Buenos días y bienvenidos a la conferencia de resultados del primer trimestre de 2026 de American Assets Trust. [Instrucciones del operador] Tengan en cuenta que este evento está siendo grabado. Ahora me gustaría ceder la palabra a Meleana Leaverton, Associate General Counsel de American Assets Trust. Puede comenzar.

Gracias, buenos días. Las declaraciones realizadas en esta conferencia de resultados incluyen declaraciones prospectivas basadas en las expectativas actuales, las cuales están sujetas a los riesgos e incertidumbres analizados en las presentaciones de la compañía ante la SEC. Se les advierte que no deben depositar una confianza indebida en estas declaraciones prospectivas, ya que los eventos reales podrían causar que los resultados de la compañía difieran materialmente de dichas proyecciones.

Ayer por la tarde, el informe de resultados de American Assets Trust y la información complementaria se presentaron ante la SEC mediante el Form 8-K. Ambos están ya disponibles en la sección para inversores de su sitio web, americanassetstrust.com. Es ahora un placer ceder la palabra a Adam Wyll, Presidente y CEO de American Assets Trust.

Buenos días a todos y gracias por acompañarnos hoy. En American Assets Trust, seguimos abordando este mercado con la misma mentalidad que nos ha guiado a través de los ciclos: con paciencia, disciplina y un enfoque a largo plazo. Esa mentalidad, combinada con la calidad de nuestros activos y nuestra plataforma, guía nuestra asignación de capital, la gestión de riesgos y la operativa de nuestro negocio.

Comenzamos 2026 en línea con nuestras expectativas, generando $0.51 de FFO por acción diluida y continuando con los avances respecto a las prioridades que establecimos el trimestre pasado. En toda la cartera, observamos una actividad alentadora, especialmente en el arrendamiento de oficinas, mientras que nuestros activos comerciales mantuvieron niveles de ocupación elevados y constantes, nuestros equipos de multifamily operaron bien en un entorno de oferta competitiva, y Waikiki Beach Walk obtuvo resultados estables frente a un panorama turístico aún mixto.

Antes de pasar a la cartera, quiero destacar un logro significativo en nuestro balance general. El 1 de abril completamos con éxito la reestructuración y ampliación de nuestra línea de crédito no garantizada. Aumentamos nuestra línea de crédito revolvente de $400 million a $500 million y extendimos el vencimiento del revolver y de nuestro préstamo a plazo de $100 million hasta el 1 de abril de 2030. En conjunto, esta facilidad nos proporciona una capacidad total de endeudamiento no garantizado de $600 million.

Este resultado refleja la calidad de nuestra cartera, la solidez de nuestras relaciones bancarias y la confianza que nuestro grupo de prestamistas tiene en nuestro crédito. Lo que es más importante, nos otorga una mayor flexibilidad financiera y margen de maniobra mientras ejecutamos nuestros objetivos de arrendamiento y explotación, ahora que no tenemos vencimientos de deuda hasta 2027. Esa capacidad adicional es particularmente valiosa en el mercado actual. Si bien el entorno macroeconómico sigue siendo desigual, nuestros inquilinos están, por lo general, bien capitalizados y los mercados donde operamos continúan beneficiándose de economías diversificadas, una demografía sólida y barreras significativas a la nueva oferta. Esas ventajas estructurales son importantes, especialmente durante periodos en los que el panorama general es menos predecible.

Un tema que ha generado un debate considerable en nuestro segmento de oficinas es la inteligencia artificial. La IA está impulsando la inversión, la creación de empresas y el crecimiento en las compañías orientadas a la tecnología, la infraestructura y la innovación, junto con el ecosistema profesional y de asesoría que las respalda. Si bien su impacto en la demanda de oficinas variará según el sector, creemos que el efecto neto en nuestros mercados ha sido constructivo.

Al mismo tiempo, el listón para los espacios de oficinas sigue subiendo. Cuando las empresas realizan compromisos de oficinas hoy en día, se centran en la ubicación, los servicios, la flexibilidad, la calidad de la propiedad y la capacidad de atraer talento, atributos que definen nuestra cartera de oficinas costeras. En nuestra propia plataforma, estamos invirtiendo en tecnología para mejorar nuestra operativa, desde la gestión de órdenes de trabajo y la analítica de mantenimiento preventivo hasta las herramientas de comunicación con los inquilinos, al tiempo que construimos la base de datos para futuras capacidades de IA. Estamos en una fase inicial de este esfuerzo, pero creemos que puede convertirse en un factor diferenciador a medida que mejoremos la experiencia del inquilino y nuestros márgenes operativos.

