cartera, y le agradezco que mencione el white paper. Pido a todo el mundo que le eche un vistazo en nuestra página de inicio. 7-Eleven está cerrando las tiendas que tienen perritos calientes de máquina y Slurpees. Esa es la clave.

Ellos están construyendo, y nosotros estamos desarrollando en su nombre, tiendas de conveniencia de gran formato que cuentan con una oferta de alimentos y bebidas extensa, alineada con la tendencia del sector de las tiendas de conveniencia. Por tanto, 7-Eleven es solo un indicador aquí para el sector más amplio de gasolineras y tiendas de conveniencia. Los días de la gasolinera de 1,800 square feet para comprar cigarrillos, chicles, un par de neveras y gasolina han terminado. Eso era la gasolinera. Si echan la vista atrás 10 o 15 años, también tenían un área de taller mecánico. Probablemente la cerraron para añadir un poco más de superficie de venta para productos en la tienda.

Hoy en día, la gasolinera está evolucionando hacia el modelo de tienda de conveniencia, ya sea 7-Eleven, Sheets o Wawa; adquirimos varios activos este trimestre y lideramos su desarrollo tras su entrada en el estado de Florida hace más de una década. Estos operadores están captando una cuota de mercado significativa en todos los sectores y la evolución del negocio está ocurriendo ante nuestros ojos.

Y por tanto, de nuevo, el surtidor, aunque genera ingresos significativos, no produce el EBITDA que genera la venta en el interior de la tienda. Eso es F&B, alimentos y bebidas, principalmente desayuno y almuerzo, el 'oro líquido' del café, comidas asequibles y artículos de conveniencia que también le quitan cuota al sector de la farmacia a los consumidores. Así que esta será una evolución de varios años, y seguiremos viendo cómo desaparecen las "gasolineras" de 1,200 a 2,000 square feet.

En Michigan, estamos en el epicentro de esto ahora mismo con Sheets, Quick Trip y 7-Eleven Speedway, con operadores expandiéndose por todo el estado mientras que las gasolineras tradicionales, francamente, están quebrando. Esto requiere tiempo, como cualquier transición en cualquier sector minorista. Pero, de hecho, se está extendiendo por todo el país. Por tanto, es una oportunidad tremenda para nosotros. Verán nuestra actividad aquí a través de las tres plataformas. Pero se trata realmente de la evolución de un modelo de negocio hacia un operador altamente exitoso que cuenta con márgenes significativos en los componentes de alimentos, bebidas y tienda.

Pasamos ahora con John Kilichowski de Wells Fargo.

Joey, el desglose de 7-Eleven ha sido muy útil. Supongo que, si no te importa, tal vez podrías hablar sobre el resto de la cartera y qué prevés desde la perspectiva de pérdidas crediticias.

Y si hay algo más en ese sentido que estés analizando, como si has pronosticado algunos cierres previstos o si todo eso es meramente por precaución.

No, no hay cierres previstos, todo es por precaución. Presentamos nuestras perspectivas y tratamos de ajustarlas durante el año. El suplemento hace un gran trabajo categorizando lo que llamamos pérdidas crediticias, ya sea por vencimientos, pérdidas crediticias reales por impago de inquilinos que pasan a estar vacantes o por rechazo de contratos de arrendamiento, lo cual muestra la tendencia histórica. No anticipamos nada material en la cartera este año. Estamos vigilando uno o dos activos, pero en realidad, eso es todo. Peter, ¿algo que añadir?

No, creo que lo has dicho todo, solo para repasar rápidamente las cifras, John. En el suplemento, desglosamos 14 puntos básicos tanto de pérdidas crediticias como de ocupación durante el primer trimestre. Nuestra guidance de AFFO por acción para el año sigue asumiendo entre 25 y 50 puntos básicos de pérdidas crediticias y de ocupación. Por lo tanto, hay una aceleración implícita de Q2 a Q4. En este punto del año, consideramos prudente mantener ese rango tal cual. Pero, como dijo Joey, la cartera continúa rindiendo bien.

Entendido. Y la segunda cuestión para mí es sobre los rendimientos y el cronograma de despliegue en el desarrollo de DFP, Lider 1Q; sé que en las palabras de apertura mencionó cierto volumen en 2Q y 3Q. Mi pregunta es: hemos señalado $250 million como una especie de objetivo a medio plazo. ¿Sigue siendo un objetivo realista para este año?