En el sector de oficinas, el impulso que señalamos el trimestre pasado se mantuvo. La demanda se concentra en la parte alta del mercado y en edificios bien ubicados, con buenos servicios y una sólida propiedad. Ahí es donde competimos. Nuestra cartera de oficinas cerró el trimestre con un 84.5% arrendado y nuestra cartera de oficinas comparable (same-store) cerró el trimestre con un 86% arrendado. El NOI de oficinas comparable se mantuvo esencialmente plano interanual, ligeramente por encima de nuestras expectativas internas, lo que refleja las salidas de inquilinos ya conocidas que hemos comentado anteriormente.

Durante el trimestre, ejecutamos aproximadamente 237,000 square feet de contratos de arrendamiento de oficinas con diferenciales de arrendamiento en efectivo (cash leasing spreads) comparables del 4.8% y diferenciales de arrendamiento en línea recta (straight-line leasing spreads) del 10.6%. Por otro lado, de nuestros 14 arrendamientos no comparables en el Q1, que ahora se desglosan por separado en nuestro suplemento, 12 correspondieron a nuevos inquilinos, 9 de los cuales formaron parte de nuestro programa de suites preconfiguradas (spec suites), lo que subraya el papel que este programa está desempeñando para convertir la demanda en contratos ejecutados.

Iniciamos el segundo trimestre con una base sólida, incluyendo aproximadamente 244,000 square feet de contratos firmados previamente que aún no han comenzado, otros 122,000 square feet en fase de documentación de contratos y una cartera de propuestas de más de 200,000 square feet. En La Jolla Commons Tower III, el edificio está actualmente arrendado al 49% con propuestas sobre otro 30% del edificio. El submercado de UTC tiene una disponibilidad limitada de grandes bloques fuera de Tower III y, sin nueva oferta significativa en el horizonte, creemos que estamos en una posición sólida para captar grandes requerimientos de inquilinos en el submercado, incluyendo varios requerimientos activos que estamos siguiendo actualmente.

En One Beach Street, el edificio tiene actualmente un 36% de ocupación. Si bien una oportunidad de mayor envergadura que mencionamos el trimestre pasado no llegó a concretarse, nuestro enfoque de arrendamiento se ha desplazado hacia la creación de una cartera más amplia de inquilinos de tamaño pequeño y mediano. Ya contamos con los permisos necesarios y estamos trabajando en la adecuación de nuestras suites de especulación (spec suites), lo que nos posiciona para captar inquilinos que buscan espacios de alta calidad y listos para ocupar. La actividad de prospección ha mejorado y la ejecución en toda la cartera ha sido sólida. Mantenemos la confianza en que la trayectoria de nuestra cartera de oficinas, incluyendo nuestro progreso hacia la estabilización de Tower III y One Beach, se traducirá en un aumento del flujo de caja a medida que estos contratos se conviertan en ingresos.

El trimestre pasado, mencioné nuestro objetivo de cerrar el año con una ocupación de entre el 85% y el 88% en nuestra cartera de oficinas. Desde entonces, hemos sabido que Genentech en Lloyd District, aproximadamente 67,000 square feet, cambió de opinión sobre una renovación a corto plazo y dejará el espacio en Q4. El espacio en sí es moderno y está listo para entrar (turnkey), y creemos que tendrá buena acogida en el mercado. Sin embargo, esta vacante no estaba contemplada en nuestras previsiones del trimestre pasado. Como resultado, ahora nos dirigimos al extremo inferior de ese rango. Tenemos trabajo por delante, pero alcanzar ese nivel seguiría representando un avance significativo.

El sector retail sigue siendo una fuente de rendimiento constante y fiable. Nuestra cartera de retail cerró el trimestre con un 98% de ocupación, y ejecutamos aproximadamente 39,000 square feet de arrendamientos durante el periodo, con rentas base promedio alcanzando un nuevo récord de la cartera de $30 per square foot. El NOI en efectivo de las mismas propiedades (same-store) se situó ligeramente por debajo del mismo periodo del año anterior, debido principalmente al impacto temporal de las vacantes de dos antiguos locales de Party City y un antiguo local de Discount Tire. El espacio de Discount Tire en uno de los dos locales de Party City ya ha sido arrendado nuevamente, y se espera que las rentas en efectivo comiencen a finales de este año.

La salud de los inquilinos en toda la cartera de retail es sólida. La demanda de arrendamiento es firme y nuestros centros se benefician de zonas comerciales con alto poder adquisitivo y limitación de oferta, con poca competencia nueva. Menos del 3% de nuestra superficie de retail vence este año, y estamos trabajando activamente en los próximos vencimientos (rollover). Aunque estamos monitorizando de cerca al consumidor en un clima económico incierto, creemos que la demografía que rodea a nuestros activos de retail respalda una base de gasto resiliente y un perfil de flujo de caja estable.

En el sector multifamiliar, el NOI en efectivo de las mismas propiedades aumentó un 3% interanual, un resultado sólido dado el competitivo panorama de oferta en San Diego y Portland. Excluyendo el RV Park, nuestra cartera multifamiliar cerró el trimestre con un 96% de ocupación. En San Diego, nuestras comunidades de apartamentos cerraron el trimestre con un 98% de ocupación. Y excluyendo nuestra adquisición más reciente, Genesee Park, las rentas netas efectivas en San Diego subieron algo más del 1% en comparación con el mismo periodo del año anterior. En Portland, Hassalo on Eighth cerró el trimestre con un 93% de ocupación, un 4% más que hace un año. Las rentas netas efectivas se mantuvieron esencialmente estables, lo que consideramos un resultado razonable en el actual mercado de Portland. La recuperación sigue siendo gradual y nuestro enfoque actual es proteger la ocupación mientras nos posicionamos para un mejor crecimiento a medida que la oferta se modere. Como hemos señalado, 2026 será más un año de estabilización que de recuperación para el sector multifamiliar, y estamos centrados en optimizar los precios, mantener la ocupación y gestionar estrictamente los gastos controlables.

En Waikiki Beach Walk, nuestro componente de retail continuó rindiendo bien interanualmente, compensando parcialmente la debilidad en la parte hotelera, con un NOI en efectivo de uso mixto que descendió ligeramente frente al mismo periodo del año anterior. Creemos en el valor a largo plazo de este activo irreemplazable en propiedad plena (fee simple) y estamos enfocados en impulsar el rendimiento tanto en el componente hotelero como en el de retail.

Finalmente, me complace informar que nuestro Consejo de Administración ha aprobado un dividendo trimestral de $0.34 por acción, pagadero el 18 de junio a los accionistas registrados al 4 de junio. Si bien nuestro ratio de payout se mantuvo elevado en el trimestre, gran parte de ello refleja el capital relacionado con arrendamientos vinculado a contratos firmados y nuestro programa de suites de especulación, ambos destinados a impulsar la ocupación y el crecimiento futuro del NOI. Mantenemos nuestra convicción en el perfil de flujo de caja a largo plazo de la cartera y nos sentimos cómodos manteniendo el dividendo actual en este momento. Bob proporcionará más detalles sobre el ratio de payout y su moderación prevista en un momento.

Para concluir, estamos satisfechos con cómo hemos comenzado 2026. Estamos convirtiendo la actividad de arrendamiento en ingresos futuros, fortaleciendo nuestro balance general y ejecutando el plan que trazamos al inicio de 2026. Nuestras prioridades para el año no han cambiado: avanzar en el arrendamiento de oficinas, proteger el flujo de caja constante de nuestras plataformas de retail y multifamiliar, y mantener la disciplina en nuestra asignación de capital. En esencia, poseemos activos inmobiliarios costeros irremplazables. Operamos a través de una plataforma verticalmente integrada y gestionamos este negocio con una perspectiva a largo plazo. Estamos en una buena posición y nuestro objetivo es convertir esa posición en crecimiento de beneficios. Dicho esto, cedo la palabra a Bob, quien detallará los resultados financieros.

Gracias, Adam, y buenos días a todos. Anoche reportamos un FFO por acción de $0.51 para el primer trimestre de 2026 y un beneficio neto atribuible a los accionistas ordinarios de $0.08 por acción. El FFO aumentó $0.04 por acción en comparación con el cuarto trimestre de 2025, impulsado principalmente por menores gastos de G&A, los ingresos por alquiler incrementales en Pacific Ridge Apartments y 14 Acres, así como menores gastos operativos en La Jolla Commons.

Como esperábamos, el NOI de la misma base de activos (same-store) en todos los sectores se mantuvo estable interanual en el Q1. Desglosándolo por segmento en comparación con el Q1 de 2025, el NOI de oficinas de la misma base de activos fue esencialmente estable, debido principalmente al vencimiento de CLEAResult en First & Main en abril de 2025. El espacio se ha reocupado parcialmente. El NOI de retail disminuyó un 0.7%, debido a las vacantes mencionadas por Adam en Gateway Marketplace y Solana Beach Towne Centre, las cuales ya se han solucionado mediante contratos de arrendamiento ejecutados.