Y quizás, más allá de eso, ¿existe la oportunidad de escalar por encima de esa cifra? Es decir, ¿nos sorprendería ver una cifra muy superior a $250 million al año, o existe alguna razón desde una perspectiva de riesgo por la que sus observaciones iniciales limitaran ese objetivo en torno a la cifra de 250?

Lo que dijimos, o más bien, lo que dije hace unos 18 meses, es que nuestro objetivo intermedio, que era de aproximadamente 3 años, era colocar $250 million en proyectos en fase de construcción por año. Existe la posibilidad de que lo alcancemos este año. De nuevo, el Q1 suele ser flojo simplemente porque, si se desplaza hacia la mitad norte del país, se encuentra con cuestiones meteorológicas; no se va a iniciar un proyecto con el suelo congelado. El Q1 suele ser flojo, pero el Q2 será significativamente mayor y el Q3 se perfila en la misma línea que el Q2.

Ahora bien, estos proyectos están sujetos generalmente a la obtención de licencias y a las aprobaciones de las autoridades municipales y gubernamentales. Pero estamos en camino de alcanzar ese objetivo intermedio de $250 million en proyectos en fase de construcción.

El equipo está haciendo un trabajo tremendo colaborando con los mayores minoristas del país y los mejores promotores del país en el lado de DFP. Y estamos muy entusiasmados con nuestra cartera de proyectos allí.

Pasamos ahora con Upal Rana de KeyBanc Capital Markets.

En cuanto a la competencia y el comportamiento de los vendedores, mencionó que la gente no está retrocediendo debido a la volatilidad macroeconómica, pero ¿está observando algún cambio de comportamiento debido a la volatilidad del bono a 10 años? Me pregunto si ha visto un aumento en el flujo de transacciones en el último mes aproximadamente que pudiera impactar positivamente en los volúmenes de inversión del 2Q.

Upal, nada que pueda decir que sea causal. Hemos dicho que con el bono a 10 años entre el 4% y el 5%, parece que el mundo se ha acostumbrado a esa tasa base; el bono a 10 años de los UST oscilando un 10%, un 15%, de subida y bajada. No hemos visto nada causal.

Le digo que vemos cada vez más oportunidades. Nuestro funnel es más grande que nunca en las tres plataformas. No vemos un aumento de la competencia. No diría que no hayamos visto una disminución notable en la competencia.

En realidad, nada ha cambiado desde que salimos de 2024 y nuestro escenario de 'no hacer nada'. Por tanto, lo único que puedo señalar es el rendimiento, el tamaño, el alcance, la profundidad y la experiencia de este equipo, y además nuestras relaciones dentro del mercado, destacadas en el suplemento como transacciones impulsadas por la relación con el minorista.

Bien. Genial. Eso ha sido útil. Y luego, las adquisiciones de inquilinos con calificación de grado de inversión han vuelto a disminuir este trimestre. Tengo curiosidad, más allá de las calificaciones crediticias de IG, ¿hay algo más en la economía de los contratos de arrendamiento que estemos adquiriendo que sea una señal de mayor calidad y que debamos considerar?

No, aclaremos por qué el grado de inversión bajó este trimestre. No le atribuimos una calificación crediticia a Hobby Lobby, una empresa privada de la familia Green. Esa es la pieza más importante de este año. Estamos hablando, de nuevo, del mayor minorista de manualidades y pasatiempos, un operador con ingresos de miles de millones de dólares que es, con diferencia, el líder en el sector de manualidades y pasatiempos y que es propiedad privada de una sola familia. Ese es el factor determinante. Y reiteraré que el grado de inversión es un resultado para nosotros. Tenemos operadores tremendos en nuestra cartera a los que tampoco les atribuimos calificaciones de grado de inversión en la sombra, pero empresas públicas como Chick-fil-A, ALDI, Wegmans, Hobby Lobby, de nuevo, así que eso es un resultado. Para que nosotros llamemos a un operador 'operador de grado de inversión', este tiene que estar calificado por una de las principales agencias y, por tanto, tener deuda emitida. Alta no es una empresa de grado de inversión, pero creo que no tienen deuda, ¿correcto, Peter?

Correcto.

No tienen deuda pendiente. Por tanto, contamos con operadores públicos y privados multimillonarios sin deuda en nuestra cartera. Si quisiéramos asignar calificaciones crediticias teóricas (shadow ratings) a nuestra cartera, estaríamos en un 80%. Si a eso le sumamos la exposición a los contratos de arrendamiento de suelo (ground leases), que no presentan ningún nivel por debajo de grado de inversión, les diría que la seguridad de esos activos es incluso mayor que la de los activos con grado de inversión, y probablemente estaríamos en un 85% o 87%.

Así que es un resultado de nuestra estrategia. Nuestro enfoque se centra en los mayores y mejores operadores, en las mejores oportunidades inmobiliarias de todo el país, aprovechando nuestras tres plataformas; el hecho de que tengan un balance con calificación de grado de inversión o que tengan deuda es, de nuevo, algo secundario en este caso.

Pasamos a la siguiente pregunta de Rich Hightower, de Barclays.

Joey, me gustaría retomar un comentario que hiciste en tus declaraciones preparadas: vendiste algunos activos de supermercados con un retorno bastante rápido en comparación con el precio de compra, con un cap rate más bajo respecto al precio de adquisición; por tanto, ¿hay algún movimiento específico en los activos de supermercados frente a los que no son de alimentación, algún tipo de bifurcación en las tendencias de los cap rates? Porque, obviamente, todos vimos que la cifra principal no varió realmente en cuanto a lo que compraste trimestre tras trimestre. Ayúdanos a entender si hay algún movimiento en ese sentido.

Sí. Solo para aclarar, Rich, no vendimos los activos de supermercados. La cartera de supermercados que adquirimos incluía locales arrendados a Jiffy Lube, así como a Dutch Brothers, de los cuales nos desprendimos con una rentabilidad de aproximadamente 300 puntos básicos por encima de donde compramos la cartera anclada a supermercados, incluyendo esos activos.

No tenemos interés en ser propietarios de un Dutch Bros de 1,000 pies cuadrados que cotiza en los 5 bajos, ni de un taller de lubricación rápida de 1,200 pies cuadrados que no tiene valor residual en el [ininteligible]. Por ello, actuamos con rapidez, los cerramos en una TRS y procedimos a reciclar esos activos rápidamente, de forma acrecentadora para la transacción global, y redeployaremos esos fondos de manera acrecentadora en activos inmobiliarios de mejor calidad y, creemos, con mejor solvencia crediticia.

De acuerdo. Gracias por la aclaración. Supongo que, en segundo lugar, tal vez no haya mucho que analizar en esto, pero mencionó que los alquileres variables (percentage rents) mejoraron en el primer trimestre, en parte —no en su totalidad, sino parte de ello— debido, obviamente, a mejores ventas en esas propiedades en particular. ¿Hay algo que se pueda deducir de esto en términos de la fortaleza del consumidor, de un tipo de consumidor específico en relación con el agregado, dado que vemos otros indicadores posiblemente debilitándose ante todo lo que está ocurriendo en el mundo?

Se trata de un grupo muy reducido de activos. Son los mayores minoristas del país. Estamos hablando de 5 o 6 propiedades que contribuyeron... 2 de las cuales contribuyeron con la gran mayoría de ese alquiler variable. Creo que está alineado con nuestra tesis y con lo que estamos viendo en términos de la economía en forma de K, pero dudaría en extraer conclusiones más amplias debido al limitado número de propiedades este año. Sin embargo, lo estamos viendo, no a través del alquiler variable, sino mediante conversaciones anecdóticas y también a través de otros datos aquí; y mire, usted también lo está viendo a través de los informes públicos: los Walmart y los TJX del mundo están prosperando, ¿verdad? El efecto de migración hacia marcas de menor coste (trade-down effect) es real. El consumidor de ingresos medios, con una renta familiar media de $125,000 más/menos, está optando por opciones más económicas. Y estamos viendo eso a través de múltiples puntos de datos, tanto públicos como privados. Creo que el alquiler variable es coherente con ello. Esa es la única conclusión que sacaría.

Nuestra siguiente pregunta es de Linda Tsai, de Jefferies.