El NOI de multifamiliar aumentó un 3%, impulsado por mayores ingresos por alquiler y una mejor ocupación, particularmente en Pacific Ridge y Hassalo on Eighth. El NOI de uso mixto disminuyó un 2.7%, ya que el incremento interanual del 2% en el componente de retail se vio compensado por un menor ADR y mayores gastos operativos en Embassy Suites Waikiki, donde en el Q1 la ocupación mejoró al 92% desde el 85%. El RevPAR aumentó un 2% hasta los $305. El ADR bajó un 6% hasta los $332 y el NOI fue de aproximadamente $2.4 millones frente a los $2.6 millones del año pasado.

Pasando a la liquidez y el apalancamiento. Terminamos el trimestre con aproximadamente $518 millones de liquidez, incluyendo $118 millones en efectivo y $400 millones disponibles en nuestra línea de crédito revolvente. Como mencionó Adam, cerramos la reestructuración (recast) y ampliamos la línea de crédito el 1 de abril, extendiendo tanto el revolvente de $500 millones como el préstamo a plazo de $100 millones hasta abril de 2030. El ratio de deuda neta sobre EBITDA fue de 6.9x en los últimos 12 meses. Nuestro objetivo a largo plazo sigue siendo de 5.5x o inferior. La cobertura de intereses y de cargos fijos fue de 3.0x en ambos casos.

Pasando al dividendo. Nuestro ratio de reparto de dividendos en el primer trimestre fue de aproximadamente 111%, impulsado principalmente por la temporalidad de los gastos de capital relacionados con el arrendamiento, incluyendo mejoras para inquilinos, comisiones de arrendamiento y nuestro programa de suites spec, junto con las necesidades de capital recurrentes habituales. Es importante destacar que una parte significativa de este capital está vinculada a contratos de arrendamiento ya firmados o a espacios que estamos preparando proactivamente para satisfacer la demanda actual de los inquilinos. A medida que esos arrendamientos comiencen y se conviertan en rentas en efectivo, esperamos que el ratio de reparto se modere.

Para los tres trimestres restantes del año, actualmente esperamos que el ratio de reparto se sitúe en el rango de entre el 90% bajo y el 90% medio, siendo probable que el ratio de reparto de todo el año se sitúe en el rango del 90% alto. Desde nuestra IPO en 2011, nuestro ratio de reparto ha oscilado generalmente entre el 65% y el 85%, y seguimos considerando que ese es un rango apropiado a largo plazo para el negocio. Mientras tanto, dada nuestra posición de liquidez, la visibilidad que tenemos sobre el inicio de los contratos de arrendamiento firmados y nuestra confianza en el perfil de flujo de caja a largo plazo de la cartera, la dirección y el Consejo se sienten cómodos manteniendo el dividendo actual. Como siempre, seguiremos evaluando el dividendo cada trimestre en el contexto del rendimiento operativo, el progreso de los arrendamientos, los requisitos de capital y las condiciones generales del mercado.

Pasando a las perspectivas para 2026. Reafirmamos nuestro rango de guidance de FFO para todo el año de $1.96 a $2.10 por acción, con un punto medio de $2.03. Esto refleja la estabilidad continua en toda nuestra cartera diversificada, respaldada por la actividad de arrendamiento, el crecimiento de las rentas contractuales y una gestión disciplinada de los costes. Basándonos en nuestras previsiones actuales, creemos que estamos bien posicionados para alcanzar nuestros objetivos anuales, con potencial de tender hacia el extremo superior del rango si se alinean varios factores. Primero, que los inquilinos minoristas actualmente reservados para deudas incobrables sigan pagando sus rentas. Segundo, que el inicio de los contratos de arrendamiento de oficinas se produzca antes de lo previsto. Tercero, que el sector multifamiliar supere las expectativas en ocupación y/o crecimiento de rentas; y cuarto, que la demanda turística mejore, respaldando el rendimiento de Embassy Suites Waikiki.

Como recordatorio, nuestra guidance excluye el impacto de futuras adquisiciones, desinversiones, actividad en los mercados de capitales o refinanciaciones de deuda que aún no se hayan anunciado. Mantenemos nuestro compromiso con la transparencia y seguiremos proporcionando una visión clara tanto de nuestros resultados como de nuestras premisas. Además, todas las métricas no-GAAP analizadas hoy se concilian en nuestros materiales de resultados. Cedo la palabra al operador para la sesión de preguntas y respuestas.