Dos preguntas. En su presentación para inversores, destacan que evitan la propiedad de capital privado (private equity); ¿tienen una idea de qué porcentaje de sus inquilinos pertenece a capital privado y cómo ha evolucionado esa tendencia en su cartera a lo largo del tiempo?

Verá, Linda, hemos añadido una nueva sección de información en nuestro suplemento que destaca el tipo de propiedad, y me gustaría señalar que, según el ABR de nuestra cartera actual, el 77% es de empresas que cotizan en bolsa. El resto corresponde a empresas privadas, pero eso se desglosa en varios grupos. Pueden ser empresas de propiedad privada —ya hablamos de Hobby Lobby, propiedad de David Green—, pueden ser organizaciones sin ánimo de lucro, ESOP o alguna otra forma de propiedad privada. Por tanto, hay un pequeño componente de capital privado dentro de ese grupo de empresas privadas, pero no es un componente significativo de nuestra cartera actual.

Y una pregunta más para Joey, siempre tienes una idea clara del estado del sector minorista. Supongo que mencionaste que el consumidor está reduciendo su nivel de gasto y que esto viene ocurriendo desde hace bastante tiempo. Pero, ¿estás viendo sectores donde el consumidor realmente esté recortando el gasto por completo? Y, en términos generales, ¿hay algún sector de inquilinos que te preocupe más, no necesariamente dentro de tu cartera?

Sí, no dentro de nuestra cartera, pero creo que si observamos el espacio de la restauración casual, estamos viendo que en algunos restaurantes de servicio rápido, todos esos que venden bowls por $18, $22, no lo sé, no voy muy a menudo. Son las opciones discrecionales donde la gente tiene la capacidad de optar por opciones más económicas, y eso ocurre en todos los sectores. Ya sea en bienes y servicios básicos, como la alimentación. Quiero decir, pasé por la gasolinera de Costco hace 2 días y la fila para repostar tenía unos 25 coches de largo. Así que estamos viendo continuamente ese efecto de reducción del gasto, ahora también presionado por los precios de la gasolina y exacerbado por el precio en el surtidor. Por tanto, creo que ocurre en todos los sectores de experiencias de lujo y de consumo discrecional, y también hay una tendencia a buscar opciones más económicas en productos de primera necesidad, como los comestibles.

A continuación, pasamos con Eric Borden de BMO Capital Markets.

Joey, tengo curiosidad por saber cómo evolucionan las cap rates al inicio del año entre inquilinos de grado de inversión y de bajo grado de inversión. ¿Estás viendo algún cambio significativo en el diferencial entre ambos, dada la incertidumbre macroeconómica actual?

No hemos visto ningún cambio en las cap rates en, te diría, los últimos 18 a 20 meses. De nuevo, la volatilidad, incluso con el Tesoro a 10 años, realmente no las ha impulsado. Todavía no estamos ni cerca de los niveles máximos de actividad transaccional de la época de la COVID o anterior a la COVID. Sigue habiendo una competencia limitada por parte de compradores privados o mediante 1031 a nivel relativo. Así que realmente no hemos visto movimientos materiales reales en las cap rates aquí. Los activos de bajo precio, como Jiffy Lubes y Dutch Bros, se negocian de forma muy agresiva; esos van dirigidos a compradores de 1031. Pero si observas el inventario disponible, incluso para Starbucks y empresas similares, hay una cantidad significativa de inventario estancado debido a la falta de demanda en el grupo de compradores. Pero realmente no hemos visto ningún cambio material aquí en casi 2 años.

Eso es de ayuda. Y sobre el equity futuro, dado el creciente impacto dilusivo en el TSM a medida que sube el precio de la acción, ¿considerarías un enfoque más equilibrado para la emisión de acciones entre el equity futuro y el tradicional, o crees que es más prudente mantener el libro de equity futuro reducido dada la situación macro actual o la evolución de la misma?

Seguiremos analizando todas las alternativas. Obviamente, nuestro balance general se encuentra en una posición de fortaleza. Pero creo que cuando emitimos acciones de capital por adelantado y nos posicionamos dentro del nuevo espacio neto, el objetivo era obtener una perspectiva intermedia de nuestro coste de capital. Así, la volatilidad podría permitirnos tomar decisiones en tiempo real sobre si hacemos algo o no, basándonos en si nos resulta atractivo en relación con el entorno, y no porque tuviéramos que financiarlo de forma inmediata, ¿verdad? Por tanto, intrínsecamente, creemos que la estructura de capital por adelantado —y creo que ya ha sido adoptada por la gran mayoría de nuestros pares— convierte un negocio de financiación 'just-in-time' en un coste de capital intermedio que permite operar realmente con meses y trimestres de antelación. Ahora bien, analizaremos todas las oportunidades para captar y obtener capital que sean eficientes y encajen en el contexto de nuestro balance general, por lo que no descartaremos nada de cara al futuro. Pero estando aquí con $1.4 billion de capital por adelantado y $2.3 billion de liquidez, no es algo que sea una prioridad para nosotros.

Y pasamos ahora con Ronald Kamdem de Morgan Stanley.

Genial. Dos preguntas rápidas. Gracias por la información en el suplemento. Solo comparando las adquisiciones frente a la plataforma DFP —el desarrollador en la plataforma DFP—, recuérdenos cuál es el diferencial de rentabilidad (spread) que están obteniendo en el lado del desarrollador de DFP y en el lado de DFP. Y también, creo que mencionó antes que la competencia se está relajando en el frente de las adquisiciones. ¿Podría hablar un poco más sobre cuál de esas plataformas es más competitiva y en cuál están mejor posicionados?

Ron, siempre hemos hablado de desarrollo sujeto a los plazos y al alcance del proyecto, ya sea una remodelación o un desarrollo desde cero, ¿verdad?, lo que va a oscilar entre 9 y 18 meses. Esos proyectos presentan un diferencial significativo de entre 75 y 150 puntos básicos en comparación con cuando podemos comprar un activo similar.

La plataforma de financiación para desarrolladores oscila generalmente entre 6 y 12 meses. Ese será más ajustado dado el horizonte temporal. Una vez más, nos dirigimos al mismo tipo de inquilino a través de las tres plataformas de crecimiento externo. La única diferencia aquí es el tiempo. Así que se trata simplemente de tiempo y de fijación de precios que gestionan el riesgo de duración. De ahí es de donde obtenemos ese diferencial.

Pero no estamos buscando diferentes tipos de activos o créditos aquí. Todo está dentro de nuestro margen de actuación. No estamos haciendo nada de forma especulativa en ninguna de las tres plataformas. Por tanto, estamos viendo una actividad significativa en las tres plataformas con diferenciales adecuados, y vamos a seguir construyendo esa cartera de proyectos (pipeline) y lo demostraremos en el Q2.

Útil. Y una pregunta rápida sobre... estoy observando las tasas de recaptura y el crecimiento del alquiler en las mismas propiedades en el suplemento. ¿Esos $1.6 billion parte de esa volatilidad de un trimestre a otro? ¿Se trata de los alquileres variables? ¿O hay algo más? Parece haber cierta estacionalidad en el crecimiento del alquiler en las mismas propiedades.

Sí. En cuanto a la estacionalidad que observa en el crecimiento del alquiler en las mismas propiedades, Ron, tiene razón, el alquiler variable se incluye en el Q1. Y eso está impulsando parte de esa estacionalidad. Pero si observa eso en una serie temporal más larga, esa estacionalidad vendrá determinada por la estructura de arrendamiento subyacente de nuestra cartera. En el suplemento desglosamos que aproximadamente el 91% de nuestros contratos de arrendamiento tienen escaladas de alquiler fijas. Estas suelen ser escaladas que se aplican cada 5 años, con un rango de entre el 5% y el 10%. Por tanto, cuando se aplican dichas escaladas, se genera cierta variabilidad en el crecimiento del alquiler en las mismas propiedades. Pero lo que hemos observado en los últimos 8 trimestres, y es consistente con lo que hemos visto históricamente, es un crecimiento del alquiler en las mismas propiedades de algo más del 1%, con muy mermas, como puede verse en nuestra información sobre pérdidas crediticias y pérdida de ocupación.

Con esto concluye nuestra sesión de preguntas y respuestas. Devuelvo la palabra a Joey Agree para las palabras de clausura.

Bueno, gracias a todos por acompañarnos esta mañana; esperamos ver a todos en las próximas conferencias y agradecemos su tiempo. Gracias de nuevo.

Esto concluye la conferencia telefónica de hoy. Gracias por su participación. Ya pueden desconectarse.